Artikelen rond het thema sloop van goedkope huurwoningen:
Televisiefragment: documentaire complex 507 na de draagvlakmeting
Beducht voor de sloophamer - Willem Beusekamp - de Volkskrant 8 februari 2007
Bo-Ex doet harde toezeggingen voor renovatie complex 507- AD/UN 27 januari 2007
Herstructurering (sloop) is etnische en sociale zuivering - Kees van Oosten - 19 november 2006
BO-EX knoeit met spelregels draagvlakmeting complex 507 - Keese van Oosten - 19 november 2006
Noordzeestraat verzet zich tegen sloopplan - René Cazander AD 18 augustus 2006
De onrechtmatige praktijken van B0--Ex - Kees van Oosten - 12 juli 2006
Minder huurwoningen in de vier grote steden - Metro 18 augustus 2006
Gemeente belemmert beroep op de rechter - Kees van Oosten (email 15 augustus 2006)
Onafhankelijke voorzitter bij overleg complex 507 uit Jaarverslag Bo-Ex 2005
Woonduur verdwijnt: hoe kan dat? (advies ingewonnen bij Regionaal Huurders Beraad) - oktober 2005
Verdwijnen woonduur is diefstal van tienduizenden huurders – AD-Utrecht 15-10-05
Slopen wij teveel? - Johan Klinkenberg in bewonersblad, sept. 2005
Utrecht Vernieuwd: sloop en woningnood - Kees van Oosten in Ons Utrecht, juli 2005
Sloop naoorlogse wijken moet doorgaan - Utrechts Nieuwsblad, 7 mei 2005
Uitzending van VPRO Tegenlicht over Sloop van betaalbare huurwoningen - zondag 1 mei 2005
Bewonerscommissie Complex 106/107 van Bo-Ex stapt naar Geschillencommissie - maart 2005
Onduidelijk is voor wie sloop een oplossing is - Jaap van der Veen - Cobouw, 12 april 2005
Sloop bedreigt huursector - Presentatie Marijke van lersel, 4 maart 2005
Toespraak André Thomsen op de demonstratie tegen sloop in Amsterdam op 5 februari 2005
Woningcorporaties steeds rijker - NRC zaterdag 18 december 2004
Woonhuis sterfhuis - NRC zaterdag 18 december 2004
Dekker geeft corporaties schrobbering - Volkskrant vrijdag 17 december 2004
De meerwaarde van het bestaande - renovatie brengt variatie in woningaanbod - Het experiment 3/2004 (SEV)
Vraagtekens bij sloop woningen Ondiep - Mitros handelt in strijd met de wet - Ons Utrecht 13 oktober 2004
Verdrievoudiging sloop geen oplossing voor probleemwijken - huurwijzer plus nummer 3, najaar 2004
Het is geven en nemen - Mitros Magazin september 2004
Studie TU Delft/OTB - Sloop en sloopmotieven - Andre Thomsen - 27 augustus 2004
Woningnood dreigt voor lage inkomens - Trouw 27 augustus 2004
"We kunnen goedkope huizen niet missen" – Trouw vrijdag 27 augustus 2004
Wijkraad West tegen sloop Bo-Ex 507 complex - juni 2004
Kansarmen in buurten geweigerd - Volkskant zaterdag 11 juni 2004
Te huur: fraaie woningen in probleemflat - Volkskant zaterdag 11 juni 2004
Nieuw toewijzingsbeleid in plaats van sloop - Volkskrant zaterdag11 juni 2004
Ondiepers vrezen de Vinex-locatie - Stadsblad Utrecht - 5 mei 2005
Renovatie huizen Lessepbuurt eind dit jaar van start - Stadsblad 5 mei 2005
Beducht voor de sloophamer - Willem Beusekamp - de Volkskrant 8 februari 2007
Bij stadsvernieuwing zijn vooral oudere bewoners bang hun huis en woonplezier te verliezen
Reportage
Stadsvernieuwing is niet alleen goed. Het betekent ook te moeten leven in onzekerheid. Sloop niet te snel, vragen veel bewoners.
Van onze verslaggever Willem Beusekamp
AMSTERDAM
De drie Amsterdammers zijn zeer te spreken over de kabinetsaandacht voor hun buurt en het plan van woningbouw-coöperaties om miljarden extra in achterstandswijken te investeren. 'Als ze maar met hun poten van onze woningen afblijven.'
Carl Hirsch (63), Jan Buiter (70) en Gerard Kreek (74) wonen al decennia in Slotervaart, een van de Amsterdamse tuinsteden waar de stedelijke vernieuwing op volle toeren draait. Dat betekent: slopen, ingrijpende renovaties, verhuizen en 'verdichting'; waarmee het volbouwen van de groene stroken wordt bedoeld.
Hirsch, Buiter en Kreek vrezen dat de verdubbelde inspanningen van de coöperaties zullen leiden tot in hun ogen onnodige operaties. Zij hebben zich verenigd in de 'voorzitterscommissie Staalman', vernoemd naar het nabij gelegen Abraham Staalmanplein.
Zij vragen aandacht voor een vergeten aspect van stedelijke vernieuwing. Het bedreigd woongenot van" dikwijls Oudere bewoners die tevreden zijn met hun huis, en voor wie sloop een ramp zou zijn.
Hirsch: 'Eind vorig jaar, vlak voor Kerstmis, werd huis-aan-huis het blaadje Metamorfose van ons stadsdeel en de coöperaties bezorgd. En wat lezen we? 'De coöperatie is begonnen met het nadenken over de toekomst van haar woningen in de Staal manpleinbuurt'. Dan staat ervet gedrukt de vraag: 'Wordt het sloop?' Het antwoord: 'Of het re novatie wordt of sloop en nieuw bouw, wordt volgend jaar duidelijk.' Met andere woorden: of uw huis tegen de vlakte gaat, wordt nog bekeken. Dat kan toch niet?'
Advies van de buurt: cooperaties moeten flats beter onderhouden
De heren behoren tot de weinige overgebleven witneuzen in deze buurt' - ervaren dergelijke onheilstijdingen als onbetamelijk. Hirsch: 'Onze huisarts merkt het onmiddellijk tijdens zijn spreekuur. Als we wat horen moeten we hem waarschuwen, zodat hij zich kan voorbereiden op een nieuwe golf van verontruste patiënten. Oudere bewoners raken in paniek zodra ze lezen dat hun huis niet langer veilig is.'
De flats van Hirsch, Buiter, Kreek en hun gezinsleden mogen er zijn. Ruime woonkamer, twee slaapkamers, badkamer en keuken over in totaal 65 vierkante meter, met zowel voor als achter een balkon. Rondom de flats, pal tegenover het Slotervaartziekenhuis, veel groen. Openbaarvervoer voor de deur. Huur: zo'n 450 euro in de maand.
De naoorlogse flats, tot nu toe door de eigenaar goed onderhouden, zijn gebouwd voor gezinnen van hooguit vijf Personen. Buiten 'Er zitten hier ook Marokkaanse families met acht tot tien kinderen. Daar zijn de woningen niet voor bedoeld. Geen wonder dat je klachten krijgt en verhalen over kinderen die niet thuis kunnen slapen omdat het bed al is bezet door een broer of zus.
Buiter wijst op een recent artikel in de Volkskrant. Hierin wees een deelraadwethouder op de situatie van 'ene Mohammed' die 's nachts door de stad moet zwerven totdat er 's morgens een bed vrijkomt.'
De drie heren storen zich mateloos aan dergelijke voorbeelden. Hirsch: 'Je krijgt toch vervelende onderbuikgevoelens. Moeten onze huizen warden gesloopt en vervangen door grotere huizen voor deze buurtbewoners?'
Hun buurt, erkennen de drie, is ronduit riant vergeleken met sommige andere straten in Slotervaart. Buiter: 'Maar aan wie ligt dat? Sommige coöperaties hebben hun huizen jarenlang laten verslonzen en handhaven niet de huisregels. Hierdoor is het in en rondom de trapportalen een rotzooi geworden. De bewoners die hier goed wonen, mogen hier niet netslachtoffer van worden.'
Op het stadsdeelkantoor klinken de geruchten steeds sterker: de Staalmanbuurt gaat plat.
Bo-Ex doet harde toezeggingen voor renovatie complex 507- Nils de Kruijf - AD/UN 27 januari 2007
Toelichting vooraf door Michel Post - De bewonersvereniging complex 507 was zeer kwaad over dit artikel. Dat komt oa. door het taalgebruik. Er staat: 'vervallen complex', terwijl er zou moeten staan: complex met enorm veel achterstallig onderhoud. De zogenaamde tweespalt in de buurt is helemaal niet ontstaan als gevolg van de acties van een klein groepje bewoners. Er is nooit een meerderheid geweest voor sloop en de zogenaamde overeenstemming die Bo-Ex had bereikt was een overeenstemming met een klein groepje bewoners die hun mandaat hebben verkwanseld en tijdens de onderhandelingen niet hebben teruggekoppeld naar de bewoners.
De zogenaamde 'afspraak' dat 60 % van de bewoners van de te slopen woningen het met de plannen eens moesten zijn is geen afspraak (of gunst). Een meerderheid van minimaal 60 % is gewoon volgens die regels die voor de hele stad gelden. In het sloopgedeelte is echter maar 36 % gehaald. Absoluut onvoldoende draagvlak.
Wat betreft de 'vreemde sfeer' in het complex: daar is geen sprake van. Veel bewoners in het renovatiegedeelte zijn blij dat de planner nu toch niet doorgaan. Veel van hen hadden voor de plannen gestemd omdat er anders misschien helemaal niks zou gebeuren, niet omdat ze blij waren met de plannen. Nu het niet doorgaat zijn ze opgelucht.
Bo-Ex zou zich gewoon bij de uitkomst van de draagvlakmeting moet neerleggen en niet moeten proberen om dmv individuele gesprekken alsnog mensen over de streep te trekken/bewerken.
Het artikel:
Om toch snel over te kunnen gaan tot sloop en renovatie van het vervallen wooncomplex 507 in Lombok gaat corporatie Bo-Ex harde toezeggingen doen aan de bewoners. Bewoners van sloopwoningen krijgen de garantie dat zij terug kunnen keren in een gerenoveerde woning. Ook over de huurprijzen wil Bo-Ex sluitende afspraken met: de bewoners. Daarmee hoopt directeur Klinkenberg van Bo-Ex de impasse te doorbreken die in ontstaan na de volksraadpleging over sloop en renovatie van de ruim 350 woningen" die liggen ingeklemd tussen de Kanaalstraat en de Vleutenseweg.
Jarenlang steggelden de bewoners en Bo-Ex over de toekomst van het wooncomplex. Vorig jaar leek er overeenstemming over sloop en renovatie. Maar vlak voor de volksraadpleging, die formeel nodig is bij zulke ingrijpende plannen, ontstond er tweespalt in de buurt. Een groepje actieve bewoners startte alsnog een lobby tegen sloop en voor groot onderhoud. Die lobby had succes, want de mensen die in sloopwoningen woonden, stemde een meerderheid tegen sIoop.
De meeste mensen die in een huis woonden dat op de lijst voor renovatie stond, stemden wel voor renovatie. Maar omdat was afgesproken dat bij 60 procent van in stemming van de sloopblokken er pas draagvlak zou zijn, ging het hele plan niet door. Klinkenberg: "Heel jammer: Zonder sloop kan er niet worden gerenoveerd. Dat wordt te duur. We hebben al een tekort van 4 miljoen euro op dit project.?
In Complex 507 heerst nu een vreemd sfeertje. Zo leert een rondgang. Veel bewoners van huizen die zouden worden gerenoveerd, balen. Zij hadden zich verheugd op een fraai gerenoveerde woning. Weliswaar met verhoging van de huur, maar nog steeds goedkoop.
De bewoners van de sloopwoningen zijn ook niet echt blij, want nu gebeurt er voorlopig ook niets aan hun huizen.
Bo-Ex gaat de komende weken individuele gesprekken voeren met. de bewoners om draagvlak te kweken.
BO-EX knoeit met spelregels draagvlakmeting complex 507 - 19 november 2006
In de
Nieuwsbrief nr. 9 van BO-EX lezen wij onder punt 14 dat er een
draagvlak is voor renovatie als 70% van de geldige stemmen
positief is. Voor sloop zou dat 60% zijn. Dat is in strijd met
het Stedelijk Protocol van DUO en Utrecht Vernieuwt.
Volgens het Stedelijk Protocol (blz. 62) gaat het niet om een
percentage van de geldige stemmen, maar om een percentage van de
zittende huurders (bewoners). Ook volgens het Burgerlijk
wetboek, boek 7 (huur) art. 220 lid 3, gaat het om "70% of meer
van de huurders". Het college-akkoord gaat uit van "60% van de
bewoners". Dat is heel wat anders dan geldige stemmen.
Als er 1000 huurders zijn (elke woning wordt gehuurd door een
huurder), zijn er 700 voorstemmers nodig om voor de renovatie
van een voldoende draagvlak te spreken. Volgens het DUO /
Utrecht Vernieuwt Protocol is er een meerderheid nodig van de
huurders. Het college-akkoord gaat uit van 60% "van de
bewoners", dat is in dit geval dus 600. Als je van een bepaald
percentage van de huurders/bewoners uitgaat, tellen alle
niet-stemmers, ongeldige stemmers en geen-mening-stemmers dus
wel degelijk mee (of liever tegen): ze worden opgeteld bij
de tegenstemmers en samen vormen zij de niet-voor-stemmers. De
wet, de DUO/Utrecht Vernieuwt en het college-akkoord gaan dus
uit van een hoge drempel door als voldoende draagvlak uit te
gaan van een bepaald percentage van alle huurders/bewoners.
Lang niet iedereen vult bij de draagvlakmeting zijn stembiljet
in, want heel veel mensen haken af na jaren van overleg en
gezeur. Bij het huis-aan-huis ophalen van de stembiljetten kan
BO-EX bovendien de biljetten kwijtraken van de bewoners die zich
fel tegen de sloop hebben gekeerd. Dat de biljetten mee worden
opgehaald door iemand van de Bewoners-federatie (die een akkoord
met BO-EX heeft gesloten, zich sterk maakt voor dat akkoord en
verbolgen is over de acties in de buurt tegen de sloop) is alles
behalve een garantie voor een eerlijke gang van zaken. Het
aantal geldige stembiljetten kan dus aanzienlijk lager zijn dan
het aantal bewoners/huurders.
De Nieuwsbrief van BO-EX schrijft dat een notaris aanwezig zal zijn bij het tellen van de stemmen. De Nieuwsbrief schrijft niet dat de notaris ook aanwezig zal zijn bij het openen van de enveloppen en verzamelen van de stembiljetten. Waarom wel bij het tellen en niet bij het openen en verzamelen?
Als BO-EX zijn zin doet en het aantal geldige stembiljetten niet 1000, maar slechts 500 zou zijn, zijn 350 voorstemmers al voldoende voor renovatie en zijn 300 voorstemmers al voldoende voor sloop. Uitgaan van het aantal geldige stemmen i.p.v. het aantal bewoners/huurders maakt het voor BO-EX dus heel erg makkelijk om, al of niet met een beetje gesjoemel, dat draagvlak aan te tonen. Maar bovendien is het domweg in strijd met zowel de wet als het duo-protocol als het college-akkoord.
Overigens gebeurt het stemmen niet geheim. Op het stemformulier staat de naam van de hoofdhuurder, zijn adres en zijn handtekening. BO-EX weet dus achteraf precies wie er "dwars heeft gelegen" en dat kan voor veel huurders een reden zijn zich geintimideerd te voelen. Wanneer het draagvlak niet wordt gehaald, kan BO-EX de tegenstemmers op gaan zoeken en bewerken om op die manier alsnog aan het draagvlak te komen. Het zal niet de eerste keer zijn dat dat na een negatieve uitkomst van de draagvlakmeting gebeurt. Met het in vrijheid stemmen heeft dat niets te maken.
BO-EX knoeit dus met de spelregels voor de draagvlakmeting. Namens 7 bewoners, wonend op de Bandoengstraat, Palembangstraat en Van Heutszstraat,
Kees van
Oosten
Bureau Rechtsbescherming
Postbus 8380 3503 RJ Utrecht
030 293 35 21 / 06 51 50 57 55
Noordzeestraat verzet zich tegen sloop – AD vrijdag 18 augustus 2006
‘Waar vind ik voor dit geld nog zo’n groot huis’
Woningcorporatie BO-EX wil 76 woningen slopen aan de Noordzeestraat en omliggende straten. De overgebleven bewoners krijgen een jaar de tijd op zoek te gaan naar een nieuw huurhuis. Ze willen echter helemaal niet weg.
René Cazander
Klaas en Clasina
Helvrich zouden nergens anders willen wonen dan aan de
Noordzeestraat. "We zit- ten hier mooi op de hoek. Wij kijken uit op
het plein. Al 33 jaar," zegt Clasina (82). Waar moeten zij en haar
man (81) heen? De dokter woont aan de overkant. Dus wat willen ze
nog meer?
Toch is de kans groot dat het bejaarde stel over een jaar weg moet.
Verhuurder BQ-EX wil de jaren-30-hui- zen in Rivierenwijk slopen. De
overgebleven bewoners zetten alles op alles om sloop te voorkomen en
zo hun gedwongen vertrek tegen te houden.
Begin deze maand hebben ze een zogeheten urgentieverklaring
gekregen. Daarmee krijgen ze voorrang bij de toewijzing van een
nieuwe huurwoning, die ze zelf mogen kiezen. Lukt dat niet binnen
het jaar, krijgen ze een huis toegewezen.
De boze bewoners hebben het Bureau Rechtsbescherming van Kees van
Oosten ingeschakeld beroep in te stellen tegen de
urgentieverklaring. Van Oosten wil dat de urgentie doorloopt tot een
jaar nadat de huurovereenkomst eventueel door de rechter is
ontbonden. Zodoende hebben ze de mogelijkheid voor de rechter hun
uitzetting aan te vechten.
De nog resterende bewoners vinden dat Bo-Ex hen uit de woningen
pest. Bo-Ex ontkent dit. Ze begrijpen niet waarom de verhuurder de
huizen niet opknapt. Nu moet sociale huur wijken voor duurdere huur.
Een onderzoek destijds onder de huurders zou hebben uitgewezen dat
een meerderheid voor sloop is. Logisch, reageert bewoonster Corlitsa
Kuijpers geërgerd. "Het onderzoek werd gehouden op het moment dat
Bo-Ex al flink wat bewoners had overgehaald te vertrekken."
In hun huis zitten, in afwachting van de sloop, tijdelijk studenten.
De inmiddels 43 vertrokken bewoners kregen een tegemoetkoming van
5000 euro. Dit bedrag is sinds juli opgetrokken. Bovendien is er
voor de blijvers recht op terugkeer in de wijk, vertelt Leonie
Heezen, stafmedewerker Wonen van Bo-Ex. De bewoners geloven daar
niets van.
Bewoonster Kuijpers betaalt nu 300 euro kale huur voor haar
eengezinswoning. Dat is voor haar het maximale. "Waar vind ik voor
dit geld nog zo'n grote woning."
Bo-Ex wil nieuwbouw plegen aan de Noordzeestraat. Kopen kan Kuijpers
niet. Huren evenmin. De huur van de nieuwe woningen wordt te hoog.
Hetzelfde geldt voor Jan Jozef Berkenfeld, die al 25 jaar aan de
Noordzeestraat woont. Hij betaalt 256 euro huur. Meer kan hij niet
ophoesten, zegt hij.
De onrechtmatige praktijken van B0--Ex - Kees van Oosten
Enige tijd
geleden is door BO-EX een draagvlakmeting gehouden over het
voorstel de sociale huurwoningen te slopen. De uitslag was
32 voor, 14 tegen en 2 geen mening. Totaal 48. BO-EX
concludeerde dat de woningen “dus” gesloopt zouden worden.
Een merkwaardige conclusie.
-
Het oorspronkelijk aantal huurders was geen 48 maar 76. BO-EX heeft dus, vóórdat de draagvlakmeting plaatsvond, 28 bewoners bereid gevonden om alvast te verhuizen. Dat is BO-EX gelukt door die mensen wijs te maken dat de boel toch gesloopt zou worden. Als BO-EX een eerlijke draagvlakmeting had willen houden, dan had zij dat moeten doen vóórdat die 28 bewoners (alvast) vertrokken. In de DUO-overeenkomst staat dat voor herstructurering de instemming nodig is van een meerderheid van de bewoners. In dit geval een meerderheid gemeten naar 76 oorspronkelijke bewoners. De uitslag was dus niet 32 uit 48, maar 32 uit 76. Dat is een overduidelijke minderheid.
-
Door, vooruitlopend op de draagvlakmeting en de beslissing al of niet te slopen, alvast 28 bewoners te bewegen om te vertrekken (met het verhaal dat er toch gesloopt gaat worden) manipuleert BO-EX de bewoners. BO-EX brengt de mensen eerst in de waan dat de sloop onvermijdelijk is, beweegt 28 bewoners om al vast te vertrekken en houdt daarna pas een draagvlakmeting. Die 32 mensen die voor stemmen gaven met hun stem niet te kennen de sloopplannen van harte te ondersteunen, ze gaven met hun stem te kennen dat ze zich bij de plannen van BO-EX neerlegden omdat BO-EX immers toch zijn zin doordouwt en verzet toch niets uithaalt. Je kunt ook om die reden niet in ernst beweren dat er een draagvlak was voor de sloop.
-
De woningen die vrij kwamen door de 28 vertrekkers zijn door BO-EX verhuurd aan de Stichting Studenten Huisvesting en de Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht. Op zijn minst betekent dat een aantasting van sociale structuur: bekenden zijn weg en hun plaats wordt ingenomen door tijdelijke bewoners. Van die tijdelijke bewoners zijn er bovendien een aantal met psycho-sociale problemen. De SSH- en SBWU-huurders krijgen een tijdelijk huurcontract, waarin staat dat ze de woning, als daar om gevraagd wordt, binnen twee maanden zullen ontruimen. De binding van deze tijdelijke bewoners aan de Noordzeestraat is dus niet erg groot en ze zullen niet veel investeren in sociale contacten. Deze tijdelijke verhuur schept natuurlijk de omstandigheden waaronder de mensen zich bij de sloop neerleggen en bij de draagvlakmeting niet tegen stemmen. Je gaat je steeds meer afvragen waarom die draagvlakmeting überhaupt plaatsvindt als BO-EX de uitslag door allerlei manipulaties toch naar zijn hand zet.
-
Het mooiste komt nog: hoe de draagvlakmeting ook uitvalt, de uitkomst verplicht de bewoners, juridisch, op geen enkele manier om de woning te ontruimen of om aan de sloop mee te werken. BO-EX brengt de bewoners in de bedrieglijke waan, dat de draagvlakmeting beslissend is voor het al of niet doorgaan van de sloop. Dat is niet het geval. Een draagvlak van 70% is vereist voor sloop of renovatie waarbij de huurovereenkomst in stand blijft (en iedereen weer in zijn eigen woning terugkeert). Wordt de huurovereenkomst echter beëindigd (mensen gaat ergens anders wonen) dan doet het draagvlak er niet toe. Beëindiging van de huurovereenkomst is dan alleen mogelijk met wederzijds goedvinden of door tussenkomst van de rechter (bij “dringend eigen gebruik”). Kortom, de mensen worden door al die draagvlak-verhalen grotelijks belazerd.
-
Dan nog even de tijdelijke verhuur. Mensen die huren van de SSH krijgen een huurovereenkomst voor “bepaalde tijd”. Daarin staat dat zij de woning vrijwillig moeten ontruimen tegen de tijd dat ze gesloopt moeten worden. En verder staat erin dat zowel de huurder als de verhuurder tussentijds kunnen opzeggen met een opzegtermijn van twee maanden. De huurder verbeurt 100 euro per dag als hij niet conform de overeenkomst de woning ontruimt. Welnu, deze bepalingen zijn geheel in strijd met het huurrecht en dus “nietig”: de huurder hoeft zich daar niets van aan te trekken. In de eerste plaats veronderstelt “bepaalde” tijd een tijdsperiode die door een concrete datum wordt gemarkeerd. Maar zelfs dan moet de verhuurder zich nog houden aan de opzegregels die gelden voor de overeenkomst voor onbepaalde tijd: wederzijds goedvinden of toestemming van de rechter.
-
De SSH liegt haar huurders dus maar wat voor, maar verder is het ook niet zo’n frisse club. Een woning die normaal gesproken pakweg 250 euro per maand doet, bleek aan drie studenten te worden verhuurd voor 770 euro huur per maand. Nu zit daar gas en electra bij in, maar aan de andere kant zijn het wel woningen die op de nominatie staan gesloopt te worden en waar de huurder (volgens de huurovereenkomst) heel makkelijk uitgegooid kan worden. Regelrechte uitbuiting dus. De SSH maakt op die manier op schandelijke wijze misbruik van de enorme woningnood onder studenten door woekerhuren in rekening te brengen voor een sloopwoning en door studenten een huurovereenkomst aan te laten gaan waarin ze volkomen rechteloos zijn. Huurovereenkomsten dus die volkomen in strijd zijn met “dwingende” huurrecht (“waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken”).
-
Overigens is het natuurlijk te zot voor woorden dat uitgerekend de Noordzeestraat e.o. gesloopt wordt. Gelukkig is er inmiddels een actiecomitétje dat zich niet door BO-EX laat intimideren en wegjagen en vast besloten is de kwestie voor de rechter te brengen.
Kees van Oosten
Zie www.rechtsbescherming.com over de BO-EX in de Noordzeestraat.
Minder huurwoningen in de vier grote steden
HET AANTAL huurwoningen in de vier grootste steden van ons land is de afgelopen jaren behoorlijk gedaald. Dat blijkt uit een inventarisatie van het Kenniscentrum Grote Steden.
Huurwoning
In Amsterdam was in januari 1994 88,3 procent van alle huizen een
huurwoning. Tien jaar later was dat gedaald naar 80,0 procent. In
Rotterdam zakte het percentage huurwoningen in die periode van 83,4
naar 71,1 procent, in Den Haag van 63,7 naar 55,6 procent en in
Utrecht van 59,4 naar 48,4 procent.
Het totaal aantal woningen in Amsterdam was bij de laatste meting
378.600 stuks. Rotterdam had er 286.300, Den Haag 228.200 en Utrecht
117.000. Opvallend is dat meergezinswoningen (lees: flats en
appartementen) veruit het meest voorkomen. In Amsterdam geldt dat
voor 85 proçent, in Rotterdam en Den Haag voor 75 procent en in
Utrecht voor 50 procent.
Gemeente belemmert beroep op de rechter
Bewoners van de Noordzeestraat ontvingen op 26 juli 2006 een brief van het Vierde Huis (die namens de gemeente de woningtoewijzing doet). In de brief werd aan de bewoners een DUO-urgentie toegekend voor een jaar. Dat is omdat de Noordzeestraat door het gemeentebestuur is aangewezen als slooplocatie.
Bewoners kunnen van de urgentie profiteren van 4 augustus 2006 tot 4 augustus 2007. Ze moeten in die periode zelf op zoek gaan naar een andere sociale huurwoning. Slagen ze er niet in om in dat jaar iets anders te vinden (en dat zit er dik in) dan wordt hen eenmaal door het Vierde Huis een woning aangeboden (dat kan overal zijn in Utrecht) en “die dient u te accepteren”. Zo gaat dat hier in Utrecht. Wat is hier nu zo onbehoorlijk aan?
Op grond een zogenaamd draagvlakonderzoek heeft BO-EX vastgesteld dat de bewoners er in meerderheid voor waren dat hun woning gesloopt zou worden. Dat draagvlakonderzoek is gehouden nadat BO-EX al flink wat bewoners had weten over te halen alvast te vertrekken en hun plaats was ingenomen door studenten waarmee een tijdelijke huurovereenkomst is gesloten. BO-EX heeft bovendien al lang niets meer aan de woningen gedaan en de huurders regelmatig laten weten dat de woningen hoe dan ook gesloopt zouden worden. De uitslag van deze gemanipuleerde draagvlakmeting kon zodoende nauwelijks een verrassing zijn.
Zoals al vele malen door Bureau Rechtsbescherming uiteen is gezet (en nooit door corporaties en de gemeente is bestreden) doen de uitkomsten van een draagvlakonderzoek er helemaal niet toe, althans niet in situaties waarin de huurovereenkomst wordt beëindigd. Al is er een draagvlak van 99%, de individuele huurder hoeft zich daar niets van aan te trekken. Als BO-EX de huurovereenkomst wil beeindigen om de boel te kunnen slopen en de huurder is het daar niet mee eens, dan kan BO-EX naar de kantonrechter stappen. De kantonrechter beoordeelt dan of er sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ (BW7:274). En als de kantonrechter vindt dat er geen sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ kan de huurder gewoon blijven zitten en wordt er dus niet gesloopt. De gemeente weet dat, BO-EX weet dat, maar ze zijn niet zo eerlijk om dat netjes aan de huurder uit te leggen.
Zoals we zagen wordt de sloop van de Noordzeestraat de bewoners eenvoudig door BO-EX en de gemeente door de strot gedouwd met behulp van een gemanipuleerde draagvlakmeting die er bovendien juridisch helemaal niet toedoet. Het enige rechtsmiddel waarover de bewoners beschikken is dat zij de beëindiging van de huurovereenkomst voor de kantonrechter (en in hoger beroep) kunnen aanvechten. Dat is bovendien een heel effectief rechtsmiddel, want de kans dat zij gelijk krijgen is uitgerekend in de Noordzeestraat erg groot. Het probleem is alleen dat BO-EX eerst moet aanschrijven om de huur te beeindigen en dat pas doet als het urgentiejaar achter de rug is. Daar moet je het als bewoner dus op aan laten komen. Kortom: wie gebruik wil maken van zijn recht op huurbescherming verspeelt de urgentie. Onbehoorlijker kan het niet.
Wat gaan we doen? Het besluit waarin de mensen is meegedeeld dat zij urgentie krijgen van 4 augustus 2006 tot 4 augustus 2007 is een voor bezwaar- en beroep vatbaar besluit. Voor de gedupeerde bewoners gaan we daar mee naar de bestuursrechter. Wij zullen de bestuursrechter ervan overtuigen dat die urgentie, voor de mensen die de huurbeëindiging willen aanvechten, moet voortduren tot een jaar ná dat de huurovereenkomst door de rechter is beëindigd, omdat ze anders in feite geen gebruik kunnen maken van hun recht op een gang naar de rechter.
ONAFHANKELIJK VOORZITTER BIJ OVERLEG COMPLEX 507 uit Jaarverslag Bo-Ex 2005
‘Ik weet zeker dat we er uit gaan komen’
Als samenwerking niet naar wens verloopt en een impasse ontstaat, kan een ongebruikelijke stap helpen om weer beweging te krijgen. Bewonersfederatie complex 507 en Bo-Ex verkeerden in zo’n impasse. Het aantrekken van een onafhankelijke voorzitter markeert het begin van nieuw overleg. Samen met Gabriëlle van Asseldonk is Mechtild Linssen die onafhankelijke voorzitter.
‘De bewonersfederatie wilde alleen renovatie van het complex in Lombok, terwijl Bo-Ex in ieder geval gedeeltelijk wilde slopen en nieuw bouwen. Allebei zetten ze de hakken in het zand. Er gebeurde niets meer; er ontstond een impasse. Dat was de feitelijke situatie toen wij om advies benaderd werden door de Bewonersfederatie. Onze eerste indruk was dat er veel gepraat en geschreven was, maar niets echt uitgediscussieerd.’
Aan
tafel
‘Jullie
moeten gewoon aan tafel’, hebben wij gezegd. ‘Niets doen is geen
optie. Jullie zijn allebei van goede wil. Om iets te bereiken,
kunnen jullie niet zonder elkaar. Het leidde ertoe dat ons gevraagd
werd om onafhankelijk voorzitter te worden. Daar hebben wij ja op
gezegd omdat wij bij beide partijen een oprechte goede wil proefden
om er met elkaar uit te komen.’
Cultuurverschillen
Volgens Mechtild Linssen waren het vooral botsende culturen die voor
de impasse zorgden. ‘De bewonersfederatie is een sterke club en ze
opereert vaak als een actiegroep. Daar kan Bo-Ex slecht tegen. De
mensen van Bo-Ex kunnen er niet goed tegen als ze niet helemaal
vertrouwd worden. Terwijl ze het toch zo goed bedoelen. Het was de
goed bedoelende, paternalistische corporatie tegenover de strijdbare
actiegroep. Dat cultuurverschil is inmiddels een stuk afgezwakt, al
ligt het nog wel in een hoekje op de loer.’
Experimenteren
Gaandeweg het proces heeft Mechtild een beeld gekregen van Bo-Ex.
‘Een sympathieke club, klein maar dapper en bescheiden. Te
bescheiden misschien. Ze zou zichzelf best wel wat meer op de borst
mogen kloppen. Wat zij doet op het gebied van de huisvesting van
bijzondere doelgroepen vind ik prachtig. Toch zou ze ook wel wat
meer vernieuwend kunnen zijn. Méér experimenteren, meer uitproberen,
ook op kleine schaal. Dat geldt ook voor de relatie met bewoners.
Probeer eens wat anders dan de geijkte methoden.’
Gevoelig
Inmiddels doorlopen Bo-Ex en de Bewonersfederatie complex 507 in een
onderhandelingsteam het door Linssen en van Asseldonk opgestelde
traject. ‘We zijn op schema en het loopt goed. Beide partijen zijn
loyaal aan het proces en het spel wordt goed gespeeld. Een gevoelig
proces, dat wel, waarbij de manoeuvreerruimte die de ene partij
neemt, zomaar verkeerd kan overkomen bij de andere partij. Maar
belangrijke stappen zijn al gezet, de meeste uitgangspunten voor de
aanpak van het complex zijn geformuleerd. Ik weet zeker dat we eruit
gaan komen en dat de bewoners in het najaar van 2006 eindelijk weten
waar zij aan toe zijn.’
We zijn inmiddels een heel eind op streek in het onderhandelingstraject waar beide partijen zich aan gebonden hebben. Het gaat dus goed.’
Woonduur verdwijnt: hoe heeft het zover kunnen komen (advies ingewonnen bij stade) - oktober 20
Al ruim een jaar is er sprake van een wijziging van de regels rondom
de verdeling van woonruimte. Deze discussie speelt zich op zowel het
provinciale als op het regionale niveau (BRU) af. Op het regionale
niveau is er ook een huurdersorganisatie: het Regionaal Huurders
Beraad (RHB). Het RHB is nauw betrokken geweest bij de veranderingen
die ontwikkeld werden. De huurdersorganisaties in de regio (waar ook
het STOK lid van is) hebben de keus gemaakt om te gaan werken met
inschrijftijd als volgordecriterium. Daarbij ging hun voorkeur uit
naar een drietal categorieën hierbinnen: eerst degenen die een
urgentie hebben, dan degenen die al een zelfstandige huurwoning
achterlaten, en tot slot degenen die geen zelfstandige huurwoning
achterlaten. Met dit voorstel zou de doorstroming maximaal gebaat
zijn. Dit voorstel is ook ingebracht bij zowel de discussies zoals
die eind 2004 gevoerd werden in de aanloop naar de formele inspraak.
Het speet het RHB zeer dat dit voorstel niet door de formele
partijen provincie en BRU in de daaropvolgende inspraak werden
gebracht. Het RHB is toen -onder protest- met een ander voorstel
gekomen toen tegen de zomer de formele inspraakreacties werden
gevraagd voor de modelverordening van de provincie en de
conceptverordening van het BRU. Dit voorstel hield in om over te
gaan op inschrijfduur, maar de opgebouwde woonduur van doorstromers
één-op-één om te zetten in inschrijfjaren.
Helaas haalde ook dit voorstel het niet. De meeste partijen drongen aan op een overgangsmaatregel waarbij 1, max. 3 jaar van de woonduur omgezet konden worden naar inschrijfduur. Wanneer dat het eindresultaat zou worden, zouden bijna alle doorstromers gedupeerd worden. Het RHB heeft toen er zich een compromisvoorstel kwam om 2/5 van de woonduur om te kunnen zetten, zich hier hard voor gemaakt. Daarbij was dit zeker niet de voorkeur van het RHB, maar wel een 'second best', gezien de drang van de andere partijen om op 1 of 3 jaar te gaan zitten. Tijdens de ledenvergadering van het RHB van 26 september jl. is met algemene stemmen akkoord gegaan met dit compromisvoorstel. Het RHB heeft de indruk dat haar stem doorslaggevend is geweest om dit compromisvoorstel erdoor te krijgen.
Helaas haalde ook dit voorstel het niet. De meeste partijen drongen aan op een overgangsmaatregel waarbij 1, max. 3 jaar van de woonduur omgezet konden worden naar inschrijfduur. Wanneer dat het eindresultaat zou worden, zouden bijna alle doorstromers gedupeerd worden. Het RHB heeft toen er zich een compromisvoorstel kwam om 2/5 van de woonduur om te kunnen zetten, zich hier hard voor gemaakt. Daarbij was dit zeker niet de voorkeur van het RHB, maar wel een 'second best', gezien de drang van de andere partijen om op 1 of 3 jaar te gaan zitten. Tijdens de ledenvergadering van het RHB van 26 september jl. is met algemene stemmen akkoord gegaan met dit compromisvoorstel. Het RHB heeft de indruk dat haar stem doorslaggevend is geweest om dit compromisvoorstel erdoor te krijgen.
Met dank aan Carolien Spruijt
projectleider van het RHB.
Verdwijnen woonduur is diefstal van tienduizenden huurders – AD-Utrecht 15-10-05
Diefstal is het, van tienduizenden huurders. Als woonduur straks niet meer meetelt bij het toewijzen van een woning, zijn vele inwoners gedupeerd, meent Marinus Henning.
Door Miro Lucassen
De Utrechter windt er geen doekjes
om. De plannen van regiobestuur BRU om sociale huurwoningen allleen
nog toe te wijzen aan mensen die lang staan ingeschreven vallen bij
hem helemaal verkeerd. Hij probeert gemeenteraadsleden tot actie te
bewegen: zij kunnen op 26 oktober nog proberen de plannen van tafel
te krijgen. Daar is dan wel steun van omliggende gemeenten voor
nodig.
"Als ik dit had geweten had ik nooit mijn inschrijving als
woningzoekende laten vervallen," zegt de hofjesbewoner uit
Wittevrouwen. Niet dat hij nu weg wil, na 23 jaar op dezelfde plek,
maar je weet nooit. De hofjeswoningen zijn prettig maar krap. "Als
ik straks een andere waning wil, moet ik achteraan de rij
aansluiten. De overheid heeft me beloofd dat de woonduur zou gelden
als inschrijfduur en nu pakt ze dat weer at. Ik verwacht meer
betrouwbaarheid."
Regiobestuur
BRU belooft een overgangsregeling. Tweevijfde van de opgebouwde
jaren is nog tot januari 2007 te verzilveren door in te schrijven
als woningzoekende. Regionale huurdersorganisaties hebben hierover
onderhandeld met bet BRU. Voorzitter Wybren de Jong van de
koepelorganisatie De Bundeling: "Wij vinden inschrijfduur een goede
en rechtvaardige regeling. De overgangsregeling is beter dan
helemaal niets."
De stad Utrecht wit de woonduur bet liefst handhaven. Mocht dat niet
lukken, dan legt bet gemeentebestuur zich bij de nieuwe regeling
neer zegt woordvoerder Derksen.
Bewoner Henning is nog niet zo ver. Hij onderzoekt met een bevriende
jurist of de overheid contractbreuk pleegt.
-
Inschrijven als woningzoekende in de regio Utrecht geeft het recht om te reageren op vrijgekomen sociale huurhuizen. Degene met de langste wachttijd wint.
-
Woonduur is in het huidige systeem een bonus voor mensen die al in een sociale huurwoning leven. Bij inschrijving krijgen ze de woonjaren cadeau alsof ze al die tijd ingeschreven hadden gestaan. Dat is rechtvaardig te noemen omdat ze een andere sociale huurwoning achterlaten die vrij komt voor de volgende woningzoekende. Het onrechtvaardige bijverschijnsel is dat de meest gewilde huurwoningen worden geclaimd door mensen met een hoge woonduur. Starters hebben de tweede keus
-
Wachtlijsten zijn geen betrouwbare aanwijzing voor het aantal actieve woningzoekenden. In de regio Utrecht staan 130.000 mensen ingeschreven, daarvan reageert minder dan een kwart op het aanbod in de woningkrant. Van de 35.000 doorstromers zoeken er 5.000 actief naar een andere woning.
-
Doorstromers hebben gemiddeld twaalf jaar wachttijd, andere woningzoekenden doen vijf jaar over het vinden van een huis in de stad Utrecht.
Utrecht Vernieuwd: sloop en woningnood - Kees van Oosten in Ons Utrecht, juli 2005
Afgelopen week werden de afspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties herbevestigd om 9600 sociale huurwoningen te slopen en grotendeels te vervangen door koopwoningen. "We gaan met volle kracht vooruit", aldus wethouder Van Kleef (PvdA). Het plan om zo veel sociale huurwoningen door koopwoningen te vervangen, maakt deel uit van een landelijk beleid. Dat beleid is afkomstig van Remkes (VVD), destijds staatssecretaris volkshuisvesting. Het heet "transformatiebeleid" en het werd uitgedacht in nauwe samenwerking met grote projectontwikkelaars.
Transformatiebeleid is een mooi woord voor het beleid dat erop gericht is om een "meer evenwichtige bevolkingssamenstelling" te krijgen in wijken als Ondiep, Overvecht en Kanaleneiland. Dat gebeurt door het "eenzijdige aanbod van sociale huurwoningen in de na-oorlogse wijken" te doorbreken. Men vervangt dus een groot aantal sociale huurwoningen door koopwoningen, zodat er vanzelf meer goedbetaalde mensen in de wijk komen te wonen. De mensen van wie de sociale huurwoning wordt gesloopt en die niet kunnen terugkeren, kunnen in Leidsche Rijn terecht. De woningcorporaties mogen de koopwoningen bouwen en verkopen en de opbrengst in hun zak steken. Die zijn dus van woningbouwvereniging opgeklommen tot projectontwikkelaar.
Hoewel de doelstelling van een evenwichtige bevolkingssamenstelling officieel voorop staat, worden de sloop en de nieuwbouw met een heel ander argument aan de mensen "verkocht". Van Kleef brengt elke keer naar voren dat ook lagerbetaalden recht hebben op een moderne huurwoning. Wat ze echter verzwijgt, is dat die moderne huurwoning een stuk duurder is en voor veel mensen in Leidsche Rijn staat, omdat ze na de sloop en de nieuwbouw niet kunnen terugkeren. Wat Van Kleef ook niet vertelt, is dat het slopen van 9600 sociale huurwoningen in Utrecht betekent dat woningzoekenden nog een paar jaar langer op de wachtlijst staan.
Merkwaardig is dat het argument van de evenwichtige bevolkingssamenstelling alleen wordt gehanteerd als sociale huurwoningen plaats moeten maken voor koopwoningen. Niemand komt op het idee om in het Wilhelminapark koopwoningen te slopen en te vervangen door sociale huurwoningen. Er wordt dus geen probleem over gemaakt als er in een wijk uitsluitend koopwoningen staan en goedbetaalde mensen bij elkaar wonen, maar als in een wijk voornamelijk sociale huurwoningen staan, is er opeens sprake van eenzijdigheid en onevenwichtigheid. Daarom is het argument van de eenzijdigheid en onevenwichtigheid flauwekul. Daar draait het helemaal niet om.
Waar het om gaat, is dat projectontwikkelaars en woningcorporaties graag nieuwe woningen bouwen en verkopen, bij voorkeur in wijken die niet al te ver van het stadscentrum liggen. Aan de bouw en verkoop van nieuwe woningen valt namelijk veel meer te verdienen dan aan de verhuur van sociale huurwoningen. Ook de gemeente verdient eraan mee, want de grond onder een koopwoning brengt veel meer op dan de grond onder een huurwoning. Omdat de te slopen woningen helemaal niet zo oud zijn, kan men niet aanvoeren dat ze vervallen zijn. Ondanks alle onderhoudsachterstand verkeren de woningen in een redelijke bouwkundige staat. Om ze toch te kunnen slopen, is nu het verhaal van de eenzijdigheid en de onevenwichtigheid bedacht.
Tegen het plan om 9600 sociale huurwoningen te slopen, is veel verzet gerezen en daardoor lopen de woningcorporaties flink achter op hun schema. Huurders staan veel sterker dan ze denken. Volgens de huurwet moet, als de huurovereenkomst in stand blijft (als men terugkeert dus), het draagvlak voor sloop en renovatie 70% zijn. En als men niet kan terugkeren, dan moet de huurovereenkomst volgens de regels worden opgezegd. Dat opzeggen kan niet zomaar: daar moet de kantonrechter toestemming voor geven en of die dat zal doen, valt nog helemaal te bezien. Opzeggen kan alleen in verband met "dringend eigen gebruik". In geen geval is het zo dat huurders zich bij sloop of renovatie moeten neerleggen bij een draagvlak van 60%, laat staan 50%.
Huurders worden, waar het sloop en renovatie aangaat, door de corporaties en de gemeente onvoldoende en/of onjuist voorgelicht over hun rechten. Bovendien hebben de woningcorporaties er soms een handje van de woningen te verwaarlozen, in de hoop dat huurders uiteindelijk instemmen met de sloop. Ook hier staan huurders echter veel sterker dan ze denken. Onderhoud kun je afdwingen en bij achterstallig onderhoud kun je huurvermindering eisen. Dus als huurders dat niet willen, komt er van de sloop niets terecht.
Johan Klinkenberg, directeur van corporatie Bo-Ex in hun eigen bewonersblad – september 2005
Slopen wij teveel?
De laatste tijd hoor je veel over bewoners die bezwaar maken tegen de sloop van hun woning en hun buurt. En er zijn deskundigen die beweren dat gemeenten en woningcorporaties te gemakkelijk de slopershamer hanteren.
Ik denk dat hier en daar inderdaad wel erg snel besloten wordt om maar te gaan slopen, vooral als het om woningen gaat die na de oorlog gebouwd zijn. Wij slopen niet graag; dat doen wij alleen als er geen aanvaardbare andere mogelijkheden zijn. Voor woningen van na de oorlog hebben we sowieso heel weinig sloopplannen. Die renoveren wij, zoals onlangs nog een groot complex in Overvecht en in Hoograven. In Lombok willen wij wel woningen slopen, maar niet meer dan nodig. Daar gaat het om woningen van meer dan tachtig jaar oud, die ook na een peperdure renovatie klein (door isolatiemaatregelen zelfs kleiner) zijn en nog steeds geen buitenruimte hebben.
Waarom niet alle woningen in Lombok renoveren en dus niets slopen, zoals de bewonersorganisatie wil? Die renovatie levert een verlies op van zo'n 20 miljoen euro. Dat moeten we terugverdienen en dat kan alleen maar door erg veel van die gerenoveerde woningen te verkopen. Je krijgt dan een mix van huur- en vooral koopwoningen in de wijk, lukraak door elkaar. Het beheer van die huurwoningen wordt dan erg duur en het wordt dan al gauw aantrekkelijk om die dan ook maar te verkopen. Binnen tien jaar is dan het grootste deel verkocht en heeft Lombok geen enkele huurwoning meer. Daar zit niemand op te wachten.
Er zijn, technisch en financieel gezien, goede argumenten om alle oude woningen in Lombok te slopen. Maar er zijn ook argumenten om dat niet te doen. Het karakter van de wijk zou erdoor kunnen verdwijnen. En niet alle wijkbewoners die dat willen zouden in hun wijk kunnen blijven wonen. Daarom is alles slopen ook geen goed idee. Onze oplossing: wij renoveren 60 procent en 40 procent wordt vervangen door nieuwbouw. Dan behoud je het karakter van de wijk en kan iedereen die dat wil er blijven wonen. En met de verkoopwinst van de nieuwbouw compenseren wij het verlies op de renovatie. Ik denk trouwens, gezien de vragen die wij krijgen, dat heel wat wijkbewoners belangstelling voor die nieuwbouw hebben.
Slopen wij te veel? Ik vind van niet. Goede oplossingen zijn vaak genuanceerde oplossingen, zeker als het om de toekomst van wijken en hun bewoners gaat. In Lombok laten wij dat zien.
Sloop naoorlogse wijken moet doorgaan - Utrechts Nieuwsblad, 7 mei 2005
Sloop en nieuwbouw in de
naoorlogse wijken van Utrecht moet doorgaan. Ook al hebben veel
huurders van woningen die op de nominatie staan voor sloop en
nieuwbouw een voorkeur voor renovatie, de gemeente en de corporaties
gaan door met de afgesproken aanpak.
Sinds 2001 wordt gewerkt aan het project De Utrechtse Opgave,
waarbij 9500 sociale huurwoningen worden vervangen door een mix van
koop- en huurhuizen. De uitvoering van de operatie verloopt veel
langzamer dan indertijd verwacht. Gemeente en corporaties hebben hun
taak in 2001 onderschat, zeggen ze in een gesprek met deze krant.
Het overleg met huurders en de procedures rond nieuwbouw kosten veel
meer tijd dan in de planning was opgenomen. De meeste
probleemgevallen zitten bij Mitros, de grootste corporatie van
Utrecht. Mitros is ook de organisatie die meer dan de helft van de
projecten voor haar rekening neemt.
Portaal kampt met kleinere achterstanden, Bo- Ex ’ 91 zit nagenoeg
op schema. Bij vrijwel alle tot nu toe gerealiseerde projecten was
veel tijd gemoeid met overleg met zittende huurders.
De vraag om renovaties in plaats van sloop heeft ook te maken met de
verslechterde economische positie van veel huurders, analyseren de
corporaties. ,, Wie onzeker is, kiest voor behoud,’’ zegt directeur
Klinkenberg van Bo- Ex.
Meer renovaties uitvoeren ligt daarom voor de hand, en vooral Mitros
heeft daar concrete plannen voor. Maar als de corporaties die keus
maken, mogen ze van wethouder Van Kleef niet schrappen in de
sloopafspraken. ,, De trend van meer renovatie vind ik zorgelijk.
Doel van de operatie is ook om een andere verhouding te bereiken
tussen huurwoningen en koopwoningen in de wijken. Dat bereik je niet
door alleen te renoveren in wijken waar 80 procent van de woningen
in de sociale huursector zit.
Renovatie afdwingen van versleten complexen is onverantwoord.’’ In
de afspraken over het project staat ook dat slopen alleen mag als er
’ voldoende draagvlak’ is onder de zittende huurders. Alle
corporaties steken er inmiddels veel energie in om bewoners te
overtuigen. Het verst daarin gaat Portaal, dat in Kanaleneiland op
bezoek gaat bij elke bewoner van een complex dat gesloopt wordt.
Geschillenregeling DUO
Bewonerscommissie stapt naar Geschillencommissie
De Bewonerscommissie complex
106/107 van Bo-Ex heeft de primeur: voor het eerst zet zij de
Geschillencommissie in omdat zij een conflict heeft met de
verhuurder over de gang van zaken bij de herstructurering. Het
resultaat is dat de corporatie en de bewonerscommissie een compromis
hebben bereikt.
Het conflict dat zich in complex 106/107 (Rivierenwijk) afspeelt zal
voor anderen wellicht herkenbaar zijn: een corporatie heeft bepaalde
plannen met woningen in een herstructureringsgebied, en die plannen
wijken af van wat bewoners lijken te willen. Vooruitlopend op het
overleg met de bewoners neemt de corporatie enkele maatregelen, die
tegen het zere been van een bewonerscommissie zijn: die voelt zich
gepasseerd.
Daarop voelde de bewonerscommissie zich genoodzaakt om het
DUO-protocol uit de kast te halen.
Complexe situatie
De bewonerscommissie heeft drie punten waarover zij van mening verschilde met de Bo-Ex aan de Geschillencommissie voorgelegd:
-
uit welke scenario's een keuze gemaakt kan worden;
-
hoe wordt het draagvlak onder de huurders bepaald;
-
mag tijdelijke verhuur vóór de peildatum zonder instemming van de bewonersvertegenwoordiging.
Maar er zit een duidelijk
verband tussen de 3 klachten. Stijn van der Putte van de
bewonerscommissie 106/107: "Er is een grote lijn te bespeuren. De
Bo-Ex probeerde bewust of onbewust een aantal maatregelen te nemen
die volgens het DUO-protocol pas na de zogenaamde 'peildatum'
geregeld mogen worden, of te wel nadat het besluit over de aanpak
van het complex is genomen. Dit geeft de bewoners het gevoel dat het
besluit al vastligt, en dat zij daar niets meer aan kunnen
veranderen.
Centraal punt van verschil van inzicht is dat de Bo-Ex eigenlijk
niets ziet in renovatie van de huizen. Maar een deel van de bewoners
wil wel renovatie! Wij wilden daarom graag een renovatiescenario
uitwerken. Dit scenario kenden wij uit de aangrenzende
Spaarnestraat, daar waren vergelijkbare huizen gerenoveerd zonder
dat de bewoners uit hun woning hoefden. Dit is voor velen van ons
een aantrekkelijk scenario, dat zeker niet bij voorbaat uitgesloten
mocht worden. De Bo-Ex betwistte dat dit een realistisch scenario
was. Zij betwistte ook dat de bewoners hierin geïnteresseerd waren,
ondanks onze eigen bewonersenquête (met een respons van 97%) waaruit
bleek dat 57% van de ondervraagden voorstander is van behoud van de
woning."
Vergoeding vroegtijdig verhuizen
Bo-Ex bleek voortvarend in
haar aanbod om vertrekkende bewoners voor de peildatum al een
verhuiskostenvergoeding aan te bieden. Om vervolgens die
vertrekkende bewoners mee te tellen als bewoners die voor sloop
waren!
Stijn: "Uiteraard gunden we de vertrekkende bewoners een
verhuiskostenvergoeding. Ons probleem met de vroegtijdige
uitbetaling van de verhuiskostenvergoeding was vooral dat daarmee de
inspraak van bewoners onder druk komt te staan, zeker als de
vertrekkers ook nog eens bij de voorstanders van de sloop geteld
worden. Voor een aantal mensen betekende dit dat ze sneller dan
gedacht vertrokken, vooral ook omdat er een signaalwerking van de
vroegtijdige verstrekking van de verhuisvergoeding uitging: er zou -
zo leek het - toch gesloopt worden."
Blij met Geschillencommissie
De situatie noopte de bewonerscommissie106/107 dus om naar de geschillencommissie te stappen. Dat pakte goed uit, voor de commissie en voor de verhuurder. Stijn van der Putte: "De Geschillencommissie kan twee dingen doen: een bindend advies geven of een voorstel tot middeling doen. Zij koos voor het laatste. Dat betekent dat er een onderzoeksbureau komt dat ook de mogelijkheid van renovatie gaat onderzoeken. Daarnaast worden bewoners die voor de peildatum vertrekken vanaf nu voor de helft meegerekend met de voorstanders van sloop, de andere helft geldt als tegenstander van sloop. De commissie constateerde op de zitting dat de tijdelijke verhuur inderdaad in strijd is met het Protocol, en vroeg, gezien de ontstane situatie, Bo-Ex om het 'profiel' ervan te veranderen. De verhuiskostenvergoeding blijft, maar daar hadden wij op zich ook niets tegen."
Gelijkwaardigheid terug
"Wij hebben er vertrouwen
in, dat hiermee de weg vrij ligt voor een goede werkrelatie met
Bo-Ex. En volgens ons is ook Bo-Ex tevreden: ze had dit duwtje
kennelijk even nodig.
Je merkt dat je als bewonerscommissie niet sterk staat in je relatie
met de verhuurder. Vooral niet als de verhuurder een bepaalde
vooringenomenheid heeft ten aanzien van de aanpak van het complex.
Dit ondanks het feit dat het DUO-protocol zo duidelijk lijkt in wat
kan en mag. De mogelijkheid om geschillen bij een onafhankelijke
commissie voor te leggen, is heel belangrijk: het maakt het
DUO-protocol hard. Wij zitten nu weer als gelijkwaardig partner met
onze verhuurder om tafel."
Commentaar Bo-Ex
De Vechtkrant vroeg Bo-Ex om
een reactie op dit artikel. Rolf van der Weiden van Bo-Ex: "De drie
geschilpunten zijn inderdaad zo aan de geschillencommissie
voorgelegd. Maar Bo-Ex is best bereid om naar verschillende
scenario's te kijken, zij het dat wij eerst een onderzoek willen
laten doen naar de huidige toestand van de woningen. Dan weet je wat
nog reëel is en wat niet. Dat er nu een technisch onderzoek gedaan
wordt, is ook niet te danken aan de geschillencommissie, die
bereidheid was er vanaf het eerste begin.
Wij zien inderdaad niets in renovatie en vinden het wel zo eerlijk
om dat ook gewoon te zeggen. Maar onderzoek is prima. Overigens was
bij de eerste enquête van de bewonerscommissie 34% van de bewoners
voor sloop, en 6% maakte het niet uit. Wij vinden dat voor een
eerste meting hoog.
Het geschil ging in feite alleen over de vraag hoe vertrekkende
bewoners worden meegeteld. Wat voor ons zwaar meewoog, is dat wij
vrij dringend het verzoek van bewoners kregen om met de vergoeding
weg te kunnen. Sterker dan bij andere complexen het geval is (of
was). Wij wilden daar aan tegemoet komen. Niet meer, niet minder.
Uiteraard ga je dan aansluitend niet meer voor onbepaalde tijd
verhuren. En dan komt vanzelf de vraag: hoe tel je de leeg gekomen
woningen mee.
Wij zijn met de bewonerscommissie van mening, dat de schikking ertoe
heeft geleid, dat we weer prima door één deur kunnen."
’Rijke mensen gaan niet in een slechte buurt wonen’ - Utrechts Nieuwsblad, 25 april 2005
Door Hans-Paul Andriessen
Utrecht en de corporaties
willen de leefbaarheid van Overvecht verbeteren door goedkope
huurflats te vervangen door ’dure’ koopwoningen. Demograaf Pieter
Hooimeijer noemt het de omgekeerde wereld.
,,Een buurt wordt niet goed,
doordat er veel rijken wonen. Neen, het is omgekeerd: rijke mensen
gaan in een goede buurt wonen,’’, zegt Hooimeijer.
,,Een mooi huis is niet genoeg. De buurt moet ook kwaliteit hebben.
In een aantal gevallen is die buurtkwaliteit zo goed dat mensen
zelfs genoegen nemen met kleine en soms zelfs slechte huizen. Kijk
maar naar de binnenstad of Wittevrouwen.’’
Demograaf professor Hooimeijer van de Universiteit Utrecht volgt
Overvecht al jaren op de voet. Drie jaar geleden had hij het in een
krantenartikel al over ’de vervalspiraal’ en de ’witte vlucht’.
,,Mensen stemmen met de voeten. De leefbaarheid staat onder druk en
wie zich wil verbeteren trekt naar Leidsche Rijn of elders. Die
verhoogde uitstroom is niet onlogisch.’’
Om de wijk te verbeteren moet er een brede, gefaseerde aanpak komen.
Daarnaast moet de wijk in stukken worden geknipt. ,,Overvecht is
veel te groot en te heterogeen om in z’n geheel aan te pakken.
Trouwens, er zijn hele delen waar het prima wonen is. Let dus ook op
het imago. Straks is heel Overvecht een probleem,’’ zegt Hooimeijer.
,,Neen, het gaat om bepaalde plekken, vooral rond kleine
winkelcentra, waar een opstapeling van problemen is. Gezinnen in
armoedige omstandigheden, kleine huizen, kinderen lopen op straat,
overlast, vandalisme.’’
De gemeente moet lering trekken uit de aanpak van het verpauperde
winkelcentrum Berberhof. Dit maakte vorig jaar plaats voor het
nieuwe centrum Gagelhof, met daarboven dure appartementen. Binnen
een halfjaar werd het centrum weer geteisterd door hangjongeren,
overlast en autokraak. ,,Je moet niet alleen de woonomgeving
aanpakken, ook de leefbaarheid. Criminaliteit, overlast. Zijn er
voldoende voorzieningen?’’
Hooimeijer vindt dat de corporaties een veel grotere rol moeten gaan
spelen. ,,Zij moeten niet alleen naar hun eigen bezit kijken, maar
een bredere verantwoordelijkheid nemen voor de leefbaarheid.
Huurders hebben daar immers last van. Zo kan ik me voorstellen dat
corporaties camera’s hangen bij parkeerplaatsen bij flats waar veel
wordt ingebroken. De corporaties hebben landelijk ruim veertien
miljard overtollig vermogen. Laten ze dat eens investeren in
achterstandswijken.’’
Hooimeijer vindt dat de plannen voor herstructurering (grootschalige
sloop van tienhoogflats en bouw van koophuizen) te lang duren.
Hierdoor dreigen bewoners af te haken. ,,Je kunt niet tegen de
bewoners blijven zeggen: we gaan slopen, maar we weten niet wanneer.
Geef duidelijkheid. Vertel wat er volgend jaar gaat gebeuren. En
geef ook zekerheid. U kunt hier nog tien jaar wonen. En als we gaan
slopen, stellen we u schadeloos.’’
Onduidelijk is voor wie herstructurering de oplossing biedt
Jaap van der Veen - Cobouw,
12 april 2005
De schaal van de herstructurering
van stadswijken doet aan de stadsvernieuwing uit de jaren ’80
denken, maar het doel is dit keer minder duidelijk. Jaap van der
Veen vraagt zich af voor wie of wat de herstructurering een
oplossing is?
Als doel van
herstructureringsprojecten wordt vaak geformuleerd dat de buurt een
minder eenzijdige bevolkingssamenstelling moet krijgen. Dat betekent
sloop van goedkope woningen en nieuwbouw van vooral dure woningen,
een deel van de huidige bewoners moet daarom zijn heil maar elders
zoeken. Maar het verzet van betrokken bewoners tegen sloop groeit,
zij hebben niet het gevoel dat deze aanpak een oplossing is voor hun
problemen.
Vaak is aan de sloopplannen een heel proces aan vooraf gegaan van
afnemende leefbaarheid en groeiende problemen met het beheer. Als je
hier op doorgaat blijkt er vaak een moeizame communicatie te zijn
tussen de verhuurder en de bewoners, zeker met de bewoners die
problemen (zouden) veroorzaken. Bij het Haagse Duindorp kwamen de
medewerkers van de woningcorporatie de wijk niet meer in, totdat een
nieuwe manager orde op zaken stelde en van zijn medewerkers eiste
dat ze de bewoners zelf weer opzochten. Maar toen waren de
sloopplannen al vastgesteld en veel mensen uitverhuisd. De manager
gaf het tijdens een excursie eerlijk toe: de beheerproblemen waren
een belangrijke reden voor de herstructurering geweest. Nu werd er
gesloopt en de overlastgevende families zaten gezellig bij elkaar in
een volgend buurtje.
Een andere reden die voor sloop wordt opgevoerd is dat het oude
woningen betreft die afgeschreven en volstrekt verouderd zijn.
Kleine en/of gehorige woningen zouden geen toekomstwaarde meer
hebben. Veelal behoeven deze woningen inderdaad een stevige
opknapbeurt, maar dat wil lang niet altijd zeggen dat de woningen
niet meer gewild zijn en moeilijk verhuurd kunnen worden. Ze hebben
vaak nog lage huren, en naar zulke woningen is een grote vraag.|
Vooral oude en gemengde buurten nabij het centrum zijn gewild en van
verhuurproblemen is vooralsnog geen sprake. Een goede
onderhoudsbeurt en wat geriefsverbeteringen, dat is alles wat de
bewoners vragen. De corporaties brengen daar tegen in dat deze
verhuurproblemen in de toekomst wel te verwachten zijn. In de
toekomst zullen mensen andere en hogere eisen aan hun woning stellen
en zullen de woningen niet meer voldoen. Een opknapbeurt voor 10
jaar is geen oplossing, je moet bij woningen op een termijn van 25
tot 50 jaar denken en dan lopen de kosten zo ver op dat je beter
meteen nieuw kan bouwen. Daarmee komen we op de kernvraag: voor wie
moet de herstructurering een oplossing bieden, voor de zittende
bewoners of voor de bewoners van de toekomst? Wie zijn dan de
toekomstige bewoners en hoe weet je wat hun woonwensen zullen zijn?
Voorraadbeleid
Herstructurering van een deel van het
woningbezit is onderdeel van het strategisch voorraadbeleid. Wie
zijn de doelgroepen van de corporatie en wat zijn hun woonwensen?
Daarbij moet je minstens 10 jaar vooruit kijken want aanpassing van
vastgoed gaat niet zo snel. Op grond van recente ontwikkelingen
kunnen vraagtekens gezet worden bij de stelling dat kleine en
goedkope woningen niet meer van deze tijd zijn.
Vooral in de steden groeit het aantal alleenstaanden, en er is een
groeiende groep waarvan de inkomensvooruitzichten niet rooskleurig
zijn. Dus zuinig zijn op deze woningen zou je denken, je kan ze niet
meer opnieuw bouwen. Maar nee, om in de toekomst te kijken worden
leefstijlen en woonmilieus van stal gehaald.
De groepen ‘huiselijken’, ‘volkse familieclan’ en ‘tolerante
socializers’ zijn traditioneel doelgroepen voor de corporaties. Uit
de demografische en sociaal-economische trends kan hun omvang in de
nabije toekomst worden afgeleid. Hun woonwensen zijn echter divers,
beter gezegd niet concreet.
Om tot concrete woonwensen te komen waar je voorraadbeleid op kan
baseren moet een grote vertaalslag gemaakt worden die in de praktijk
maar niet blijkt te lukken.
Dan maar de huurders naar hun toekomstige woonwensen vragen?
Vasthouden
Het probleem van woonwensenonderzoek is dat mensen meestal
redeneren vanuit hun huidige situatie. Er moet een belangrijke
verandering in hun omstandigheden optreden (trouwen/samenwonen,
kinderen krijgen, baan in andere stad) willen ze echt over een
andere woonsituatie gaan nadenken. Daarmee zijn we weer terug bij
af, want juist de huurders in herstructureringsprojecten worden
geconfronteerd met die andere omstandigheden (onzekerheid over de
toekomst van het complex). De sleutel voor de oplossing ligt toch in
een goede communicatie met de betrokken bewoners, en dat zijn in de
praktijk de zittende huurders van de herstructureringsprojecten. Zij
zullen in eerste instantie vasthouden aan wat ze hebben, grootse
plannen voor de toekomst worden niet zo maar geboren. Door als
corporatie de bewoners vroegtijdig bij de planvorming te betrekken
en hen zekerheid geven dat deze plannen voor hen bedoeld zijn en
niet al van tevoren vaststaan wordt het spook verjaagd. Zo kunnen de
bewoners geholpen worden om hun woonwensen voor de toekomst te
formuleren en kan de herstructurering voor hen een manier zijn om
hun woonsituatie te verbeteren.
Jaap van der Veen
Stade Advies, organisatie
voor maatschappelijke ontwikkeling, Utrecht.
Stade adviseert onder andere bewonersorganisaties, woningcorporaties
en gemeenten op het terrein van volkshuisvesting, leefbaarheid en
wijkgericht werken.
Presentatie door Marijke van lersel, beleidsmedewerker van de Nederlandse Woonbond tijdens het symposium op vrijdag 4 maart 2005, Aristo Accommodatie, Utrecht Lunetten.
Beste mensen,
De titel van dit symposium is 'Sloop bedreigt de huursector". Ik zal het dan ook hebben over de aanpak van de 56-aandachtswijken waarvan de minister zegt dat wijkvernieuwing en herstructurering daar absolute prioriteit moet krijgen. Over de wijkvernieuwing en knelpunten en aanbevelingen daarbij. Verder gaat u vanmiddag op bezoek in een tweetal buurten om praktijkvoorbeelden te bekijken en te luisteren naar de ervaringen en tips van huurders, verhuurders en gemeenten. Maar daarnaast is het vooral van groot belang dat u zich realiseert dat de plannen van minister Dekker voor het huurbeleid van de komende jaren dramatische effecten zullen hebben voor de wijkvernieuwing. Wat mij betreft had dit symposium dan ook "Dekker sloopt de volkshuisvesting" mogen heten. Letterlijk en figuurlijk, zou ik willen zeggen.
Minister Dekker sloopt de volkshuisvesting in letterlijke zin. Kijk maar naar de 56 aandachtswijken. De vraag is of de wijkvernieuwing kans van slagen heeft, als er voor de bewoners van de te slopen woningen onvoldoende goede en betaalbare woonruimte beschikbaar is. AI sinds de 1995 daalt de nieuwbouw gestaag. Daarnaast zijn nog nooit zoveel woningen gesloopt (bijna 18.000 in 2003). En dat waren voornamelijk goedkope en betaalbare huurwoningen. Behalve dat er de laatste jaren veel te weinig is gebouwd, zijn er ook nog eens de verkeerde woningen gebouwd. Nieuwbouwwoningen zijn dure huur- en koopwoningen. Het aantal goedkope en betaalbare huurwoningen in ons land neemt in schrikbarend tempo af. Alleen al in de 56 'aandachtswijken' moeten van minister Dekker de komende jaren 95.000 goedkope huurwoningen tegen de vlakte. Dat is bijna eenvijfde van alle woningen die er staan. En wat komt ervoor terug? De nieuwbouw bestaat voor 60% uit koopwoningen en voor bijna eenderde uit dure huurwoningen. Minister Dekker gaat er voor het gemak maar even van uit dat er in de betreffende steden meer dan voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn voor de huurders die door deze sloopoperatie hun huizen worden uitgejaagd. Maar ook in de rest van het land worden steeds meer woningen gesloopt. Andre Thomsen zal u daar straks nog veel meer over vertellen.
Er is sprake van een nieuwe woningnood. Wat betekent die spanning op de woningmarkt voor de kansen van bewoners in herstructureringswijken? Uit recent onderzoek van de Woonbond blijkt dat veel huurdersorganisaties van mening zijn dat de huurhoogte en het gebrek van goedkope en betaalbare huurwoningen de belangrijkste oorzaken zijn voor vertraging van de herstructurering. Van de bewonersorganisaties geeft ongeveer de helft aan dat de herstructurering wordt vertraagd doordat er veel te weinig woningen beschikbaar zijn voor bewoners die moeten verhuizen.
Want ook al krijgen bewoners uit de sloopwoningen heel soms de ggarantie dat ze in wijk kunnen blijven wonen. Toch maken de huidige bewoners, voor het merendeel mensen met lage inkomens, zich ernstige zorgen over hun kansen op de woningmarkt. Zij zijn immers aangewezen op vrijkomende woningen in de bestaande voorraad. Doordat er door verhuizingen onvoldoende huizen beschikbaar komen, worden mensen gedwongen te verhuizen naar elders. Overigens wordt in aangrenzende wijken ook vaak gesloopt. Huurders vrezen dan ook dat ze moeten verhuizen naar een kwalitatief slechtere en tegelijk duurdere woning dan ze nu hebben. Want om de midden- en hogere inkomens voor de stad te behouden wordt er juist in veel steden voor gekozen om in herstructureringsgebieden vooral koop- en dure huurwoningen te bouwen. Terugkeer naar de wijk in een nieuwe woning is voor de oude bewoners dan onbetaalbaar. Naar een andere wijk verhuizen kan vaak niet omdat er te weinig woningen vrijkomen. En als daar wel een woning beschikbaar komt, is er grote kans dat die geliberaliseerd wordt en dus ook onbetaalbaar is. Ik kom daar later in mijn verhaal nog'op terug. Blijft over: opvang in de randgemeenten. Maar ook daar zien wij nog geen prestatieafspraken om zulke grote aantallen betaalbare huurwoningen te bouwen.
Volgens het rapport 'Woningmarktanalyse en huurbeleid' van minister Dekker moeten er meer huurwoningen worden gebouwd in verschillende prijsklassen. Letterlijk staat in dat rapport: "Het actuele nieuwbouwaanbod is te eenzijdig op de koopsector en met name op de dure koop gericht. Volgens de woningmarktsimulaties zou een nieuwbouwprogramma met circa 50% huur momenteel het best aansluiten op de actuele vraagontwikkeling. Er is sprake van een flink verminderde behoefte aan dure koop en een grotere behoefte aan goedkope huurwoningen. Oat betekent dat er van de onttrokken woningen meer teruggebouwd moeten worden. Oaarnaast is er een groeiende behoefte aan middeldure en dure huurwoningen." Als de minister haar eigen rapport serieus neemt, zou zij ervoor moeten zorgen dat er de komende jaren heel veel nieuwe betaalbare huurwoningen per jaar bijkomen. Maar dat staat in schril contrast met wat er in de praktijk gebeurt; de afspraken die zij met verhuurders maakt zijn volstrekt onvoldoende. En de minister geeft evenmin richtlijnen over wat voor soort woningen er gebouwd moeten worden.
Grootschalige sloop van goedkope huurwoningen is onverantwoord zolang er onvoldoende betaalbare en kwalitatief goede vervangende woonruimte beschikbaar is. Woningverbetering en renovatie is in veel gevallen een beter alternatief. Voor elke huurwoning die toch wordt gesloopt, zou minstens een nieuwe betaalbare huurwoning moeten worden teruggebouwd. De Woonbond vindt dat alle huurders in de herstructurering, ook mensen met een laag of een bescheiden middeninkomen, een reele kans moeten hebben op verbetering van hun woon- en leefsituatie binnen de wijk.
Aanbevelingen voor het welslagen van herstructurering
Hierbij geeft de Woonbond u enkele aanbevelingen doen over de ontwikkeling van de woningmarkt en de positie van individuele huurders in het gehele proces. In het Woonbond-onderzoek 'De zeggenschap van huurders bij herstructurering' worden ook aanbevelingen gedaan over het proces van herstructurering en de zeggenschap van bewoners.
Aanbevelingen vooral voor de gemeenten:
-
In verband met de beschikbaarheid van goedkope en betaalbare huurwoningen kan veel vaker worden gerenoveerd, in plaats van gesloopt voor vervangingsnieuwbouw.
-
De nieuwbouwproductie van huurwoningen moet sterk worden versneld. Woningcorporaties nemen hierbij het voortouw;
-
Een veel grater aandeel van de bouwprogramma's uit goedkope en middeldure huurwoningen zal bestaan;
-
Wijkvernieuwings- en herstructureringsplannen mogen per saldo niet tot een kleiner aantal huurwoningen leiden;
-
Stilgevallen koopprojecten zeer snel worden herontwikkeld en omgezet in huurprojecten;
-
Er moet zeer terughoudend worden omgesprangen met de verkoop van goedkope en middeldure huurwoningen;
-
Wijkvernieuwings- en herstructureringsplannen moeten perspectief bieden aan de huidige bewoners. Aanpassing van oudere en naoorlogse woonwijken moet in de eerste plaats gericht zijn op het verbeteren van de woonomstandigheden van die bewoners. Hun wensen voortkomend uit een woonwensenonderzoek- moeten het uitgangspunt zijn bij de planvorming en de uiteindelijke besluitvorming. Bij het woonwensenonderzoek moet de huurdersorganisatie worden betrokken.
-
Het is nodig om op lokaal of regionaal niveau de plannen voor wijkvernieuwing te cobrdineren om te voorkomen dat elke verhuurder de eigen plannen in hoog tempo wil uitvoeren. Zo voorkom je dat overal tegelijk wordt gesloopt en de problem en hoog oplopen. Voorbeelden zijn daarvan te zien in Amsterdam (Westelijke Tuinsteden, de Bijlmer etcetera).
Zeggenschap van huurders is randvoorwaarde bij wijkvernieuwing:
De participatie van huurders(organisaties) vanaf het beginstadium van het proces is noodzakelijk voor het slagen van herstructurerings- en wijkvernieuwingsoperaties. Voorafgaand aan het proces van wijkvernieuwing moet er tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie een sociaal statuut geregeld worden. In een goed sociaal statuut worden bijvoorbeeld vergoedingen geregeld. Huurders van wie de woning toch wordt gesloopt moeten een volledige vergoeding krijgen van al hun verhuis- en herinrichtingskosten. Huurders van woningcorporaties die gedwongen moeten verhuizen wegens sloop of ingrijpende woningverbetering hebben tenminste recht op een verhuiskostenvergoeding van € 5.000. Huurders van particulieren en institutionele beleggers moeten ook aanspraak kunnen maken op een vergoeding, ook al is dat (nog) niet wettelijk geregeld. Daarnaast is een de vergoeding van de verhuizing naar een wisselwoning, de kosten van de inschrijving en (klus)hulp voor ouderen op zijn plaats. Daarnaast moeten er afspraken worden gemaakt over het zoeken van woonruimte zoals afspraken over ~e woonduur die blijft bestaan bij verhuizing naar een andere woning en de garantie dat de verhuurder helpt bij het zoeken naar andere woonruimte. Een goed sociaal statuut is ook te herkennen aan de afspraken over de leefbaarheid.
Naast een sociaal statuut is ook het afsluiten van een convenant over de wijkvernieuwing van groot belang. Belangrijke elementen daarbij zijn:
-
Erkenning van de huurdersorganisatie als gelijkwaardige onderhandelingspartner voor de verhuurder en de gemeente;
-
Overleg op basis van het bereiken van overeenstemming;
-
De huurders- en/of bewonersorganisatie is partij vanaf het begin vanaf het formuleren van de uitgangspunten voor de wijkvernieuwing tot en met de oplevering;
-
Huurdersorganisaties moeten meer rechten en (financiele) middelen krijgen om ondersteuning in te huren, zelf alternatieve plannen te onJwlkkelen of een 'second opinion' aan te vragen.
De laatste tijd wordt veel gesproken over prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties. In nog lang niet alle gemeenten zijn er dergelijke afspraken gemaakt. Opvallend is dat bijna altijd de huurders- en bewonersorganisaties als partij ontbreken. Een goede prestatieovereenkomst wordt tenminste gesloten tussen drie partijen; de verhuurder, de gemeente en de huurdersorganisatie, met erkenning van de verschillende posities en verantwoordelijkheden. Op lokaal c.q. regionaal niveau zullen verhuurders samen met gemeenten en huurders/ bewonersorganisaties concrete en toetsbare afspraken maken over hetaantal te bouwen goedkope en middeldure woningen. Dit is een onderdeel van de prestatie-afspraken. Huurdersorganisaties moeten betrokken zijn bij prestatieafspraken tussen gemeenten en verhuurders, zodat zij er mede voor kunnen zorgen dat er op lokaal niveau voldoende betaalbare huurwoningen overblijven.
Tot zover de aanbevelingen, maar als we naar de landelijke ontwikkelingen kijken moet ik helaas constateren dat de wijkvernieuwing en de herstructurering ernstig wordt belemmerd. Want minister Dekker sloopt de volkshuisvesting ook in figuurlijke zin. Kijk maar naar haar plannen voor het huurbeleid.
De Woonbond constateert al langere tijd dat een deel van de investeringen in de stedelijke vernieuwing op de huurders wordt afgewenteld in de vorm van extra huurstijgingen. Na sloop, nieuwbouw en renovatie gaan de huren altijd omhoog en dat zet de betaalbaarheid van het wonen onder druk. Maar wat het nog erger maakt zijn de huurplannen van Dekker. Zij zegt dat modernisering van het huurbeleid (lees hogere markthuren) noodzakelijk is om investeringen door verhuurders mogelijk te maken. Gezien het vermogen in de corporatiesector is dit volstrekt overbodig. Oat vermogen moet gewoon ingezet worden om iedereen een dak boven het hoofd te bieden in een prettige en veilige leefomgeving. Institutionele beleggers hebben al een rendement van 12%, dat moet toch ook ruim voldoende zijn.
Als Dekker en de verhuurders hun zin krijgen, zullen alle huurders de komende vijf jaar een sterke stijging van de huurlasten doormaken. En de minister kondigt nu al aan dat er nog meer ruimte in de jaarlijkse huurstijging komt als het tempo van de investeringen door de verhuurders wordt gehaald. Verder houdt minister Dekker vast aan haar voornemen om een groot deel van de woningvoorraad te liberaliseren; vrij te geven. De Woonbond concludeert uit devoorstellen van de minister dat bijna eenderde van de totale huurwoningenvoorraad geliberaliseerd wordt. De minister vindt dat u voor al deze woningen een vrije markthuur moet gaan betalen. Dekker beweert dat zij alleen de duurste woningen zalliberaliseren, niets is minder waar. Want uit de beantwoording van de Kamervragen blijkt dat van woningen met een huurprijs tot € 300 per maand in 2008 a114% kan worden geliberaliseerd. In de huurprijsklasse van € 300 - € 450 kan bijna een kwart en in de huurprijsklasse boven de € 450 kan maar liefst 40% worden vrijgegeven volgens Dekker. De keuzevrijheid van huurders wordt daardoor ernstig aangetast. Verder blijkt dat met name een groot aantal meergezinswoningen in het gereguleerde segment blijft. Er bestaat dus een grate kans dat alleen voor de slechtste en minst populaire woningen, vaak gelegen in herstructureringsgebieden, een fatsoenlijke huurprijsbescherming in tact blijft. Maar liefst 37% van de eengezinswoningen (29% overgangsgebied en 8% vrije sector) kan -zoals de plannen er nu uitzien- worden geliberaliseerd.
Liberalisatie in een overspannen woningmarkt leidt vol gens de Woonbond tot grote ongelukken. Niet alleen voor de betaalbaarheid van het wonen, maar ook voor de beschikbaarheid van voldoende goedkope en betaalbare woningen. Huurders zullen niet verhuizen als dat betekent dat zij in een woning komen die op dat moment ineens geliberaliseerd wordt. Daarnaast zorgen verdere bezuinigingen op de huursubsidie ervoor dat de nieuwbouw onbetaalbaar wordt voor zowel huursubsidieontvangers als huishoudens met een middeninkomen. De zogenaamde betaalbaarheidsgarantie voor huursubsidieontvangers in het overgangs- en geliberaliseerd gebied geldt alleen zolang ze niet verhuizen. Dit betekent dat hun keuzevrijheid ernstig wordt aangetast, omdat ze vanaf 2006 zijn aangewezen op de sterk gekrompen gereguleerde woningvoorraad. Mensen zullen niet meer kunnen en willen verhuizen. Met als gevolg verdere stagnatie van herstructurering.
Op 8 maart aanstaande vergadert de Tweede Kamer over de huurplannen van minister Dekker. Ik roep u daarom op om straks bij het verlaten van de zaal een petitie te ondertekenen.
Petitie aan de leden van de vaste kamercommissie volkshuisvesting:
De aanwezigen op het Woonbondsymposium 'Sloop bedreigt de huursector' wijzen de huurplannen van minister Dekker af. Inmiddels hebben ook veel woningcorporaties, wethouders, ouderenbonden en clientenraden zich tegen de plannen uitgesproken. Daarnaast heeft een groot aantal gemeenteraden aangegeven niets in de plannen te zien. We constateren dat de huurplannen van minister Dekker geen draagvlak hebben in de samenleving en de voortgang van de stedelijke vernieuwing zullen belemmeren. Bovendien zullen de meeste huurders als gevolg van het nieuwe huurbeleid niet meer kunnen en willen verhuizen.
Daarom doen wij een klemmend beroep op u om te zorgen dat per 1 juli 2006:
-
Er geen voorschot genomen wordt op de liberalisatie door de introductie van een 'overgangsgebied' en een 'nieuw liberalisatiegebied'. Huurders die als gevolg van de herstructurering gedwongen worden te verhuizen, worden door het invoeren hiervan meteen geconfronteerd met nieuwe hoge huurprijzen en extra hoge huurverhogingen;
-
Er bij de minister op aan te dringen dat de nieuwbouwproductie van betaalbare huurwoningen sterk wordt opgevoerd;
-
De korting op de huursubsidieregeling ongedaan wordt gemaakt en geen euro meer te bezuinigen op de huursubsidie. Huursubsidie is noodzakelijk voor het realiseren van wijkvernieuwing en herstructurering, waardoor nieuwe of verbeterde woningen betaalbaar zijn en blijven voor huursubsidieontvangers en voor huurders met een inkomen tot aan de ziekenfondsgrens.
-
Veel minder woningen gesloopt.
Ik sta hier als wetenschapper die onderzoek heeft gedaan naar sloop door woningcorporaties. De organisatie van deze demonstratie (Sash) heeft mij gevraagd om daar iets over te vertellen.
Toen ik ruim 5 jaar geleden als eerste
waarschuwde voor een aanstaande nieuwe woningnood werd mijn
waarschuwing genegeerd. Inmiddels is de nieuwe woningnood overal
voelbaar, zit de woningmarkt op slot en is het voor starters
vrijwel onmogelijk om aan een woning te komen.
Toch willen de woning corporaties in Nederland de sloop van woningen
gaan verdrievoudigen, in de Randstad zelfs 5 x meer. Voor de
komende jaren staat de sloop van bijna 100 duizend woningen in de
56 zogenaamde aandachtsgebieden op het programma. In totaal willen
de woningcorporaties een kleine 200.000 woningen gaan slopen. Dat
is een kwart tot een derde van de totale nieuwbouwproductie.
De corporaties en de overheid zeggen dat die woningen slecht zijn.
Maar in Nederland staan helemaal geen slechte sociale huurwoningen
meer. Volgens de Kwalitatieve Woning Registratie is de kwaliteit
van de sociale huursector beter dan van de koopsector en veel beter
dan van de particuliere huursector.
Toch heeft een sociale huurwoning een 12 x grotere kans om gesloopt
te worden dan een particuliere huur- of een koopwoning. Waarom?
Niet omdat die woningen dus slecht zijn! Vaak zijn het wijken
- waar voornamelijk mensen met een laag inkomen wonen
- waar veel mensen met een andere cultuur en huidskleur wonen
- waar vaak sprake is van kleine criminaliteit en van lastige hangjongeren
- wijken die een slechte naam hebben gekregen
Sloop helpt natuurlijk helemaal niet tegen dat
soort problemen. Maar het is wel een simpele, goedkope en
effectieve manier van spreidingsbeleid!
Vaak zijn het ook wijken
- die op een aantrekkelijke locatie liggen, zoals Nieuw Crooswijk in Rotterdam - waar, zeg maar, te goedkope woningen op te dure grond staan
Niet alle woningcorporaties zijn sloopcorporaties. Uit ons onderzoek blijkt dat er net zoveel corporaties zijn die veel slopen - de slopers - als corporaties die helemaal niet slopen. Uit ons onderzoek blijkt ook dat er geen echte oorzakelijke verschillen zijn tussen die corporaties. Kennelijk ligt het alleen aan de macht, wie er de baas is.
Dames en heren, ik ben geen tegenstander van
sloop, soms is het de enige oplossing. En als de bewoners het er
mee eens zijn dan moet het maar. Maar dat is meestal helemaal niet
aan de orde. Meestal speelt alleen het belang van de verhuurder,
van de ontwikkelaar, van het grondbedrijf van de overheid en wordt
het belang van de bewoners genegeerd.
Van vastgoedontwikkelaars weten we dat. Voor hen speelt alleen de
winst op korte termijn.
Maar waar blijft het sociale gezicht van de woningcorporaties? En
waar blijft het recht en de zeggenschap van de huurders?
Hetzelfde speelt in het huurbeleid. Het vrijgeven van huren terwijl de schaarste toeneemt, terwijl de meeste woningcorporaties goedgevulde kassen hebben en de extra huurontvangst helemaal niet nodig hebben valt ook niet te rijmen met het sociale gezicht van de woningcorporaties. Maar daarvoor ben ik hier niet gevraagd.
Afbraak van goede en betaalbare woningen is niet nodig en in tijden van grote woningtekorten niet te verdedigen. Afbraak van ons sociale huisvestingsbeleid is ook op dit moment helemaal niet nodig en in tijden van toenemende woningnood en dalende inkomens helemaal niet te verdedigen.
Dat vindt de Huurdersvereniging Amsterdam en de Nederlandse Woonbond ook. Er is dus een breed draagvlak voor een ander beleid.
Brief van André Thomsen aan de gemeenteraad van Rotterdam over de grootschalige sloop van huurwoningen in de wijk Crooswijk in Rotterdam. 1 februari 2005
Geachte Raadsleden,
Op verzoek van de Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk hebben
wij ons gebogen over het Masterplan Nieuw Crooswijk zoals dat in uw
aanstaande vergadering op de agenda staat.
Het Masterplan omvat een ingrijpend sloopplan voor het overgrote
deel van Nieuw Crooswijk.
Wij zijn van mening dat de kwaliteit van de huidige bebouwing een
dergelijke rigoureuze ingreep niet rechtvaardigt en dat ook
overigens volstrekt onvoldoende onderzoek heeft plaatsgevonden om
grootschalige sloop als enige remedie te onderbouwen. Alvorens tot
verantwoorde besluitvorming te kunnen komen is met name nader
onderzoek naar de cultuurhistorische waarde (het betreft een
tamelijk unieke Rotterdamse versie van de Amsterdamse school) en
naar de mogelijkheid en wenselijkheid van alternatieve ingrepen
onmisbaar.
Wij beschouwen het voorgestelde uitsluitend ontwerpgerichte
Masterplan bovendien als een achterhaalde vorm van blauwdrukdenken
en het grootschalige sloopplan waarvoor de wijk gedurende anderhalf
decennium op de schop moet als een oneigenlijke en inefficiënte
planvorm waarin het belang van de ontwikkelaars te zeer en onnodig
prevaleert boven dat van de bewoners en de bewoonbaarheid.
Wij onderschrijven het standpunt van de Federatie Bewonerscomités
Nieuw Crooswijk dat een meer gedifferentieerde aanpak mogelijk en
wenselijk is.
Wij vragen u daarom dringend om uitstel van de besluitvorming totdat
er meer en beter onderzoek beschikbaar is.
Ook verzoeken wij u om ons in de gelegenheid te stellen aan dat
onderzoek belangeloos bij te dragen door onder meer de haalbaarheid
van alternatieve ingrepen te onderzoeken.
Hoogachtend,
ir. C.H. (Caroline) Bijvoet, Bijvoet architectuur & Stadsontwerp,
Rotterdam
W.A. (Wim) van Es, architect, oud-directeur Volkshuisvesting en
Stadsvernieuwing Rotterdam
ir. S.S.S. (Sophie) Rousseau, stedenbouwkundige, Technische
Universiteit Eindhoven
dr.ir. V.J.M. (Vincent) Smit, plv. algemeen secretaris VROM-Raad,
hoofdredacteur Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
K. (Krista) van Velzen, Lid Tweede Kamer der Staten Generaal
G.A. (Andries) van Wijngaarden, architect BNA, Rotterdam
namens dezen
prof.ing. A.F. (André) Thomsen, hoogleraar, Technische Universiteit
Delft
Woningcorporaties steeds rijker NRC zaterdag 18 december 2004
Door onze redacteuren Freek Staps en Menno
Tamminga
Vermogensstijging door verkoop van duizenden huurhuizen ROTTERDAM,
11 DEC. De Nederlandse woningbouwcorporaties boeken steeds betere
financiële resultaten doordat zij huizen verkopen en hun werk als
woningbouwers op een laag pitje hebben gezet. Het totale vermogen
van de corporaties, die meer dan twee miljoen woningen in hun bezit
hebben, is vorig jaar met 10 procent gestegen tot 36,9 miljard euro.
Dat is de conclusie van de jaarlijkse rapportage van het Centraal
Fonds voor de Volkshuisvesting, die namens het ministerie van VROM
de sector moet controleren. Deze krant heeft inzage gehad in de
rapportage, die op het ministerie circuleert. Voor het einde van het
jaar stuurt het ministerie deze resultaten aan de Tweede Kamer. Pas
dan willen het Centraal Fonds en het ministerie reageren.
Gegevens van de koepel van woningcorporaties, Aedes, bevestigen de conclusie dat woningcorporaties huizen afstoten en daarmee kapitaal vergaren. In 2002 verkochten en sloopten ze 34.010 huizen, terwijl minder wonigen werden bijgebouwd en aangekocht. In totaal verloren de corporaties bijna 5.000 huizen. De hoofdtaak van corporaties is het aanbieden van goedkope huurwoningen. De sector ziet de verkoop van woningen als een noodzakelijk kwaad om voldoende inkomsten te krijgen voor de bouwplannen waarmee ze tegemoet willen komen aan de groeiende vraag naar woningen. ,,Verkoop van het tafelzilver'', noemt directeur Wim Duijster van een van Nederlands grootste corporaties Mitros in Utrecht het. ,,Een dramatische ontwikkeling.''
De financiën en de inzet van woningcorporaties zijn onderwerp van een politieke discussie. De vraag naar sociale huurwoningen is onverminderd hoog, de bouwproductie is laag, huurders vinden dat zij geen keuzevrijheid hebben en minister Dekker (VROM) wil het huurbeleid liberaliseren in de hoop de corporaties hiermee zo ver te krijgen dat ze meer gaan bouwen. De overheid heeft bijna tien jaar geleden de financiële banden met de corporaties doorgesneden en hen op eigen benen gezet. Het kabinet en de Tweede Kamer komen er nu achter dat zelfstandige woningcorporaties zich niet laten sturen. Politieke partijen willen meer woningbouw, maar kunnen de corporaties niet dwingen.
Minister Dekker vindt dat de rijkere corporaties armlastige corporaties moeten steunen. Veertien van de 552 corporaties verkeren in financiële problemen. Welke dat zijn, is geheim. Uit de rapportage van het Centraal Fonds blijkt dat deze corporaties vooral in middelgrote steden zitten en veel woningen hebben uit de jaren vijftig en zestig. Deze moeten de komende jaren worden gerenoveerd of gesloopt. Het gaat om veel woningen en hoge investeringen die niet door de huren gedekt worden.
Portret van woningcorporatie Mitros, een verhuurder in spagaat
Woonhuis sterfhuis NRC zaterdag 18 december 2004
Freek Staps Menno Tamminga
Ontevreden huurders, miljoenen aan
onderhouds- achterstand en de gedwongen verkoop van het tafelzilver,
de eigen woningen: woning- corporaties zijn verstrikt in een web van
problemen. ,,Bezit verkopen is noodzakelijk. Anders houden we het
niet lang vol.'' De open plek ligt plompverloren tussen de huizen.
`Hier wordt gewerkt in opdracht van Mitros' waarschuwt een groot
bord op de hoek van de straat. Het gras vertelt een ander verhaal.
Hier werkt alleen de stadsnatuur.
Dit is de Ahornstraat, aan de rand van Ondiep, een wijk uit de
jaren dertig in Utrecht. Tegenover het `groene gat' staan grijzende
portiekwoningen. Verderop liggen straten met dorpse huizen met
voortuintjes en rode pannendaken. Op de ene hoek is
hondenspeelterrein Tarzan, op een andere hoek een winkel:
`Traditional Hengelsport, sinds 1974'.
Mitros is hier de grootste woningcorporatie. Met bijna 24.000
sociale huurwoningen in Utrecht en nog eens 6.000 in Nieuwegein
heeft ze de helft van de sociale huurwoningmarkt in handen. De
problemen van Mitros - landelijk nummer dertien in grootte - zijn de
problemen van de 522 corporaties tellende sector: etniciteit, angst
voor verval van achterstandsbuurten, huurachterstanden, overlast en
veiligheid op straat, een verstopte woningmarkt. In tientallen jaren
is er niet zo weinig gebouwd als in 2003 - terwijl de vraag naar
nieuwe woningen almaar blijft groeien. Zo ook de politieke druk.
Vorige maand liet minister Dekker (Volkshuisvesting, VVD) weten dat
de woningcorporaties moeten opschieten met sloop en nieuwbouw en dat
een deel van de huren geliberaliseerd wordt. De Tweede Kamer besloot
dit najaar tot parlementair onderzoek naar de sector, dat tot nieuwe
wetgeving moet leiden. En vorige week kwam de WRR, de denktank voor
publiek beleid, er ook nog eens bij: de sector zou toe zijn aan
,,een forse professionaliseringsslag'' en afdoende toezicht zou
ontbreken.
De corporaties zitten in een spagaat. Neem het
terreintje aan de Ahornstraat, het ligt al tijden braak. Of de
huizen in deze buurt. Kamerlid Staf Depla (PvdA) loopt hier
regelmatig rond - als Utrechtenaar, als een van de aanjagers van het
Kamer-onderzoek en als kritisch volger van de sector. Hij wijst
omhoog. Kijk, bij deze huizen is de buitenkant niet meer
onderhouden. Dat duidt op dreigende sloop. Maar wanneer? Uitstel,
onrust bij de bewoners, onzekerheid en zorgen, maar het scheelt de
corporatie op korte termijn wel heel grote uitgaven. De reden voor
de onderhoudsachterstand?
,,Mitros heeft een financieringsprobleem en een
managementprobleem'', stelt Depla.
,,Nee, hoor. Het geld is er'', verzekert algemeen directeur Wim
Duijster van Mitros later in een kantoorpand aan de rand van
Utrecht.
De cijfers zijn minder opgewekt dan de bestuurder: Mitros (271
werknemers) bezit voor bijna 700 miljoen euro woningen en ander
vastgoed en heeft 675 miljoen euro aan schulden.
Is Mitros dan arm of rijk? Arm, gezien het magere eigen
vermogen, dat maar 3 procent is van alle bezittingen. Maar steenrijk
gezien de geschatte marktwaarde van de woningen op basis van de WOZ:
3.120.669.000 euro.
Is dat voldoende? Met de - beperkte - inkomsten van goedkope
huurwoningen alleen redt Mitros het financieel niet.
Woningcorporaties zijn ondernemingen die jaarlijks huizen moeten
verkopen om genoeg inkomsten te krijgen om hun, deels onrendabele,
maar maatschappelijk nuttige investeringen te doen. Dat ging in 2002
(het laatste jaar waarover cijfers beschikbaar zijn) om 1,9 miljard
euro. Mitros verkocht vorig jaar voor 22 miljoen euro aan woningen
en alleen daardoor had de corporatie voor het eerst in drie jaar een
batig saldo: bijna 9 miljoen euro.
De corporaties hebben vaak een lokaal en regionaal monopolie: ze
gaan nauwelijks voorbij de gemeentegrens. De Nederlandse corporaties
bezitten samen 2,4 miljoen woningen, driekwart van alle huurhuizen.
Zij bezitten woningen ter waarde van zo'n 90 miljard euro, maar zij
hebben geen winstoogmerk.
Als onderneming staan zij los van de lokale en de centrale
overheid, maar tegelijkertijd zijn zij voor dezelfde overheden een
aantrekkelijk verlengstuk. Gemeenten zien corporaties als
vanzelfsprekende suikeroom voor de medefinanciering van sloop,
sanering en nieuwbouw. De rijksoverheid gunt corporaties een extra
huurverhoging, maar wil in ruil daarvoor wel 250 miljoen euro.
Daarmee moeten de bezuinigingen in de volkshuisvestiging opgevangen
worden.
Mitros Mitros heeft huizen in heel Utrecht en Nieuwegein. Woningcorporatie Mitros bezit zowel grote flats, zoals hier aan de Tigrisdreef, als dorpse huizen aan de Boerhaavelaan. Met de beperkte inkomsten van goedkope huurwoningen alleen redden corporaties het niet: verkoop van het belangrijkste bezit - huizen - is onvermijdelijk.
Corporaties hebben een rijke historie. Zij
waren nutsbedrijven in de woningbouw, opgericht door gemeenten en
burgers vol verheffingsidealen en vooruitgangsgeloof, met namen als
De Samenwerking, Eigen Haard, Woningstichting Openbaar Belang Anno
`1894' of Patrimonium. In 1995 werd alles anders. Toen sneed de
rijksoverheid alle financiële relaties met de corporaties door. De
brutering, zoals dat heette. In één keer werden alle verplichtingen
en subsidies ten bedrage van ongeveer 16 miljard euro verrekend.
Tegenprestatie: vanaf dit moment moesten de corporaties hun eigen
broek ophouden.
Mitros is ook zo'n moderne corporatie, met een verleden. Zoals
zoveel corporaties is zij een fusie, in dit geval van drie kleinere:
K77, het gemeentelijk woningbedrijf van Utrecht én de
woningcorporatie Nieuwegein. De naam Mitros betekent niets. Het is
een afkorting die de bestuurders bedachten ten tijde van de fusie:
maatschappelijk, innovatief, toonaangevend, respectvol, ondernemend,
sociaal. Zo moest Mitros worden.
De afkomst van Mitros is voor de huurdersvereniging Mitropool
nog altijd zichtbaar. K77 was een vereniging, het woningbedrijf was
een ambtelijke organisatie, en dat zie je nog wel eens terug bij
Mitros, vindt voorzitter Jan de Jong van Mitropool. Slordige
communicatie, onbeantwoorde brieven, klachten die niet serieus
worden genomen. Kenmerkend voorbeeld: huurder belt met klacht naar
Mitros, en begint: ,,In mijn huis...'' Nee, valt de
Mitros-medewerker in, het is óns huis. ,,Dan zit je als bewoner al
op de kast'', zegt secretaris Marja Weijdema van Mitropool.
Daar komt bij dat de huurder een afhankelijkheidsrelatie heeft.
Weijdema: ,,Je woont als huurder in een Mitros-woning, de
woningmarkt in Utrecht is gespannen, je bent daardoor min of meer
tot elkaar veroordeeld.''
De huurdersvereniging heeft een eigen kantoor, in een voormalige
winkel, met drie medewerkers. Bijna alles op kosten van Mitros. De
5.000 leden van Mitropool betalen jaarlijks 9,50 euro
lidmaatschapsgeld. Mitros betaalde vorig jaar aan het Utrechtse
Mitropool, de Nieuwegeinse zusterorganisatie én aan de
bewonerscommissies, die per wooncomplex zijn georganiseerd, samen
120.519 euro, meldt het Mitros-jaarverslag openhartig. Hoe
onafhankelijk is Mitropool met zo'n geldschieter? De corporatie zal
toch wel eens aan dat bedrag herinneren, als het niet botert met de
belangenclub? Maar nee, bezweert Mitropool-voorzitter Jan de Jong.
,,Mitros dreigt nooit met intrekken van de subsidie.''
Mitropool overlegt maandelijks met de corporatie, onder meer
over de gemiddeld 100 serieuze klachten per jaar. Verder is er twee
keer per jaar overleg met de directie over het langeretermijnbeleid.
Mitropool en de kleinere Nieuwegeinse zusterorganisatie van huurders
draagt tevens een van de zeven commissarissen voor die de
Mitros-directie moeten controleren.
Mitros Mitros heeft huizen in heel Utrecht en Nieuwegein. Woningcorporatie Mitros bezit zowel grote flats, zoals hier aan de Tigrisdreef, als dorpse huizen aan de Boerhaavelaan. Met de beperkte inkomsten van goedkope huurwoningen alleen redden corporaties het niet: verkoop van het belangrijkste bezit - huizen - is onvermijdelijk.
De afkomst van Mitros als fusiebedrijf doet
zich ook in financiële zin voelen. Bij de verzelfstandiging van de
voormalige gemeentelijke dienst woningbeheer had de organisatie
achterstallig onderhoud, volgens Mitropool ter waarde van 110
miljoen gulden, zonder hiervoor geld gereserveerd te hebben. Om het
gat te dichten kreeg het woningbedrijf van de gemeente een
bruidsschat mee: een voorraad deels monumentale panden die Mitros
mocht verkopen. Een deel van het achterstallig onderhoud is
inmiddels ingelopen, betaald met de huizenhandel. Maar daarmee is
Mitros er nog niet.
Achterstallig onderhoud maakt niet populair. ,,Bij een complex
dat gesloopt gaat worden, pleeg je minder onderhoud'', legt
Mitros-directeur Duijster uit. ,,Anders ga je twee keer geld
uitgeven. Dat zijn sterke bedrijfseconomische argumenten, die lastig
over het voetlicht komen. Op hun beurt zeggen de huurders: mooie
boel, door niet te onderhouden werk je zelf naar sloop toe. Dat is
echt niet onze bedoeling. Dan krijg je spanningen met de huurders.
Zeker op plekken waar nog niet is uitgekristalliseerd wat gaat
gebeuren. Maar als ik een complex voor de afbraak nog een keer
renoveer... dat zijn echt kosten op het sterfhuis.''
De spanning tussen huisbaas en huurders is een steeds
terugkerend thema in de gesprekken met geïnteresseerde toeschouwers,
huurders en bestuurders. Mitros én Mitropool hebben één gedeelde
zekerheid. ,,Hoe meer trammelant, hoe meer mensen op de been
komen'', weet voorzitter Jan de Jong van Mitropool. En dat terwijl
Mitros zo graag wil helpen. Een callcenter, een website, overleg
over renovatie, sloop en nieuwbouw. ,,Wij hebben veel vooroorlogse
panden, veel uit de jaren vijftig en zestig'', vertelt Duijster.
,,Kleine keukens waarin je weinig apparaten kwijt kunt.'' Mitros wil
de komende jaren 6.000 woningen slopen en herbouwen. Dat zijn
afspraken met de gemeente en andere Utrechtse corporaties. Het
prijskaartje? Een investering van 700 miljoen euro, net zoveel als
het bedrag waarvoor Mitros' hele bezit nu in de boeken staat. Tot nu
blijft het bij mooie tekeningen in het jaarverslag van Mitros en
borden in de stad. Zoals op het braakliggende groen van de
Ahornstraat.
Duijster wil niet klagen, maar beseffen wij wel hoe de regels,
de omstandigheden en de rijksoverheid de woningcorporaties hinderen?
De regels vragen bij renovatie én sloop om overleg en
instemming: bij renovatie moet 70 procent van de huurders vóór zijn,
bij sloop een niet nader omschreven ,,ruime meerderheid''. Wie al
lang bij Mitros woont en gaat verhuizen schrikt van de gevolgen. De
huur kan zomaar van 280 naar 480 euro schieten, al kan dat gat
grotendeels gedicht worden met huursubsidie. Sloop en nieuwbouw
geven gemakkelijk verzet. `Geen poen voor groen', is de kenmerkende
strijdkreet van bewoners als bouwplannen worden aangekondigd op een
groenstrook.
Bij de huurders van sociale woningen, vertelt
Duijster, is er nóg een probleem: de scheefwoners. 40 procent van
alle sociale woningen wordt gehuurd door bewoners die goedkoper
wonen dan de inkomenspositie rechtvaardigt. Daardoor loopt de
doorstroming vast, terwijl de verzoeken aan Mitros om meer nieuwe
woningen onverminderd toenemen.
En de lokale overheid is ook niet altijd eenduidig in haar
wensen. Na elke verkiezing zijn de voorkeuren weer anders,
concludeert Duijster. En dan is er nog het kabinet, dat een extra
heffing wil leggen op de corporaties, maar tegelijkertijd oproept om
de huurverhoging te matigen. Dat kost Mitros 20 miljoen aan extra
inkomsten, en nog eens 30 miljoen voor de heffing. ,,Je houdt het
niet lang vol, of je moet meer woningen gaan verkopen. Dat is echt
dramatisch. Dat is verkoop van het tafelzilver.''
De corporaties zijn wel eenzaam, maar niet alleen. De verzelfstandiging ging gepaard met nieuwe controles, van het ministerie van Volkshuisvesting, van een financieel controlebureau en van eigen commissarissen. Van de controle van het ministerie merkt Mitros volgens Duijster maar twee dingen: een verbod op sommige commerciële activiteiten, zoals een inmiddels verkocht makelaarskantoor, en de jaarlijkse reactie op het ingestuurde jaarverslag met als kernzin: ,,Het verslag geeft ons geen aanleiding tot vragen.'' Sinds hun verzelfstandiging hebben corporaties - naast de gebruikelijke jaarlijkse financiële accountantscontrole - twee directe toezichthouders: commissarissen en financiële controle door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die geheim is. Wie zelf een schatting wil maken van Mitros' financiële positie kan terecht in een jaarverslag, voorzien van een accountantsverklaring, maar zonder veel financiële details. En de commissarissen? Mitros heeft er zeven, waarvan één op voordracht van de huurdersvereniging. Maar Jan de Jong van Mitropool kan niet met zo veel woorden aangeven wat de huurders aan hem hebben. De Jong: ,,Natuurlijk gaat hij uit van de huurdersbelangen. Het is alleen moeilijk aan te geven wat daarvan de effecten zijn.'' In de schaduw van een carré van Mitros-flats van tien hoog in de wijk Utrecht-Overvecht dubt PvdA-Kamerlid Depla over de vraag wat hij zou doen als hij de baas was bij Mitros. ,,Het onderhoud op orde maken. Meer geld voor leefbaarheid, aanpak van woonoverlast en bijvoorbeeld buurtconciërges, en minder geld voor sloop en nieuwbouw. Minder `masterplannen' maken, maar beloftes waarmaken.'' Wat hem stoort is dat sinds de verzelfstandiging niemand meer greep heeft op het reilen en zeilen van de corporaties. De rijksoverheid niet, de Tweede Kamer niet, de gemeente niet, huurders niet. ,,Ik hoef als Kamerlid geen zeggenschap over corporaties, maar ik wil wel dat huurders en gemeenten een serieuze tegenkracht zijn.'' Samen met het CDA heeft Depla een parlementair onderzoek naar corporaties in gang gezet. Hij wil de sociale rol van de corporaties herstellen en waarschuwt ,,voor schaalvergroting van corporaties tot anonieme vastgoedboeren die vastgoed liever verhandelen dan buurten onderhouden. Corporaties zijn er voor de buurt, niet voor zichzelf.''
Mitros-directeur Wim Duijster |
Jan de Jong van huurdersvereniging
Mitropool. |
Wat is Mitros? Mitros is een Utrechtse woningcorporatie die:
- 29.864 woningen met een geschatte marktwaarde van 3,1 miljard euro bezit.
- de helft van alle sociale huurwoningen in Utrecht heeft.
- de komende jaren 6.000 woningen wil slopen en vervangen, een investering van 700 à 800 miljoen euro. Dat is gelijk aan het bedrag waarvoor het hele bestaande bezit nu in de boeken staat.
- een wachtlijst met 30.000 mensen heeft,
dat is anderhalf keer haar eigen complete woningvoorraad.
drie verschillende bladen uitgeeft. - zelf schat dat een kwart van haar huurders overlast heeft van andere huurders.
- zijn algemeen directeur 140.000 euro per jaar (bruto) betaalt.
Schuldig aan verboden handelingen
Dekker geeft corporaties schrobbering Volkskrant vrijdag 17 december 2004
Van onze verslaggever
Sanne ten Hoove
DEN HAAG
Bijna negentig woningcorporaties hebben zich in 2003 schuldig gemaakt aan verboden handelingen. Ze verstrekten ondermeer ontoelaatbare leningen aan eigen personeelsleden of aan bedrijven. Ook bouwden sommige corporaties woningen boven de toegestane waarde van 200 duizend euro.
Dat heeft minister Dekker van VROM donderdag aan de corporaties
geschreven. Haar departement gaat bij een aantal corporaties nader
onderzoek doen. Andere corporaties worden verzocht bun onrechtmatig
handelen direct te stoppen.
Dekker beklaagt zich verder over de onduidelijke
jaarverslagen van de corporaties. Een kwart daarvan voldoet niet aan
de eisen. Zo bieden ze te weinig inzicht in de prestaties en
voornemens voor de komende jaren. In totaal waren in 2003 in
Nederland 538 corporaties actief, 14 minder clan in 2002. Door
fusies is dit aantal inmiddels waarschijnlijk verder gedaald.
De vereniging van woningcorporaties, AEDES, is voorstander
van hard ingrijpen bij sjoemelende corporaties. Maar voorzitter Van
Leeuwen vindt niet alle aantijgingen hout snijden. Sommige regels
belemmeren volgens hem 'het maatschappelijk ondernemen' van
corporaties.
Zo is er een woningcorporatie in Brabant die van VROM geen
lening mag verstrekken aan een opvanghuis, terwijl de gemeente
garant staat. Een onbegrijpelijk voorbeeld, vindt Van Leeuwen,
temeer omdat VROM er steeds op aandringt dat woningcorporaties
opvanghuizen voor daklozen moeten bouwen.
Dekker toont zich evenmin tevreden over de prestaties die de
corporaties in 2003 hebben geleverd. De honderd corporaties bouwden
weliswaar 6400 huurwoningen, maar sloopten er in dezelfde periode
7800. Nog eens 6500 woningen werden verkocht aan (ex)huurders.
Mede doordat de corporaties meer slopen dan bouwen is de
woningnood de afgelopen verder opgelopen. Dekker eist daarom dat de
corporaties tot 2009 gezamenlijk twintigduizend nieuwe woningen
opleveren en achtduizend stuks verkopen.
Ze dringt erop aan dat de corporaties nog dit jaar met de
gemeenten afspraken maken over de 56 grootste probleemwijken. In
veel gemeenten zit bet overleg echter muurvast.
De Nederlandse woningcorporaties bezitten samen 40 procent van
de Nederlandse huizen en hebben als taak de laagste inkomens te
huisvesten. Hun gezamenlijke vermogen is de afgelopen jaren sterk
gestegen, door de waardestijging van bun onroerend goed en de
verkoop van huurwoningen. Slechts veertien corporaties kampen met
geldproblemen.
Vraagtekens bij sloop woningen Ondiep
"Mitros handelt in strijd met de wet"
door Afra Bolten
Verwarring onder bewoners in Ondiep. Want wat is nu bet juiste en wettelijke toegestane percentage insteming van bewoners om woningen te mogen slopen? Woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht zeggen met een kleine 64 procent aan voorstanders onder de bewoners te kunnen beginnen met sloop en nieuwbouw. Volgens Kees van Oosten van Bureau Rechtsbescherming wordt daarmee de wet overtreden, omdat zij niet de minimaal vereiste meerderheid van 70 procent halen.
Mitros handelt naar het in 2002 door de gemeente en Utrechtse woningcorporaties ondertekende DUO-protocol, waarin de spelregels van stedelijke vernieuwingen zijn vastgelegd. Dit protocol formuleert dat in geval van sloop 'een ruime meerderheid' van de bewoners voorstander moet zijn. "Met 64 procent voldoen wij hieraan, dus wij overtreden de wet niet, " stelt Yves Vermeulen, manager directiestaf van Mitros. Het Vierde Huis, een onafhankelijk bureau, voerde in opdracht van Mitros voor de tweede keer dit jaar een enquête uit onder de bewoners van het eerste sloopgebied van Ondiep; 76 huizen aan de Heringastraat en omgeving. Van de 66 huurders die reageerden op de enquête tekenden 42 personen voor de sloop, 64 procent dus als je de tien bewoners die niet reageerden buiten beschouwing laat.
"We willen mensen niet hun huis uit jagen", benadrukt Vermeulen. "We zullen pas beginnen aIs alle bewoners door middel van hun urgentieverklaring andere huisvesting hebben." Het wachten voor Mitros en de gemeente is nu op de urgentieverklaringen, waarover het college van b en w over vier weken een besluit zal nemen. Vermeulen verwacht in 2006 te kunnen beginnen met het slopen van het eerste blok, tussen de Joan Roëllstraat en de Heringastraat.
"Handen op een buik"
"Dit protocol is in strijd met wat het Burgerlijk Wetboek hierover
aangeeft. Anders gezegd: Mitros handelt in strijd met de wet," stelt
Kees Van Oosten. "Als er sprake is van terugkeer in vervangende
nieuwbouw, als de huurders na de sloop dus in de nieuwbouw
terugkeren, is de instemming van 70 procent van de betrokkenen
nodig.
Artikel 220 is hierin doorslaggevend. Het feit dat er
draagvlakmetingen plaatsvonden wijst erop dat Mitros zelf vindt dat
de situatie van terugkeer en dus het wetsartikel van toepassing is,"
Deze draagvlakmeting is namelijk niet nodig als het zou gaan om een
situatie waarbij de huurders niet zullen terugkeren in de nieuwbouw,
legt Van Oosten uit. "Er is in dat geval geen 70 procent instemming
van de huurders vereist, alleen moet de eigenaar dan wel dringende
redenen voor sloop kunnen aantonen bij de rechter. " Van Oosten is
er van overtuigd dat de tegenstanders van sloop kans maken bij de
rechter. En daar moeten ze ook snel werk van maken, raadt hij ze
aan. Overigens zet Van Oosten ook vraagtekens bij de draagvlakmeting
door Het Vierde Huis. Volgens hem werkt die organisatie samen met
Woningnet, de gemeente en Mitros, dus stelt hij: "Allemaal handen op
één buik."
Ida Terpstra, een van de tegenstanders van sloop, is verrast door de beweringen van Van Oosten. "Als het waar is wat hij zegt, klopt het gevoel dat ik al veel langer heb: we worden in de maling genomen door Mitros." De bewoonster denkt niet dat de gedachtegang van Van Oosten veel zal uithalen tegen de sloop. "Al jaren heeft Mitros hier het voornemen om te slopen, ze investeren daarom ook niet meer in het onderhoud. Als het voor de wet nodig is gooien ze er nog wel een enquête tegenaan en beloven ze nog meer geld aan de mensen als ze instemmen." Terpstra, die bij de twee gehouden enquêtes tegen sloop heeft gestemd, denkt dat vooral de verhuiskostenvergoeding van bij elkaar zo'n 6500 euro veel mensen over de streep heeft getrokken om toch met de sloop in te stemmen.
Bewoner Willem Meering, al vijftig jaar
woonachtig in de Heringastraat, zegt ook de onzekerheid onacceptabel
te vinden. "Mitros heeft ons nog geen bouwtekening laten zien,
niets. We zullen zelf op zoek moeten naar een andere woning, wat
echt absurd is, en weten ook niet wanneer we weer terug kunnen. We
hebben niets zwart-op-wit, een terugkeer-garantie kan Mitros ons
blijkbaar ook niet geven."
'Verdrievoudiging sloop geen oplossing voor probleemwijken' - huurwijzer plus nummer 3, najaar 2004
De komende tien jaar willen woningcorporaties maar liefst 8% van de totale voorraad sociale huurwoningen gaan slopen. In de vier grote steden moet zelfs 16% tegen de vlakte. Dat is een verdrievoudiging van het aantal corporatiewoningen dat het afgelopen decennium is gesloopt.
Dit blijkt uit een onderzoek van de TU Delft. 'Dit heeft leer nadelige gevolgen voor mensen die gebruik maken van de sociale woningbouw en voor de wijken zelf', zegt onderzoeker professor Andre Thomsen. 'Wil je problemen oplossen in een wijk, dan moet je niet als eerste den ken aan sloop'.
Samen
met collega-onderzoeker van de afdeling Real Estate & Housing
Marie-Therese Andeweg vroeg Thomsen 58 woningcorporaties, die samen
20% van het sociale huurwoningenbestand beheren, naar hun
sloopplannen. Over het geheel genomen blijken die dus groots te
zijn, maar er is wel een grote spreiding. Er zijn corporaties die
weinig of niets slopen, maar ook corporaties met enorme
sloopambities. Bij elkaar liggen er sloopplannen voor 191.000
sociale huurwoningen, waarvan 121.000 in de vier grate steden. Voor
het overgrote deel (82% landelijk gezien
en 100% in de vier grote steden) gaat het om flatcomplexen. Sociale
huurwoningen hebben een twaalf maal grotere kans om gesloopt te
worden dan commerciële huurwoningen of koopwoningen.
Uit de enquete blijkt oak dat op een totaal van 2155 reeds gesloopte sociaIe huurwoningen 1976 woningen zijn teruggebouwd, een verlies van bijna 10%. Van dele teruggebouwde huizen is echter slechts 14% sociale huur. Het werkelijke woningverlies voor de sociale voorraad bedraagt dus 87%.
Zorgwekkend
De Delftse onderzoekers noemen dele
cijfers zorgwekkend. Thomsen: 'Er dreigt een marginalisering van de
sociale huursector, temeer omdat een beleidsmatige aansturing op de
minimaal noodzakelijke kernvoorraad ontbreekt.' Volgens Thomsen
geeft het Woning Behoefte Onderzoek uit 2002 geen rechtvaardiging
voor een forse afname. 'Integendeel, de oplopende woningtekorten
wijzen juist in een andere richting. Daar komt bij dat door de
verzelfstandiging van de sociaIe huursector de publieke en
democratische controle op de sloopplannen beperkt is.'
Veel van de sloopplannen zijn overigens waarschijnlijk niet realiseerbaar. 'Oplopende woningtekorten, onvoldoende vervangende woonruimte, groeiend verzet van bewoners en tekortschietende plancapaciteit zullen waarschijnlijk een fors verschil tussen plan en werkelijkheid betekenen', aldus de onderzoekers. Thomsen: 'Het gevolg is dan dat die wijken door de beheerders perspectiefloos zijn afgeschreven en dit werkt natuurlijk enorme verpaupering in de hand met alle gevolgen van dien.' Slopen is volgens de onderzoekers dus de laatste mogelijkheid waaraan je moet den ken als je problemen in woonwijken wilt oplossen. Thomsen: 'Slopen is alleen symptoombestrijding. Veel beter is het om wijken of buurten op te knappen. En bewoners moeten daar ook een rol in krijgen.'
Het is geven en nemen - Mitros Magazin september 2004
BIANCA VAN OOSTROM, BERTUS BARBÉ EN YAMINA ANMIRI ZIJN LID VAN DE BEWONERSCOMMISSIE VAN DE HOOFT GRAAFLANDSTRAAT. DE BEWONERS HEBBEN IN JUNI EEN URGENTIE GEK.REGEN VANWEGE SLOOP. DAT ZE GOED TERECHT GAAN KOMEN, HEBBEN ZE VOORAL TE DANKEN AAN DE ENORME INZET VAN DE BEWONERSCOMMISSIE.
De bewoners hebben een dubbel gevoel. Bianca: "Het zijn kleine, oude huizen, met een grote tuin. op een leuke plek in Hoograven. Een woning als dele vind je niet meer. Maar de mankementen zijn te groot." Bertus: "Ik sprong een gat in de lucht toen ik hoorde dat we eindelijk urgentie kregen om te verhuizen. De plafonds zijn pikzwart van de schimmel, als bet waait bewegen de planten voor het raam mee, en de slakken lopen door bet huis. Deze huizen zijn helemaal op."
Dagtaak
Vijf
jaar lang heeft de bewonerscommissie zich ingezet voor de rechten
van de bewoners. Ze hadden er een dagtaak aan. Bianca: "Veel zaken
hebben we zelf gedaan. Wij hebben bijvoorbeeld fen bouwkundige erbij
gehaald die kritische vragen stelde over bet nieuwbouwplan. Mitros
ging dat dan weer bespreken en kwam later weer bij ons terug. Het
leek wel eens alsof er niets gebeurde." Yamina: "Ik vond bet wel
vervelend dat we veel achter Mitros aan moesten zitten. Het heeft er
ook wel mee te maken dat wij een van de eerste DUO-projecten* zijn.
Niemand wist precies hoe het werkte. En iedereen legde de
DUO-teksten anders uit. Voor een leek zijn die stukken overigens
niet te begrijpen. Later zijn de DUO-stukken en het sociaal plan wel
herschreven. Dat hebben ze
netjes gedaan." Bianca: "We hebben voldoende ruimte voor inspraak
gehad, maar we hebben wel veel zelf moeten opeisen, bijvoorbeeld de
inspraak op de nieuwbouw." Yamina: "Ik schep nu wel voldoening in
bet nieuwbouwplan. Wij hadden zelf een schetsplan gemaakt, met in
bet midden appartementen en eengezinswoningen op de kop. Dit plan
werd echter niet goedgekeurd door de gemeente. Later heeft Mitros
een nieuw plan gemaakt. Dat was wel anders, maar de bouwvorm die wij
hadden voorgesteld komt er wel in terug. Goede plannen hoef je niet
te veranderen, had iemand
van Mitros gezegd. Ik vind her leuk dat ik nu ga wonen en in een
woning die ik zelf heb bedacht."
Goed opletten
De bewonerscommissie heeft er veel van
geleerd. Andere bewonerscommissies komen wel eens langs om
ervaringen uit te wisselen. Bianca: "
Zoek
zelf dingen uit. Zoek zelf uit war er terug mag worden gebouwd. Ga
zelf aan her tekenen en kijk of her samen kan gaan met de plannen
van Mitros. Ook is her belangrijk om alles zwart op wit te zetten.
Maar dan nog moet je wel alles goed in de gaten te houden. Wij
hadden geregeld en vastgelegd dat alleenstaanden extra urgentie
krijgen voor een eengezinswoning in de regio. Toch werd her
allereerste geval afgewezen door de gemeente Houten. Daar moet je
dan weer achteraan." Yamina: "Je moet stevig in je schoenen staan en
je niet laten kisten. Je moet ook je mening laten horen. En veer
bellen en informatie vragen." Bianca: "Het is wel geven en nemen.
Wij wilden dat iedereen kon terugkeren naar de nieuwbouw. Als we
onze poot stijf hadden gehouden, dan was her project nog een paar
jaar gerekt. Maar omdat iedereen weg wilde, zijn we akkoord gegaan
met die extra urgentie voor alleenstaanden op een eengezinswoning in
de regio. Zo komt iedereen toch goed terecht."
Bertus: "Het is wel zwaar. Je hebt een hoop verplichtingen.
Buurtbewoners komen met vragen of je moet de mensen zelf bij elkaar
roepen. Je doet het niet alleen voor jezelf, maar voor de bewoners."
Yamina: "Maar her is wel de moeite waard!"
* DUO = De Utrechtse Opgave. Dit zijn afspraken tussen de Utrechtse corporaties en de gemeente Utrecht over de aanpak van de woningvoorraad (sloop, nieuwbouw, renovatie, verkoop). Een deel is gewijd aan de rol en rechten van bewoners.
Woningnood dreigt voor lage inkomens - Trouw 27 augustus 2004
door Wybo Algra
DELFT - Corporaties hebben vérgaande plannen voor de sloop van sociale huurwoningen. Per jaar willen ze meer dan 20000 van deze huizen afbreken. Dat is landelijk driemaal, en in de grote steden zelfs vijfmaal zoveel als nu. Dat kan leiden tot woningnood onder mensen met een laag inkomen. Dat blijkt uit onderzoek van hoogleraar woningverbetering André Thomsen van de Technische Universiteit Delft. Thomsen vroeg 58 corporaties hoeveel huizen zij de afgelopen tien jaar hebben gesloopt, en wat hun sloopplannen voor de komende tien jaar zijn. De ondervraagde corporaties bezitten samen 500000 sociale huurwoningen -20 procent van het totaal in Nederland.
Corporaties willen vooral naoorlogse portiek-
en etageflats en eengezinswoningen slopen.
Thomsen: ,,Zij noemen diverse redenen: de slechte
bouwkundige staat, de huizen zijn niet in trek,
er zijn er te veel van.'' Thomsen
betwijfelt of dit de werkelijke redenen zijn. Volgens hem gaat het
de corporaties niet om de huizen zelf maar
om de bewoners: kansarm, allochtoon. ,,Met
de sloop van de huizen denken ze de problemen van de wijken ook te
slopen. Maar dat is symptoombestrijding. De
bewoners worden doorgeschoven naar de
volgende probleemwijk.'' De massale
sloopplannen leiden volgens Thomsen tot woningnood voor mensen met
een laag inkomen: hun huizen maken plaats voor
duurdere huur- en koopwoningen. Thomsen
vindt dat corporaties veel meer moeten renoveren in plaats van
slopen. De Utrechtse corporatie Mitros
(31.000 huizen) heeft al besloten dit te gaan
doen. ,,Een paar jaar geleden dachten we dat veel
huurders een duurder huurhuis of een
koophuis wilden'', zegt directeur Wim Duijster. ,,Inmiddels neemt de
vraag naar betaalbare huurhuizen juist sterk
toe.'' Mitros heeft met de gemeente
afspraken gemaakt over de sloop van 6000 huizen in
naoorlogse wijken. Daaraan gaat Duijster niet
tornen. Maar in verdere plannen zal de
keuze vaker vallen op renovatie. Om toch mensen met een hoger
inkomen naar oudere stadswijken te halen
wil Mitros huurhuizen verkopen: ,,Mensen
krijgen daar een redelijke woning voor 120.000,= euro.''
"We kunnen goedkope huizen niet missen" – Trouw vrijdag 27 augustus 2004
Corporaties moeten minder slopen en meer renoveren, stelt hoogleraar André Thomsen. "Maar dat vinden de directeuren .niet chic."
INTERVIEUW
door Wybo Algra
DELFT - Hij is dan al een jaartje of wat met pensioen. Desondanks is hoogleraar woningverbetering André Thomsen vast van plan over tien jaar uit te zoeken of de corporaties hun grootscheepse sloopplannen daadwerkelijk hebben uitgevoerd. Eigenlijk weet hij het antwoord al: nee. De bouw van nieuwe huizen verloopt
traag. en door de economische tegenwind blijft er een grote behoefte aan oudere, goedkope huizen. "Dat weten deze corporaties zelf ook, dat is nog het ergste."U waarschuwt juist voor een tekort aan goedkope huizen. Dan is het toch: hoe minder sloop, hoe beter?
"Het punt is: dit zijn geen plannen die ergens in
een la liggen. Dit is beleid, doorgesproken met de gemeenten. Die
weten ook dat ze dit niet halen. En wat gebeurt er in de tussentijd
met die wijken? Gaat daar nog in geïnvesteerd worden? In onderhoud
aan de huizen, de plantsoenen, de riolering'? Nee, de bewoners
moeten nog even tien jaar wachten tot de hele wijk wordt opgeknapt.
Maar dat komt er niet van. Hier en daar komt een plukje nieuwe
huizen te staan, te duur voor de huidige wijkbewoners. Corporaties
steken daar veel geld in - geld dat ze dus niet in de rest van de
wijk steken. Met sloop en nieuwbouw bedienen ze alleen de beter
gesitueerden.
De gemeenten spelen het spel mee. Die hebben ook hun belangen. Om
maar iets te noemen, in wijken van meer dan vijftig jaar oud zijn de
rioleringen ook meer dan vijftig jaar oud. Als de gemeente die zelf
moet vernieuwen, kost dat miljoenen. Maar als de buurt wordt
gesloopt, betalen corporaties en projectontwikkelaars de aanleg van
de nieuwe riolering. De gemeente verdient dan geld, aan de grond.
|
Corporaties en gemeenten zeggen: duurdere huizen lokken mensen met een beter inkomen aan; dat is goed voor de hele wijk.
"Ze vergeten voor het gemak maar even dat de huidige bewoners
daar ooit terechtgekomen zijn toen de mensen met een hoger inkomen
weggingen. Op dát moment had in die wijken geïnvesteerd moeten
worden. Maar nee. de corporaties gingen deze huizen gewoon verhuren
aan de mensen die ze nog wel wilden hebben: kansarmen en
allochtonen. Nu zitten ze met een probleem en zeggen ze: slopen die
handel. En de bewoners mogen vertrekken naar de volgend
achterstandswijk.
De corporaties zijn beginjaren negentig verzelfstandigd, ze moeten
hun eigen broek ophouden. Nu zijn ze zich in noodvaart aan het
ontwikkelen tot harde vast- goedbazen. Kijk naar de Westelijke
Tuinsteden in Amsterdam: dichtbij het stadscentrum, dichtbij
Schiphol en de Zuidas. Vanuit de corporaties bezien, staan daar te
goedkope huizen voor mensen met een te laag inkomen. Dát verklaart
waarom daar zoveel huizen worden gesloopt, en vervangen door
duurdere huizen. Dan valt er meer aan te verdienen."
De gesloopte huizen zijn ook niet altijd veel soeps: klein, verouderd.
"Dat geldt zeker voor sommige flatjes die kort na de oorlog zijn
gebouwd. Soms is slopen de beste oplossing. Maar technisch is er
vaak geen reden voor sloop. Integendeel: het ministerie van
volkshuisvesting doet elke vijf jaar steekproeven naar de technische
staat van huizen. Sociale huurwoningen komen gemiddeld als beste uit
de bus. Toch is de kans dat deze huizen worden gesloopt gemiddeld
twaalf keer groter dan de sloopkans voor andere huizen.
Het is een illusie te denken dat sloop en nieuwbouw de oplossing
zijn voor de problemen in achterstandswijken. Het duurt te lang, en
we kunnen die goedkope huizen niet missen. Corporaties zullen het
moeten zoeken in een mix: renovatie, samenvoegen, verkoop van
huurwoningen. Maar renovatie is niet chic. Nieuwbouw doet het beter,
daarmee heb je als corporatiedirecteur tien keer zoveel kans in een
vakblad te komen dan met een renovatie. Ook dat is uitgezocht:
Wijkraad West tegen sloop Bo-Ex 507 complex
Advies Wijkraad West spreekt
De Wijkraad West heeft zich de afgelopen periode geïnformeerd
over de ontwikkelingen rond het complex 507. Binnen een jaar zal
naar verwachting de keuze gemaakt worden tussen renovatie en
sloop/nieuwbouw.
Hieronder tref je het advies aan dat de Wijkraad aan burgemeester en
wethouders van Utrecht stuurde.
Advies
Utrecht-West kenmerkt zich door diversiteit. In de Wijkvisie West
wordt dit als uitgangspunt genomen voor de toekomstige ontwikkeling
van de wijk. Het gaat om diversiteit van de verschillende buurten,
sociale diversiteit, etnische diversiteit en functionele diversiteit
(stedelijke functies en wijkvoorzieningen, aangenaam woonklimaat en
economische diversiteiten).
De Wijkraad West heeft zich de afgelopen periode geïnformeerd over
de ontwikkelingen rond het complex 507. Binnen een jaar zal naar
verwachting de keuze gemaakt worden tussen renovatie en
sloop/nieuwbouw. Als woningcorporatie BO-EX ’91 besluit tot
sloop/nieuwbouw, dan zal dit leiden tot ernstige aantasting van het
karakter van de buurt Lombok en heel wijk West.
De sociale samenstelling van het complex is qua inkomens-, etnische-
en leeftijdsdiversiteit in overeenstemming met de gewenste diverse
samenstelling van de wijk zoals verwoord in de wijkvisie van de
gemeente. Sloop en nieuwbouw zullen onherroepelijk leiden tot
verlies aan diversiteit op alle fronten.
De voornemens tot sloop zijn gebaseerd op een boekhoudkundige
methode van de woningbouwcorporatie die weliswaar juridisch correct
is maar wel volledig de lasten van de verhuur bij de corporatie en
de lasten bij de huurders legt.
De afgelopen jaren is zeer beperkt onderhoud gepleegd, waardoor nu
extra inzet noodzakelijk is. Evenmin is de afgelopen jaren voldoende
gereserveerd voor te plegen onderhoud. Daardoor worden de huurders
nu aangesproken op de kosten voor achterstallig onderhoud, of zal
men tot sloop moeten overgaan. Deze laatste keuze is in het
bijzonder financieel voordeling voor de BO-EX en desastreus voor de
bewoners.
Gezien de bestaande regelgeving zal bij sloop en nieuwbouw de
bewoningsdichtheid afnemen en de kostprijs per woning sterk
toenemen. Het totale volume sociale huurwoningen zal dalen van 80%
naar 30%, waarbij de huurprijs tot de top van de sociale sector zal
behoren in tegenstelling tot de huidige huren. De sociale en
etnische diversiteit in de wijk zal hierdoor ernstig afnemen. Tevens
is de verwachting dat een negatief uitstralingseffect naar de
winkelfunctie van de Kanaalstraat zal optreden.
Het complex 507 heeft een bijzonder architectonisch karakter. De
architectonische waarde is niet alleen gelegen in de bouwkundige
kenmerken, maar ook in de karakteriserende betekenis voor de buurt.
Beide aspecten moeten worden meegewogen bij besluitvorming over het
complex
De bewoners hebben zich georganiseerd in een vereniging. 70% van hen
is lid van de Vereniging Bewonersfederatie Complex 507. De leden van
de vereniging hebben zich unaniem uitgesproken tegen sloop/nieuwbouw
en voor betaalbare renovatie.
De Wijkraad West spreekt zich uit tegen sloop en nieuwbouw.
De Wijkraad is bekend met het feit dat besluitvorming over de
toekomst van het complex aan BO-EX is, maar weet ook dat de
opstelling en visie van de gemeente in deze een belangrijke factor
in de besluitvorming van BO-Ex zal zijn. Daarom adviseert de
Wijkraad het college om een duidelijk en positief standpunt in te
nemen over de wenselijkheid van het handhaven van complex 507 in de
huidige vorm.
Tevens adviseren wij het wijkbureau om in overeenstemming met
bovenstaande en met de eigen wijkvisie, haar standpunt te bepalen en
kenbaar te maken aan de betrokken gemeentelijke diensten en het
college.
Bij de totstandkoming van het advies heeft de Wijkraad overleg gehad
met het bestuur van de bewonersvereniging complex 507.
Wijkraad West - juni 2004
Kansarmen in buurten geweigerd
Volkskant zaterdag 11 juni 2004
Utrecht zet selectie in bij
probleemwijken
Van onze verslaggeefster Charlotte Huisman
UTRECHT
Het uitsluiten van niet-werkenden of grote gezinnen bij woningtoewijzing in probleembuurten zal in de regio Utrecht steeds vaker als instrument worden ingezet om deze gebieden er bovenop te helpen.
Dit zeggen de corporaties, die
selectieve woningtoewijzing beschouwen als een goedkoop alternatief
voor meer rigoureuze sloopplannen.|
Vanaf komende maand krijgen werkende stellen voorrang bij het
verkrijgen van een woning in een aantal flats in Overvecht;
woningcorporatie Portaal denkt dat de buurt zal verbeteren met de
komst van meer koopkrachtige en betrokken bewoners.
'Selectieve woningtoewijzing wordt de toekomst', voorspelt
woordvoerder Yves Vermeulen van woningcorporatie Mitros. De
corporatie heeft inmiddels voor een aantal kinderrijke flats in
Nieuwegein de toegestane gezinsgrootte verlaagd tot drie personen.
De corporaties zijn inmiddels begonnen aan de grootscheepse operatie
delen van Utrechtse wijken met veel sociale huurwoningen te slopen.
Daarvoor moeten veelal koopwoningen verrijzen, als middel om de
eenzijdigheid in achterstandswijken te doorbreken. Maar al in de
eerste fase van de uitvoering kampt de corporatie met verzet van de
huidige bewoners en loopt de omvangrijke operatie van herhuisvesting
vertraging op. Mitros voorspelt dat er waarschijnlijk minder huizen
zullen worden gesloopt dan aanvankelijk was gepland en er vaker zal
worden gekozen voor renovatie; met het lokken van een ander soort
bewoners moet dan toch die gewenste gemengde bevolkingssamenstelling
worden bereikt.
Dergelijke voorrang op de woningmarkt was tot voor kort
onbespreekbaar. Rotterdam nam het voortouw, en zal dit jaar een
aantal gebieden aanwijzen waar alleen nog werkenden aanspraak kunnen
maken op een woning.
Ook in de regio Utrecht zijn inmiddels afspraken gemaakt over een
betere spreiding van rijk en arm over de regio maar ook over de stad
zelf. Zo moet er meer sociale woningbouw komen buiten de
probleemgebieden.
Tot nu toe zijn er echter vooral plannen ontwikkeld om kleine
gezinnen met een eigen inkomen te werven voor achterstandswijken,
terwijl er nog geen begin is gemaakt met het lokken van grote
gezinnen naar rijkere gebieden. 'Het vinden van alternatieve
woonplekken voor grote gezinnen zal de bottleneck van deze
operatie worden', aldus Vermeulen van Mitros.
Zie ook bijlage Utrecht
Te huur: fraaie woningen in probleemflat
Volkskant zaterdag 11 juni 2004
Achterstandswijken lonken naar dertigers met geld
Waar een gunstige verhouding tussen huurprijs en aantallen vierkante meters in naoorlogse flatwijken heeft geleid tot een ongewenste concentratie van allochtone gezinnen, wordt sloop niet langer als oplossing gezien. Jonge, werkende woningzoekenden krijgen voortaan voorrang. Maar waar moeten die grote, armlastige gezinnen wonen?
Tekst: Charlotte Huisman
Jonge stelletjes gevraagd met een baan
voor een ruime flat in Overvecht, bijvoorbeeld aan de Ankaradreef.
Verantwoordelijkheidsgevoel voorde leefomgeving is een pre, evenals
de bereidheid om indien nodig tegen de buren te zeggen: "Hé, ruim
die rotzooi eens op."
Per 1 juli wordt het werkelijkheid, dan krijgen 'rijkere'
woningzoekenden met voorrang een woning toegewezen in een van de
'probleemflats' in Overvecht, ook al verdienen ze misschien meer dan
voor de sociale woningbouw is toegestaan. 'Verleid' moeten ze
worden, om zich te vestigen in de naoorlogse wijk, die wellicht niet
bovenaan hun voorkeurslijstje staat.
"Kijk eens wat een ruime appartementen", prijst woordvoerster Iris
van Veen van woningcorporatie Portaal het aanbod aan achter de met
schotels behangen gevel. "En ze liggen pal aan de groene fietsroute
naar de Maarsseveense Plassen!"Maar ze wil ook eerlijk zijn tegen de
nieuwe bewoners: "De Ankaradreef is niet de gemakkelijkste flat."
Vanachter een kanten gordijn dringen flarden Arabische muziek zich op. Op de binnenplaats met speeltoestellen en een grasveld staat een groepje meisjes te kletsen, wat jongeren trappen tegen een bal. Aan de andere kant van de flat gooien twee mannen op leeftijd een hengel uit in de Klopvaart.
Van Veen: 'We zoeken een soort Lombok-mensen, die wat willen doen voor hun omgeving. Die wijk is toch ook opgeknapt met de komst van de meer koopkrachtigen?'
Het experiment van de gemeente Utrecht in samenwerking met de woningcorporaties loopt voorlopig tot en met de zomer van 2006: maximaal 170 woningen verspreid over vijftien flats in Overvecht worden met voorrang toegewezen aan jonge werkende stellen tot 40 jaar. Nog maar pas geleden was zo'n maatregel op de toch al krappe woningmarkt onbespreekbaar geweest, nu tekent zich een landelijke trend af: het slopen van probleemflats geniet niet langer de voorkeur, met selectieve woonruimteverdeling proberen gemeenten en corporaties verdere gettovorming te voorkomen. "Want 'blind toewijzen", wat in Utrecht betekent: op basis van inschrijvingsduur, heeft geleid tot een ongewenste concentratie van merendeels allochtone gezinnen in de goedkope flatwoningen met vier en vijf kamers in Kanaleneiland en Overvecht.
Vanuit het nieuwe gezichtspunt dat de segregatie in Utrecht en omstreken regionaal moet worden aangepakt, zijn dit jaar bij de opstelling van een Regionaal Structuurplan voor het eerst ook de woningbouwverenigingen betrokken. Spreiden mag het niet heten in de nieuwe plannen, tegenwoordig spreekt men van verleiden. Meer koopkrachtigen moeten hun intrek gaan nemen in notoire arme Utrechtse wijken als Kanaleneiland, Ondiep en Overvecht, maar ook in ‘achterstandsconcentratiegebieden' buiten de stad, zoals de Vollenhove-flats in Zeist en Vijfheerenlanden in Vianen. Daar staat tegenover dat er verspreid over de hele regio meer woningen in het bereik moeten komen van degenen met een krappe beurs.
Dat laatste blijkt een gevoelig punt. Toch is het geenszins de bedoeling dat sociaal zwakkeren uit de stad in groten getale verhuizen naar omliggende gemeenten', benadrukt Jos de Lang, sectordirecteur regionale ontwikkeling van het Bestuur Regio Utrecht (BRU). De sociale woningbouw moet meer worden gespreid, over de regio én over de stad. Tien Utrechtse gemeenten hebben vorige week samen met de corporaties onder leiding van het. BRU afgesproken procentueel meer goedkope huurwoningen te bouwen de komende jaren: 25 procent in plaats van de geplande 22 procent. Dat houdt in dat er 1750 betaalbare woningen extra bijkomen tot 2010. Vóór 1 september moeten de gemeenten aangeven waar ze deze woningen denken te realiseren. Zelfs voor zo’n relatief gering aantal is dat al een lastige opgave, omdat gemeenten heel goed weten dat er veel meer te verdienen valt aan de bouw van koopwoningen.
Om een evenwichtige mix van rijk en arm te bewerkstelligen, mag een deel van de woningen in achterstandswijken nu met voorrang worden toegewezen aan 'kansrijken'. Daarnaast is het de bedoeling dat in rijkere wijken woningen met voorrang en wellicht zelfs tegen een lagere prijs worden toegewezen aan mensen met een beperkt inkomen. Of zoals ook is geopperd, kansarmen uit de aangewezen concentratiegebieden met een stevige verhuisvergoeding 'verleiden' te verhuizen naar kansrijke gebieden.
Dit alles vanuit het idee dat gettovorming tot een haast onoplosbare opeenstapeling van problemen leidt; kinderen voelen zich bijvoorbeeld nauwelijks aangespoord hun best te doen op school er zich op te werken, als ze in hun buurt te weinig goede voorbeelden zien.
Het is misschien niet helemaal toevallig dat er met het 'verleiden' van kansarmen te verkassen naar een: welvarende woonomgeving nog geen begin is gemaakt, terwijl de projecten om 'rijken' te lokken langzaam maar zeker vorm beginnen te krijgen.
In Overvecht zijn veel bewoners enthousiast over de voorrang voor werkende stellen. Sterker, de bewonerscommissies hebben er zelf op aangedrongen. Volgens Gina Abankou, die in de grote flat van tien hoog aan de Ankaradreef in Overvecht woont, is het niet de specifieke woningbouw die problemen aantrekt. 'Het ligt niet aan de flats, het zijn de mensen die het hem doen: Waar zijn bijvoorbeeld de rozenstruiken gebleven?'
Een paar jaar geleden was het er nog 'relaxed wonen', zegt de Marokkaanse. Nu heeft ze steeds vaker last van herrie en troep. Het stoort haar dat de allochtone kinderen 's avonds nog zo laat buiten mogen spelen. En dat deze jonge generatie, die hier is geboren, zo slecht Nederlands spreekt, omdat ze hier alleen met kinderen van dezelfde afkomst spelen. Maar waarom is er niet eerder ingegrepen, vraagt ze zich af. De neergang van de wijk heeft zich heus niet van de ene op de andere dag voltrokken.
Aan Huib 't Lam, wijkbeheerder van Portaal, de schone taak om de verloedering rond de flats tegen te gaan. Hij voelt zich rond de Ankaradreef vaak een politie-agent. Dan probeert hij uit te vinden wie toch dat brood uit het raam gooit, dat meer ratten dan vogels aantrekt. Of hij gaat op onderzoek uit wanneer de stortkokers weer eens zijn verstopt met matrassen. Ook zoiets: kinderen die rustig in het trappenhuis plassen. En dat racen op de parkeerplaats, dat is toch nergens voor nodig?
Om de nieuwe bewoners tegemoet te komen, worden de teugels strenger aangehaald. Portaal komt daarom met een reeks van maatregelen ter verbetering van de leefomgeving. Die zijn opgenomen in het concept van het nieuwe huurcontract dat komende maand klaar moet zijn. Op overtreding van de regels komt een boete te staan, wederom een unicum. Daarnaast heeft de woningcorporatie met de politie en het welzijnswerk afspraken gemaakt de overlast verder in te dammen. Of het ook daadwerkelijk zoden aan de dijk zal zetten? De woningcorporaties geloven erin. 'Natuurlijk willen die starters die het zo moeilijk hebben op de woningmarkt naar Overvecht komen, als ze op de vrije markt voor een lullig appartement 800 euro moeten neertellen', zegt woordvoerder Vees Vermeulen van Utrechts grootste woningcorporatie Matroos.
Voor de vier flats van tien hoog aan het Nypelsplantsoen in Nieuwegein stelt Mitros nu ook zo'n beperkende huisvestingsmaatregel in; daar mogen geen grote gezinnen meer bijkomen. Bijna de helft van de duizend bewoners van de flats is onder de 24 jaar, voert Vermeulen aan: allemaal kinderen van grote gezinnen. De buurt is overbevolkt, volgens Mitros. En dus vallen de woningen vanaf nu toe aan huishoudens tot drie personen.
Door veel bewoners van de Nieuwegeinse flat wordt de restrictie toegejuicht. Maar nog niet duidelijk is waar de grote gezinnen moeten gaan wonen die hier,
door worden uitgesloten. Vermeulen: 'Het vinden van alternatieve woonplekken voor grote gezinnen zal de bottleneck van de nieuwe maatregelen worden.'
Nieuw toewijzingsbeleid in plaats van sloop -
Volkskrant zaterdag 11 juni 2004
Kader bij het artikel "Te huur: fraai huurwoning in probleemflat" - Volkskrant zaterdag 11 juni 2004
Daar waar een hoge concentratie van
sociale woningbouw heeft geleid tot een problematische eenzijdige
bevolkingssamenstelling, werd voorheen sloop als de ideale oplossing
gezien. De gedachtegang was: bouw op die plek vervolgens genoeg
koopwoningen en het kapitaalkrachtige publiek komt vanzelf. In veel
naoorlogse wijken is dat proces in gang gezet.
Maar intussen blijkt die 'herstructurering' veel tijdrovender en
duurder dan vooraf was ingeschat. In Utrecht stuit men al in de
eerste fase van de uitvoering bijvoorbeeld in Ondiep op onwillige
bewoners die niet willen verhuizen.
Bovendien vergt het enorme inspanningen om bewoners te
herhuisvesten. Daarnaast blijkt dat veel nieuwbouwprojecten
vertraging oplopen door de neergang van de economie; nieuwe
huizen blijken minder eenvoudig te verkopen dan toen de plannen
werden bedacht was voorzien. En als grote groepen bewoners in één
operatie moeten verhuizen, bestaat het risico dat er op hun net
betrokken woonstek een, nieuw 'getto' ontstaat. Tegenwoordig wordt
gepoogd de eenzijdigheid te doorbreken met behoud van de
bestaande woningen, In de praktijk veelal flats. 'De tijd van
rücksichtslos slopen is voorbij', zegt ook directeur Wielklem van
Leeuwen van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Op
veel plekken in Nederland wordt nu geëxperimenteerd met een nieuw
toewijzingsbeleid.
De discussie begon vorig jaar in Rotterdam. Daar is de voorraad
goedkope huurwoningen groot. Nog dit jaar wil Rotterdam een flink
stuk van de stad aanwijzen waar een aangescherpt vestigingsbeleid
gaat gelden voor nieuwkomers van buiten de stadsregio; alleen
werkenden zijn er nog welkom. Ook wordt voor een deel van de
woningen een maximum gesteld aan de gezinsgrootte. In een aantal
Rotterdamse wijken, zoals Pandrecht, is de maatregel al van kracht.
Daar worden in bepaalde flats alleen werkenden met een klein gezin
toegelaten.
Voor het experiment in Overlegt nam de gemeente Utrecht vooraf een
kijkje in Nijmegen. Sinds enkele maanden komen alleen bewoners
meteen baan in aanmerking voor een woning in een verloederde flat in
de wijk Mishoort. Daar blijken genoeg belangstellenden voor te zijn.
Zelfs als ze eerst een sollicitatiegeprek moeten voeren, om aan te
tonen dat ze zich écht actief gaan opstellen om de buurt er bovenop
te helpen.
Ondiepers vrezen de Vinex-locatie -
Stadsblad Utrecht - 5 mei 2004
Met de vuist op
tafel: ‘Ik-ga-mijn-huis-niet-uit!’
UTRECHT 'Ik-ga-mijn-huis-niet-uit!', slaat een inspreekster met de
vlakke hand op tafel. Tegen zijn de Ondiepers, voor een politieke
meerderheid, met uitzondering van GroenLinks. D66 laat weten zich
'ernstig te beraden'. De publieke tribune in het stadhuis heeft soms
wat weg van een 'Gospelkerk', met boze kreten, onderstreept met
applaus en instemming van de toehoorders. 'Goed zo, meisje!'
De veelbesproken Wijkvisie Ondiep kwam vorige
week dinsdag aan de orde tijdens de vergadering van de commissie
Stedelijke Ontwikkeling. De Ondiepers overhandigden een petitie aan
de voorzitter van de commissie: 80 procent van de bewoners van 'Het
kleine wijk', tussen de Thorbeckelaan en de Royaards van den
Hamkade, is tegen sloop.
Bekend was al dat voor de sloop van de Heringastraat en omgeving
slechts een kleine meerderheid, zo'n 54 procent, voor sloop is.
De meeste Ondiepers willen gewoon in hun eigen
wijk blijven wonen. Zij zijn echter bang dat na herstructurering van
de wijk yuppen hun plaatsen innemen en zij allemaal verbannen worden
naar Leidsche Rijn.
Ondertussen wordt er weinig aan het onderhoud gedaan. Wanneer
wethouder Marie-Louise van Kleef (ruimtelijke ordening) aangeeft dat
woningcorporatie Mitros niet bezig is met een
'verloederingsstrategie' waait er een storm van protest op vanaf de
publieke tribune. 'Ik wacht al zeven maanden op een nieuwe keuken',
roept een bewoonster. Bekend is dat de huizen kampen met onder meer
vochtproblemen, verouderde verwarmingen en kapotte kozijnen.
Alleenstaanden
Sloop van delen van de wijk is dan ook te verwachten. Renoveren
is te duur, maar dan doemt de volgende vrees voor Ondiepers op: dure
koopwoningen die de meeste bewoners niet kunnen betalen en kleine
appartementen voor alleenstaanden in plaats van de huidige, kleine
eengezinshuisjes. 'Ik heb er niet om gevraagd dat mijn man twee jaar
geleden overleed', zegt een vrouw. 'Maar ik wil niet naar een klein
seniorenappartement.'
Alleenstaanden zijn blij met hun huidige
woningen. Naar de huidige eisen van de tijd zijn de
eengezinswoningen zo klein dat de corporatie ook alleengaanden tot
de woningen toelaat. Maar als de wijk eenmaal op de schop is gegaan,
is de kans groot dat alleenstaande huurders in een appartementje
moeten zitten.
Lichtpuntjes
Toch zijn er voor de Ondiepers enkele lichtpuntjes. Waar het gaat om
de mogelijkheden van terugkeer geeft Van Kleef aan dat bewoners die
hun huis moeten verlaten vanwege een herstructurering in het kader
van de DUO-overeenkomst, zowel een urgentie krijgen in het kader van
stadsvemieuwing, waarbij zij met voorrang een huis in een ander deel
van de stad kunnen kiezen, als een DUO-urgentie, waarbij zij met
voorrang in
hun eigen gebied een woning kunnen zoeken. En goed nieuws voor de alleenstaanden: bij die DUO-urgentie 'overweegt' de wethouder de 'passendheidseis' los te laten. Die eis wordt mogelijk helemaal afgeschaft bij de invoering van het nieuwe woonruimteverdelingssysteem. Dat word evenwel, eis en wederdienende, niet eerder ingevoerd dan 1 januari 2006.
Huurkoop
Waar het gaat om het aantal koopwoningen bevestigt de wethouder dat
ik me hard zal maken voor een verhouding van 59 procent koopwoningen
en 41 procent huur.' Dat is net geen toezegging in de politieke zin
van het woord, zo haast Van Kleef zich te zeggen. Voor de Ondiepers
is het in ieder geval een redelijk gunstige verhouding, ook al werd
aanvankelijk gesproken over een verhouding van fifiy-fifty. Met deze
intentieverklaring van de wethouder haalt zij wel een nieuw probleem
in huis. In de raamovereenkomst tussen de gemeente en de
woningcorporaties, 'De Utrechtse Opgave', is afgesproken dat de
verhouding 70-30 moet zijn. Raadslid Edzard van Holthe van de VVD
herinnert Van Kleef er dan ook aan dat die verhouding elders
gecompenseerd moet worden.
De wijkvisie komt op 13 mei 2004 aan de orde in de gemeenteraad.
Renovatie huizen Lessepbuurt eind dit jaar van start
door Michiel Tolsma
Grote verbeteringen aan 36 woningen
UTRECHT - In de Lessepsbuurt in Zuilen worden vanaf eind dit jaar 368 woningen grondig gerenoveerd. De eigenaar van de huizen, woningcorporatie Mitros, verwacht het karwei in 2006 afgerond te hebben. De renovatiewerkzaamheden vinden plaats in acht straten.
De relatief lage huur, zo’n 200 euro,zal door de verbeteringen met bijna vijftig procent stijgen naar gemiddeld 285 euro. De kosten bedragen 44.000 euro per woning. Daarvoor krijgen de bewoners een nieuw dak, kozijnen, deuren, vloeren, leidingen, dubbele beglazing, buitenverlichting, en hang- en sluitwerk. Bovendien krijgt de berging isolatiebekleding. Bewoners kunnen daarnaast kiezen voor een ‘pluspakket’ dat de huur nog eens 70 euro doet stijgen. Daarvoor worden de huizen aan de buitenkant verfraaid. Minstens 70 procent van de bewoners moet goedkeuring geven om de verbouwing door te laten gaan. Mitros denkt dat die norm wel wordt gehaald, maar Kees Zorn, voorzitter van de Bewonersvereniging Lessepbuurt, heeft zo zijn twijfels: 'Voor veel mensen is 85 euro huurverhoging een hoop geld. He zal er om hangen of die zeventig procent word gehaald. De huizen zijn al tien jaar verwaarloosd.' Toch is het nu bijna zover, maar het was wel bikkelen tegen Mitros. Ze zouden eigenlijk in 2003 beginnen met bouwen, maar toen was het ineens begin 2004 en nu is het weer verschoven naar het einde van dit jaar. De wijk is nu verveloos. De kozijnen zijn verrot, maar over anderhalf jaar is de wijk weer mooi.' Onlangs was er een informatieavond over de op handen zijnde aanpak van de buurt. De opkomst was groot. Zo'n 200 bewoners lieten zich informeren en kwamen verhaal halen. Velen zijn sceptisch, omdat de renovatie op zich laat wachten. Enkele jaren geleden was sloop van hun woningen nog aan de orde. Tegen dat laatste ontstond groot verzet. Sloop was definitief van de baan toen de gemeente de buurt de status van beschermd stadsgezicht heeft gegeven.