Bezwaar maken

Huurverlaging achteraf weer laten terugdraaien

Kan ik de inkomensafhankelijke huurverhogingen van 2014 en 2015 bij inkomensterugval achteraf nog terugdraaien?
Ja, dat is mogelijk en dit kan u vele honderden euro's per jaar schelen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is bedoeld om mensen met een hoog inkomen uit de sociale huursector te verdrijven. Bij een terugval van het inkomen voorziet de wet in de mogelijkheid om deze extra huurverhogingen weer terug te draaien, ook over de jaren dat uw inkomen nog hoog was. Dit kan tot twee jaar terug en dus kunt u de verhogingen van zowel de jaren 2014 én 2015 terugdraaien (die van 2013 sinds 1 juli 2015 dus niet meer, behalve als de verhoging van 2013 niet per 1 juli is ingegaan maar op een latere datum (dan vandaag)).

Voorwaarden is dat uw (huishoud)inkomen sinds 2013, 2014, 2015 is gezakt (of in 2016 of in 2017 nog gaat zakken) tot onder de grens van 43.786 of tot onder de grens van 34.229 euro.
Huurverlaging is mogelijk tot 2 jaar na de betreffende verhoging(en). Na het verzoek tot huurverlaging krijgt u een huur gelijk aan de huur die u zou hebben betaald als uw inkomen uw nieuwe lagere inkomen zou zijn geweest. In de wet staat dit hier (ga naar artikel 14). De inkomensverlaging moet u aantonen met een inkomensverklaring van de belastingdienst. Deze komt altijd pas halverwege het volgende jaar. Houdt daarom rekening met de volgende termijnen:

Momenten waarop (vanaf 1 juni 2015) succesvol een verzoek tot huurverlaging mogelijk is:
	Inkomensterugval per 2014	Inkomensterugval per 2015
Extra huurverhoging gekregen in:	Verzoek huurverlaging of Bezwaar huurverhoging indienen:	Verzoek huurverlaging indienen:

2013	verzoek vóór 1 juli 2015	verzoek vóór 1 juli 2015*
2014	verzoek halverwege 2015	verzoek vóór 1 juli 2016
2015	bezwaar vóór 1 juli 2015; of verzoek halverwege 2016;	verzoek vanaf halverwege 2016 maar vóór 1 juli 2017, of coulanceregeling corporatie**

*Wellicht is het niet mogelijk de huurverhoging van 2013 terug te draaien bij een inkomensterugval per 2015. De huurcommissie kijkt namelijk naar het inkomen van 2014. Mogelijkerwijs kan de huurcommissie de zaak aanhouden tot halverwege 2016 en het verzoek beoordelen op basis van het inkomen 2015.
** Somme corporaties, zoals Bo-Ex, hebben een regeling waarbij niet tot 2016 hoeft te worden gewacht met het verzoek tot huurverlaging. Omdat het dan eerder ingaat hoeft er per saldo minder te worden betaald.

Een aanvraag tot huurverlaging (of eigenlijk het verminderen van eerdere verhogingen) bij de huurcommissie maakt alleen kans van slagen als u kunt beschikken over een inkomensverklaring waaruit uw lagere inkomen blijkt. Het aanvragen verloopt via een standaard formulier van de huurcommissie: https://formulieren.huurcommissie.nl/procedure/verzoekschriften/huurverlaging-op-grond-van-inkomensdaling-verzoekschrift-huurders/
De verlaging gaat in (volgens veel corporaties) twee maanden na de aanvraag (en dus niet twee maanden na de beslissing van de huurcommissie). Wellicht is het daarom slim de aanvraag bij de corporatie zo snel mogelijk te doen en pas naar de huurcommissie te stappen zodra de inkomensverklaring beschikbaar is. Bij een inkomensterugval in 2015 moet immers tot 2016 worden gewacht met het verzoek bij de huurcommissie omdat pas dan de inkomensverklaring beschikbaar is. Als het verzoek echter nu al wordt gedaan bij de verhuurder (die daar nog niet op in hoeft te gaan) kan het zijn dat de huurcommissie in 2016 beslist dat de verlaging 2 maanden na de aanvraag bij de corporatie in moet gaan.

In de wet staat overigens nergens dat de verlaging pas ingaat twee maanden na het verzoek dus wellicht gaat de verlaging (achteraf) zelfs al in op de dag van uw verzoek. Ook laten sommige corporaties de verlaging ingaan op 1 juli. Hoe het precies zit lijkt niemand te weten. Ook de huurcommissie niet. Voor zover wij weten is hier tot nu toe nog niemand mee naar een rechters gestapt.
Bo-Ex heeft een coulanceregeling. Op basis van deze regeling kan alleen bezwaar worden gemaakt tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging tijdens het lopende jaar (dus nu 2015), dus ook als de inkomensverklaring van dat jaar er nog niet is. Om in aanmerking te komen voor vervroegde verlaging moet u wel alternatieve inkomensgegevens aan Bo-Ex verstrekken. Voordeel van de coulance-regeling van Bo-Ex is dat de verlaging (eigenlijk een verminderde verhoging) al per 1 juli 2015 kan ingaan. Nadeel is dat deze alleen betrekking kan hebben op het lopende jaar. U kunt de coulanceregeling van Bo-Ex niet gebruiken voor huurverlaging op grond van inkomensdaling over 2014, dit kan alleen via de huurcommissie.
Heeft u geen zin om inkomensgegevens aan Bo-Ex te verstrekken, dan kunt u ook nu al het verzoek doen (zonder inkomensverklaring) en pas in 2016 (maar vóór 1 juli 2017) naar de huurcommssie stappen. U kunt de huurcommissie verzoeken uw inkomensgegevens voor Bo-Ex geheim te houden en dat doet de huurcommissie dan ook. Wellicht dat de huurcommissie de datum van het verzoek in 2015 als ingangsdatum voor het terugdraaien van de huurverhoging ziet. Doet de huurcommissie dit niet dan krijgt u evengoed de verlaging, alleen krijgt u de eerder betaalde hogere huur niet terug. Probeer in ieder geval de route van nú reeds bezwaar maken, want dat kun u wellicht honderden euro's schelen.
Bo-Ex ontkent op dit moment dat het mogelijk is de huurverhoging terug te draaien ook over jaren waarin het inkomen nog hoog was. Helaas weigert Bo-Ex hierover met ons in gesprek te gaan (we hebben hierover een klacht ingediend bij de klachtencommmissie van Bo-Ex). In artikel 14 van de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte staat het zo geformuleerd:

... is de huurprijs na een daling van het huishoudinkomen als bedoeld in artikel 7:252b, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek niet hoger dan de huurprijs die zou hebben gegolden, indien die over het tijdvak dat loopt van het tijdstip van het doen van het voorstel, bedoeld in de aanhef van dat artikellid, tot het tijdstip dat twee jaar daaraan voorafgaat, mede gebaseerd was geweest op het lagere huishoudinkomen en het daarmee corresponderende lagere maximale huurverhogingspercentage, en ..

Hoe ingewikkeld deze zin ook is, er kan geen twijfel over bestaan dat het terugdraaien ook kan over de eerdere jaren. Kijk ook op de site van de Rijksoverheid over huurverlaging. Hier staat een rekenvoorbeeld waaruit hetzelfde blijkt. Ook op de websites van diverse corporaties en huurdersorganisaties staan rekenvoorbeeld waaruit blijkt dat het wél mogelijk is. Bo-Ex voert hier een eenzame strijd tegen de wet en tegen haar huurders.
Relevante websites over huurverlaging:
- http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurverlaging
- http://wetten.overheid.nl/BWBR0014315/geldigheidsdatum_27-04-2015 (artikel 14).