Artikelen rond het thema sloop van goedkope huurwoningen:

Grootste huisbaas van Europa - Interview met Weense wethouder wonen Michael Ludwig - Woonbondig april 2014

Televisiefragment: documentaire complex 507 na de draagvlakmeting

Beducht voor de sloophamer - Willem Beusekamp - de Volkskrant 8 februari 2007

Bo-Ex doet harde toezeggingen voor renovatie complex 507- AD/UN 27 januari 2007

Herstructurering (sloop) is etnische en sociale zuivering - Kees van Oosten - 19 november 2006

BO-EX knoeit met spelregels draagvlakmeting complex 507 - Keese van Oosten - 19 november 2006

Noordzeestraat verzet zich tegen sloopplan - René Cazander AD 18 augustus 2006

De onrechtmatige praktijken van B0--Ex - Kees van Oosten - 12 juli 2006

Minder huurwoningen in de vier grote steden - Metro 18 augustus 2006

Gemeente belemmert beroep op de rechter - Kees van Oosten (email 15 augustus 2006)

Onafhankelijke voorzitter bij overleg complex 507 uit Jaarverslag Bo-Ex 2005

Woonduur verdwijnt: hoe kan dat?  (advies ingewonnen bij Regionaal Huurders Beraad) - oktober 2005

Verdwijnen woonduur is diefstal van tienduizenden huurders – AD-Utrecht 15-10-05

Slopen wij teveel? - Johan Klinkenberg in bewonersblad, sept. 2005

Utrecht Vernieuwd: sloop en woningnood - Kees van Oosten in Ons Utrecht, juli 2005

Sloop naoorlogse wijken moet doorgaan - Utrechts Nieuwsblad, 7 mei 2005

Uitzending van VPRO Tegenlicht over Sloop van betaalbare huurwoningen - zondag 1 mei 2005

Bewonerscommissie Complex 106/107 van Bo-Ex stapt naar Geschillencommissie - maart 2005

’Rijke mensen gaan niet in een slechte buurt wonen’ - Hans-Paul Andriessen - Utrechts Nieuwsblad, 25 april 2005

Onduidelijk is voor wie sloop een oplossing is - Jaap van der Veen - Cobouw, 12 april 2005

Sloop bedreigt huursector - Presentatie Marijke van lersel, 4 maart 2005

Toespraak André Thomsen op de demonstratie tegen sloop in Amsterdam op 5 februari 2005

Brief van André Thomsen aan de gemeenteraad van Rotterdam over de grootschalige sloop van huurwoningen in de wijk Crooswijk in Rotterdam. 1 februari 2005

Woningcorporaties steeds rijker - NRC zaterdag 18 december 2004

Woonhuis sterfhuis - NRC zaterdag 18 december 2004

Dekker geeft corporaties schrobbering - Volkskrant vrijdag 17 december 2004

De meerwaarde van het bestaande - renovatie brengt variatie in woningaanbod - Het experiment 3/2004 (SEV)

Vraagtekens bij sloop woningen Ondiep - Mitros handelt in strijd met de wet - Ons Utrecht 13 oktober 2004

Verdrievoudiging sloop geen oplossing voor probleemwijken - huurwijzer plus nummer 3, najaar 2004

Het is geven en nemen - Mitros Magazin september 2004

Studie TU Delft/OTB - Sloop en sloopmotieven - Andre Thomsen - 27 augustus 2004

Woningnood dreigt voor lage inkomens - Trouw 27 augustus 2004

"We kunnen goedkope huizen niet missen" – Trouw vrijdag 27 augustus 2004

Wijkraad West tegen sloop Bo-Ex 507 complex - juni 2004

Kansarmen in buurten geweigerd - Volkskant zaterdag 11 juni 2004 

Te huur: fraaie woningen in probleemflat - Volkskant zaterdag 11 juni 2004 

Nieuw toewijzingsbeleid in plaats van sloop - Volkskrant zaterdag11 juni 2004

Ondiepers vrezen de Vinex-locatie - Stadsblad Utrecht - 5 mei 2005

Renovatie huizen Lessepbuurt eind dit jaar van start - Stadsblad 5 mei 2005


Beducht voor de sloophamer - Willem Beusekamp - de Volkskrant 8 februari 2007

Bij stadsvernieuwing zijn vooral oudere bewoners bang hun huis en woonplezier te verliezen

Reportage
Stadsvernieuwing is niet alleen goed. Het betekent ook te moeten leven in onzekerheid. Sloop niet te snel, vragen veel bewoners.

Van onze verslaggever Willem Beusekamp

AMSTERDAM  
De drie Amsterdammers zijn zeer te spreken over de kabinetsaandacht voor hun buurt en het plan van woningbouw-coöperaties om miljarden extra in achterstandswijken te investeren. 'Als ze maar met hun poten van onze woningen afblijven.'
Carl Hirsch (63), Jan Buiter (70) en Gerard Kreek (74) wonen al decennia in Slotervaart, een van de Amsterdamse tuinsteden waar de stedelijke vernieuwing op volle toeren draait. Dat betekent: slopen, ingrijpende renovaties, verhuizen en 'verdichting'; waarmee het volbouwen van de groene stroken wordt bedoeld.
Hirsch, Buiter en Kreek vrezen dat de verdubbelde inspanningen van de coöperaties zullen leiden tot in hun ogen onnodige operaties. Zij hebben zich verenigd in de 'voorzitterscommissie Staalman', vernoemd naar het nabij gelegen Abraham Staalmanplein.
Zij vragen aandacht voor een vergeten aspect van stedelijke vernieuwing. Het bedreigd woongenot van" dikwijls Oudere bewoners die tevreden zijn met hun huis, en voor wie sloop een ramp zou zijn.
Hirsch: 'Eind vorig jaar, vlak voor Kerstmis, werd huis-aan-huis het blaadje Metamorfose van ons stadsdeel en de coöperaties bezorgd. En wat lezen we? 'De coöperatie is begonnen met het nadenken over de toekomst van haar woningen in de Staal manpleinbuurt'. Dan staat ervet gedrukt de vraag: 'Wordt het sloop?' Het antwoord: 'Of het re novatie wordt of sloop en nieuw bouw, wordt volgend jaar duidelijk.' Met andere woorden: of uw huis tegen de vlakte gaat, wordt nog bekeken. Dat kan toch niet?'
Advies van de buurt: cooperaties moeten flats beter onderhouden
De heren behoren tot de weinige overgebleven witneuzen in deze buurt' - ervaren dergelijke onheilstijdingen als onbetamelijk. Hirsch: 'Onze huisarts merkt het onmiddellijk tijdens zijn spreekuur. Als we wat horen moeten we hem waarschuwen, zodat hij zich kan voorbereiden op een nieuwe golf van verontruste patiënten. Oudere bewoners raken in paniek zodra ze lezen dat hun huis niet langer veilig is.'
De flats van Hirsch, Buiter, Kreek en hun gezinsleden mogen er zijn. Ruime woonkamer, twee slaapkamers, badkamer en keuken over in totaal 65 vierkante meter, met zowel voor als achter een balkon. Rondom de flats, pal tegenover het Slotervaartziekenhuis, veel groen. Openbaarvervoer voor de deur. Huur: zo'n 450 euro in de maand.
De naoorlogse flats, tot nu toe door de eigenaar goed onderhouden, zijn gebouwd voor gezinnen van hooguit vijf Personen. Buiten 'Er zitten hier ook Marokkaanse families met acht tot tien kinderen. Daar zijn de woningen niet voor bedoeld. Geen wonder dat je klachten krijgt en verhalen over kinderen die niet thuis kunnen slapen omdat het bed al is bezet door een broer of zus.
Buiter wijst op een recent artikel in de Volkskrant. Hierin wees een deelraadwethouder op de situatie van 'ene Mohammed' die 's nachts door de stad moet zwerven totdat er 's morgens een bed vrijkomt.'
De drie heren storen zich mateloos aan dergelijke voorbeelden. Hirsch: 'Je krijgt toch vervelende onderbuikgevoelens. Moeten onze huizen warden gesloopt en vervangen door grotere huizen voor deze buurtbewoners?'
Hun buurt, erkennen de drie, is ronduit riant vergeleken met sommige andere straten in Slotervaart. Buiter: 'Maar aan wie ligt dat? Sommige coöperaties hebben hun huizen jarenlang laten verslonzen en handhaven niet de huisregels. Hierdoor is het in en rondom de trapportalen een rotzooi geworden. De bewoners die hier goed wonen, mogen hier niet netslachtoffer van worden.'
Op het stadsdeelkantoor klinken de geruchten steeds sterker: de Staalmanbuurt gaat plat.
 



Bo-Ex doet harde toezeggingen voor renovatie complex 507-
Nils de Kruijf - AD/UN 27 januari 2007

Toelichting vooraf door Michel Post - De bewonersvereniging complex 507 was zeer kwaad over dit artikel. Dat komt oa. door het taalgebruik. Er staat: 'vervallen complex', terwijl er zou moeten staan: complex met enorm veel achterstallig onderhoud. De zogenaamde tweespalt in de buurt is helemaal niet ontstaan als gevolg van de acties van een klein groepje bewoners. Er is nooit een meerderheid geweest voor sloop en de zogenaamde overeenstemming die Bo-Ex had bereikt was een overeenstemming met een klein groepje bewoners die hun mandaat hebben verkwanseld en tijdens de onderhandelingen niet hebben teruggekoppeld naar de bewoners.
De zogenaamde 'afspraak' dat 60 % van de bewoners van de te slopen woningen het met de plannen eens moesten zijn is geen afspraak (of gunst). Een meerderheid van minimaal 60 % is gewoon volgens die regels die voor de hele stad gelden. In het sloopgedeelte is echter maar 36 % gehaald. Absoluut onvoldoende draagvlak.
Wat betreft de 'vreemde sfeer' in het complex: daar is geen sprake van. Veel bewoners in het renovatiegedeelte zijn blij dat de planner nu toch niet doorgaan. Veel van hen hadden voor de plannen ge
stemd omdat er anders misschien helemaal niks zou gebeuren, niet omdat ze blij waren met de plannen. Nu het niet doorgaat zijn ze opgelucht.
Bo-Ex zou zich gewoon bij de uitkomst van de draagvlakmeting moet neerleggen en niet moeten proberen om dmv individuele gesprekken alsnog mensen over de streep te trekken/bewerken.
 

 
Het artikel:
Om toch snel over te kunnen gaan tot sloop en renovatie van het vervallen wooncomplex 507 in Lombok gaat corporatie Bo-Ex harde toezeggingen doen aan de bewoners. Bewoners van sloopwoningen krijgen de garantie dat zij terug kunnen keren in een gerenoveerde woning. Ook over de huurprijzen wil Bo-Ex sluitende afspraken met: de bewoners. Daarmee hoopt directeur Klinkenberg van Bo-Ex de impasse te doorbreken die in ontstaan na de volksraadpleging over sloop en renovatie van de ruim 350 woningen" die liggen ingeklemd tussen de Kanaalstraat en de Vleutenseweg.
 
Jarenlang steggelden de bewoners en Bo-Ex over de toekomst van het wooncomplex. Vorig jaar leek er overeenstemming over sloop en renovatie. Maar vlak voor de volksraadpleging, die formeel nodig is bij zulke ingrijpende plannen, ontstond er tweespalt in de buurt. Een groepje actieve bewoners startte alsnog een lobby tegen sloop en voor groot onderhoud. Die lobby had succes, want de mensen die in sloopwoningen woonden, stemde een meerderheid tegen sIoop.
De meeste mensen die in een huis woonden dat op de lijst voor renovatie stond, stemden wel voor renovatie. Maar omdat was afgesproken dat bij 60 procent van in stemming van de sloopblokken er pas draagvlak zou zijn, ging het hele plan niet door. Klinkenberg: "Heel jammer: Zonder sloop kan er niet worden gerenoveerd. Dat wordt te duur. We hebben al een tekort van 4 miljoen euro op dit project.?
In Complex 507 heerst nu een vreemd sfeertje. Zo leert een rondgang. Veel bewoners van huizen die zouden worden gerenoveerd, balen. Zij hadden zich verheugd op een fraai gerenoveerde woning. Weliswaar met verhoging van de huur, maar nog steeds goedkoop.
De bewoners van de sloopwoningen zijn ook niet echt blij, want nu gebeurt er voorlopig ook niets aan hun huizen.
Bo-Ex gaat de komende weken individuele gesprekken voeren met. de bewoners om draagvlak te kweken.


Herstructurering (sloop) is etnische en sociale zuivering - 19 november 2006
 
De Partij van de Arbeid is in Utrecht altijd de grote pleitbezorger geweest van de sloop van 9600 sociale huurwoningen en het voor 2/3 vervangen daarvan door koopwoningen. Het gaat om een landelijk beleid (ooit ingevoerd door VVD-Remkes) waarbij tussen de 200.000 en 300.000 sociale huurwoningen moeten worden gesloopt. De scherpe kantjes van dat beleid zijn er onder het huidige links-christelijke college in Utrrecht wat van afgehaald, zodat er wat meer huurwoningen ingrijpend worden gerenoveerd in plaats van gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Veel maakt dat niet uit, want of de woningen nu vervangen worden of ingrijpend gerenoveerd, in beide gevallen worden die woningen voor de huidige huurders/bewoners onbetaalbaar. En dat is de bedoeling ook, ook al beweert de PvdA dat ook arme mensen recht hebben op een moderne onbetaalbare woning.
 
Een voorbeeld uit vele is het Complex 507 in Lombok. Daar staan nu nog 354 betaalbare sociale huurwoningen. Na de sloop door BO-EX blijven er nog maar 201 huurwoningen over. Tegenover het verlies van 153 sociale huurwoningen staan 126 koopwoningen, die voor de huidige bewoners volstrekt onbetaalbaar zijn. De huren varieren momenteel tussen de 200 en 300 euro. De huurwoningen die niet gesloopt worden, maar ingrijpend gerenoveerd, doen straks tussen 331 en 479 euro. Er worden ook wat nieuwe huurwoningen gebouwd. Die gaan een huur doen van tussen de 485 en 520 euro. Dus ook de ingrijpend gerenoveerd huurwoningen en de nieuw te bouwen huurwoningen zijn voor de meeste huidige bewoners onbetaalbaar. De huurtoeslag is en blijft een onzekere factor.
 
Van de huidige bewoners zal door de sloop/renovatie in Complex 507 zeker 2/3 van de bewoners om financiele redenen niet kunnen terugkeren. Daarom is het ook heel makkelijk om ze een "terugkeergarantie" te geven. Aan iedereen die de nieuwe huren kan betalen of een nieuwe woning kan kopen, belooft BO-EX zwart op wit dat hij kan terugkeren. Met een uitkering of een klein inkomen heb je dus niets aan die terugkeergarantie en in de praktijk komt er, zoals alle raadsleden en politieke partijen heel goed weten, dan ook niets van terecht.
 
Het woningbouwprogramma in Utrecht is zodanig, dat het aantal sociale huurwoningen hooguit gelijk blijft. De sociale huurwoningen die her en der nog gebouwd worden, zijn er om het verlies te compenseren dat ontstaat door de sloop. Het aandeel sociale huurwoningen blijft echter fors achter bij de totale toename van woningen. In Utrecht is dus steeds minder plaats voor mensen met een klein inkomen of voor mensen die van een bescheiden uitkering afhankelijk zijn. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen is volgens de PvdA-wethouder Bosch niet bepalend voor het tempo van de herstructurering. Dat er een groot tekort aan sociale huurwoningen ontstaat is voor deze sociaal-democraat dus geen reden om met de sloop pas op de plaats te maken. Een duidelijk en asociaal standpunt. Precies zoals we dat van de PvdA in Utrecht al jaren kennen. De wethouder die de sloop in Utrecht in het vorige college heeft aangezwengeld was Van Kleef, ook van de PvdA.
 
Landelijk leurt de PvdA met het rapport Boelhouwer. Daarin staat terecht dat eerst het woningtekort in de regio moet worden verholpen voordat herstructurering aan de orde is. Wat de PvdA landelijk beweert is een vals en leugenachtig uithangbord om kansarme en allochtone kiezers te trekken. Zoals iedereen weet zijn allochtonen zeer sterk in de groep laagbetaalden en kansarmen vertegenwoordigd. Het slopen en ingrijpend renoveren van sociale huurwoningen treft dus juist allochtonen. In steden waar de PvdA aan de macht is, worden kansarmen en allochtonen systematisch de stad uitgewerkt door hun betaalbare sociale huurwoningen af te breken. Stadswijken waar relatief veel kansarmen en allochtonen wonen zijn in de optiek van de PvdA daardoor onveilig en asociaal. Dat mogen kansarmen en allochtonen dus in hun zaken steken.
 
Het sloopbeleid waar de PvdA zo'n warm voorstander van is, heeft met de bouwkundige kwaliteit van de betaalbare huurwoningen niets te maken. Voorzover er gebreken zijn, zijn die het gevolg van systematisch verwaarlozing door woningcorporaties als Mitros. Hoogleraar Andre Thomsen (lid van de PvdA) zegt het zelf: "Want de technische kwaliteit van de Nederlandse sociale huurwoningen is bepaald niet slecht. Bovendien is levensduurverlenging uit milieu-oogpunt een veel betere keus". Thomsen: "Sloop is een simpele manier van spreiding van kansarme bewoners".  De PvdA wil kansarme bewoners en allochtonen over de regio spreiden, zodat Utrecht, om het zo maar te zeggen, "niet alleen voor de kansarmen en allochtonen opdraait".
 
Mensen met een laag inkomen of met een bepaalde etniciteit een huisvestingsvergunning in Utrecht ontzeggen, dat kan niet. Dat ziet ook de PvdA in Utrecht wel in. Daarom vindt de selectie plaats door domweg betaalbare sociale huurwoningen zoveel mogelijk te slopen en te vervangen door koopwoningen en ingrijpend gerenoveerde huurwoningen. In het volkshuisvestingsjargon heet dat "transformatie". Als je er een moeilijk naam op plakt klinkt het niet zo cru. Transformatie betekent in feite echter niets anders dan etnische en sociale zuivering van volksbuurten. En daar is de PvdA kennelijk een groot voorstander van. Dat zou de PvdA ook eerlijk tegen kansarmen en allochtonen moeten zeggen.
 
Kees van Oosten
Bureau Rechtsbescherming
Postbus 8380 3503 RJ Utrecht
030 293 35 21 / 06 51 50 57 55
 

BO-EX knoeit met spelregels draagvlakmeting complex 507 - 19 november 2006

 In de Nieuwsbrief nr. 9 van BO-EX lezen wij onder punt 14 dat er een draagvlak is voor renovatie als 70% van de geldige stemmen positief is. Voor sloop zou dat 60% zijn. Dat is in strijd met het Stedelijk Protocol van DUO en Utrecht Vernieuwt.
Volgens het Stedelijk Protocol (blz. 62) gaat het niet om een percentage van de geldige stemmen, maar om een percentage van de zittende huurders (bewoners). Ook volgens het Burgerlijk wetboek, boek 7 (huur) art. 220 lid 3, gaat het om "70% of meer van de huurders". Het college-akkoord gaat uit van "60% van de bewoners". Dat is heel wat anders dan geldige stemmen.
Als er 1000 huurders zijn (elke woning wordt gehuurd door een huurder), zijn er 700 voorstemmers nodig om voor de renovatie van een voldoende draagvlak te spreken. Volgens het DUO / Utrecht Vernieuwt Protocol is er een meerderheid nodig van de huurders. Het college-akkoord gaat uit van 60% "van de bewoners", dat is in dit geval dus 600. Als je van een bepaald percentage van de huurders/bewoners uitgaat, tellen alle niet-stemmers, ongeldige stemmers en geen-mening-stemmers dus wel degelijk mee (of liever tegen): ze worden opgeteld bij de tegenstemmers en samen vormen zij de niet-voor-stemmers. De wet, de DUO/Utrecht Vernieuwt en het college-akkoord gaan dus uit van een hoge drempel door als voldoende draagvlak uit te gaan van een bepaald percentage van alle huurders/bewoners.
Lang niet iedereen vult bij de draagvlakmeting zijn stembiljet in, want heel veel mensen haken af na jaren van overleg en gezeur. Bij het huis-aan-huis ophalen van de stembiljetten kan BO-EX bovendien de biljetten kwijtraken van de bewoners die zich fel tegen de sloop hebben gekeerd. Dat de biljetten mee worden opgehaald door iemand van de Bewoners-federatie (die een akkoord met BO-EX heeft gesloten, zich sterk maakt voor dat akkoord en verbolgen is over de acties in de buurt tegen de sloop) is alles behalve een garantie voor een eerlijke gang van zaken. Het aantal geldige stembiljetten kan dus aanzienlijk lager zijn dan het aantal bewoners/huurders.

De Nieuwsbrief van BO-EX schrijft dat een notaris aanwezig zal zijn bij het tellen van de stemmen. De Nieuwsbrief schrijft niet dat de notaris ook aanwezig zal zijn bij het openen van de enveloppen en verzamelen van de stembiljetten. Waarom wel bij het tellen en niet bij het openen en verzamelen?

Als BO-EX zijn zin doet en het aantal geldige stembiljetten niet 1000, maar slechts 500 zou zijn, zijn 350 voorstemmers al voldoende voor renovatie en zijn 300 voorstemmers al voldoende voor sloop. Uitgaan van het aantal geldige stemmen i.p.v. het aantal bewoners/huurders maakt het voor BO-EX dus heel erg makkelijk om, al of niet met een beetje gesjoemel, dat draagvlak aan te tonen. Maar bovendien is het domweg in strijd met zowel de wet als het duo-protocol als het college-akkoord.

Overigens gebeurt het stemmen niet geheim. Op het stemformulier staat de naam van de hoofdhuurder, zijn adres en zijn handtekening. BO-EX weet dus achteraf precies wie er "dwars heeft gelegen" en dat kan voor veel huurders een reden zijn zich geintimideerd te voelen. Wanneer het draagvlak niet wordt gehaald, kan BO-EX de tegenstemmers op gaan zoeken en bewerken om op die manier alsnog aan het draagvlak te komen. Het zal niet de eerste keer zijn dat dat na een negatieve uitkomst van de draagvlakmeting gebeurt. Met het in vrijheid stemmen heeft dat niets te maken.

BO-EX knoeit dus met de spelregels voor de draagvlakmeting. Namens 7 bewoners, wonend op de Bandoengstraat, Palembangstraat en Van Heutszstraat,

Kees van Oosten
Bureau Rechtsbescherming
Postbus 8380 3503 RJ Utrecht
030 293 35 21 / 06 51 50 57 55


Noordzeestraat verzet zich tegen sloop – AD vrijdag 18 augustus 2006

 ‘Waar vind ik voor dit geld nog zo’n groot huis’ 

Woningcorporatie BO-EX wil 76 woningen slopen aan de Noordzeestraat en omliggende straten. De overgebleven bewoners krijgen een jaar de tijd op zoek te gaan naar een nieuw huurhuis. Ze willen echter helemaal niet weg.

René Cazander

Klaas en Clasina Helvrich zouden nergens anders willen wonen dan aan de Noordzeestraat. "We zit- ten hier mooi op de hoek. Wij kijken uit op het plein. Al 33 jaar," zegt Clasina (82). Waar moeten zij en haar man (81) heen? De dokter woont aan de overkant. Dus wat willen ze nog meer?
Toch is de kans groot dat het bejaarde stel over een jaar weg moet. Verhuurder BQ-EX wil de jaren-30-hui- zen in Rivierenwijk slopen. De overgebleven bewoners zetten alles op alles om sloop te voorkomen en zo hun gedwongen vertrek tegen te houden.
Begin deze maand hebben ze een zogeheten urgentieverklaring gekregen. Daarmee krijgen ze voorrang bij de toewijzing van een nieuwe huurwoning, die ze zelf mogen kiezen. Lukt dat niet binnen het jaar, krijgen ze een huis toegewezen.
De boze bewoners hebben het Bureau Rechtsbescherming van Kees van Oosten ingeschakeld beroep in te stellen tegen de urgentieverklaring. Van Oosten wil dat de urgentie doorloopt tot een jaar nadat de huurovereenkomst eventueel door de rechter is ontbonden. Zodoende hebben ze de mogelijkheid voor de rechter hun uitzetting aan te vechten.
De nog resterende bewoners vinden dat Bo-Ex hen uit de woningen pest. Bo-Ex ontkent dit. Ze begrijpen niet waarom de verhuurder de huizen niet opknapt. Nu moet sociale huur wijken voor duurdere huur.
Een onderzoek destijds onder de huurders zou hebben uitgewezen dat een meerderheid voor sloop is. Logisch, reageert bewoonster Corlitsa Kuijpers geërgerd. "Het onderzoek werd gehouden op het moment dat Bo-Ex al flink wat bewoners had overgehaald te vertrekken."
In hun huis zitten, in afwachting van de sloop, tijdelijk studenten. De inmiddels 43 vertrokken bewoners kregen een tegemoetkoming van 5000 euro. Dit bedrag is sinds juli opgetrokken. Bovendien is er voor de blijvers recht op terugkeer in de wijk, vertelt Leonie Heezen, stafmedewerker Wonen van Bo-Ex. De bewoners geloven daar niets van.
Bewoonster Kuijpers betaalt nu 300 euro kale huur voor haar eengezinswoning. Dat is voor haar het maximale. "Waar vind ik voor dit geld nog zo'n grote woning."
Bo-Ex wil nieuwbouw plegen aan de Noordzeestraat. Kopen kan Kuijpers niet. Huren evenmin. De huur van de nieuwe woningen wordt te hoog. Hetzelfde geldt voor Jan Jozef Berkenfeld, die al 25 jaar aan de Noordzeestraat woont. Hij betaalt 256 euro huur. Meer kan hij niet ophoesten, zegt hij.


De onrechtmatige praktijken van B0--Ex - Kees van Oosten

Enige tijd geleden is door BO-EX een draagvlakmeting gehouden over het voorstel de sociale huurwoningen te slopen. De uitslag was 32 voor, 14 tegen en 2 geen mening. Totaal 48. BO-EX concludeerde dat de woningen “dus” gesloopt zouden worden. Een merkwaardige conclusie.

  1. Het oorspronkelijk aantal huurders was geen 48 maar 76. BO-EX heeft dus, vóórdat de draagvlakmeting plaatsvond, 28 bewoners bereid gevonden om alvast te verhuizen. Dat is BO-EX gelukt door die mensen wijs te maken dat de boel toch gesloopt zou worden. Als BO-EX een eerlijke draagvlakmeting had willen houden, dan had zij dat moeten doen vóórdat die 28 bewoners (alvast) vertrokken. In de DUO-overeenkomst staat dat voor herstructurering de instemming nodig is van een meerderheid van de bewoners. In dit geval een meerderheid gemeten naar 76 oorspronkelijke bewoners. De uitslag was dus niet 32 uit 48, maar 32 uit 76. Dat is een overduidelijke minderheid.

  2. Door, vooruitlopend op de draagvlakmeting en de beslissing al of niet te slopen, alvast 28 bewoners te bewegen om te vertrekken (met het verhaal dat er toch gesloopt gaat worden) manipuleert BO-EX de bewoners. BO-EX brengt de mensen eerst in de waan dat de sloop onvermijdelijk is, beweegt 28 bewoners om al vast te vertrekken en houdt daarna pas een draagvlakmeting. Die 32 mensen die voor stemmen gaven met hun stem niet te kennen de sloopplannen van harte te ondersteunen, ze gaven met hun stem te kennen dat ze zich bij de plannen van BO-EX neerlegden omdat BO-EX immers toch zijn zin doordouwt en verzet toch niets uithaalt. Je kunt ook om die reden niet in ernst beweren dat er een draagvlak was voor de sloop.

  3. De woningen die vrij kwamen door de 28 vertrekkers zijn door BO-EX verhuurd aan de Stichting Studenten Huisvesting en de Stichting Beschermende Woon­vormen Utrecht. Op zijn minst betekent dat een aantasting van sociale structuur: bekenden zijn weg en hun plaats wordt ingenomen door tijdelijke bewoners. Van die tijdelijke bewoners zijn er bovendien een aantal met psycho-sociale problemen. De SSH- en SBWU-huurders krijgen een tijdelijk huurcontract, waarin staat dat ze de woning, als daar om gevraagd wordt, binnen twee maanden zullen ontruimen. De binding van deze tijdelijke bewoners aan de Noordzeestraat is dus niet erg groot en ze zullen niet veel investeren in sociale contacten. Deze tijdelijke verhuur schept natuurlijk de omstandigheden waaronder de mensen zich bij de sloop neerleggen en bij de draagvlakmeting niet tegen stemmen. Je gaat je steeds meer afvragen waarom die draagvlakmeting überhaupt plaatsvindt als BO-EX de uitslag door allerlei manipulaties toch naar zijn hand zet.

  4. Het mooiste komt nog: hoe de draagvlakmeting ook uitvalt, de uitkomst verplicht de bewoners, juridisch, op geen enkele manier om de woning te ontruimen of om aan de sloop mee te werken. BO-EX brengt de bewoners in de bedrieglijke waan, dat de draagvlakmeting beslissend is voor het al of niet doorgaan van de sloop. Dat is niet het geval. Een draagvlak van 70% is vereist voor sloop of renovatie waarbij de huurovereenkomst in stand blijft (en iedereen weer in zijn eigen woning terug­keert). Wordt de huurovereenkomst echter beëindigd (mensen gaat ergens anders wonen) dan doet het draagvlak er niet toe. Beëindiging van de huurovereenkomst is dan alleen mogelijk met wederzijds goedvinden of door tussenkomst van de rechter (bij “dringend eigen gebruik”). Kortom, de mensen worden door al die draagvlak-verhalen grotelijks belazerd.

  5. Dan nog even de tijdelijke verhuur. Mensen die huren van de SSH krijgen een huurovereenkomst voor “bepaalde tijd”. Daarin staat dat zij de woning vrijwillig moeten ontruimen tegen de tijd dat ze gesloopt moeten worden. En verder staat erin dat zowel de huurder als de verhuurder tussentijds kunnen opzeggen met een opzegtermijn van twee maanden. De huurder verbeurt 100 euro per dag als hij niet conform de overeenkomst de woning ontruimt. Welnu, deze bepalingen zijn geheel in strijd met het huurrecht en dus “nietig”: de huurder hoeft zich daar niets van aan te trekken. In de eerste plaats veronderstelt “bepaalde” tijd een tijds­periode die door een concrete datum wordt gemarkeerd. Maar zelfs dan moet de verhuurder zich nog houden aan de opzegregels die gelden voor de overeenkomst voor onbepaalde tijd: wederzijds goedvinden of toestemming van de rechter.

  6. De SSH liegt haar huurders dus maar wat voor, maar verder is het ook niet zo’n frisse club. Een woning die normaal gesproken pakweg 250 euro per maand doet, bleek aan drie studenten te worden verhuurd voor 770 euro huur per maand. Nu zit daar gas en electra bij in, maar aan de andere kant zijn het wel woningen die op de nominatie staan gesloopt te worden en waar de huurder (volgens de huurovereenkomst) heel makkelijk uitgegooid kan worden. Regelrechte uitbuiting dus. De SSH maakt op die manier op schandelijke wijze misbruik van de enorme woningnood onder studenten door woekerhuren in rekening te brengen voor een sloop­woning en door studenten een huurovereenkomst aan te laten gaan waarin ze volkomen rechteloos zijn. Huurovereenkomsten dus die volkomen in strijd zijn met  “dwingende” huurrecht (“waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken”).

  7. Overigens is het natuurlijk te zot voor woorden dat uitgerekend de Noordzeestraat e.o. gesloopt wordt. Gelukkig is er inmiddels een actiecomitétje dat zich niet door BO-EX laat intimideren en wegjagen en vast besloten is de kwestie voor de rechter te brengen.  

Kees van Oosten

Zie www.rechtsbescherming.com over de BO-EX in de Noordzeestraat.

 


Minder huurwoningen in de vier grote steden

HET AANTAL huurwoningen in de vier grootste steden van ons land is de afgelopen jaren behoorlijk gedaald. Dat blijkt uit een inventarisatie van het Kenniscentrum Grote Steden.

Huurwoning
In Amsterdam was in januari 1994 88,3 procent van alle huizen een huurwoning. Tien jaar later was dat gedaald naar 80,0 procent. In Rotterdam zakte het percentage huurwoningen in die periode van 83,4 naar 71,1 procent, in Den Haag van 63,7 naar 55,6 procent en in Utrecht van 59,4 naar 48,4 procent.
Het totaal aantal woningen in Amsterdam was bij de laatste meting 378.600 stuks. Rotterdam had er 286.300, Den Haag 228.200 en Utrecht 117.000. Opvallend is dat meergezinswoningen (lees: flats en appartementen) veruit het meest voorkomen. In Amsterdam geldt dat voor 85 proçent, in Rotterdam en Den Haag voor 75 procent en in Utrecht voor 50 procent.


 

Gemeente belemmert beroep op de rechter

Bewoners van de Noordzeestraat ontvingen op 26 juli 2006 een brief van het Vierde Huis (die namens de gemeente de woningtoewijzing doet). In de brief werd aan de bewoners een DUO-urgentie toegekend voor een jaar. Dat is omdat de Noordzeestraat door het gemeentebestuur is aangewezen als slooplocatie.

Bewoners kunnen van de urgentie profiteren van 4 augustus 2006 tot 4 augustus 2007. Ze moeten in die periode zelf op zoek gaan naar een andere sociale huurwoning. Slagen ze er niet in om in dat jaar iets anders te vinden (en dat zit er dik in) dan wordt hen eenmaal door het Vierde Huis een woning aangeboden (dat kan overal zijn in Utrecht) en “die dient u te accepteren”. Zo gaat dat hier in Utrecht. Wat is hier nu zo onbehoorlijk aan?

Op grond een zogenaamd draagvlakonderzoek heeft BO-EX vastgesteld dat de bewoners er in meerderheid voor waren dat hun woning gesloopt zou worden. Dat draagvlakonderzoek is gehouden nadat BO-EX al flink wat bewoners had weten over te halen alvast te vertrekken en hun plaats was ingenomen door studenten waarmee een tijdelijke huurovereenkomst is gesloten. BO-EX heeft bovendien al lang niets meer aan de woningen gedaan en de huurders regelmatig laten weten dat de woningen hoe dan ook gesloopt zouden worden. De uitslag van deze gemanipuleerde draagvlakmeting kon zodoende nauwelijks een verrassing zijn.

Zoals al vele malen door Bureau Rechtsbescherming uiteen is gezet (en nooit door corporaties en de gemeente is bestreden) doen de uitkomsten van een draagvlakonderzoek er helemaal niet toe, althans niet in situaties waarin de huurovereenkomst wordt beëindigd. Al is er een draagvlak van 99%, de individuele huurder hoeft zich daar niets van aan te trekken. Als BO-EX de huurovereenkomst wil beeindigen om de boel te kunnen slopen en de huurder is het daar niet mee eens, dan kan BO-EX naar de kantonrechter stappen. De kantonrechter beoordeelt dan of er sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ (BW7:274). En als de kantonrechter vindt dat er geen sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ kan de huurder gewoon blijven zitten en wordt er dus niet gesloopt. De gemeente weet dat, BO-EX weet dat, maar ze zijn niet zo eerlijk om dat netjes aan de huurder uit te leggen.

Zoals we zagen wordt de sloop van de Noordzeestraat de bewoners eenvoudig door BO-EX en de gemeente door de strot gedouwd met behulp van een gemanipuleerde draagvlakmeting die er bovendien juridisch helemaal niet toedoet. Het enige rechtsmiddel waarover de bewoners beschikken is dat zij de beëindiging van de huurovereenkomst voor de kantonrechter (en in hoger beroep) kunnen aanvechten. Dat is bovendien een heel effectief rechtsmiddel, want de kans dat zij gelijk krijgen is uitgerekend in de Noordzeestraat erg groot. Het probleem is alleen dat BO-EX eerst moet aanschrijven om de huur te beeindigen en dat pas doet als het urgentiejaar achter de rug is. Daar moet je het als bewoner dus op aan laten komen. Kortom: wie gebruik wil maken van zijn recht op huurbescherming verspeelt de urgentie. Onbehoorlijker kan het niet.

Wat gaan we doen? Het besluit waarin de mensen is meegedeeld dat zij urgentie krijgen van 4 augustus 2006 tot 4 augustus 2007 is een voor bezwaar- en beroep vatbaar besluit. Voor de gedupeerde bewoners gaan we daar mee naar de bestuursrechter. Wij zullen de bestuursrechter ervan overtuigen dat die urgentie, voor de mensen die de huurbeëindiging willen aanvechten, moet voortduren tot een jaar ná dat de huurovereenkomst door de rechter is beëindigd, omdat ze anders in feite geen gebruik kunnen maken van hun recht op een gang naar de rechter.


ONAFHANKELIJK VOORZITTER BIJ OVERLEG COMPLEX 507 uit Jaarverslag Bo-Ex 2005

‘Ik weet zeker dat we er uit gaan komen’

Als samenwerking niet naar wens verloopt en een impasse ontstaat, kan een ongebruikelijke stap helpen om weer beweging te krijgen. Bewonersfederatie complex 507 en Bo-Ex verkeer­den in zo’n impasse. Het aantrekken van een onafhankelijke voorzitter markeert het begin van nieuw overleg. Samen met Gabriëlle van Asseldonk is Mechtild Linssen die onafhanke­lijke voorzitter.

 ‘De bewonersfederatie wilde alleen renovatie van het complex in Lombok, terwijl Bo-Ex in ieder geval gedeeltelijk wilde slopen en nieuw bouwen. Allebei zetten ze de hakken in het zand. Er gebeurde niets meer; er ontstond een impasse. Dat was de feitelijke situatie toen wij om advies benaderd werden door de Bewonersfederatie. Onze eerste indruk was dat er veel gepraat en geschreven was, maar niets echt uitgediscussieerd.’

Aan tafel
‘Jullie moeten gewoon aan tafel’, hebben wij gezegd. ‘Niets doen is geen optie. Jullie zijn allebei van goede wil. Om iets te bereiken, kunnen jullie niet zonder elkaar. Het leidde ertoe dat ons gevraagd werd om onafhan­kelijk voorzitter te worden. Daar hebben wij ja op gezegd omdat wij bij beide partijen een oprechte goede wil proefden om er met elkaar uit te komen.’

Cultuurverschillen
Volgens Mechtild Linssen waren het vooral botsende culturen die voor de impasse zorgden. ‘De bewonersfederatie is een sterke club en ze opereert vaak als een actiegroep. Daar kan Bo-Ex slecht tegen. De mensen van Bo-Ex kunnen er niet goed tegen als ze niet helemaal vertrouwd worden. Terwijl ze het toch zo goed bedoelen. Het was de goed bedoelende, paternalistische corporatie tegenover de strijdbare actiegroep. Dat cultuurverschil is inmiddels een stuk afgezwakt, al ligt het nog wel in een hoekje op de loer.’

 Experimenteren
Gaandeweg het proces heeft Mechtild een beeld gekregen van Bo-Ex. ‘Een sympathieke club, klein maar dapper en bescheiden. Te bescheiden misschien. Ze zou zichzelf best wel wat meer op de borst mogen kloppen. Wat zij doet op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen vind ik prachtig. Toch zou ze ook wel wat meer vernieuwend kunnen zijn. Méér experimenteren, meer uitproberen, ook op kleine schaal. Dat geldt ook voor de relatie met bewoners. Probeer eens wat anders dan de geijkte methoden.’

 Gevoelig
Inmiddels doorlopen Bo-Ex en de Bewonersfederatie complex 507 in een onderhandelingsteam het door Linssen en van Asseldonk opgestelde traject. ‘We zijn op schema en het loopt goed. Beide partijen zijn loyaal aan het proces en het spel wordt goed gespeeld. Een gevoelig proces, dat wel, waarbij de manoeuvreerruimte die de ene partij neemt, zomaar verkeerd kan overkomen bij de andere partij. Maar belangrijke stappen zijn al gezet, de meeste uitgangspunten voor de aanpak van het complex zijn geformuleerd. Ik weet zeker dat we eruit gaan komen en dat de bewoners in het najaar van 2006 eindelijk weten waar zij aan toe zijn.’

We zijn inmiddels een heel eind op streek in het onderhandelingstraject waar beide partijen zich aan gebonden hebben. Het gaat dus goed.’


Woonduur verdwijnt: hoe heeft het zover kunnen komen (advies ingewonnen bij stade) - oktober 20


Al ruim een jaar is er sprake van een wijziging van de regels rondom de verdeling van woonruimte. Deze discussie speelt zich op zowel het provinciale als op het regionale niveau (BRU) af. Op het regionale niveau is er ook een huurdersorganisatie: het Regionaal Huurders Beraad (RHB). Het RHB is nauw betrokken geweest bij de veranderingen die ontwikkeld werden. De huurdersorganisaties in de regio (waar ook het STOK lid van is) hebben de keus gemaakt om te gaan werken met inschrijftijd als volgordecriterium.  Daarbij ging hun voorkeur uit naar een drietal categorieën hierbinnen: eerst degenen die een urgentie hebben, dan degenen die al een zelfstandige huurwoning achterlaten, en tot slot degenen die geen zelfstandige huurwoning achterlaten. Met dit voorstel zou de doorstroming maximaal gebaat zijn. Dit voorstel is ook ingebracht bij zowel de discussies zoals die eind 2004 gevoerd werden in de aanloop naar de formele inspraak. Het speet het RHB zeer dat dit voorstel niet door de formele partijen provincie en BRU in de daaropvolgende inspraak werden gebracht. Het RHB is toen -onder protest- met een ander voorstel gekomen toen tegen de zomer de formele inspraakreacties werden gevraagd voor de modelverordening van de provincie en de conceptverordening van het BRU. Dit voorstel hield in om over te gaan op inschrijfduur, maar de opgebouwde woonduur van doorstromers één-op-één om te zetten in inschrijfjaren.

Helaas haalde ook dit voorstel het niet. De meeste partijen drongen aan op een overgangsmaatregel waarbij 1, max. 3 jaar van de woonduur omgezet konden worden naar inschrijfduur. Wanneer dat het eindresultaat zou worden, zouden bijna alle doorstromers gedupeerd worden. Het RHB heeft toen er zich een compromisvoorstel kwam om 2/5 van de woonduur om te kunnen zetten, zich hier hard voor gemaakt. Daarbij was dit zeker niet de voorkeur van het RHB, maar wel een 'second best', gezien de drang van de andere partijen om op 1 of 3 jaar te gaan zitten. Tijdens de ledenvergadering van het RHB van 26 september jl. is met algemene stemmen akkoord gegaan met dit compromisvoorstel. Het RHB heeft de indruk dat haar stem doorslaggevend is geweest om dit compromisvoorstel erdoor te krijgen.

Helaas haalde ook dit voorstel het niet. De meeste partijen drongen aan op een overgangsmaatregel waarbij 1, max. 3 jaar van de woonduur omgezet konden worden naar inschrijfduur. Wanneer dat het eindresultaat zou worden, zouden bijna alle doorstromers gedupeerd worden. Het RHB heeft toen er zich een compromisvoorstel kwam om 2/5 van de woonduur om te kunnen zetten, zich hier hard voor gemaakt. Daarbij was dit zeker niet de voorkeur van het RHB, maar wel een 'second best', gezien de drang van de andere partijen om op 1 of 3 jaar te gaan zitten. Tijdens de ledenvergadering van het RHB van 26 september jl. is met algemene stemmen akkoord gegaan met dit compromisvoorstel. Het RHB heeft de indruk dat haar stem doorslaggevend is geweest om dit compromisvoorstel erdoor te krijgen.

 

Met dank aan Carolien Spruijt
projectleider van het RHB.


Verdwijnen woonduur is diefstal van tienduizenden huurders – AD-Utrecht 15-10-05

Diefstal is het, van tienduizenden huurders. Als woonduur straks niet meer meetelt bij het toewijzen van een woning, zijn vele inwoners gedupeerd, meent Marinus Henning.  

Door Miro Lucassen

De Utrechter windt er geen doekjes om. De plannen van regiobestuur BRU om sociale huurwoningen allleen nog toe te wijzen aan mensen die lang staan ingeschreven vallen bij hem helemaal verkeerd. Hij probeert gemeenteraadsleden tot actie te bewegen: zij kunnen op 26 oktober nog proberen de plannen van tafel te krijgen. Daar is dan wel steun van omliggende gemeenten voor nodig.
"Als ik dit had geweten had ik nooit mijn inschrijving als woningzoekende laten vervallen," zegt de hofjesbewoner uit Wittevrouwen. Niet dat hij nu weg wil, na 23 jaar op dezelfde plek, maar je weet nooit. De hofjeswoningen zijn prettig maar krap. "Als ik straks een andere waning wil, moet ik achteraan de rij aansluiten. De overheid heeft me beloofd dat de woonduur zou gelden als inschrijfduur en nu pakt ze dat weer at. Ik verwacht meer betrouwbaarheid."

Regiobestuur BRU belooft een overgangsregeling. Tweevijfde van de opgebouwde jaren is nog tot januari 2007 te verzilveren door in te schrijven als woningzoekende. Regionale huurdersorganisaties hebben hierover onderhandeld met bet BRU. Voorzitter Wybren de Jong van de koepelorganisatie De Bundeling: "Wij vinden inschrijfduur een goede en rechtvaardige regeling. De overgangsregeling is beter dan helemaal niets."
De stad Utrecht wit de woonduur bet liefst handhaven. Mocht dat niet lukken, dan legt bet gemeentebestuur zich bij de nieuwe regeling neer zegt woordvoerder Derksen.
Bewoner Henning is nog niet zo ver. Hij onderzoekt met een bevriende jurist of de overheid contractbreuk pleegt. 

 

 

 


 

 

 

Utrecht Vernieuwd: sloop en woningnood - Kees van Oosten in Ons Utrecht, juli 2005

Afgelopen week werden de afspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties herbevestigd om 9600 sociale huurwoningen te slopen en grotendeels te vervangen door koopwoningen. "We gaan met volle kracht vooruit", aldus wethouder Van Kleef (PvdA). Het plan om zo veel sociale huurwoningen door koopwoningen te vervangen, maakt deel uit van een landelijk beleid. Dat beleid is afkomstig van Remkes (VVD), destijds staatssecretaris volkshuisvesting. Het heet "transformatiebeleid" en het werd uitgedacht in nauwe samenwerking met grote projectontwikkelaars.

Transformatiebeleid is een mooi woord voor het beleid dat erop gericht is om een "meer evenwichtige bevolkingssamenstelling" te krijgen in wijken als Ondiep, Overvecht en Kanaleneiland. Dat gebeurt door het "eenzijdige aanbod van sociale huurwoningen in de na-oorlogse wijken" te doorbreken. Men vervangt dus een groot aantal sociale huurwoningen door koopwoningen, zodat er vanzelf meer goedbetaalde mensen in de wijk komen te wonen. De mensen van wie de sociale huurwoning wordt gesloopt en die niet kunnen terugkeren, kunnen in Leidsche Rijn terecht. De woningcorporaties mogen de koopwoningen bouwen en verkopen en de opbrengst in hun zak steken. Die zijn dus van woningbouwvereniging opgeklommen tot projectontwikkelaar.

Hoewel de doelstelling van een evenwichtige bevolkingssamenstelling officieel voorop staat, worden de sloop en de nieuwbouw met een heel ander argument aan de mensen "verkocht". Van Kleef brengt elke keer naar voren dat ook lagerbetaalden recht hebben op een moderne huurwoning. Wat ze echter verzwijgt, is dat die moderne huurwoning een stuk duurder is en voor veel mensen in Leidsche Rijn staat, omdat ze na de sloop en de nieuwbouw niet kunnen terugkeren. Wat Van Kleef ook niet vertelt, is dat het slopen van 9600 sociale huurwoningen in Utrecht betekent dat woningzoekenden nog een paar jaar langer op de wachtlijst staan.

Merkwaardig is dat het argument van de evenwichtige bevolkingssamenstelling alleen wordt gehanteerd als sociale huurwoningen plaats moeten maken voor koopwoningen. Niemand komt op het idee om in het Wilhelminapark koopwoningen te slopen en te vervangen door sociale huurwoningen. Er wordt dus geen probleem over gemaakt als er in een wijk uitsluitend koopwoningen staan en goedbetaalde mensen bij elkaar wonen, maar als in een wijk voornamelijk sociale huurwoningen staan, is er opeens sprake van eenzijdigheid en onevenwichtigheid. Daarom is het argument van de eenzijdigheid en onevenwichtigheid flauwekul. Daar draait het helemaal niet om.

Waar het om gaat, is dat projectontwikkelaars en woningcorporaties graag nieuwe woningen bouwen en verkopen, bij voorkeur in wijken die niet al te ver van het stadscentrum liggen. Aan de bouw en verkoop van nieuwe woningen valt namelijk veel meer te verdienen dan aan de verhuur van sociale huurwoningen. Ook de gemeente verdient eraan mee, want de grond onder een koopwoning brengt veel meer op dan de grond onder een huurwoning. Omdat de te slopen woningen helemaal niet zo oud zijn, kan men niet aanvoeren dat ze vervallen zijn. Ondanks alle onderhoudsachterstand verkeren de woningen in een redelijke bouwkundige staat. Om ze toch te kunnen slopen, is nu het verhaal van de eenzijdigheid en de onevenwichtigheid bedacht.

Tegen het plan om 9600 sociale huurwoningen te slopen, is veel verzet gerezen en daardoor lopen de woningcorporaties flink achter op hun schema. Huurders staan veel sterker dan ze denken. Volgens de huurwet moet, als de huurovereenkomst in stand blijft (als men terugkeert dus), het draagvlak voor sloop en renovatie 70% zijn. En als men niet kan terugkeren, dan moet de huurovereenkomst volgens de regels worden opgezegd. Dat opzeggen kan niet zomaar: daar moet de kantonrechter toestemming voor geven en of die dat zal doen, valt nog helemaal te bezien. Opzeggen kan alleen in verband met "dringend eigen gebruik". In geen geval is het zo dat huurders zich bij sloop of renovatie moeten neerleggen bij een draagvlak van 60%, laat staan 50%.

Huurders worden, waar het sloop en renovatie aangaat, door de corporaties en de gemeente onvoldoende en/of onjuist voorgelicht over hun rechten. Bovendien hebben de woningcorporaties er soms een handje van de woningen te verwaarlozen, in de hoop dat huurders uiteindelijk instemmen met de sloop. Ook hier staan huurders echter veel sterker dan ze denken. Onderhoud kun je afdwingen en bij achterstallig onderhoud kun je huurvermindering eisen. Dus als huurders dat niet willen, komt er van de sloop niets terecht.

 


 

 

 

Johan Klinkenberg, directeur van corporatie Bo-Ex in hun eigen bewonersblad – september 2005

 Slopen wij teveel?

 De laatste tijd hoor je veel over bewoners die bezwaar maken tegen de sloop van hun woning en hun buurt. En er zijn deskundigen die beweren dat gemeenten en woningcorporaties te gemakkelijk de slopershamer hanteren.

Ik denk dat hier en daar inderdaad wel erg snel besloten wordt om maar te gaan slopen, vooral als het om woningen gaat die na de oorlog gebouwd zijn. Wij slopen niet graag; dat doen wij alleen als er geen aanvaardbare andere mogelijkheden zijn. Voor woningen van na de oorlog hebben we sowieso heel weinig sloopplannen. Die renoveren wij, zoals onlangs nog een groot complex in Overvecht en in Hoograven. In Lombok willen wij wel woningen slopen, maar niet meer dan nodig. Daar gaat het om woningen van meer dan tachtig jaar oud, die ook na een peperdure renovatie klein (door isolatiemaatregelen zelfs kleiner) zijn en nog steeds geen buitenruimte hebben.

Waarom niet alle woningen in Lombok renoveren en dus niets slopen, zoals de bewonersorganisatie wil? Die renovatie levert een verlies op van zo'n 20 miljoen euro. Dat moeten we terugverdienen en dat kan alleen maar door erg veel van die gerenoveerde woningen te verkopen. Je krijgt dan een mix van huur- en vooral koopwoningen in de wijk, lukraak door elkaar. Het beheer van die huurwoningen wordt dan erg duur en het wordt dan al gauw aantrekkelijk om die dan ook maar te verkopen. Binnen tien jaar is dan het grootste deel verkocht en heeft Lombok geen enkele huurwoning meer. Daar zit niemand op te wachten.

Er zijn, technisch en financieel gezien, goede argumenten om alle oude woningen in Lombok te slopen. Maar er zijn ook argumenten om dat niet te doen. Het karakter van de wijk zou erdoor kunnen verdwijnen. En niet alle wijkbewoners die dat willen zouden in hun wijk kunnen blijven wonen. Daarom is alles slopen ook geen goed idee.  Onze oplossing: wij renoveren 60 procent en 40 procent wordt vervangen door nieuwbouw. Dan behoud je het karakter van de wijk en kan iedereen die dat wil er blijven wonen. En met de verkoopwinst van de nieuwbouw compenseren wij het verlies op de renovatie. Ik denk trouwens, gezien de vragen die wij krijgen, dat heel wat wijkbewoners belangstelling voor die nieuwbouw hebben.

Slopen wij te veel? Ik vind van niet.  Goede oplossingen zijn vaak genuanceerde oplossingen, zeker als het om de toekomst van wijken en hun bewoners gaat. In Lombok laten wij dat zien.

 

 

Sloop naoorlogse wijken moet doorgaan - Utrechts Nieuwsblad, 7 mei 2005

Sloop en nieuwbouw in de naoorlogse wijken van Utrecht moet doorgaan. Ook al hebben veel huurders van woningen die op de nominatie staan voor sloop en nieuwbouw een voorkeur voor renovatie, de gemeente en de corporaties gaan door met de afgesproken aanpak.

Sinds 2001 wordt gewerkt aan het project De Utrechtse Opgave, waarbij 9500 sociale huurwoningen worden vervangen door een mix van koop- en huurhuizen. De uitvoering van de operatie verloopt veel langzamer dan indertijd verwacht. Gemeente en corporaties hebben hun taak in 2001 onderschat, zeggen ze in een gesprek met deze krant.

Het overleg met huurders en de procedures rond nieuwbouw kosten veel meer tijd dan in de planning was opgenomen. De meeste probleemgevallen zitten bij Mitros, de grootste corporatie van Utrecht. Mitros is ook de organisatie die meer dan de helft van de projecten voor haar rekening neemt.
Portaal kampt met kleinere achterstanden, Bo- Ex ’ 91 zit nagenoeg op schema. Bij vrijwel alle tot nu toe gerealiseerde projecten was veel tijd gemoeid met overleg met zittende huurders.
De vraag om renovaties in plaats van sloop heeft ook te maken met de verslechterde economische positie van veel huurders, analyseren de corporaties. ,, Wie onzeker is, kiest voor behoud,’’ zegt directeur Klinkenberg van Bo- Ex.

Meer renovaties uitvoeren ligt daarom voor de hand, en vooral Mitros heeft daar concrete plannen voor. Maar als de corporaties die keus maken, mogen ze van wethouder Van Kleef niet schrappen in de sloopafspraken. ,, De trend van meer renovatie vind ik zorgelijk. Doel van de operatie is ook om een andere verhouding te bereiken tussen huurwoningen en koopwoningen in de wijken. Dat bereik je niet door alleen te renoveren in wijken waar 80 procent van de woningen in de sociale huursector zit.

Renovatie afdwingen van versleten complexen is onverantwoord.’’ In de afspraken over het project staat ook dat slopen alleen mag als er ’ voldoende draagvlak’ is onder de zittende huurders. Alle corporaties steken er inmiddels veel energie in om bewoners te overtuigen. Het verst daarin gaat Portaal, dat in Kanaleneiland op bezoek gaat bij elke bewoner van een complex dat gesloopt wordt.


 

Geschillenregeling DUO

Bewonerscommissie stapt naar Geschillencommissie

De Bewonerscommissie complex 106/107 van Bo-Ex heeft de primeur: voor het eerst zet zij de Geschillencommissie in omdat zij een conflict heeft met de verhuurder over de gang van zaken bij de herstructurering. Het resultaat is dat de corporatie en de bewonerscommissie een compromis hebben bereikt.

Het conflict dat zich in complex 106/107 (Rivierenwijk) afspeelt zal voor anderen wellicht herkenbaar zijn: een corporatie heeft bepaalde plannen met woningen in een herstructureringsgebied, en die plannen wijken af van wat bewoners lijken te willen. Vooruitlopend op het overleg met de bewoners neemt de corporatie enkele maatregelen, die tegen het zere been van een bewonerscommissie zijn: die voelt zich gepasseerd.
Daarop voelde de bewonerscommissie zich genoodzaakt om het DUO-protocol uit de kast te halen.

Complexe situatie

De bewonerscommissie heeft drie punten waarover zij van mening verschilde met de Bo-Ex aan de Geschillencommissie voorgelegd:

  1. uit welke scenario's een keuze gemaakt kan worden;

  2. hoe wordt het draagvlak onder de huurders bepaald;

  3. mag tijdelijke verhuur vóór de peildatum zonder instemming van de bewonersvertegenwoordiging.

Maar er zit een duidelijk verband tussen de 3 klachten. Stijn van der Putte van de bewonerscommissie 106/107: "Er is een grote lijn te bespeuren. De Bo-Ex probeerde bewust of onbewust een aantal maatregelen te nemen die volgens het DUO-protocol pas na de zogenaamde 'peildatum' geregeld mogen worden, of te wel nadat het besluit over de aanpak van het complex is genomen. Dit geeft de bewoners het gevoel dat het besluit al vastligt, en dat zij daar niets meer aan kunnen veranderen.

Centraal punt van verschil van inzicht is dat de Bo-Ex eigenlijk niets ziet in renovatie van de huizen. Maar een deel van de bewoners wil wel renovatie! Wij wilden daarom graag een renovatiescenario uitwerken. Dit scenario kenden wij uit de aangrenzende Spaarnestraat, daar waren vergelijkbare huizen gerenoveerd zonder dat de bewoners uit hun woning hoefden. Dit is voor velen van ons een aantrekkelijk scenario, dat zeker niet bij voorbaat uitgesloten mocht worden. De Bo-Ex betwistte dat dit een realistisch scenario was. Zij betwistte ook dat de bewoners hierin geïnteresseerd waren, ondanks onze eigen bewonersenquête (met een respons van 97%) waaruit bleek dat 57% van de ondervraagden voorstander is van behoud van de woning."

Vergoeding vroegtijdig verhuizen

Bo-Ex bleek voortvarend in haar aanbod om vertrekkende bewoners voor de peildatum al een verhuiskostenvergoeding aan te bieden. Om vervolgens die vertrekkende bewoners mee te tellen als bewoners die voor sloop waren!
Stijn: "Uiteraard gunden we de vertrekkende bewoners een verhuiskostenvergoeding. Ons probleem met de vroegtijdige uitbetaling van de verhuiskostenvergoeding was vooral dat daarmee de inspraak van bewoners onder druk komt te staan, zeker als de vertrekkers ook nog eens bij de voorstanders van de sloop geteld worden. Voor een aantal mensen betekende dit dat ze sneller dan gedacht vertrokken, vooral ook omdat er een signaalwerking van de vroegtijdige verstrekking van de verhuisvergoeding uitging: er zou - zo leek het - toch gesloopt worden."

Blij met Geschillencommissie

De situatie noopte de bewonerscommissie106/107 dus om naar de geschillencommissie te stappen. Dat pakte goed uit, voor de commissie en voor de verhuurder. Stijn van der Putte: "De Geschillencommissie kan twee dingen doen: een bindend advies geven of een voorstel tot middeling doen. Zij koos voor het laatste. Dat betekent dat er een onderzoeksbureau komt dat ook de mogelijkheid van renovatie gaat onderzoeken. Daarnaast worden bewoners die voor de peildatum vertrekken vanaf nu voor de helft meegerekend met de voorstanders van sloop, de andere helft geldt als tegenstander van sloop. De commissie constateerde op de zitting dat de tijdelijke verhuur inderdaad in strijd is met het Protocol, en vroeg, gezien de ontstane situatie, Bo-Ex om het 'profiel' ervan te veranderen. De verhuiskostenvergoeding blijft, maar daar hadden wij op zich ook niets tegen."

Gelijkwaardigheid terug

"Wij hebben er vertrouwen in, dat hiermee de weg vrij ligt voor een goede werkrelatie met Bo-Ex. En volgens ons is ook Bo-Ex tevreden: ze had dit duwtje kennelijk even nodig.

Je merkt dat je als bewonerscommissie niet sterk staat in je relatie met de verhuurder. Vooral niet als de verhuurder een bepaalde vooringenomenheid heeft ten aanzien van de aanpak van het complex. Dit ondanks het feit dat het DUO-protocol zo duidelijk lijkt in wat kan en mag. De mogelijkheid om geschillen bij een onafhankelijke commissie voor te leggen, is heel belangrijk: het maakt het DUO-protocol hard. Wij zitten nu weer als gelijkwaardig partner met onze verhuurder om tafel."

Commentaar Bo-Ex

De Vechtkrant vroeg Bo-Ex om een reactie op dit artikel. Rolf van der Weiden van Bo-Ex: "De drie geschilpunten zijn inderdaad zo aan de geschillencommissie voorgelegd. Maar Bo-Ex is best bereid om naar verschillende scenario's te kijken, zij het dat wij eerst een onderzoek willen laten doen naar de huidige toestand van de woningen. Dan weet je wat nog reëel is en wat niet. Dat er nu een technisch onderzoek gedaan wordt, is ook niet te danken aan de geschillencommissie, die bereidheid was er vanaf het eerste begin.

Wij zien inderdaad niets in renovatie en vinden het wel zo eerlijk om dat ook gewoon te zeggen. Maar onderzoek is prima. Overigens was bij de eerste enquête van de bewonerscommissie 34% van de bewoners voor sloop, en 6% maakte het niet uit. Wij vinden dat voor een eerste meting hoog.

Het geschil ging in feite alleen over de vraag hoe vertrekkende bewoners worden meegeteld. Wat voor ons zwaar meewoog, is dat wij vrij dringend het verzoek van bewoners kregen om met de vergoeding weg te kunnen. Sterker dan bij andere complexen het geval is (of was). Wij wilden daar aan tegemoet komen. Niet meer, niet minder. Uiteraard ga je dan aansluitend niet meer voor onbepaalde tijd verhuren. En dan komt vanzelf de vraag: hoe tel je de leeg gekomen woningen mee.

Wij zijn met de bewonerscommissie van mening, dat de schikking ertoe heeft geleid, dat we weer prima door één deur kunnen."  

 


’Rijke mensen gaan niet in een slechte buurt wonen’ - Utrechts Nieuwsblad, 25 april 2005

Door Hans-Paul Andriessen

Utrecht en de corporaties willen de leefbaarheid van Overvecht verbeteren door goedkope huurflats te vervangen door ’dure’ koopwoningen. Demograaf Pieter Hooimeijer noemt het de omgekeerde wereld.
 

,,Een buurt wordt niet goed, doordat er veel rijken wonen. Neen, het is omgekeerd: rijke mensen gaan in een goede buurt wonen,’’, zegt Hooimeijer.

,,Een mooi huis is niet genoeg. De buurt moet ook kwaliteit hebben. In een aantal gevallen is die buurtkwaliteit zo goed dat mensen zelfs genoegen nemen met kleine en soms zelfs slechte huizen. Kijk maar naar de binnenstad of Wittevrouwen.’’
Demograaf professor Hooimeijer van de Universiteit Utrecht volgt Overvecht al jaren op de voet. Drie jaar geleden had hij het in een krantenartikel al over ’de vervalspiraal’ en de ’witte vlucht’.
,,Mensen stemmen met de voeten. De leefbaarheid staat onder druk en wie zich wil verbeteren trekt naar Leidsche Rijn of elders. Die verhoogde uitstroom is niet onlogisch.’’

Om de wijk te verbeteren moet er een brede, gefaseerde aanpak komen. Daarnaast moet de wijk in stukken worden geknipt. ,,Overvecht is veel te groot en te heterogeen om in z’n geheel aan te pakken. Trouwens, er zijn hele delen waar het prima wonen is. Let dus ook op het imago. Straks is heel Overvecht een probleem,’’ zegt Hooimeijer. ,,Neen, het gaat om bepaalde plekken, vooral rond kleine winkelcentra, waar een opstapeling van problemen is. Gezinnen in armoedige omstandigheden, kleine huizen, kinderen lopen op straat, overlast, vandalisme.’’

De gemeente moet lering trekken uit de aanpak van het verpauperde winkelcentrum Berberhof. Dit maakte vorig jaar plaats voor het nieuwe centrum Gagelhof, met daarboven dure appartementen. Binnen een halfjaar werd het centrum weer geteisterd door hangjongeren, overlast en autokraak. ,,Je moet niet alleen de woonomgeving aanpakken, ook de leefbaarheid. Criminaliteit, overlast. Zijn er voldoende voorzieningen?’’

Hooimeijer vindt dat de corporaties een veel grotere rol moeten gaan spelen. ,,Zij moeten niet alleen naar hun eigen bezit kijken, maar een bredere verantwoordelijkheid nemen voor de leefbaarheid. Huurders hebben daar immers last van. Zo kan ik me voorstellen dat corporaties camera’s hangen bij parkeerplaatsen bij flats waar veel wordt ingebroken. De corporaties hebben landelijk ruim veertien miljard overtollig vermogen. Laten ze dat eens investeren in achterstandswijken.’’


Hooimeijer vindt dat de plannen voor herstructurering (grootschalige sloop van tienhoogflats en bouw van koophuizen) te lang duren. Hierdoor dreigen bewoners af te haken. ,,Je kunt niet tegen de bewoners blijven zeggen: we gaan slopen, maar we weten niet wanneer. Geef duidelijkheid. Vertel wat er volgend jaar gaat gebeuren. En geef ook zekerheid. U kunt hier nog tien jaar wonen. En als we gaan slopen, stellen we u schadeloos.’’


 

Onduidelijk is voor wie herstructurering de oplossing biedt

Jaap van der Veen - Cobouw, 12 april 2005

De schaal van de herstructurering van stadswijken doet aan de stadsvernieuwing uit de jaren ’80 denken, maar het doel is dit keer minder duidelijk. Jaap van der Veen vraagt zich af voor wie of wat de herstructurering een oplossing is?

Als doel van herstructureringsprojecten wordt vaak geformuleerd dat de buurt een minder eenzijdige bevolkingssamenstelling moet krijgen. Dat betekent sloop van goedkope woningen en nieuwbouw van vooral dure woningen, een deel van de huidige bewoners moet daarom zijn heil maar elders zoeken. Maar het verzet van betrokken bewoners tegen sloop groeit, zij hebben niet het gevoel dat deze aanpak een oplossing is voor hun problemen.
Vaak is aan de sloopplannen een heel proces aan vooraf gegaan van afnemende leefbaarheid en groeiende problemen met het beheer. Als je hier op doorgaat blijkt er vaak een moeizame communicatie te zijn tussen de verhuurder en de bewoners, zeker met de bewoners die problemen (zouden) veroorzaken. Bij het Haagse Duindorp kwamen de medewerkers van de woningcorporatie de wijk niet meer in, totdat een nieuwe manager orde op zaken stelde en van zijn medewerkers eiste dat ze de bewoners zelf weer opzochten. Maar toen waren de sloopplannen al vastgesteld en veel mensen uitverhuisd. De manager gaf het tijdens een excursie eerlijk toe: de beheerproblemen waren een belangrijke reden voor de herstructurering geweest. Nu werd er gesloopt en de overlastgevende families zaten gezellig bij elkaar in een volgend buurtje.
Een andere reden die voor sloop wordt opgevoerd is dat het oude woningen betreft die afgeschreven en volstrekt verouderd zijn. Kleine en/of gehorige woningen zouden geen toekomstwaarde meer hebben. Veelal behoeven deze woningen inderdaad een stevige opknapbeurt, maar dat wil lang niet altijd zeggen dat de woningen niet meer gewild zijn en moeilijk verhuurd kunnen worden. Ze hebben vaak nog lage huren, en naar zulke woningen is een grote vraag.|
Vooral oude en gemengde buurten nabij het centrum zijn gewild en van verhuurproblemen is vooralsnog geen sprake. Een goede onderhoudsbeurt en wat geriefsverbeteringen, dat is alles wat de bewoners vragen. De corporaties brengen daar tegen in dat deze verhuurproblemen in de toekomst wel te verwachten zijn. In de toekomst zullen mensen andere en hogere eisen aan hun woning stellen en zullen de woningen niet meer voldoen. Een opknapbeurt voor 10 jaar is geen oplossing, je moet bij woningen op een termijn van 25 tot 50 jaar denken en dan lopen de kosten zo ver op dat je beter meteen nieuw kan bouwen. Daarmee komen we op de kernvraag: voor wie moet de herstructurering een oplossing bieden, voor de zittende bewoners of voor de bewoners van de toekomst? Wie zijn dan de toekomstige bewoners en hoe weet je wat hun woonwensen zullen zijn?

Voorraadbeleid
Herstructurering van een deel van het woningbezit is onderdeel van het strategisch voorraadbeleid. Wie zijn de doelgroepen van de corporatie en wat zijn hun woonwensen? Daarbij moet je minstens 10 jaar vooruit kijken want aanpassing van vastgoed gaat niet zo snel. Op grond van recente ontwikkelingen kunnen vraagtekens gezet worden bij de stelling dat kleine en goedkope woningen niet meer van deze tijd zijn.
Vooral in de steden groeit het aantal alleenstaanden, en er is een groeiende groep waarvan de inkomensvooruitzichten niet rooskleurig zijn. Dus zuinig zijn op deze woningen zou je denken, je kan ze niet meer opnieuw bouwen. Maar nee, om in de toekomst te kijken worden leefstijlen en woonmilieus van stal gehaald.
De groepen ‘huiselijken’, ‘volkse familieclan’ en ‘tolerante socializers’ zijn traditioneel doelgroepen voor de corporaties. Uit de demografische en sociaal-economische trends kan hun omvang in de nabije toekomst worden afgeleid. Hun woonwensen zijn echter divers, beter gezegd niet concreet.
Om tot concrete woonwensen te komen waar je voorraadbeleid op kan baseren moet een grote vertaalslag gemaakt worden die in de praktijk maar niet blijkt te lukken.
Dan maar de huurders naar hun toekomstige woonwensen vragen?

Vasthouden
Het probleem van woonwensenonderzoek is dat mensen meestal redeneren vanuit hun huidige situatie. Er moet een belangrijke verandering in hun omstandigheden optreden (trouwen/samenwonen, kinderen krijgen, baan in andere stad) willen ze echt over een andere woonsituatie gaan nadenken. Daarmee zijn we weer terug bij af, want juist de huurders in herstructureringsprojecten worden geconfronteerd met die andere omstandigheden (onzekerheid over de toekomst van het complex). De sleutel voor de oplossing ligt toch in een goede communicatie met de betrokken bewoners, en dat zijn in de praktijk de zittende huurders van de herstructureringsprojecten. Zij zullen in eerste instantie vasthouden aan wat ze hebben, grootse plannen voor de toekomst worden niet zo maar geboren. Door als corporatie de bewoners vroegtijdig bij de planvorming te betrekken en hen zekerheid geven dat deze plannen voor hen bedoeld zijn en niet al van tevoren vaststaan wordt het spook verjaagd. Zo kunnen de bewoners geholpen worden om hun woonwensen voor de toekomst te formuleren en kan de herstructurering voor hen een manier zijn om hun woonsituatie te verbeteren.

Jaap van der Veen

Stade Advies, organisatie voor maatschappelijke ontwikkeling, Utrecht.
Stade adviseert onder andere bewonersorganisaties, woningcorporaties en gemeenten op het terrein van volkshuisvesting, leefbaarheid en wijkgericht werken.


Sloop bedreigt huursector

Presentatie door Marijke van lersel, beleidsmedewerker van de Nederlandse Woonbond tijdens het symposium op vrijdag 4 maart 2005, Aristo Accommodatie, Utrecht Lunetten.

Beste mensen,

 De titel van dit symposium is 'Sloop bedreigt de huursector". Ik zal het dan ook hebben over de aanpak van de 56-aandachtswijken waarvan de minister zegt dat wijkvernieuwing en herstructurering daar absolute prioriteit moet krijgen. Over de wijkvernieuwing en knelpunten en aanbevelingen daarbij. Verder gaat u vanmiddag op bezoek in een tweetal buurten om praktijkvoorbeelden te bekijken en te luisteren naar de ervaringen en tips van huurders, verhuurders en gemeenten. Maar daarnaast is het vooral van groot belang dat u zich realiseert dat de plannen van minister Dekker voor het huurbeleid van de komende jaren dramatische effecten zullen hebben voor de wijkvernieuwing. Wat mij betreft had dit symposium dan ook "Dekker sloopt de volkshuisvesting" mogen heten. Letterlijk en figuurlijk, zou ik willen zeggen.

Minister Dekker sloopt de volkshuisvesting in letterlijke zin. Kijk maar naar de 56 aandachtswijken. De vraag is of de wijkvernieuwing kans van slagen heeft, als er voor de bewoners van de te slopen woningen onvoldoende goede en betaalbare woonruimte beschikbaar is. AI sinds de 1995 daalt de nieuwbouw gestaag. Daarnaast zijn nog nooit zoveel woningen gesloopt (bijna 18.000 in 2003). En dat waren voornamelijk goedkope en betaalbare huurwoningen. Behalve dat er de laatste jaren veel te weinig is gebouwd, zijn er ook nog eens de verkeerde woningen gebouwd. Nieuwbouwwoningen zijn dure huur- en koopwoningen. Het aantal goedkope en betaalbare huurwoningen in ons land neemt in schrikbarend tempo af. Alleen al in de 56 'aandachtswijken' moeten van minister Dekker de komende jaren 95.000 goedkope huurwoningen tegen de vlakte. Dat is bijna eenvijfde van alle woningen die er staan. En wat komt ervoor terug? De nieuwbouw bestaat voor 60% uit koopwoningen en voor bijna eenderde uit dure huurwoningen. Minister Dekker gaat er voor het gemak maar even van uit dat er in de betreffende steden meer dan voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn voor de huurders die door deze sloopoperatie hun huizen worden uitgejaagd. Maar ook in de rest van het land worden steeds meer woningen gesloopt. Andre Thomsen zal u daar straks nog veel meer over vertellen.

Er is sprake van een nieuwe woningnood. Wat betekent die spanning op de woningmarkt voor de kansen van bewoners in herstructureringswijken? Uit recent onderzoek van de Woonbond blijkt dat veel huurdersorganisaties van mening zijn dat de huurhoogte en het gebrek van goedkope en betaalbare huurwoningen de belangrijkste oorzaken zijn voor vertraging van de herstructurering. Van de bewonersorganisaties geeft ongeveer de helft aan dat de herstructurering wordt vertraagd doordat er veel te weinig woningen beschikbaar zijn voor bewoners die moeten verhuizen.

Want ook al krijgen bewoners uit de sloopwoningen heel soms de ggarantie dat ze in wijk kunnen blijven wonen. Toch maken de huidige bewoners, voor het merendeel mensen met lage inkomens, zich ernstige zorgen over hun kansen op de woningmarkt. Zij zijn immers aangewezen op vrijkomende woningen in de bestaande voorraad. Doordat er door verhuizingen onvoldoende huizen beschikbaar komen, worden mensen gedwongen te verhuizen naar elders. Overigens wordt in aangrenzende wijken ook vaak gesloopt. Huurders vrezen dan ook dat ze moeten verhuizen naar een kwalitatief slechtere en tegelijk duurdere woning dan ze nu hebben. Want om de midden- en hogere inkomens voor de stad te behouden wordt er juist in veel steden voor gekozen om in herstructureringsgebieden vooral koop- en dure huurwoningen te bouwen. Terugkeer naar de wijk in een nieuwe woning is voor de oude bewoners dan onbetaalbaar. Naar een andere wijk verhuizen kan vaak niet omdat er te weinig woningen vrijkomen. En als daar wel een woning beschikbaar komt, is er grote kans dat die geliberaliseerd wordt en dus ook onbetaalbaar is. Ik kom daar later in mijn verhaal nog'op terug. Blijft over: opvang in de randgemeenten. Maar ook daar zien wij nog geen prestatieafspraken om zulke grote aantallen betaalbare huurwoningen te bouwen.

Volgens het rapport 'Woningmarktanalyse en huurbeleid' van minister Dekker moeten er meer huurwoningen worden gebouwd in verschillende prijsklassen. Letterlijk staat in dat rapport: "Het actuele nieuwbouwaanbod is te eenzijdig op de koopsector en met name op de dure koop gericht. Volgens de woningmarktsimulaties zou een nieuwbouwprogramma met circa 50% huur momenteel het best aansluiten op de actuele vraagontwikkeling. Er is sprake van een flink verminderde behoefte aan dure koop en een grotere behoefte aan goedkope huurwoningen. Oat betekent dat er van de onttrokken woningen meer teruggebouwd moeten worden. Oaarnaast is er een groeiende behoefte aan middeldure en dure huurwoningen." Als de minister haar eigen rapport serieus neemt, zou zij ervoor moeten zorgen dat er de komende jaren heel veel nieuwe betaalbare huurwoningen per jaar bijkomen. Maar dat staat in schril contrast met wat er in de praktijk gebeurt; de afspraken die zij met verhuurders maakt zijn volstrekt onvoldoende. En de minister geeft evenmin richtlijnen over wat voor soort woningen er gebouwd moeten worden.

Grootschalige sloop van goedkope huurwoningen is onverantwoord zolang er onvoldoende betaalbare en kwalitatief goede vervangende woonruimte beschikbaar is. Woningverbetering en renovatie is in veel gevallen een beter alternatief. Voor elke huurwoning die toch wordt gesloopt, zou minstens een nieuwe betaalbare huurwoning moeten worden teruggebouwd. De Woonbond vindt dat alle huurders in de herstructurering, ook mensen met een laag of een bescheiden middeninkomen, een reele kans moeten hebben op verbetering van hun woon- en leefsituatie binnen de wijk.

Aanbevelingen voor het welslagen van herstructurering

Hierbij geeft de Woonbond u enkele aanbevelingen doen over de ontwikkeling van de woningmarkt en de positie van individuele huurders in het gehele proces. In het Woonbond-onderzoek 'De zeggen­schap van huurders bij herstructurering' worden ook aanbevelingen gedaan over het proces van herstructurering en de zeggenschap van bewoners.

Aanbevelingen vooral voor de gemeenten:

 Zeggenschap van huurders is randvoorwaarde bij wijkvernieuwing:

De participatie van huurders(organisaties) vanaf het beginstadium van het proces is noodzakelijk voor het slagen van herstructurerings- en wijkvernieuwingsoperaties. Voorafgaand aan het proces van wijkvernieuwing moet er tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie een sociaal statuut geregeld worden. In een goed sociaal statuut worden bijvoorbeeld vergoedingen geregeld. Huurders van wie de woning toch wordt gesloopt moeten een volledige vergoeding krijgen van al hun verhuis- en herinrichtingskosten. Huurders van woningcorporaties die gedwongen moeten verhuizen wegens sloop of ingrijpende woningverbetering hebben tenminste recht op een verhuiskostenvergoeding van € 5.000. Huurders van particulieren en institutionele beleggers moeten ook aanspraak kunnen maken op een vergoeding, ook al is dat (nog) niet wettelijk geregeld. Daarnaast is een de vergoeding van de verhuizing naar een wisselwoning, de kosten van de inschrijving en (klus)hulp voor ouderen op zijn plaats. Daarnaast moeten er afspraken worden gemaakt over het zoeken van woonruimte zoals afspraken over ~e woonduur die blijft bestaan bij verhuizing naar een andere woning en de garantie dat de verhuurder helpt bij het zoeken naar andere woonruimte. Een goed sociaal statuut is ook te herkennen aan de afspraken over de leefbaarheid.

 Naast een sociaal statuut is ook het afsluiten van een convenant over de wijkvernieuwing van groot belang. Belangrijke elementen daarbij zijn:

De laatste tijd wordt veel gesproken over prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties. In nog lang niet alle gemeenten zijn er dergelijke afspraken gemaakt. Opvallend is dat bijna altijd de huurders- en bewonersorganisaties als partij ontbreken. Een goede prestatieovereenkomst wordt tenminste gesloten tussen drie partijen; de verhuurder, de gemeente en de huurdersorganisatie, met erkenning van de verschillende posities en verantwoordelijkheden. Op lokaal c.q. regionaal niveau zullen verhuurders samen met gemeenten en huurders/ bewonersorganisaties concrete en toetsbare afspraken maken over hetaantal te bouwen goedkope en middeldure woningen. Dit is een onderdeel van de prestatie-afspraken. Huurdersorganisaties moeten betrokken zijn bij prestatieafspraken tussen gemeenten en verhuurders, zodat zij er mede voor kunnen zorgen dat er op lokaal niveau voldoende betaalbare huurwoningen overblijven.

Tot zover de aanbevelingen, maar als we naar de landelijke ontwikkelingen kijken moet ik helaas constateren dat de wijkvernieuwing en de herstructurering ernstig wordt belemmerd. Want minister Dekker sloopt de volkshuisvesting ook in figuurlijke zin. Kijk maar naar haar plannen voor het huurbeleid.

De Woonbond constateert al langere tijd dat een deel van de investeringen in de stedelijke vernieuwing op de huurders wordt afgewenteld in de vorm van extra huurstijgingen. Na sloop, nieuwbouw en renovatie gaan de huren altijd omhoog en dat zet de betaalbaarheid van het wonen onder druk. Maar wat het nog erger maakt zijn de huurplannen van Dekker. Zij zegt dat modernisering van het huurbeleid (lees hogere markthuren) noodzakelijk is om investeringen door verhuurders mogelijk te maken. Gezien het vermogen in de corporatiesector is dit volstrekt overbodig. Oat vermogen moet gewoon ingezet worden om iedereen een dak boven het hoofd te bieden in een prettige en veilige leefomgeving. Institutionele beleggers hebben al een rendement van 12%, dat moet toch ook ruim voldoende zijn.

 Als Dekker en de verhuurders hun zin krijgen, zullen alle huurders de komende vijf jaar een sterke stijging van de huurlasten doormaken. En de minister kondigt nu al aan dat er nog meer ruimte in de jaarlijkse huurstijging komt als het tempo van de investeringen door de verhuurders wordt gehaald. Verder houdt minister Dekker vast aan haar voornemen om een groot deel van de woningvoorraad te liberaliseren; vrij te geven. De Woonbond concludeert uit devoorstellen van de minister dat bijna eenderde van de totale huurwoningenvoorraad geliberaliseerd wordt. De minister vindt dat u voor al deze woningen een vrije markthuur moet gaan betalen. Dekker beweert dat zij alleen de duurste woningen zalliberaliseren, niets is minder waar. Want uit de beantwoording van de Kamervragen blijkt dat van woningen met een huurprijs tot € 300 per maand in 2008 a114% kan worden geliberaliseerd. In de huurprijsklasse van € 300 - € 450 kan bijna een kwart en in de huurprijsklasse boven de € 450 kan maar liefst 40% worden vrijgegeven volgens Dekker. De keuzevrijheid van huurders wordt daardoor ernstig aangetast. Verder blijkt dat met name een groot aantal meergezinswoningen in het gereguleerde segment blijft. Er bestaat dus een grate kans dat alleen voor de slechtste en minst populaire woningen, vaak gelegen in herstructureringsgebieden, een fatsoenlijke huurprijs­bescherming in tact blijft. Maar liefst 37% van de eengezinswoningen (29% overgangsgebied en 8% vrije sector) kan -zoals de plannen er nu uitzien- worden geliberaliseerd.

Liberalisatie in een overspannen woningmarkt leidt vol gens de Woonbond tot grote ongelukken. Niet alleen voor de betaalbaarheid van het wonen, maar ook voor de beschikbaarheid van voldoende goedkope en betaalbare woningen. Huurders zullen niet verhuizen als dat betekent dat zij in een woning komen die op dat moment ineens geliberaliseerd wordt. Daarnaast zorgen verdere bezuinigingen op de huursubsidie ervoor dat de nieuwbouw onbetaalbaar wordt voor zowel huursubsidieontvangers als huishoudens met een middeninkomen. De zogenaamde betaalbaar­heidsgarantie voor huursubsidieontvangers in het overgangs- en geliberaliseerd gebied geldt alleen zolang ze niet verhuizen. Dit betekent dat hun keuzevrijheid ernstig wordt aangetast, omdat ze vanaf 2006 zijn aangewezen op de sterk gekrompen gereguleerde woningvoorraad. Mensen zullen niet meer kunnen en willen verhuizen. Met als gevolg verdere stagnatie van herstructurering.

Op 8 maart aanstaande vergadert de Tweede Kamer over de huurplannen van minister Dekker. Ik roep u daarom op om straks bij het verlaten van de zaal een petitie te ondertekenen.

Petitie aan de leden van de vaste kamercommissie volkshuisvesting:

De aanwezigen op het Woonbondsymposium 'Sloop bedreigt de huursector' wijzen de huurplannen van minister Dekker af. Inmiddels hebben ook veel woningcorporaties, wethouders, ouderenbonden en clientenraden zich tegen de plannen uitgesproken. Daarnaast heeft een groot aantal gemeenteraden aangegeven niets in de plannen te zien. We constateren dat de huurplannen van minister Dekker geen draagvlak hebben in de samenleving en de voortgang van de stedelijke vernieuwing zullen belemmeren. Bovendien zullen de meeste huurders als gevolg van het nieuwe huurbeleid niet meer kunnen en willen verhuizen.

Daarom doen wij een klemmend beroep op u om te zorgen dat per 1 juli 2006:

 


André Thomsen, hoogleraar Volkshuisvesting aan de Technische Universiteit Delft, op de demonstratie in Amsterdam tegen de grootschalige sloop van huurwoningen op zaterdag 5 februari 2005

Ik sta hier als wetenschapper die onderzoek heeft gedaan naar sloop door  woningcorporaties.  De organisatie van deze demonstratie (Sash) heeft mij gevraagd om daar iets over  te vertellen.

Toen ik ruim 5 jaar geleden als eerste waarschuwde voor een aanstaande  nieuwe woningnood werd mijn waarschuwing genegeerd.  Inmiddels is de nieuwe woningnood overal voelbaar, zit de woningmarkt op  slot en is het voor starters vrijwel onmogelijk om aan een woning te  komen.  
Toch willen de woning corporaties in Nederland de sloop van woningen gaan  verdrievoudigen, in de Randstad zelfs 5 x meer.  Voor de komende jaren staat de sloop van bijna 100 duizend woningen in de  56 zogenaamde aandachtsgebieden op het programma. In totaal willen de  woningcorporaties een kleine 200.000 woningen gaan slopen. Dat is een  kwart tot een derde van de totale nieuwbouwproductie.  
De corporaties en de overheid zeggen dat die woningen slecht zijn. Maar in  Nederland staan helemaal geen slechte sociale huurwoningen meer. Volgens  de Kwalitatieve Woning Registratie is de kwaliteit van de sociale  huursector beter dan van de koopsector en veel beter dan van de  particuliere huursector.  
Toch heeft een sociale huurwoning een 12 x grotere kans om gesloopt te  worden dan een particuliere huur- of een koopwoning.  Waarom? Niet omdat die woningen dus slecht zijn!  Vaak zijn het wijken

Sloop helpt natuurlijk helemaal niet tegen dat soort problemen. Maar het  is wel een simpele, goedkope en effectieve manier van spreidingsbeleid!  
Vaak zijn het ook wijken

Niet alle woningcorporaties zijn sloopcorporaties. Uit ons onderzoek  blijkt dat er net zoveel corporaties zijn die veel slopen - de slopers -  als corporaties die helemaal niet slopen. Uit ons onderzoek blijkt ook dat  er geen echte oorzakelijke verschillen zijn tussen die corporaties.  Kennelijk ligt het alleen aan de macht, wie er de baas is.

Dames en heren, ik ben geen tegenstander van sloop, soms is het de enige  oplossing. En als de bewoners het er mee eens zijn dan moet het maar.  Maar dat is meestal helemaal niet aan de orde.  Meestal speelt alleen het belang van de verhuurder, van de ontwikkelaar,  van het grondbedrijf van de overheid en wordt het belang van de bewoners  genegeerd.  
Van vastgoedontwikkelaars weten we dat. Voor hen speelt alleen de winst op  korte termijn.  
Maar waar blijft het sociale gezicht van de woningcorporaties? En waar  blijft het recht en de zeggenschap van de huurders?

Hetzelfde speelt in het huurbeleid. Het vrijgeven van huren terwijl de  schaarste toeneemt, terwijl de meeste woningcorporaties goedgevulde kassen  hebben en de extra huurontvangst helemaal niet nodig hebben valt ook niet  te rijmen met het sociale gezicht van de woningcorporaties.  Maar daarvoor ben ik hier niet gevraagd.

Afbraak van goede en betaalbare woningen is niet nodig en in tijden van  grote woningtekorten niet te verdedigen.  Afbraak van ons sociale huisvestingsbeleid is ook op dit moment helemaal  niet nodig en in tijden van toenemende woningnood en dalende inkomens  helemaal niet te verdedigen.

Dat vindt de Huurdersvereniging Amsterdam en de Nederlandse Woonbond ook.  Er is dus een breed draagvlak voor een ander beleid.


Brief van André Thomsen aan de gemeenteraad van Rotterdam over de grootschalige sloop van huurwoningen in de wijk Crooswijk in Rotterdam. 1 februari 2005

Geachte Raadsleden,
 
Op verzoek van de Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk hebben wij ons gebogen over het Masterplan Nieuw Crooswijk zoals dat in uw aanstaande vergadering op de agenda staat.
 
Het Masterplan omvat een ingrijpend sloopplan voor het overgrote deel van Nieuw Crooswijk.
Wij zijn van mening dat de kwaliteit van de huidige bebouwing een dergelijke rigoureuze ingreep niet rechtvaardigt en dat ook overigens volstrekt onvoldoende onderzoek heeft plaatsgevonden om grootschalige sloop als enige remedie te onderbouwen. Alvorens tot verantwoorde besluitvorming te kunnen komen is met name nader onderzoek naar de cultuurhistorische waarde (het betreft een tamelijk unieke Rotterdamse versie van de Amsterdamse school) en naar de mogelijkheid en wenselijkheid van alternatieve ingrepen onmisbaar.
Wij beschouwen het voorgestelde uitsluitend ontwerpgerichte Masterplan bovendien als een achterhaalde vorm van blauwdrukdenken en het grootschalige sloopplan waarvoor de wijk gedurende anderhalf decennium op de schop moet als een oneigenlijke en inefficiënte planvorm waarin het belang van de ontwikkelaars te zeer en onnodig prevaleert boven dat van de bewoners en de bewoonbaarheid.
Wij onderschrijven het standpunt van de Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk dat een meer gedifferentieerde aanpak mogelijk en wenselijk is.
 
Wij vragen u daarom dringend om uitstel van de besluitvorming totdat er meer en beter onderzoek beschikbaar is.
Ook verzoeken wij u om ons in de gelegenheid te stellen aan dat onderzoek belangeloos bij te dragen door onder meer de haalbaarheid van alternatieve ingrepen te onderzoeken.
 
Hoogachtend,
 
ir. C.H. (Caroline) Bijvoet, Bijvoet architectuur & Stadsontwerp, Rotterdam
 
W.A. (Wim) van Es, architect, oud-directeur Volkshuisvesting en Stadsvernieuwing Rotterdam
 
ir. S.S.S. (Sophie) Rousseau, stedenbouwkundige, Technische Universiteit Eindhoven
 
dr.ir. V.J.M. (Vincent) Smit, plv. algemeen secretaris VROM-Raad, hoofdredacteur Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
 
K. (Krista) van Velzen, Lid Tweede Kamer der Staten Generaal
 
G.A. (Andries) van Wijngaarden, architect BNA, Rotterdam
 
namens dezen
prof.ing. A.F. (André) Thomsen, hoogleraar, Technische Universiteit Delft


Woningcorporaties steeds rijker NRC zaterdag 18 december 2004

Door onze redacteuren Freek Staps en Menno Tamminga

Vermogensstijging door verkoop van duizenden huurhuizen ROTTERDAM, 11 DEC.  De Nederlandse woningbouwcorporaties boeken steeds betere financiële resultaten doordat zij huizen verkopen en hun werk als woningbouwers op een laag pitje hebben gezet. Het totale vermogen van de corporaties, die meer dan twee miljoen woningen in hun bezit hebben, is vorig jaar met 10 procent gestegen tot 36,9 miljard euro. Dat is de conclusie van de jaarlijkse rapportage van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, die namens het ministerie van VROM de sector moet controleren. Deze krant heeft inzage gehad in de rapportage, die op het ministerie circuleert. Voor het einde van het jaar stuurt het ministerie deze resultaten aan de Tweede Kamer. Pas dan willen het Centraal Fonds en het ministerie reageren.

Gegevens van de koepel van woningcorporaties, Aedes, bevestigen de conclusie dat woningcorporaties huizen afstoten en daarmee kapitaal vergaren. In 2002 verkochten en sloopten ze 34.010 huizen, terwijl minder wonigen werden bijgebouwd en aangekocht. In totaal verloren de corporaties bijna 5.000 huizen. De hoofdtaak van corporaties is het aanbieden van goedkope huurwoningen. De sector ziet de verkoop van woningen als een noodzakelijk kwaad om voldoende inkomsten te krijgen voor de bouwplannen waarmee ze tegemoet willen komen aan de groeiende vraag naar woningen. ,,Verkoop van het tafelzilver'', noemt directeur Wim Duijster van een van Nederlands grootste corporaties Mitros in Utrecht het. ,,Een dramatische ontwikkeling.''

De financiën en de inzet van woningcorporaties zijn onderwerp van een politieke discussie. De vraag naar sociale huurwoningen is onverminderd hoog, de bouwproductie is laag, huurders vinden dat zij geen keuzevrijheid hebben en minister Dekker (VROM) wil het huurbeleid liberaliseren in de hoop de corporaties hiermee zo ver te krijgen dat ze meer gaan bouwen. De overheid heeft bijna tien jaar geleden de financiële banden met de corporaties doorgesneden en hen op eigen benen gezet. Het kabinet en de Tweede Kamer komen er nu achter dat zelfstandige woningcorporaties zich niet laten sturen. Politieke partijen willen meer woningbouw, maar kunnen de corporaties niet dwingen.

Minister Dekker vindt dat de rijkere corporaties armlastige corporaties moeten steunen. Veertien van de 552 corporaties verkeren in financiële problemen. Welke dat zijn, is geheim. Uit de rapportage van het Centraal Fonds blijkt dat deze corporaties vooral in middelgrote steden zitten en veel woningen hebben uit de jaren vijftig en zestig. Deze moeten de komende jaren worden gerenoveerd of gesloopt. Het gaat om veel woningen en hoge investeringen die niet door de huren gedekt worden.

 


Portret van woningcorporatie Mitros, een verhuurder in spagaat

Woonhuis sterfhuis NRC zaterdag 18 december 2004

Freek Staps Menno Tamminga

 Ontevreden huurders, miljoenen aan onderhouds- achterstand en de gedwongen verkoop van het tafelzilver, de eigen woningen: woning- corporaties zijn verstrikt in een web van problemen. ,,Bezit verkopen is noodzakelijk. Anders houden we het niet lang vol.'' De open plek ligt plompverloren tussen de huizen. `Hier wordt gewerkt in opdracht van Mitros' waarschuwt een groot bord op de hoek van de straat. Het gras vertelt een ander verhaal. Hier werkt alleen de stadsnatuur.
    Dit is de Ahornstraat, aan de rand van Ondiep, een wijk uit de jaren dertig in Utrecht. Tegenover het `groene gat' staan grijzende portiekwoningen. Verderop liggen straten met dorpse huizen met voortuintjes en rode pannendaken. Op de ene hoek is hondenspeelterrein Tarzan, op een andere hoek een winkel: `Traditional Hengelsport, sinds 1974'.
    Mitros is hier de grootste woningcorporatie. Met bijna 24.000 sociale huurwoningen in Utrecht en nog eens 6.000 in Nieuwegein heeft ze de helft van de sociale huurwoningmarkt in handen. De problemen van Mitros - landelijk nummer dertien in grootte - zijn de problemen van de 522 corporaties tellende sector: etniciteit, angst voor verval van achterstandsbuurten, huurachterstanden, overlast en veiligheid op straat, een verstopte woningmarkt. In tientallen jaren is er niet zo weinig gebouwd als in 2003 - terwijl de vraag naar nieuwe woningen almaar blijft groeien. Zo ook de politieke druk. Vorige maand liet minister Dekker (Volkshuisvesting, VVD) weten dat de woningcorporaties moeten opschieten met sloop en nieuwbouw en dat een deel van de huren geliberaliseerd wordt. De Tweede Kamer besloot dit najaar tot parlementair onderzoek naar de sector, dat tot nieuwe wetgeving moet leiden. En vorige week kwam de WRR, de denktank voor publiek beleid, er ook nog eens bij: de sector zou toe zijn aan ,,een forse professionaliseringsslag'' en afdoende toezicht zou ontbreken.

De corporaties zitten in een spagaat. Neem het terreintje aan de Ahornstraat, het ligt al tijden braak. Of de huizen in deze buurt. Kamerlid Staf Depla (PvdA) loopt hier regelmatig rond - als Utrechtenaar, als een van de aanjagers van het Kamer-onderzoek en als kritisch volger van de sector. Hij wijst omhoog. Kijk, bij deze huizen is de buitenkant niet meer onderhouden. Dat duidt op dreigende sloop. Maar wanneer? Uitstel, onrust bij de bewoners, onzekerheid en zorgen, maar het scheelt de corporatie op korte termijn wel heel grote uitgaven. De reden voor de onderhoudsachterstand?
    ,,Mitros heeft een financieringsprobleem en een managementprobleem'', stelt Depla.
    ,,Nee, hoor. Het geld is er'', verzekert algemeen directeur Wim Duijster van Mitros later in een kantoorpand aan de rand van Utrecht.
    De cijfers zijn minder opgewekt dan de bestuurder: Mitros (271 werknemers) bezit voor bijna 700 miljoen euro woningen en ander vastgoed en heeft 675 miljoen euro aan schulden.
    Is Mitros dan arm of rijk? Arm, gezien het magere eigen vermogen, dat maar 3 procent is van alle bezittingen. Maar steenrijk gezien de geschatte marktwaarde van de woningen op basis van de WOZ: 3.120.669.000 euro.
    Is dat voldoende? Met de - beperkte - inkomsten van goedkope huurwoningen alleen redt Mitros het financieel niet. Woningcorporaties zijn ondernemingen die jaarlijks huizen moeten verkopen om genoeg inkomsten te krijgen om hun, deels onrendabele, maar maatschappelijk nuttige investeringen te doen. Dat ging in 2002 (het laatste jaar waarover cijfers beschikbaar zijn) om 1,9 miljard euro. Mitros verkocht vorig jaar voor 22 miljoen euro aan woningen en alleen daardoor had de corporatie voor het eerst in drie jaar een batig saldo: bijna 9 miljoen euro.
    De corporaties hebben vaak een lokaal en regionaal monopolie: ze gaan nauwelijks voorbij de gemeentegrens. De Nederlandse corporaties bezitten samen 2,4 miljoen woningen, driekwart van alle huurhuizen. Zij bezitten woningen ter waarde van zo'n 90 miljard euro, maar zij hebben geen winstoogmerk.
    Als onderneming staan zij los van de lokale en de centrale overheid, maar tegelijkertijd zijn zij voor dezelfde overheden een aantrekkelijk verlengstuk. Gemeenten zien corporaties als vanzelfsprekende suikeroom voor de medefinanciering van sloop, sanering en nieuwbouw. De rijksoverheid gunt corporaties een extra huurverhoging, maar wil in ruil daarvoor wel 250 miljoen euro. Daarmee moeten de bezuinigingen in de volkshuisvestiging opgevangen worden.

Mitros Mitros heeft huizen in heel Utrecht en Nieuwegein. Woningcorporatie Mitros bezit zowel grote flats, zoals hier aan de Tigrisdreef, als dorpse huizen aan de Boerhaavelaan. Met de beperkte inkomsten van goedkope huurwoningen alleen redden corporaties het niet: verkoop van het belangrijkste bezit - huizen - is onvermijdelijk.

Corporaties hebben een rijke historie. Zij waren nutsbedrijven in de woningbouw, opgericht door gemeenten en burgers vol verheffingsidealen en vooruitgangsgeloof, met namen als De Samenwerking, Eigen Haard, Woningstichting Openbaar Belang Anno `1894' of Patrimonium. In 1995 werd alles anders. Toen sneed de rijksoverheid alle financiële relaties met de corporaties door. De brutering, zoals dat heette. In één keer werden alle verplichtingen en subsidies ten bedrage van ongeveer 16 miljard euro verrekend. Tegenprestatie: vanaf dit moment moesten de corporaties hun eigen broek ophouden.
    Mitros is ook zo'n moderne corporatie, met een verleden. Zoals zoveel corporaties is zij een fusie, in dit geval van drie kleinere: K77, het gemeentelijk woningbedrijf van Utrecht én de woningcorporatie Nieuwegein. De naam Mitros betekent niets. Het is een afkorting die de bestuurders bedachten ten tijde van de fusie: maatschappelijk, innovatief, toonaangevend, respectvol, ondernemend, sociaal. Zo moest Mitros worden.
    De afkomst van Mitros is voor de huurdersvereniging Mitropool nog altijd zichtbaar. K77 was een vereniging, het woningbedrijf was een ambtelijke organisatie, en dat zie je nog wel eens terug bij Mitros, vindt voorzitter Jan de Jong van Mitropool. Slordige communicatie, onbeantwoorde brieven, klachten die niet serieus worden genomen. Kenmerkend voorbeeld: huurder belt met klacht naar Mitros, en begint: ,,In mijn huis...'' Nee, valt de Mitros-medewerker in, het is óns huis. ,,Dan zit je als bewoner al op de kast'', zegt secretaris Marja Weijdema van Mitropool.
    Daar komt bij dat de huurder een afhankelijkheidsrelatie heeft. Weijdema: ,,Je woont als huurder in een Mitros-woning, de woningmarkt in Utrecht is gespannen, je bent daardoor min of meer tot elkaar veroordeeld.''
    De huurdersvereniging heeft een eigen kantoor, in een voormalige winkel, met drie medewerkers. Bijna alles op kosten van Mitros. De 5.000 leden van Mitropool betalen jaarlijks 9,50 euro lidmaatschapsgeld. Mitros betaalde vorig jaar aan het Utrechtse Mitropool, de Nieuwegeinse zusterorganisatie én aan de bewonerscommissies, die per wooncomplex zijn georganiseerd, samen 120.519 euro, meldt het Mitros-jaarverslag openhartig. Hoe onafhankelijk is Mitropool met zo'n geldschieter? De corporatie zal toch wel eens aan dat bedrag herinneren, als het niet botert met de belangenclub? Maar nee, bezweert Mitropool-voorzitter Jan de Jong. ,,Mitros dreigt nooit met intrekken van de subsidie.''
    Mitropool overlegt maandelijks met de corporatie, onder meer over de gemiddeld 100 serieuze klachten per jaar. Verder is er twee keer per jaar overleg met de directie over het langeretermijnbeleid. Mitropool en de kleinere Nieuwegeinse zusterorganisatie van huurders draagt tevens een van de zeven commissarissen voor die de Mitros-directie moeten controleren.

Mitros Mitros heeft huizen in heel Utrecht en Nieuwegein. Woningcorporatie Mitros bezit zowel grote flats, zoals hier aan de Tigrisdreef, als dorpse huizen aan de Boerhaavelaan. Met de beperkte inkomsten van goedkope huurwoningen alleen redden corporaties het niet: verkoop van het belangrijkste bezit - huizen - is onvermijdelijk.

De afkomst van Mitros als fusiebedrijf doet zich ook in financiële zin voelen. Bij de verzelfstandiging van de voormalige gemeentelijke dienst woningbeheer had de organisatie achterstallig onderhoud, volgens Mitropool ter waarde van 110 miljoen gulden, zonder hiervoor geld gereserveerd te hebben. Om het gat te dichten kreeg het woningbedrijf van de gemeente een bruidsschat mee: een voorraad deels monumentale panden die Mitros mocht verkopen. Een deel van het achterstallig onderhoud is inmiddels ingelopen, betaald met de huizenhandel. Maar daarmee is Mitros er nog niet.
    Achterstallig onderhoud maakt niet populair. ,,Bij een complex dat gesloopt gaat worden, pleeg je minder onderhoud'', legt Mitros-directeur Duijster uit. ,,Anders ga je twee keer geld uitgeven. Dat zijn sterke bedrijfseconomische argumenten, die lastig over het voetlicht komen. Op hun beurt zeggen de huurders: mooie boel, door niet te onderhouden werk je zelf naar sloop toe. Dat is echt niet onze bedoeling. Dan krijg je spanningen met de huurders. Zeker op plekken waar nog niet is uitgekristalliseerd wat gaat gebeuren. Maar als ik een complex voor de afbraak nog een keer renoveer... dat zijn echt kosten op het sterfhuis.''
    De spanning tussen huisbaas en huurders is een steeds terugkerend thema in de gesprekken met geïnteresseerde toeschouwers, huurders en bestuurders. Mitros én Mitropool hebben één gedeelde zekerheid. ,,Hoe meer trammelant, hoe meer mensen op de been komen'', weet voorzitter Jan de Jong van Mitropool. En dat terwijl Mitros zo graag wil helpen. Een callcenter, een website, overleg over renovatie, sloop en nieuwbouw. ,,Wij hebben veel vooroorlogse panden, veel uit de jaren vijftig en zestig'', vertelt Duijster. ,,Kleine keukens waarin je weinig apparaten kwijt kunt.'' Mitros wil de komende jaren 6.000 woningen slopen en herbouwen. Dat zijn afspraken met de gemeente en andere Utrechtse corporaties. Het prijskaartje? Een investering van 700 miljoen euro, net zoveel als het bedrag waarvoor Mitros' hele bezit nu in de boeken staat. Tot nu blijft het bij mooie tekeningen in het jaarverslag van Mitros en borden in de stad. Zoals op het braakliggende groen van de Ahornstraat.
    Duijster wil niet klagen, maar beseffen wij wel hoe de regels, de omstandigheden en de rijksoverheid de woningcorporaties hinderen?
    De regels vragen bij renovatie én sloop om overleg en instemming: bij renovatie moet 70 procent van de huurders vóór zijn, bij sloop een niet nader omschreven ,,ruime meerderheid''. Wie al lang bij Mitros woont en gaat verhuizen schrikt van de gevolgen. De huur kan zomaar van 280 naar 480 euro schieten, al kan dat gat grotendeels gedicht worden met huursubsidie. Sloop en nieuwbouw geven gemakkelijk verzet. `Geen poen voor groen', is de kenmerkende strijdkreet van bewoners als bouwplannen worden aangekondigd op een groenstrook.

Bij de huurders van sociale woningen, vertelt Duijster, is er nóg een probleem: de scheefwoners. 40 procent van alle sociale woningen wordt gehuurd door bewoners die goedkoper wonen dan de inkomenspositie rechtvaardigt. Daardoor loopt de doorstroming vast, terwijl de verzoeken aan Mitros om meer nieuwe woningen onverminderd toenemen.
    En de lokale overheid is ook niet altijd eenduidig in haar wensen. Na elke verkiezing zijn de voorkeuren weer anders, concludeert Duijster. En dan is er nog het kabinet, dat een extra heffing wil leggen op de corporaties, maar tegelijkertijd oproept om de huurverhoging te matigen. Dat kost Mitros 20 miljoen aan extra inkomsten, en nog eens 30 miljoen voor de heffing. ,,Je houdt het niet lang vol, of je moet meer woningen gaan verkopen. Dat is echt dramatisch. Dat is verkoop van het tafelzilver.''

De corporaties zijn wel eenzaam, maar niet alleen. De verzelfstandiging ging gepaard met nieuwe controles, van het ministerie van Volkshuisvesting, van een financieel controlebureau en van eigen commissarissen. Van de controle van het ministerie merkt Mitros volgens Duijster maar twee dingen: een verbod op sommige commerciële activiteiten, zoals een inmiddels verkocht makelaarskantoor, en de jaarlijkse reactie op het ingestuurde jaarverslag met als kernzin: ,,Het verslag geeft ons geen aanleiding tot vragen.'' Sinds hun verzelfstandiging hebben corporaties - naast de gebruikelijke jaarlijkse financiële accountantscontrole - twee directe toezichthouders: commissarissen en financiële controle door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die geheim is. Wie zelf een schatting wil maken van Mitros' financiële positie kan terecht in een jaarverslag, voorzien van een accountantsverklaring, maar zonder veel financiële details. En de commissarissen? Mitros heeft er zeven, waarvan één op voordracht van de huurdersvereniging. Maar Jan de Jong van Mitropool kan niet met zo veel woorden aangeven wat de huurders aan hem hebben. De Jong: ,,Natuurlijk gaat hij uit van de huurdersbelangen. Het is alleen moeilijk aan te geven wat daarvan de effecten zijn.'' In de schaduw van een carré van Mitros-flats van tien hoog in de wijk Utrecht-Overvecht dubt PvdA-Kamerlid Depla over de vraag wat hij zou doen als hij de baas was bij Mitros. ,,Het onderhoud op orde maken. Meer geld voor leefbaarheid, aanpak van woonoverlast en bijvoorbeeld buurtconciërges, en minder geld voor sloop en nieuwbouw. Minder `masterplannen' maken, maar beloftes waarmaken.'' Wat hem stoort is dat sinds de verzelfstandiging niemand meer greep heeft op het reilen en zeilen van de corporaties. De rijksoverheid niet, de Tweede Kamer niet, de gemeente niet, huurders niet. ,,Ik hoef als Kamerlid geen zeggenschap over corporaties, maar ik wil wel dat huurders en gemeenten een serieuze tegenkracht zijn.'' Samen met het CDA heeft Depla een parlementair onderzoek naar corporaties in gang gezet. Hij wil de sociale rol van de corporaties herstellen en waarschuwt ,,voor schaalvergroting van corporaties tot anonieme vastgoedboeren die vastgoed liever verhandelen dan buurten onderhouden. Corporaties zijn er voor de buurt, niet voor zichzelf.''

Mitros-directeur Wim Duijster

Jan de Jong van huurdersvereniging Mitropool.
(Foto's NRC Handelsblad, Leo van Velzen)

 

Wat is Mitros? Mitros is een Utrechtse woningcorporatie die:

 


Schuldig aan verboden handelingen

Dekker geeft corporaties schrobbering Volkskrant vrijdag 17 december 2004

Van onze verslaggever
Sanne ten Hoove

DEN HAAG

Bijna negentig woningcorporaties hebben zich in 2003 schuldig gemaakt aan verboden handelingen. Ze verstrekten ondermeer ontoelaatbare leningen aan eigen personeelsleden of aan bedrijven. Ook bouwden sommige corporaties woningen boven de toegestane waarde van 200 duizend euro.

Dat heeft minister Dekker van VROM donderdag aan de corporaties geschreven. Haar departement gaat bij een aantal corporaties nader onderzoek doen. Andere corporaties worden verzocht bun onrechtmatig handelen direct te stoppen.
   
Dekker beklaagt zich verder over de onduidelijke jaarverslagen van de corporaties. Een kwart daarvan voldoet niet aan de eisen. Zo bieden ze te weinig inzicht in de prestaties en voornemens voor de komende jaren. In totaal waren in 2003 in Nederland 538 corporaties actief, 14 minder clan in 2002. Door fusies is dit aantal inmiddels waarschijnlijk verder gedaald.

    De vereniging van woningcorporaties, AEDES, is voorstander van hard ingrijpen bij sjoemelende corporaties. Maar voorzitter Van Leeuwen vindt niet alle aantijgingen hout snijden. Sommige regels belemmeren volgens hem 'het maatschappelijk ondernemen' van corporaties.
    Zo is er een woningcorporatie in Brabant die van VROM geen lening mag verstrekken aan een opvanghuis, terwijl de gemeente garant staat. Een onbegrijpelijk voorbeeld, vindt Van Leeuwen, temeer omdat VROM er steeds op aandringt dat woningcorporaties opvanghuizen voor daklozen moeten bouwen.
    Dekker toont zich evenmin tevreden over de prestaties die de corporaties in 2003 hebben geleverd. De honderd corporaties bouwden weliswaar 6400 huurwoningen, maar sloopten er in dezelfde periode 7800. Nog eens 6500 woningen werden verkocht aan (ex)huurders.
    Mede doordat de corporaties meer slopen dan bouwen is de woningnood de afgelopen verder opgelopen. Dekker eist daarom dat de corporaties tot 2009 gezamenlijk twintigduizend nieuwe woningen opleveren en achtduizend stuks verkopen.
    Ze dringt erop aan dat de corporaties nog dit jaar met de gemeenten afspraken maken over de 56 grootste probleemwijken. In veel gemeenten zit bet overleg echter muurvast.
    De Nederlandse woningcorporaties bezitten samen 40 procent van de Nederlandse huizen en hebben als taak de laagste inkomens te huisvesten. Hun gezamenlijke vermogen is de afgelopen jaren sterk gestegen, door de waardestijging van bun onroerend goed en de verkoop van huurwoningen. Slechts veertien corporaties kampen met geldproblemen.
 


Vraagtekens bij sloop woningen Ondiep

"Mitros handelt in strijd met de wet"

door Afra Bolten

Verwarring onder bewoners in Ondiep. Want wat is nu bet juiste en wettelijke toegestane percentage insteming van bewoners om woningen te mogen slopen? Woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht zeggen met een kleine 64 procent aan voorstanders onder de bewoners te kunnen beginnen met sloop en nieuwbouw. Volgens Kees van Oosten van Bureau Rechtsbescherming wordt daarmee de wet overtreden, omdat zij niet de minimaal vereiste meerderheid van 70 procent halen.

Mitros handelt naar het in 2002 door de gemeente en Utrechtse woningcorporaties ondertekende DUO-protocol, waarin de spelregels van stedelijke vernieuwingen zijn vastgelegd. Dit protocol formuleert dat in geval van sloop 'een ruime meerderheid' van de bewoners voorstander moet zijn. "Met 64 procent voldoen wij hieraan, dus wij overtreden de wet niet, " stelt Yves Vermeulen, manager directiestaf van Mitros. Het Vierde Huis, een onafhankelijk bureau, voerde in opdracht van Mitros voor de tweede keer dit jaar een enquête uit onder de bewoners van het eerste sloopgebied van Ondiep; 76 huizen aan de Heringastraat en omgeving. Van de 66 huurders die reageerden op de enquête tekenden 42 personen voor de sloop, 64 procent dus als je de tien bewoners die niet reageerden buiten beschouwing laat.

"We willen mensen niet hun huis uit jagen", benadrukt Vermeulen. "We zullen pas beginnen aIs alle bewoners door middel van hun urgentieverklaring andere huisvesting hebben." Het wachten voor Mitros en de gemeente is nu op de urgentieverklaringen, waarover het college van b en w over vier weken een besluit zal nemen. Vermeulen verwacht in 2006 te kunnen beginnen met het slopen van het eerste blok, tussen de Joan Roëllstraat en de Heringastraat.

"Handen op een buik"
"Dit protocol is in strijd met wat het Burgerlijk Wetboek hierover aangeeft. Anders gezegd: Mitros handelt in strijd met de wet," stelt Kees Van Oosten. "Als er sprake is van terugkeer in vervangende nieuwbouw, als de huurders na de sloop dus in de nieuwbouw terugkeren, is de instemming van 70 procent van de betrokkenen nodig. Artikel 220 is hierin doorslaggevend. Het feit dat er draagvlakmetingen plaatsvonden wijst erop dat Mitros zelf vindt dat de situatie van terugkeer en dus het wetsartikel van toepassing is," Deze draagvlakmeting is namelijk niet nodig als het zou gaan om een situatie waarbij de huurders niet zullen terugkeren in de nieuwbouw, legt Van Oosten uit. "Er is in dat geval geen 70 procent instemming van de huurders vereist, alleen moet de eigenaar dan wel dringende redenen voor sloop kunnen aantonen bij de rechter. " Van Oosten is er van overtuigd dat de tegenstanders van sloop kans maken bij de rechter. En daar moeten ze ook snel werk van maken, raadt hij ze aan. Overigens zet Van Oosten ook vraagtekens bij de draagvlakmeting door Het Vierde Huis. Volgens hem werkt die organisatie samen met Woningnet, de gemeente en Mitros, dus stelt hij: "Allemaal handen op één buik."

Ida Terpstra, een van de tegenstanders van sloop, is verrast door de beweringen van Van Oosten. "Als het waar is wat hij zegt, klopt het gevoel dat ik al veel langer heb: we worden in de maling genomen door Mitros." De bewoonster denkt niet dat de gedachtegang van Van Oosten veel zal uithalen tegen de sloop. "Al jaren heeft Mitros hier het voornemen om te slopen, ze investeren daarom ook niet meer in het onderhoud. Als het voor de wet nodig is gooien ze er nog wel een enquête tegenaan en beloven ze nog meer geld aan de mensen als ze instemmen." Terpstra, die bij de twee gehouden enquêtes tegen sloop heeft gestemd, denkt dat vooral de verhuiskostenvergoeding van bij elkaar zo'n 6500 euro veel mensen over de streep heeft getrokken om toch met de sloop in te stemmen.

Bewoner Willem Meering, al vijftig jaar woonachtig in de Heringastraat, zegt ook de onzekerheid onacceptabel te vinden. "Mitros heeft ons nog geen bouwtekening laten zien, niets. We zullen zelf op zoek moeten naar een andere woning, wat echt absurd is, en weten ook niet wanneer we weer terug kunnen. We hebben niets zwart-op-wit, een terugkeer-garantie kan Mitros ons blijkbaar ook niet geven."
 

 


'Verdrievoudiging sloop geen oplossing voor probleemwijken' - huurwijzer plus nummer 3, najaar 2004

De komende tien jaar willen woningcorporaties maar liefst 8% van de totale voorraad sociale huurwoningen gaan slopen. In de vier grote steden moet zelfs 16% tegen de vlakte. Dat is een verdrievoudiging van het aantal corporatiewoningen dat het afgelopen decennium is gesloopt.

Dit blijkt uit een onderzoek van de TU Delft. 'Dit heeft leer nadelige gevolgen voor mensen die gebruik maken van de sociale woningbouw en voor de wijken zelf', zegt onderzoeker professor Andre Thomsen. 'Wil je problemen oplossen in een wijk, dan moet je niet als eerste den ken aan sloop'.

Samen met collega-onderzoeker van de afdeling Real Estate & Housing Marie-Therese Andeweg vroeg Thomsen 58 woningcorporaties, die samen 20% van het sociale huurwoningenbestand beheren, naar hun sloopplannen. Over het geheel genomen blijken die dus groots te zijn, maar er is wel een grote spreiding. Er zijn corporaties die weinig of niets slopen, maar ook corporaties met enorme sloopambities. Bij elkaar liggen er sloopplannen voor 191.000 sociale huurwoningen, waarvan 121.000 in de vier grate steden. Voor het overgrote deel (82% landelijk gezien en 100% in de vier grote steden) gaat het om flatcomplexen. Sociale huurwoningen hebben een twaalf maal grotere kans om gesloopt te worden dan commerciële huurwoningen of koopwoningen.

Uit de enquete blijkt oak dat op een totaal van 2155 reeds gesloopte sociaIe huurwoningen 1976 woningen zijn teruggebouwd, een verlies van bijna 10%. Van dele teruggebouwde huizen is echter slechts 14% sociale huur. Het werkelijke woningverlies voor de sociale voorraad bedraagt dus 87%.

Zorgwekkend
De Delftse onderzoekers noemen dele cijfers zorgwekkend. Thomsen: 'Er dreigt een marginalisering van de sociale huursector, temeer omdat een beleidsmatige aansturing op de minimaal noodzakelijke kernvoorraad ontbreekt.' Volgens Thomsen geeft het Woning Behoefte Onderzoek uit 2002 geen rechtvaardiging voor een forse afname. 'Integendeel, de oplopende woningtekorten wijzen juist in een andere richting. Daar komt bij dat door de verzelfstandiging van de sociaIe huursector de publieke en democratische controle op de sloopplannen beperkt is.'

Veel van de sloopplannen zijn overigens waarschijnlijk niet realiseerbaar. 'Oplopende woningtekorten, onvoldoende vervangende woonruimte, groeiend verzet van bewoners en tekortschietende plancapaciteit zullen waarschijnlijk een fors verschil tussen plan en werkelijkheid betekenen', aldus de onderzoekers. Thomsen: 'Het gevolg is dan dat die wijken door de beheerders perspectiefloos zijn afgeschreven en dit werkt natuurlijk enorme verpaupering in de hand met alle gevolgen van dien.' Slopen is volgens de onderzoekers dus de laatste mogelijkheid waaraan je moet den ken als je problemen in woonwijken wilt oplossen. Thomsen: 'Slopen is alleen symptoombestrijding. Veel beter is het om wijken of buurten op te knappen. En bewoners moeten daar ook een rol in krijgen.'

 


Het is geven en nemen - Mitros Magazin september 2004

BIANCA VAN OOSTROM, BERTUS BARBÉ EN YAMINA ANMIRI ZIJN LID VAN DE BEWONERSCOMMISSIE VAN DE HOOFT GRAAFLANDSTRAAT. DE BEWONERS HEBBEN IN JUNI EEN URGENTIE GEK.REGEN VANWEGE SLOOP. DAT ZE GOED TERECHT GAAN KOMEN, HEBBEN ZE VOORAL TE DANKEN AAN DE ENORME INZET VAN DE BEWONERSCOMMISSIE.

De bewoners hebben een dubbel gevoel. Bianca: "Het zijn kleine, oude huizen, met een grote tuin. op een leuke plek in Hoograven. Een woning als dele vind je niet meer. Maar de mankementen zijn te groot." Bertus: "Ik sprong een gat in de lucht toen ik hoorde dat we eindelijk urgentie kregen om te verhuizen. De plafonds zijn pikzwart van de schimmel, als bet waait bewegen de planten voor het raam mee, en de slakken lopen door bet huis. Deze huizen zijn helemaal op."

Dagtaak
Vijf jaar lang heeft de bewonerscommissie zich ingezet voor de rechten van de bewoners. Ze hadden er een dagtaak aan. Bianca: "Veel zaken hebben we zelf gedaan. Wij hebben bijvoorbeeld fen bouwkundige erbij gehaald die kritische vragen stelde over bet nieuwbouwplan. Mitros ging dat dan weer bespreken en kwam later weer bij ons terug. Het leek wel eens alsof er niets gebeurde." Yamina: "Ik vond bet wel vervelend dat we veel achter Mitros aan moesten zitten. Het heeft er ook wel mee te maken dat wij een van de eerste DUO-projecten* zijn. Niemand wist precies hoe het werkte. En iedereen legde de DUO-teksten anders uit. Voor een leek zijn die stukken overigens niet te begrijpen. Later zijn de DUO-stukken en het sociaal plan wel herschreven.
Dat hebben ze netjes gedaan." Bianca: "We hebben voldoende ruimte voor inspraak gehad, maar we hebben wel veel zelf moeten opeisen, bijvoorbeeld de inspraak op de nieuwbouw." Yamina: "Ik schep nu wel voldoening in bet nieuwbouwplan. Wij hadden zelf een schetsplan gemaakt, met in bet midden appartementen en eengezinswoningen op de kop. Dit plan werd echter niet goedgekeurd door de gemeente. Later heeft Mitros een nieuw plan gemaakt. Dat was wel anders, maar de bouwvorm die wij hadden voorgesteld komt er wel in terug. Goede plannen hoef je niet te veranderen, had iemand van Mitros gezegd. Ik vind her leuk dat ik nu ga wonen en in een woning die ik zelf heb bedacht."

Goed opletten
De bewonerscommissie heeft er veel van geleerd. Andere bewonerscommissies komen wel eens langs om ervaringen uit te wisselen. Bianca: "Zoek zelf dingen uit. Zoek zelf uit war er terug mag worden gebouwd. Ga zelf aan her tekenen en kijk of her samen kan gaan met de plannen van Mitros. Ook is her belangrijk om alles zwart op wit te zetten. Maar dan nog moet je wel alles goed in de gaten te houden. Wij hadden geregeld en vastgelegd dat alleenstaanden extra urgentie krijgen voor een eengezinswoning in de regio. Toch werd her allereerste geval afgewezen door de gemeente Houten. Daar moet je dan weer achteraan." Yamina: "Je moet stevig in je schoenen staan en je niet laten kisten. Je moet ook je mening laten horen. En veer bellen en informatie vragen." Bianca: "Het is wel geven en nemen. Wij wilden dat iedereen kon terugkeren naar de nieuwbouw. Als we onze poot stijf hadden gehouden, dan was her project nog een paar jaar gerekt. Maar omdat iedereen weg wilde, zijn we akkoord gegaan met die extra urgentie voor alleenstaanden op een eengezinswoning in de regio. Zo komt iedereen toch goed terecht."
Bertus: "Het is wel zwaar. Je hebt een hoop verplichtingen. Buurtbewoners komen met vragen of je moet de mensen zelf bij elkaar roepen. Je doet het niet alleen voor jezelf, maar voor de bewoners." Yamina: "Maar her is wel de moeite waard!"

* DUO = De Utrechtse Opgave. Dit zijn afspraken tussen de Utrechtse corporaties en de gemeente Utrecht over de aanpak van de woningvoorraad (sloop, nieuwbouw, renovatie, verkoop). Een deel is gewijd aan de rol en rechten van bewoners. 

 


Woningnood dreigt voor lage inkomens - Trouw 27 augustus 2004

door Wybo Algra

DELFT - Corporaties hebben vérgaande plannen voor de sloop van sociale huurwoningen. Per jaar willen ze meer dan 20000 van deze huizen afbreken. Dat is landelijk driemaal, en in de grote steden zelfs vijfmaal zoveel als nu. Dat kan leiden tot woningnood onder mensen met een laag inkomen. Dat blijkt uit onderzoek van hoogleraar woningverbetering André Thomsen van de Technische Universiteit Delft. Thomsen vroeg 58 corporaties hoeveel huizen zij de afgelopen tien jaar hebben gesloopt, en wat hun sloopplannen voor de komende tien jaar zijn. De ondervraagde corporaties bezitten samen 500000 sociale huurwoningen -20 procent van het totaal in Nederland.

Corporaties willen vooral naoorlogse portiek- en etageflats en eengezinswoningen slopen. Thomsen: ,,Zij noemen diverse redenen: de slechte bouwkundige staat, de huizen zijn niet in trek, er zijn er te veel van.'' Thomsen betwijfelt of dit de werkelijke redenen zijn. Volgens hem gaat het de corporaties niet om de huizen zelf maar om de bewoners: kansarm, allochtoon. ,,Met de sloop van de huizen denken ze de problemen van de wijken ook te slopen. Maar dat is symptoombestrijding. De bewoners worden doorgeschoven naar de volgende probleemwijk.'' De massale sloopplannen leiden volgens Thomsen tot woningnood voor mensen met een laag inkomen: hun huizen maken plaats voor duurdere huur- en koopwoningen. Thomsen vindt dat corporaties veel meer moeten renoveren in plaats van slopen. De Utrechtse corporatie Mitros (31.000 huizen) heeft al besloten dit te gaan doen. ,,Een paar jaar geleden dachten we dat veel huurders een duurder huurhuis of een koophuis wilden'', zegt directeur Wim Duijster. ,,Inmiddels neemt de vraag naar betaalbare huurhuizen juist sterk toe.'' Mitros heeft met de gemeente afspraken gemaakt over de sloop van 6000 huizen in naoorlogse wijken. Daaraan gaat Duijster niet tornen. Maar in verdere plannen zal de keuze vaker vallen op renovatie. Om toch mensen met een hoger inkomen naar oudere stadswijken te halen wil Mitros huurhuizen verkopen: ,,Mensen krijgen daar een redelijke woning voor 120.000,= euro.''
 


"We kunnen goedkope huizen niet missen" – Trouw  vrijdag 27 augustus 2004

Corporaties moeten minder slopen en meer renoveren, stelt hoogleraar André Thomsen. "Maar dat vinden de directeuren .niet chic."

INTERVIEUW

door Wybo Algra

DELFT - Hij is dan al een jaartje of wat met pensioen. Desondanks is hoogleraar woningverbetering André Thomsen vast van plan over tien jaar uit te zoeken of de corporaties hun grootscheepse sloopplannen daadwerkelijk hebben uitgevoerd. Eigenlijk weet hij het antwoord al: nee. De bouw van nieuwe huizen verloopt traag. en door de economische tegenwind blijft er een grote behoefte aan oudere, goedkope huizen. "Dat weten deze corporaties zelf ook, dat is nog het ergste."

U waarschuwt juist voor een tekort aan goedkope huizen. Dan is het toch: hoe minder sloop, hoe beter?

"Het punt is: dit zijn geen plannen die ergens in een la liggen. Dit is beleid, doorgesproken met de gemeenten. Die weten ook dat ze dit niet halen. En wat gebeurt er in de tussentijd met die wijken? Gaat daar nog in geïnvesteerd worden? In onderhoud aan de huizen, de plantsoenen, de riolering'? Nee, de bewoners moeten nog even tien jaar wachten tot de hele wijk wordt opgeknapt. Maar dat komt er niet van. Hier en daar komt een plukje nieuwe huizen te staan, te duur voor de huidige wijkbewoners. Corporaties steken daar veel geld in - geld dat ze dus niet in de rest van de wijk steken. Met sloop en nieuwbouw bedienen ze alleen de beter gesitueerden.
De gemeenten spelen het spel mee. Die hebben ook hun belangen. Om maar iets te noemen, in wijken van meer dan vijftig jaar oud zijn de rioleringen ook meer dan vijftig jaar oud. Als de gemeente die zelf moet vernieuwen, kost dat miljoenen. Maar als de buurt wordt gesloopt, betalen corporaties en projectontwikkelaars de aanleg van de nieuwe riolering. De gemeente verdient dan geld, aan de grond.

"Nieuwbouw is voor beter gesitueerden"

Corporaties en gemeenten zeggen: duurdere huizen lokken mensen met een beter inkomen aan; dat is goed voor de hele wijk.

"Ze vergeten voor het gemak maar even dat de huidige bewoners daar ooit terechtgekomen zijn toen de mensen met een hoger inkomen weggingen. Op dát moment had in die wijken geïnvesteerd moeten worden. Maar nee. de corporaties gingen deze huizen gewoon verhuren aan de mensen die ze nog wel wilden hebben: kansarmen en allochtonen. Nu zitten ze met een probleem en zeggen ze: slopen die handel. En de bewoners mogen vertrekken naar de volgend achterstandswijk.
De corporaties zijn beginjaren negentig verzelfstandigd, ze moeten hun eigen broek ophouden. Nu zijn ze zich in noodvaart aan het ontwikkelen tot harde vast- goedbazen. Kijk naar de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam: dichtbij het stadscentrum, dichtbij Schiphol en de Zuidas. Vanuit de corporaties bezien, staan daar te goedkope huizen voor mensen met een te laag inkomen. Dát verklaart waarom daar zoveel huizen worden gesloopt, en vervangen door duurdere huizen. Dan valt er meer aan te verdienen."

De gesloopte huizen zijn ook niet altijd veel soeps: klein, verouderd.

"Dat geldt zeker voor sommige flatjes die kort na de oorlog zijn gebouwd. Soms is slopen de beste oplossing. Maar technisch is er vaak geen reden voor sloop. Integendeel: het ministerie van volkshuisvesting doet elke vijf jaar steekproeven naar de technische staat van huizen. Sociale huurwoningen komen gemiddeld als beste uit de bus. Toch is de kans dat deze huizen worden gesloopt gemiddeld twaalf keer groter dan de sloopkans voor andere huizen.
Het is een illusie te denken dat sloop en nieuwbouw de oplossing zijn voor de problemen in achterstandswijken. Het duurt te lang, en we kunnen die goedkope huizen niet missen. Corporaties zullen het moeten zoeken in een mix: renovatie, samenvoegen, verkoop van huurwoningen. Maar renovatie is niet chic. Nieuwbouw doet het beter, daarmee heb je als corporatiedirecteur tien keer zoveel kans in een vakblad te komen dan met een renovatie. Ook dat is uitgezocht:

 


Wijkraad West tegen sloop Bo-Ex 507 complex

Advies Wijkraad West spreekt
De Wijkraad West heeft zich de afgelopen periode geïnformeerd over de ontwikkelingen rond het complex 507. Binnen een jaar zal naar verwachting de keuze gemaakt worden tussen renovatie en sloop/nieuwbouw.
Hieronder tref je het advies aan dat de Wijkraad aan burgemeester en wethouders van Utrecht stuurde.
Advies

Utrecht-West kenmerkt zich door diversiteit. In de Wijkvisie West wordt dit als uitgangspunt genomen voor de toekomstige ontwikkeling van de wijk. Het gaat om diversiteit van de verschillende buurten, sociale diversiteit, etnische diversiteit en functionele diversiteit (stedelijke functies en wijkvoorzieningen, aangenaam woonklimaat en economische diversiteiten).

De Wijkraad West heeft zich de afgelopen periode geïnformeerd over de ontwikkelingen rond het complex 507. Binnen een jaar zal naar verwachting de keuze gemaakt worden tussen renovatie en sloop/nieuwbouw. Als woningcorporatie BO-EX ’91 besluit tot sloop/nieuwbouw, dan zal dit leiden tot ernstige aantasting van het karakter van de buurt Lombok en heel wijk West.

De sociale samenstelling van het complex is qua inkomens-, etnische- en leeftijdsdiversiteit in overeenstemming met de gewenste diverse samenstelling van de wijk zoals verwoord in de wijkvisie van de gemeente. Sloop en nieuwbouw zullen onherroepelijk leiden tot verlies aan diversiteit op alle fronten.

De voornemens tot sloop zijn gebaseerd op een boekhoudkundige methode van de woningbouwcorporatie die weliswaar juridisch correct is maar wel volledig de lasten van de verhuur bij de corporatie en de lasten bij de huurders legt.
De afgelopen jaren is zeer beperkt onderhoud gepleegd, waardoor nu extra inzet noodzakelijk is. Evenmin is de afgelopen jaren voldoende gereserveerd voor te plegen onderhoud. Daardoor worden de huurders nu aangesproken op de kosten voor achterstallig onderhoud, of zal men tot sloop moeten overgaan. Deze laatste keuze is in het bijzonder financieel voordeling voor de BO-EX en desastreus voor de bewoners.

Gezien de bestaande regelgeving zal bij sloop en nieuwbouw de bewoningsdichtheid afnemen en de kostprijs per woning sterk toenemen. Het totale volume sociale huurwoningen zal dalen van 80% naar 30%, waarbij de huurprijs tot de top van de sociale sector zal behoren in tegenstelling tot de huidige huren. De sociale en etnische diversiteit in de wijk zal hierdoor ernstig afnemen. Tevens is de verwachting dat een negatief uitstralingseffect naar de winkelfunctie van de Kanaalstraat zal optreden.

Het complex 507 heeft een bijzonder architectonisch karakter. De architectonische waarde is niet alleen gelegen in de bouwkundige kenmerken, maar ook in de karakteriserende betekenis voor de buurt. Beide aspecten moeten worden meegewogen bij besluitvorming over het complex

De bewoners hebben zich georganiseerd in een vereniging. 70% van hen is lid van de Vereniging Bewonersfederatie Complex 507. De leden van de vereniging hebben zich unaniem uitgesproken tegen sloop/nieuwbouw en voor betaalbare renovatie.

De Wijkraad West spreekt zich uit tegen sloop en nieuwbouw.
De Wijkraad is bekend met het feit dat besluitvorming over de toekomst van het complex aan BO-EX is, maar weet ook dat de opstelling en visie van de gemeente in deze een belangrijke factor in de besluitvorming van BO-Ex zal zijn. Daarom adviseert de Wijkraad het college om een duidelijk en positief standpunt in te nemen over de wenselijkheid van het handhaven van complex 507 in de huidige vorm.

Tevens adviseren wij het wijkbureau om in overeenstemming met bovenstaande en met de eigen wijkvisie, haar standpunt te bepalen en kenbaar te maken aan de betrokken gemeentelijke diensten en het college.

Bij de totstandkoming van het advies heeft de Wijkraad overleg gehad met het bestuur van de bewonersvereniging complex 507.

Wijkraad West  - juni 2004

 


Kansarmen in buurten geweigerd    

Volkskant zaterdag 11 juni 2004

Utrecht zet selectie in bij probleemwijken
Van onze verslaggeefster Charlotte Huisman
UTRECHT

Het uitsluiten van niet-werkenden of grote gezinnen bij woningtoewijzing in probleembuurten zal in de regio Utrecht steeds vaker als instrument worden ingezet om deze gebieden er bovenop te helpen.

Dit zeggen de corporaties, die selectieve woningtoewijzing beschouwen als een goedkoop alternatief voor meer rigoureuze sloopplannen.|
Vanaf komende maand krijgen werkende stellen voorrang bij het verkrijgen van een woning in een aantal flats in Overvecht; woningcorporatie Portaal denkt dat de buurt zal verbeteren met de komst van meer koopkrachtige en betrokken bewoners.
'Selectieve woningtoewijzing wordt de toekomst', voorspelt woordvoerder Yves Vermeulen van woningcorporatie Mitros. De corporatie heeft inmiddels voor een aantal kinderrijke flats in Nieuwegein de toegestane gezinsgrootte verlaagd tot drie personen.
De corporaties zijn inmiddels begonnen aan de grootscheepse operatie delen van Utrechtse wijken met veel sociale huurwoningen te slopen. Daarvoor moeten veelal koopwoningen verrijzen, als middel om de eenzijdigheid in achterstandswijken te doorbreken. Maar al in de eerste fase van de uitvoering kampt de corporatie met verzet van de huidige bewoners en loopt de omvangrijke operatie van herhuisvesting vertraging op. Mitros voorspelt dat er waarschijnlijk minder huizen zullen worden gesloopt dan aanvankelijk was gepland en er vaker zal worden gekozen voor renovatie; met het lokken van een ander soort bewoners moet dan toch die gewenste gemengde bevolkingssamenstelling worden bereikt.
Dergelijke voorrang op de woningmarkt was tot voor kort onbespreekbaar. Rotterdam nam het voortouw, en zal dit jaar een aantal gebieden aanwijzen waar alleen nog werkenden aanspraak kunnen maken op een woning.
Ook in de regio Utrecht zijn inmiddels afspraken gemaakt over een betere spreiding van rijk en arm over de regio maar ook over de stad zelf. Zo moet er meer sociale woningbouw komen buiten de probleemgebieden.
Tot nu toe zijn er echter vooral plannen ontwikkeld om kleine gezinnen met een eigen inkomen te werven voor achterstandswijken, terwijl er nog geen begin is gemaakt met het lokken van grote gezinnen naar rijkere gebieden. 'Het vinden van alternatieve woonplekken voor grote gezinnen zal de bottleneck van deze operatie worden', aldus Vermeulen van Mitros.

Zie ook bijlage Utrecht

 


Te huur: fraaie woningen in probleemflat

Volkskant zaterdag 11 juni 2004 

Achterstandswijken lonken naar dertigers met geld

Waar een gunstige verhouding tussen huurprijs en aantallen vierkante meters in naoorlogse flatwijken heeft geleid tot een ongewenste concentratie van allochtone gezinnen, wordt sloop niet langer als oplossing gezien. Jonge, werkende woningzoekenden krijgen voortaan voorrang. Maar waar moeten die grote, armlastige gezinnen wonen?

Tekst: Charlotte Huisman

Jonge stelletjes gevraagd met een baan voor een ruime flat in Overvecht, bijvoorbeeld aan de Ankaradreef. Verantwoordelijkheidsgevoel voorde leefomgeving is een pre, evenals de bereidheid om indien nodig tegen de buren te zeggen: "Hé, ruim die rotzooi eens op."
Per 1 juli wordt het werkelijkheid, dan krijgen 'rijkere' woningzoekenden met voorrang een woning toegewezen in een van de 'probleemflats' in Overvecht, ook al verdienen ze misschien meer dan voor de sociale woningbouw is toegestaan. 'Verleid' moeten ze worden, om zich te vestigen in de naoorlogse wijk, die wellicht niet bovenaan hun voorkeurslijstje staat.
"Kijk eens wat een ruime appartementen", prijst woordvoerster Iris van Veen van woningcorporatie Portaal het aanbod aan achter de met schotels behangen gevel. "En ze liggen pal aan de groene fietsroute naar de Maarsseveense Plassen!"Maar ze wil ook eerlijk zijn tegen de nieuwe bewoners: "De Ankaradreef is niet de gemakkelijkste flat."

Vanachter een kanten gordijn dringen flarden Arabische muziek zich op. Op de binnenplaats met speeltoestellen en een grasveld staat een groepje meisjes te kletsen, wat jongeren trappen tegen een bal. Aan de andere kant van de flat gooien twee mannen op leeftijd een hengel uit in de Klopvaart.

Van Veen: 'We zoeken een soort Lombok-mensen, die wat willen doen voor hun omgeving. Die wijk is toch ook opgeknapt met de komst van de meer koopkrachtigen?'

Het experiment van de gemeente Utrecht in samenwerking met de woningcorporaties loopt voorlopig tot en met de zomer van 2006: maximaal 170 woningen verspreid over vijftien flats in Overvecht worden met voorrang toegewezen aan jonge werkende stellen tot 40 jaar. Nog maar pas geleden was zo'n maatregel op de toch al krappe woningmarkt onbespreekbaar geweest, nu tekent zich een landelijke trend af: het slopen van probleemflats geniet niet langer de voorkeur, met selectieve woonruimteverdeling proberen gemeenten en corporaties verdere gettovorming te voorkomen. "Want 'blind toewijzen", wat in Utrecht betekent: op basis van inschrijvingsduur, heeft geleid tot een ongewenste concentratie van merendeels allochtone gezinnen in de goedkope flatwoningen met vier en vijf kamers in Kanaleneiland en Overvecht.

Vanuit het nieuwe gezichtspunt dat de segregatie in Utrecht en omstreken regionaal moet worden aangepakt, zijn dit jaar bij de opstelling van een Regionaal Structuurplan voor het eerst ook de woningbouwverenigingen betrokken. Spreiden mag het niet heten in de nieuwe plannen, tegenwoordig spreekt men van verleiden. Meer koopkrachtigen moeten hun intrek gaan nemen in notoire arme Utrechtse wijken als Kanaleneiland, Ondiep en Overvecht, maar ook in ‘achterstandsconcentratiegebieden' buiten de stad, zoals de Vollenhove-flats in Zeist en Vijfheerenlanden in Vianen. Daar staat tegenover dat er verspreid over de hele regio meer woningen in het bereik moeten komen van degenen met een krappe beurs.

Dat laatste blijkt een gevoelig punt. Toch is het geenszins de bedoeling dat sociaal zwakkeren uit de stad in groten getale verhuizen naar omliggende gemeenten', benadrukt Jos de Lang, sectordirecteur regionale ontwikkeling van het Bestuur Regio Utrecht (BRU). De sociale woningbouw moet meer worden gespreid, over de regio én over de stad. Tien Utrechtse gemeenten hebben vorige week samen met de corporaties onder leiding van het. BRU afgesproken procentueel meer goedkope huurwoningen te bouwen de komende jaren: 25 procent in plaats van de geplande 22 procent. Dat houdt in dat er 1750 betaalbare woningen extra bijkomen tot 2010. Vóór 1 september moeten de gemeenten aangeven waar ze deze woningen denken te realiseren. Zelfs voor zo’n relatief gering aantal is dat al een lastige opgave, omdat gemeenten heel goed weten dat er veel meer te verdienen valt aan de bouw van koopwoningen.

Om een evenwichtige mix van rijk en arm te bewerkstelligen, mag een deel van de woningen in achterstandswijken nu met voorrang worden toegewezen aan 'kansrijken'. Daarnaast is het de bedoeling dat in rijkere wijken woningen met voorrang en wellicht zelfs tegen een lagere prijs worden toegewezen aan mensen met een beperkt inkomen. Of zoals ook is geopperd, kansarmen uit de aangewezen concentratiegebieden met een stevige verhuisvergoeding 'verleiden' te verhuizen naar kansrijke gebieden.

Dit alles vanuit het idee dat gettovorming tot een haast onoplosbare opeenstapeling van problemen leidt; kinderen voelen zich bijvoorbeeld nauwelijks aangespoord hun best te doen op school er zich op te werken, als ze in hun buurt te weinig goede voorbeelden zien.

Het is misschien niet helemaal toevallig dat er met het 'verleiden' van kansarmen te verkassen naar een: welvarende woonomgeving nog geen begin is gemaakt, terwijl de projecten om 'rijken' te lokken langzaam maar zeker vorm beginnen te krijgen.

In Overvecht zijn veel bewoners enthousiast over de voorrang voor werkende stellen. Sterker, de bewonerscommissies hebben er zelf op aangedrongen. Volgens Gina Abankou, die in de grote flat van tien hoog aan de Ankaradreef in Overvecht woont, is het niet de specifieke woningbouw die problemen aantrekt. 'Het ligt niet aan de flats, het zijn de mensen die het hem doen: Waar zijn bijvoorbeeld de rozenstruiken gebleven?'

Een paar jaar geleden was het er nog 'relaxed wonen', zegt de Marokkaanse. Nu heeft ze steeds vaker last van herrie en troep. Het stoort haar dat de allochtone kinderen 's avonds nog zo laat buiten mogen spelen. En dat deze jonge generatie, die hier is geboren, zo slecht Nederlands spreekt, omdat ze hier alleen met kinderen van dezelfde afkomst spelen. Maar waarom is er niet eerder ingegrepen, vraagt ze zich af. De neergang van de wijk heeft zich heus niet van de ene op de andere dag voltrokken.

Aan Huib 't Lam, wijkbeheerder van Portaal, de schone taak om de verloedering rond de flats tegen te gaan. Hij voelt zich rond de Ankaradreef vaak een politie-agent. Dan probeert hij uit te vinden wie toch dat brood uit het raam gooit, dat meer ratten dan vogels aantrekt. Of hij gaat op onderzoek uit wanneer de stortkokers weer eens zijn verstopt met matrassen. Ook zoiets: kinderen die rustig in het trappenhuis plassen. En dat racen op de parkeerplaats, dat is toch nergens voor nodig?

Om de nieuwe bewoners tegemoet te komen, worden de teugels strenger aangehaald. Portaal komt daarom met een reeks van maatregelen ter verbetering van de leefomgeving. Die zijn opgenomen in het concept van het nieuwe huurcontract dat komende maand klaar moet zijn. Op overtreding van de regels komt een boete te staan, wederom een unicum. Daarnaast heeft de woningcorporatie met de politie en het welzijnswerk afspraken gemaakt de overlast verder in te dammen. Of het ook daadwerkelijk zoden aan de dijk zal zetten? De woningcorporaties geloven erin. 'Natuurlijk willen die starters die het zo moeilijk hebben op de woningmarkt naar Overvecht komen, als ze op de vrije markt voor een lullig appartement 800 euro moeten neertellen', zegt woordvoerder Vees Vermeulen van Utrechts grootste woningcorporatie Matroos.

Voor de vier flats van tien hoog aan het Nypelsplantsoen in Nieuwegein stelt Mitros nu ook zo'n beperkende huisvestingsmaatregel in; daar mogen geen grote gezinnen meer bijkomen. Bijna de helft van de duizend bewoners van de flats is onder de 24 jaar, voert Vermeulen aan: allemaal kinderen van grote gezinnen. De buurt is overbevolkt, volgens Mitros. En dus vallen de woningen vanaf nu toe aan huishoudens tot drie personen.

Door veel bewoners van de Nieuwegeinse flat wordt de restrictie toegejuicht. Maar nog niet duidelijk is waar de grote gezinnen moeten gaan wonen die hier,

door worden uitgesloten. Vermeulen: 'Het vinden van alternatieve woonplekken voor grote gezinnen zal de bottleneck van de nieuwe maatregelen worden.'

 


Nieuw toewijzingsbeleid in plaats van sloop  

Volkskrant zaterdag 11 juni 2004

Kader bij het artikel "Te huur: fraai huurwoning in probleemflat" - Volkskrant zaterdag 11 juni 2004

Daar waar een hoge concentratie van sociale woningbouw heeft geleid tot een problematische eenzijdige bevolkingssamenstelling, werd voorheen sloop als de ideale oplossing gezien. De gedachtegang was: bouw op die plek vervolgens genoeg koopwoningen en het kapitaalkrachtige publiek komt vanzelf. In veel naoorlogse wijken is dat proces in gang gezet.
Maar intussen blijkt die 'herstructurering' veel tijdrovender en duurder dan vooraf was ingeschat. In Utrecht stuit men al in de eerste fase van de uitvoering bijvoorbeeld in Ondiep op onwillige bewoners die niet willen verhuizen.
Bovendien vergt het enorme inspanningen om bewoners te herhuisvesten. Daarnaast blijkt dat veel nieuwbouwprojecten vertraging oplopen door de neergang van de economie; nieuwe huizen blijken minder eenvoudig te verkopen dan toen de plannen werden bedacht was voorzien. En als grote groepen bewoners in één operatie moeten verhuizen, bestaat het risico dat er op hun net betrokken woonstek een, nieuw 'getto' ontstaat. Tegenwoordig wordt gepoogd de eenzijdigheid te doorbreken met behoud van de bestaande woningen, In de praktijk veelal flats. 'De tijd van rücksichtslos slopen is voorbij', zegt ook directeur Wielklem van Leeuwen van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Op veel plekken in Nederland wordt nu geëxperimenteerd met een nieuw toewijzingsbeleid.
De discussie begon vorig jaar in Rotterdam. Daar is de voorraad goedkope huurwoningen groot. Nog dit jaar wil Rotterdam een flink stuk van de stad aanwijzen waar een aangescherpt vestigingsbeleid gaat gelden voor nieuwkomers van buiten de stadsregio; alleen werkenden zijn er nog welkom. Ook wordt voor een deel van de woningen een maximum gesteld aan de gezinsgrootte. In een aantal Rotterdamse wijken, zoals Pandrecht, is de maatregel al van kracht. Daar worden in bepaalde flats alleen werkenden met een klein gezin toegelaten.
Voor het experiment in Overlegt nam de gemeente Utrecht vooraf een kijkje in Nijmegen. Sinds enkele maanden komen alleen bewoners meteen baan in aanmerking voor een woning in een verloederde flat in de wijk Mishoort. Daar blijken genoeg belangstellenden voor te zijn. Zelfs als ze eerst een sollicitatiegeprek moeten voeren, om aan te tonen dat ze zich écht actief gaan opstellen om de buurt er bovenop te helpen.


Ondiepers vrezen de Vinex-locatie - Stadsblad Utrecht - 5 mei 2004

Met de vuist op tafel: ‘Ik-ga-mijn-huis-niet-uit!’

UTRECHT 'Ik-ga-mijn-huis-niet-uit!', slaat een inspreekster met de vlakke hand op tafel. Tegen zijn de Ondiepers, voor een politieke meerderheid, met uitzondering van GroenLinks. D66 laat weten zich 'ernstig te beraden'. De publieke tribune in het stadhuis heeft soms wat weg van een 'Gospelkerk', met boze kreten, onderstreept met applaus en instemming van de toehoorders. 'Goed zo, meisje!'

De veelbesproken Wijkvisie Ondiep kwam vorige week dinsdag aan de orde tijdens de vergadering van de commissie Stedelijke Ontwikkeling. De Ondiepers overhandigden een petitie aan de voorzitter van de commissie: 80 procent van de bewoners van 'Het kleine wijk', tussen de Thorbeckelaan en de Royaards van den Hamkade, is tegen sloop.

Bekend was al dat voor de sloop van de Heringastraat en omgeving slechts een kleine meerderheid, zo'n 54 procent, voor sloop is.

De meeste Ondiepers willen gewoon in hun eigen wijk blijven wonen. Zij zijn echter bang dat na herstructurering van de wijk yuppen hun plaatsen innemen en zij allemaal verbannen worden naar Leidsche Rijn.

Ondertussen wordt er weinig aan het onderhoud gedaan. Wanneer wethouder Marie-Louise van Kleef (ruimtelijke ordening) aangeeft dat woningcorporatie Mitros niet bezig is met een 'verloederingsstrategie' waait er een storm van protest op vanaf de publieke tribune. 'Ik wacht al zeven maanden op een nieuwe keuken', roept een bewoonster. Bekend is dat de huizen kampen met onder meer vochtproblemen, verouderde verwarmingen en kapotte kozijnen.

Alleenstaanden
Sloop van delen van de wijk is dan ook te verwachten. Renoveren is te duur, maar dan doemt de volgende vrees voor Ondiepers op: dure koopwoningen die de meeste bewoners niet kunnen betalen en kleine appartementen voor alleenstaanden in plaats van de huidige, kleine eengezinshuisjes. 'Ik heb er niet om gevraagd dat mijn man twee jaar geleden overleed', zegt een vrouw. 'Maar ik wil niet naar een klein seniorenappartement.'

Alleenstaanden zijn blij met hun huidige woningen. Naar de huidige eisen van de tijd zijn de eengezinswoningen zo klein dat de corporatie ook alleengaanden tot de woningen toelaat. Maar als de wijk eenmaal op de schop is gegaan, is de kans groot dat alleenstaande huurders in een appartementje moeten zitten.

Lichtpuntjes
Toch zijn er voor de Ondiepers enkele lichtpuntjes. Waar het gaat om de mogelijkheden van terugkeer geeft Van Kleef aan dat bewoners die hun huis moeten verlaten vanwege een herstructurering in het kader van de DUO-overeenkomst, zowel een urgentie krijgen in het kader van stadsvemieuwing, waarbij zij met voorrang een huis in een ander deel van de stad kunnen kiezen, als een DUO-urgentie, waarbij zij met voorrang in

hun eigen gebied een woning kunnen zoeken. En goed nieuws voor de alleenstaanden: bij die DUO-urgentie 'overweegt' de wethouder de 'passendheidseis' los te laten. Die eis wordt mogelijk helemaal afgeschaft bij de invoering van het nieuwe woonruimteverdelingssysteem. Dat word evenwel, eis en wederdienende, niet eerder ingevoerd dan  1 januari 2006.

Huurkoop
Waar het gaat om het aantal koopwoningen bevestigt de wethouder dat ik me hard zal maken voor een verhouding van 59 procent koopwoningen en 41 procent huur.' Dat is net geen toezegging in de politieke zin van het woord, zo haast Van Kleef zich te zeggen. Voor de Ondiepers is het in ieder geval een redelijk gunstige verhouding, ook al werd aanvankelijk gesproken over een verhouding van fifiy-fifty. Met deze intentieverklaring van de wethouder haalt zij wel een nieuw probleem in huis. In de raamovereenkomst tussen de gemeente en de woningcorporaties, 'De Utrechtse Opgave', is afgesproken dat de verhouding 70-30 moet zijn. Raadslid Edzard van Holthe van de VVD herinnert Van Kleef er dan ook aan dat die verhouding elders gecompenseerd moet worden.

De wijkvisie komt op 13 mei 2004 aan de orde in de gemeenteraad.

 


Renovatie huizen Lessepbuurt eind dit jaar van start

door Michiel Tolsma

Grote verbeteringen aan 36 woningen

UTRECHT - In de Lessepsbuurt in Zuilen worden vanaf eind dit jaar 368 woningen grondig gerenoveerd. De eigenaar van de huizen, woningcorporatie Mitros, verwacht het karwei in 2006 afgerond te hebben. De renovatiewerkzaamheden vinden plaats in acht straten.

De relatief lage huur, zo’n 200 euro,zal door de verbeteringen met bijna vijftig procent stijgen naar gemiddeld 285 euro. De kosten bedragen 44.000 euro per woning. Daarvoor krijgen de bewoners een nieuw dak, kozijnen, deuren, vloeren, leidingen, dubbele beglazing, buitenverlichting, en hang- en sluitwerk. Bovendien krijgt de berging isolatiebekleding. Bewoners kunnen daarnaast kiezen voor een ‘pluspakket’ dat de huur nog eens 70 euro doet stijgen. Daarvoor worden de huizen aan de buitenkant verfraaid. Minstens 70 procent van de bewoners moet goedkeuring geven om de verbouwing door te laten gaan. Mitros denkt dat die norm wel wordt gehaald, maar Kees Zorn, voorzitter van de Bewonersvereniging Lessepbuurt, heeft zo zijn twijfels: 'Voor veel mensen is 85 euro huurverhoging een hoop geld. He zal er om hangen of die zeventig procent word gehaald. De huizen zijn al tien jaar verwaarloosd.' Toch is het nu bijna zover, maar het was wel bikkelen tegen Mitros. Ze zouden eigenlijk in 2003 beginnen met bouwen, maar toen was het ineens begin 2004 en nu is het weer verschoven naar het einde van dit jaar. De wijk is nu verveloos. De kozijnen zijn verrot, maar over anderhalf jaar is de wijk weer mooi.' Onlangs was er een informatieavond over de op handen zijnde aanpak van de buurt. De opkomst was groot. Zo'n 200 bewoners lieten zich informeren en kwamen verhaal halen. Velen zijn sceptisch, omdat de renovatie op zich laat wachten. Enkele jaren geleden was sloop van hun woningen nog aan de orde. Tegen dat laatste ontstond groot verzet. Sloop was definitief van de baan toen de gemeente de buurt de status van beschermd stadsgezicht heeft gegeven.