Bewonersonderzoek

In april en mei 2005 is door adviesbureau Linssen en van Asseldonk een onderzoek uitgevoerd naar de wensen van de bewoners.

Gezamenlijke conclusies uit bewonersonderzoek 501

vastgesteld op 31 augustus 2006

Gezamenlijke conclusies van de bewonerscie. en Bo-Ex uit het bewonersonderzoek over complex 501, uitgevoerd door Linssen en Van Asseldonk d.d. mei 2005. 

Partijen constateren dat met de respons van 85% van de huishoudens van de bewoonde woningen geconcludeerd kan worden dat de resultaten representatief zijn voor de meningen van de zittende bewoners. 

Partijen zijn het erover eens dat het volgende op grond van het bewonersonderzoek geconcludeerd wordt:

Dat de volgende drie zaken in de nota van uitgangspunten worden opgenomen:           

  1. er moet gestreefd worden naar een plan dat gezien de inkomenspositie van de zittende bewoners gericht is op het behoud van woningen met een huur, die betaalbaar is.
  2. de huurverhoging moet bij renovatie in een redelijke verhouding tot de verbetering staan.
  3. onderzocht moet worden wat de mogelijkheden zijn om aan te sluiten op de voorkeur van de meerderheid van de bewoners, te weten een grondige onderhoudsbeurt met zoveel mogelijk individuele keuzemogelijkheden voor woningverbetering.

 Verder stellen partijen gezamenlijk vast:

Samenvatting bewonersonderzoek complex 501 

In mei 2005 heeft bureau Linssen en van Asseldonk een bewonersonderzoek gedaan in complex 501 van Bo-Ex in de wijk Lombok in Utrecht. Uit het onderzoek blijkt dat veel bewoners van het complex houden, ook al vertonen de woningen gebreken en wordt de onderhoudstoestand matig beoordeeld. Op dit moment vindt de meerderheid van de bewoners groot onderhoud met verbeteringen naar keuze de beste oplossing voor het complex.

Aanleiding
De bewonerscommissie en Bo-Ex voeren discussie met elkaar over de toekomst van complex 501. Aanvankelijk stond Bo-Ex op het standpunt dat het complex gesloopt zou moeten worden, gezien de slechte technische staat van de woningen. Onder het motto ‘Slopen dat nooit!’ was de bewonerscommissie daar tegen in opstand gekomen. Inmiddels hebben partijen afspraken gemaakt over een zorgvuldig afwegingsproces dat moet leiden tot een definitief besluit over de aanpak van het complex. Onderdeel van dat proces is een bewonersonderzoek. Daarna volgt een bouwkundig onderzoek.
Het bewonersonderzoek is uitgevoerd door bureau Linssen en van Asseldonk, adviseurs in de volkshuisvesting.

Bewoners
Het complex bestaat uit 59 woningen, waarvan ten tijde van het onderzoek vier leeg/onbewoond. In totaal zijn 47 vragenlijsten ingevuld. Dat is een respons van 85% na aftrek van de lege woningen.
Ruim de helft wordt bewoond door eenpersoons huishoudens, bijna eenderde door tweepersoons huishoudens. Er zijn slechts enkele huishoudens met kinderen.
De grootste leeftijdsgroep bestaat uit dertigers, gevolgd door twintigers. 15% is 60-plus. Er bestaat een duidelijke relatie tussen leeftijd en woonduur. De twintigers hebben in het algemeen een woonduur van 1 t/m 4 jaar, de dertigers van 5 t/m 9 jaar, de veertigers en vijftigers van 10 t/m 19 jaar en de 60-plussers van 20 jaar en langer.
Tweederde van de bewoners heeft betaald werk. 32% van de huishoudens heeft minder dan 1000 euro per maand te besteden, 17% meer dan 2000 euro, de rest zit daar tussenin.

Woningen|
Het complex bestaat uit 29 benedenwoningen, 29 bovenwoningen en 1 eengezinswoning (dit is een samengevoegde boven- en benedenwoning).
De huur van bijna alle woningen ligt tussen 200 en 300 euro per maand.
40% van de bewoners heeft zelf verbeteringen aangebracht. Het betreft in het algemeen kleine verbeteringen met materiaalkosten tot 500 euro. Diverse bewoners laten weten dat zij daarnaast veel tijd en geld hebben besteed aan het opnieuw stucen en schilderen van wanden; het stucwerk van de wanden schijnt erg bros te zijn.

 

 

Aantal

Percentage

helemaal niet

4

8,5

een beetje

13

27,7

sterk

19

40,4

heel sterk

11

23,4

Totaal

47

100,0

Waardering
De meeste bewoners zijn sterk tot zeer sterk gehecht aan de buurt en het wonen in complex 501. 
De goede prijs/kwaliteitsverhouding van de woning staat bovenaan in de top tien van belangrijkste pluspunten van het wonen in complex 501, gevolgd door de buurt (Lombok) en het woningtype.
Het verwaarloosde onderhoud van de woning staat bovenaan in de top tien van belangrijkste minpunten. Daarna volgen (klachten over) de woonomgeving en het vocht. Bijna alle woningen hebben vochtproblemen in de douche. De benedenwoningen hebben vaak ook elders vochtproblemen. In veel benedenwoningen kruipen naaktslakken rond.

 

Aantal

Percentage

nee

8

17,0

ja

39

83,0

Totaal

47

100,0

 

Welke gebreken heeft uw woning

Aantal

Percentage

de woning vertoont een verzakt vloertje bij binnenkomst

6

15,4

de woning vertoont verzakte vloeren

4

10,3

de woning vertoont scheuren in de gevel(s)

6

15,4

de woning vertoont houtrot

26

66,7

de woning vertoont slecht beweegbare schuiframen

24

61,5

de woning vertoont slecht hang- en sluitwerk

11

28,2

de woning vertoont kapotte goten en/of regenpijpen

6

15,4

de woning vertoont kapotte of slecht werkende binnenriool

9

23,1

de woning vertoont slecht functionerende verwarming

7

17,9

de woning vertoont slecht functionerende warmwatervoorz.

7

17,9

de woning vertoont slecht werkende ventilatie

15

38,5

de woning vertoont lekkage

12

30,8

de woning vertoont een kapot keukenblok

13

33,3

de woning vertoont kapot sanitair

4

10,3

de woning vertoont loszittend tegelwerk

7

17,9

de woning vertoont loszittend stucwerk

15

38,5

de woning vertoont scheur(en) in de vloer van badruimte

4

10,3

de woning vertoont vocht en/of schimmel of badruimte

24

61,5

de woning vertoont vocht en/of schimmel elders in de woning

23

59,0

de woning vertoont andere gebreken

4

10,3

 

Van welke zaken ondervindt u hinder

Aantal

Percentage
Ik ondervind geluidsoverlast van buiten de woning     8 17,8
Ik ondervind geluidsoverlast van buren binnen de woning 16 35,6
Ik ondervind overlast van vocht of schimmel  35 77,8
Ik ondervind overlast van tocht   22 48,9
Ik ondervind overlast van kou 19  42,2
Ik ondervind overlast van stank    12 26,7
Ik ondervind overlast van ongedierte      25 55,6

Opvallend is de manier waarop de bewoners omgaan met geluid(soverlast). 70% van de bewoners kan de boven- of benedenburen goed horen, maar heeft daar geen last van, onder meer omdat zij daar onderling afspraken over hebben gemaakt.

 

Aantal

Percentage

nee

7

14,9
ja, en daar hebben we last van

7

14,9

ja in principe wel, maar daar hebben we geen last van

33

70,2

Totaal

47

100,0
 

Woonwensen
 De meeste bewoners hebben geen plannen om binnen twee jaar te verhuizen. Zij die wel verhuisplannen hebben, vinden de woning te klein of hebben verhuismotieven die niets met de kwaliteit van de woning te maken hebben.
Op de vraag naar welk woningtype in het algemeen de voorkeur uitgaat, antwoorden de meeste bewoners van benedenwoningen ‘benedenwoning’ en de meeste bewoners van bovenwoningen ‘eengezinswoning’. Slechts één bewoner kiest voor een appartement.
Driekwart van de bewoners heeft in het algemeen de voorkeur voor een huurwoning, een kwart voor een koopwoning.

 

Aantal

Percentage

complex behouden en achterstallig onderhoud wegwerken

4

8,5

complex behouden, goed onderhouden en verbeteren als bewoners dat wensen

25

53,2

complex ingrijpend renoveren

11

23,4

complex slopen en vervangen door nieuwe woningen (huur/koop)

4

8,5

anders

3

6,4

Totaal

47

100

Gewenste aanpak van het complex
Veel bewoners hebben het er graag voor over dat zij (eventueel tijdelijk) hun woning uit moeten, opdat deze kan worden aangepakt.  
Als gekozen wordt voor renovatie, is dubbel glas de meest gewenste verbetering en heeft 39% interesse in het kopen van de gerenoveerde woning.
Als gekozen wordt voor sloop en vervangende nieuwbouw, heeft driekwart van de bewoners belangstelling voor de nieuwbouw, mits het een eengezinswoning of benedenwoning met tuin betreft.
Op de vraag wat de bewoners op dit moment de meest geschikte aanpak vinden voor complex 501, antwoordt de meerderheid ‘groot onderhoud met verbeteringen naar keuze’ (53%), gevolgd door ‘ingrijpende renovatie’ (23%). Sommigen pleiten voor behoud van het complex, ook al willen zij zelf op termijn verhuizen. Zij vinden het complex te waardevol om te slopen, vanwege de betaalbare huren en de bijzondere stedenbouw en architectuur.

Conclusies
 Het bewonersonderzoek levert een helder beeld op. Veel bewoners koesteren het complex, ook al vertonen de woningen gebreken en wordt de onderhoudstoestand matig beoordeeld. De gehechtheid van de bewoners aan het complex heeft voornamelijk te maken met de gunstige prijs/kwaliteitsverhouding, de buurt en het woningtype.
Het beeld dat de bewoners schetsen van de staat van de woningen vormt goede input voor het binnenkort te starten bouwtechnisch onderzoek. Als meest voorkomende gebreken worden genoemd: rotte kozijnen en vocht. Vocht komt bij nagenoeg alle woningen voor in de douches en bij de benedenwoningen ook in de rest van de woning.

De meerderheid van de bewoners vindt op dit moment groot onderhoud met verbeteringen naar keuze de beste oplossing voor het complex.

Commentaar van Bo-Ex op de resultaten van het bewonersonderzoek

Bo-Ex

       wonen begint bij goed onderhoud

 

Conclusie Bo-Ex uit het bewonersonderzoek

Het onderzoek geeft een goed beeld van de opvattingen en beelden die bewoners over de woningen hebben. De grote deelname wordt door ons zeer gewaardeerd. Kanttekening: zoals de onderzoeksters ook aangeven, is de uitkomst van het onderzoek een momentopname. Na het onderzoek wordt er nog steeds verhuisd. Nieuwe bewoners kunnen andere meningen hebben en meningen kunnen worden bijgesteld.

Wij merken op dat de woningen gewaardeerd worden, met name ten aanzien van de prijs, de buurt waar ze in staan en het woningtype. Tegelijkertijd geeft de overgrote meerderheid van de bewoners (83%) aan gebreken aan de woningen te ervaren. Men heeft er wel iets voor over om deze gebreken verholpen te krijgen, maar de ruimte is beperkt.

Meer concreet vallen ons de volgende aangegeven gebreken op.

De grootte van de woning beoordelen de bewoners van de benedenwoningen als matig. Dit in tegenstelling tot de bewoners van de bovenwoningen. Die zijn tevreden over de grootte van de woningen. Een aantal van hen klaagt dat de indeling van de woning niet optimaal is, en klaagt bijvoorbeeld over de route naar het balkon via de douche.

Bewoners klagen over houtrot, slecht beweegbare schuiframen, slecht werkende ventilatie, kou, loszittend stucwerk, en vocht en schimmel in de badkamer en andere plekken. Deze zaken moeten wat ons betreft in het technisch onderzoek nader onderzocht worden.

Meer dan de helft van de huidige bewoners heeft last van kou, tocht en ongedierte. De mensen van de bovenwoning hebben meer last van kou en tocht en de mensen van de benedenwoningen hebben meer last van ongedierte.

Ons is zeer duidelijk dat er wat moet gebeuren met de woningen. De klachten over vocht, tocht, ongedierte en kou zijn er in overvloed. Het feit dat bewoners afspraken hebben gemaakt met hun medebewoners over het produceren van geluid is een uiterst kwetsbaar evenwicht in onze ogen. De huidige bewoners regelen dat onderling, maar hoe zal dat in de toekomst gaan met nieuwe bewoners? Hier ligt voor ons een groot risico.

In vraag 30 wordt een aantal verbeteringen genoemd die bewoners als wens konden aangeven bij renovatie van de woning. De volgende verbeteringen werden door meer dan 30% van de inzenders genoemd:

Het technisch onderzoek moet uitwijzen wat redelijk haalbaar is.

De meeste bewoners hebben geen plannen om binnen twee jaar verhuizen*. Toch staat de helft van de bewoners ingeschreven bij Woningnet. Een groot deel van de bewoners dat wel wil verhuizen, wil dit omdat ze de woning te klein vinden. Dit feit onderschrijft onze vooronderstelling dat de oppervlakte van de woningen niet meer van deze tijd zijn.

Tijdens het onderzoek gaf 30 % van de bewoners aan dat ze het complex wil verlaten als blijkt dat er een ingreep zou plaats vinden die niet in bewoonde staat plaats kan vinden. Dat is in dit stadium van het proces een hoog percentage.

Ons beeld van de woningen is overigens op onderdelen bijgesteld. Het achterstraatje blijkt inderdaad geen probleem te zijn, maar gewaardeerd te worden. Over de buurt lijkt men enigszins dubbel te zijn. Gevraagd naar de buurt noemt men een aantal positieve dingen. Wanneer je naar de woonomgeving vraagt, komen er negatieve dingen. Bij elkaar geven de positieve zaken de doorslag.

De bewoners houden van de woningen. Voor de helft van de bewoners blijkt dat met name de buurt te betreffen.

Bo-Ex kijkt met gemengde gevoelens naar de uitkomsten van het bewonersonderzoek. Enerzijds worden de woningen gewaardeerd, met name op het prijsniveau. Anderzijds geeft de overgrote meerderheid van de bewoners aan gebreken aan de woningen te ervaren. Men heeft er wel iets voor over om deze gebreken verholpen te krijgen, maar de ruimte is beperkt.

Of de uit het onderzoek gebreken gebleken en door bewoners aangegeven wensen goed realiseerbaar zijn, technisch en financieel, moet uit het technisch onderzoek blijken.

Wij zien dus uit naar het technisch onderzoek. Pas dan kunnen wij definitieve conclusies trekken.

*) de mutatiegraad op dit moment bedraagt 17%. Dit is een hoog percentage (afgelopen jaren was dit gemiddeld 9%).

Bo-Ex, 30 november 2005.

 

Toelichting van de bewonerscommissie op de uitslag van het onderzoek (tevens ons eerste gekwalificeerd advies aan Bo-Ex)

Utrecht, maandag 6 februari 2006 

Betreft:            Advies inzake conclusies uit het bewonerswensenonderzoek complex 501

Aan:                De directeur van woningcorporatie Bo-Ex

Van:                Bewonersvereniging Jaffa

Datum:            6 februari 2006  

 

Geachte heer Klinkenberg, 

Sinds mei 2004 zijn bewonersvereniging (voorheen bewonerscommissie) Jaffa van complex 501 en Bo-Ex in overleg over de toekomst van complex 501. Conform het Protocol Overleg DUO brengt de vereniging thans een gekwalificeerd advies uit. De aanleiding hiertoe is drieledig: 

  1. Het bewonerswensenonderzoek is klaar en de bewonersvereniging Jaffa hecht er zeer aan om met Bo-Ex van mening te wisselen over de betekenis die aan de uitkomsten van het bewonerswensenonderzoek gehecht moet worden en wat dit betekent voor de volgende stappen in het onderzoek en overleg. Wij zijn van mening dat die discussie nog onvoldoende tot z’n recht is gekomen. Het trekken van gezamenlijke conclusies is belangrijk voor het goed afronden van iedere fase en belangrijke onderdelen daarvan, in het onderzoek.

  2. Wij hebben commentaar op de schriftelijke reactie van Bo-Ex op de conclusies van het onderzoek.

  3. Wij willen aangeven welke consequenties het bewonerswensenonderzoek naar onze mening moet hebben voor de nadere invulling van het technisch onderzoek.

Voorgeschiedenis
 Een belangrijk onderdeel van de oriëntatiefase is het onderzoek dat bureau Linssen en van Asseldonk heeft uitgevoerd naar de bewonerswensen. Dit onderzoek is half juli afgerond en werd op 25 augustus in het overleg tussen Bo-Ex en de Bewonersvereniging Jaffa besproken. Daarbij kwam vooral aan de orde hoe de resultaten van het onderzoek naar de bewoners gecommuniceerd zouden worden. Ook is toen afgesproken dat de standpunten van Bo-Ex en de bewonersvereniging vooraf op papier gezet en met elkaar kortgesloten zouden worden. Helaas is deze laatste afspraak niet gerealiseerd. Vanuit Bo-Ex kwam geen inhoudelijke reactie over de uitkomsten van het bewonerswensenonderzoek. Toen de bewonersavond moest worden voorbereid heeft de Bewonersvereniging Jaffa in haar uitnodiging wel de belangrijkste conclusies genoemd en becommentarieerd. Op deze uitnodiging heeft Bo-Ex pas op een laat moment gereageerd, er was toen geen tijd meer om hierover nog voor de bewonersavond een goed overleg te hebben. 

Ad 1 Afronden fase bewonerswensenonderzoek 
De belangrijkste resultaten van het bewonerswensenonderzoek zijn: 

Conclusie 1
De plannen voor complex 501 zullen gezien de inkomenspositie en de woonwensen van de zittende bewoners vooral gericht moeten worden op het behoud van betaalbare huurwoningen. Wat onder betaalbaar verstaan moet worden is een belangrijke vraag die tijdens de oriëntatiefase moet worden beantwoord.

Voor de stappen na het technisch onderzoek stelt de bewonersvereniging Jaffa voor opnieuw naar de uitkomsten van het bewonerswensenonderzoek te kijken om vast te stellen welke conclusies daaruit voor die vervolgstappen getrokken kunnen worden.

Ad 2 Commentaar op schriftelijke reactie van Bo-Ex
In een brief en ook mondeling heeft Bo-Ex op de bewonersvergadering van 14 december haar reactie gegeven op de conclusies van het onderzoek. 
Positief is dat Bo-Ex vindt dat de uitkomsten van het bewonerswensenonderzoek een goed beeld van de opvattingen van de bewoners geeft. Minder zijn wij te spreken over de manier waarop u dit vervolgens weer heeft gerelativeerd, in de zin dat het slechts een momentopname is en nieuwe huurders er weer anders over kunnen denken. Hoewel op zich juist kunnen we echt niets met deze opvatting: we zullen het als planteam moeten doen met wat we nu weten. 
Wij zijn het eens met de conclusie dat er gezien de klachten en wensen wat moet gebeuren met de woningen. Dit betreft in elk geval het achterstallig onderhoud en de bouwtechnische gebreken, en voor zover mensen dat willen en kunnen betalen ook woontechnische verbeteringen. 
U stelt op basis van het bewonersonderzoek dat een groot deel van de bewoners die binnen twee jaar wil verhuizen, dit wil omdat ze de woningen te klein vinden. Hierin ziet u een bevestiging van uw veronderstelling dat de oppervlakten van de woningen niet meer van deze tijd zijn.
Wij vinden dat de uitkomst van het bewonersonderzoek u veronderstelling over de oppervlakte van de woningen onvoldoende bevestigd, omdat deze is gebaseerd op de mening van een te kleine groep bewoners, namelijk slechts 8. Daar tegenover staan 51 bewoners die in de grootte van de woning geen aanleiding zien om binnen twee jaar te verhuizen.
Tegenover uw conclusie stellen wij dat de woningen geliefd zijn en nog steeds heel goed verhuurbaar. Er is wel degelijk een grote groep huurders en woningzoekenden die de relatief kleine maar wel zeer betaalbare woningen positief waarderen. Zie de paragraaf ‘vraag naar de woningen van complex 501’ hieronder. Mede gezien de inkomensperspectieven van een belangrijk deel van de primaire doelgroep van de woningcorporaties stellen wij dat het complex een belangrijke rol vervult op de woningmarkt, juist voor deze doelgroep. 

[Bovenstaande betreft de volgend passages uit uw schriftelijke reactie:
De meeste bewoners hebben geen plannen om binnen twee jaar verhuizen. Toch staat de helft van de bewoners ingeschreven bij Woningnet. Een groot deel van de bewoners dat wel wil verhuizen, wil dit omdat ze de woning te klein vinden. Dit feit onderschrijft onze vooronderstelling dat de oppervlakte van de woningen niet meer van deze tijd zijn.]

Conclusie 2
Uit het bewonersonderzoek kan niet worden opgemaakt dat er sprake is van een teruglopende belangstelling voor de woningen.

Vraag naar de woningen van complex 501
Om onze conclusie t.a.v. de gewildheid van de woningen te onderbouwen hebben we via Woningnet een klein onderzoek gedaan naar het aantal mensen dat in 2005 op de vrijgekomen woningen heeft gereageerd.  Het gaat om acht verhuizingen, met gemiddeld 100 reacties per aangeboden woning. Op bovenwoningen kwamen gemiddeld 91 reacties, op benedenwoningen gemiddeld 109. Ondanks het kleine oppervlak blijken de benedenwoningen dus niet minder in trek dan de grotere bovenwoningen.
Uit de kwartaalrapportages van Woningnet over 2005 blijkt dat de reactiegraad van 2005 overeenkomt met het gemiddelde in die huurprijs, ondanks het feit dat in de advertentie erbij staat dat de toekomst van de woningen in 501 onzeker is. Kijken we alleen naar het woningtype dan zijn de scores in complex 501 wat lager dan het gemiddelde voor boven- en benedenwoningen. Zie de tabellen 1, 2 en 3. 

Tabel 1 Reacties in 2005 op vrijgekomen woningen in complex 501

Adres

Woningtype

Aantal reacties

Datum advertentie

Surinamestraat 71

Boven

80

29 april

Bataviastraat 49

Beneden

119

13 mei

Paramaribostraat 40

Boven

73

13 mei

Bataviastraat 39

Beneden

127

10 juni

Surinamestraat 67

Boven

70

10 juni

Surinamestraat 47

Boven

141

2 sept

Madoerastraat 28

Beneden

93

28 okt

Surinamestraat 55

Beneden

96

28 okt

Gemiddeld

 

100

 

 Tabel 2 Gemiddeld aantal reacties in gemeente Utrecht naar huurprijs

Huurprijs 1

< 326/322

<326/332 tot 500/509

500/509 – 598/605<

> 598/605

Totaal

1e kwartaal

101

89

51

46

89

2e kwartaal

96

84

39

35

82

3e kwartaal

102

84

35

36

84

4e kwartaal

90

84

35

27

82

Gemiddeld  2005

97

85

40

36

84

 1 Bij de huurprijsgrens staat voor ‘/’ het bedrag van kwartaal 1 en 2, achter ‘/’ staat het bedrag van kwartaal 3 en 4.

Tabel 3 Gemiddeld aantal reacties in gemeente Utrecht naar woningtype

Woningtype

Eengezins

Flat

Beneden-woning

Boven-woning

Maisonnette

Totaal

1e kwartaal

129

75

127

134

76

89

2e kwartaal

121

66

128

118

75

82

3e kwartaal

129

65

138

136

100

84

4e kwartaal

126

66

139

100

57

82

Gemiddeld 2005

126

68

133

122

77

84

In vergelijking met eerder jaren is de reactiegraad in complex 501 ophoog gegaan. Dit valt echter deels toe te schrijven aan de algemene trend die het gevolg is van schaarste op de woningmarkt. Zie tabel 4.

Tabel 4 Reactiegraad complex 501   2002 – 2005 (2004 ontbreekt)

Jaar

2000

2001

2002

2003

2005

Reactiegraad

71

64

60

61

100

De mutatiegraad in complex 501 vertoont al jaren een wisselend beeld. Zie tabel 5.

Tabel 5 Mutatiegraad complex 501   2002 – 2005 (2004 ontbreekt)

Jaar

2000

2001

2002

2003

2005

Mutatiegraad

6,8 %

13,6 %

11,9 %

3,4 %

13,6 %

Conclusie 3
De belangstelling voor de woningen neemt niet af. Zelfs terwijl in de woningkrant staat aangegeven dat het een stadsvernieuwingsproject betreft, blijken de woningen nog steeds bij woningzoekenden in trek.

Ad 3 Conclusies voor het technisch onderzoek
 De Bewonersvereniging Jaffa stelt u op grond van het bewonerswensenonderzoek voor de volgende conclusies te trekken voor het komende technische onderzoek:

Conclusie 4
De bouwtechnische en bouwfysische klachten van de bewoners dienen meegenomen te worden in het technisch onderzoek. 

Conclusie 5
De te onderzoeken ingrepen “behoud” en “lichte renovatie” moeten aansluiten op de voorkeur van de meerderheid van de bewoners, te weten een grondige onderhoudsbeurt met zo veel mogelijk individuele keuzemogelijkheden voor woningverbetering. 

Conclusie 6
De te onderzoeken ingreep “ingrijpende renovatie” dient de architectuur en stedebouwkundige opzet van de woningen zo veel mogelijk in stand te houden respectievelijk in oude glorie te herstellen; hierbij is een belangrijke voorwaarde dat de huurverhoging beperkt blijft (zie de eerste conclusie).
De bewoners met een hoger inkomen hebben vaker dan de anderen een wens tot samenvoeging van de boven- en benedenwoningen, hierbij is wat meer ruimte voor huurverhoging.
Met Bo-Ex is afgesproken dat bij het bouwkundig onderzoek onderscheid gemaakt zal worden tussen  onderhoud en verbetering. Ten aanzien van dit aspect van het bouwkundig onderzoek stellen wij u voor de volgende punten bijzondere aandacht te geven:
In hoeverre betreffen een betere geluidsisolatie van vloeren en plafonds, inbraakwerend hang- en sluitwerk en het aanbrengen van mechanische ventilatie een verbetering of onderhoud. Wat betreft de mechanische ventilatie speelt hierbij de vraag of deze technisch noodzakelijk is om aan de normen te voldoen.

Wij verzoeken u om binnen 4 weken op ons advies schriftelijk en beargumenteerd te reageren. Desgewenst zijn wij graag bereid tot overleg voordat u uw reactie bepaalt.

Vriendelijke groeten,

Bertus Damen (voorzitter)
Michel Post (secretaris)
Margriet Flikweert (penningmeester)

Begeleidende brief van Klinkenberg bij antwoord advies

Utrecht, 2 maart 2006

Geachte bestuursleden,

Op 6 februari heb ik via de mail het door jullie uitgebrachte advies ontvangen. Bij deze wil ik jullie bedanken voor de moeite en energie die jullie in de opstelling van het advies en het vinden van draagvlak ervoor hebben gestoken.

Bijgaand treffen jullie de beantwoording aan van het door jullie uitgebrachte advies inzake de conclusies uit het bewonerswensenonderzoek complex 501, van 6 februari 2006. Jullie geven aan een drietal aanleidingen te zien tot het opstellen van jullie advies. Het geven van commentaar op de schriftelijke reactie van Bo-Ex op de conclusies van het onderzoek en het aangeven van de consequenties die het bewonerswensenonderzoek naar jullie mening moet hebben voor de nadere invulling van het technisch onde oek hebben jullie met het geven van het advies gedaan.

Blijft over het trekken van gezamenlijke conclusies om de fase van het bewonersonderzoek te kunnen afro den. Ik deel deze wens en stel voor om, als vervolg op dit antwoord op jullie advies, de stap naar een ezamenlijk document te maken. Tevens stel ik voor dat Bo-Ex hiervoor de aanzet levert in de vorm van en concept document.

Met vriendelijke groet, 

Johan Klinkenberg
Directeur

 

Reactie van Bo-Ex op ons eerste gekwalificeerd advies

inzake conclusies uit het bewonerswensenonderzoek complex 501, uitgebracht door Bewonersvereniging Jaffa, d.d. 6 februari 2006.

Zwaarte van het advies

Jullie geven als vereniging aan het advies uit te brengen als gekwalificeerd advies. In het advies onderbouwen jullie niet de claim dat het om een gekwalificeerd advies gaat. Naar onze mening moeten jullie dat wel doen. Het Stedelijk Protocol stelt gespecificeerde eisen aan het uitbrengen van een gekwalificeerd advies. Dit is voorbehouden aan een bewonersorganisatie met een formele achterban. De bewonersorganisatie heeft kennis en ervaring van en met de wijk; er is een terugkoppelingsverplichting en een nauwkeurig mandaat. Jullie geven in het advies niet aan, hoe jullie aan deze eisen voldoen. Om jullie tegemoet te komen, merk ik daarbij het volgende op:

Jullie hebben per email (verzonden 2 februari 2006) met als onderwerp 'Onderhoud in onderzoek TNO' ook iets gemeld over het op dat moment nog uit te brengen advies. Jullie gaven aan het voorgenomen advies op papier aan bewoners te hebben verstrekt en daarbij gevraagd te hebben, door middel van een antwoord bon, of bewoners het WEL of NIET eens waren met de inhoud van de brief. Op dat moment hadden 32 bewoners aangegeven het eens te zijn met de inhoud van de brief. Dat is een nipte meerderheid.
Ik concludeer uit deze mail dat jullie voor dit advies het mandaat hebben van een meerderheid van de bewoners om het advies met deze inhoud uit te brengen. Ik zal het daarom accepteren als een gekwalificeerd advies. Jullie kunnen hieruit echter niet afleiden dat bij een volgend uit te brengen advies een aantal van 32 bewoners voldoende is. Dat hangt ook af van de consequenties van het opvolgen van het advies voor de bewoners en of die daar allemaal op dezelfde wijze de gevolgen van zouden ondervinden. Nadrukkelijk wijs ik op de vereiste dat het mandaat nauwkeurig omschreven moet zijn, wil de commissie als een groep met een formele achterban kunnen optreden. Het blote feit van een vereniging met een x-aantal leden voldoet daarbij niet, gezien de zeer brede doelomschrijving die de vereniging in haar statuten heeft staan. Voor deze gelegenheid kan worden gesteld, dat het mandaat nauwkeurig is omschreven, omdat het uitsluitend het aan bewoners kenbaar gemaakt advies betreft.

Inhoud van het advies

Ad 1 Afronden fase bewonerswensenonderzoek

Met betrekking tot de door u genoemde belangrijkste resultaten: ik hecht er aan dat de relativering die is gemaakt door de onderzoekers boven tafel blijft: 85% klinkt heel goed, maar het aantal (47) is bescheiden. Bovendien betreft het een momentopname in tweeërlei zin:

Met betrekking tot Conclusie 1:

De door jullie opgestelde conclusie gaat voorbij aan het doel van de hele operatie: het opheffen van de ervaren gebreken. Een conclusie daarover hoort er nadrukkelijk bij. Ik stel de volgende tekst voor:

Conclusie 1: de aanpak van de woningen moet de voornaamste ervaren gebreken opheffen. Daartoe behoren in ieder geval (door meer dan 25% van de bewoners genoemd):

Ik ben het met jullie eens, dat de inkomenspositie van de bewoners aanleiding geeft om de betaaibaarheid van de huurwoningen in het vizier te houden. Ik ben ook van mening, dat de huurtoeslag daartoe het belangrijkste instrument is. Ik zou jullie conclusie 1 daarom willen herformuleren als:
De plannen voor complex 501 zullen gezien de inkomenspositie van de zittende bewoners gericht moeten zijn op het behoud van woningen met een huur die het recht op huurtoeslag niet uitsluit.
Ik wijs er wel op, dat dit streven zijn begrenzing vindt in het opstellen van een financieel haalbaar plan.

Ad 2 Commentaar op schriftelijke reactie van BO-EX

Jullie trekken de conclusie (nr. 2) dat: Uit het bewonersonderzoek niet kan worden opgemaakt dat er sprake is van een teruglopende belangstelling voor de woningen.
Naar mijn mening kan deze conclusie niet worden getrokken, omdat het bewonersonderzoek hier niet over ging. Om iets over de belangstelling voor de woning te zeggen, moet een ander onderzoek worden gedaan. Voor een deel hebben jullie dat ook gedaan. Eerder in deze notitie heb ik ook enige gegevens gepresenteerd. Belangrijker lijkt mij, dat de vraag naar de woningen niet de reden is om de woningen te willen aanpakken. Dat is het gebrek aan kwaliteit. Gegevens die bevestigen dat de huidige bewoners de huidige kwaliteit onder de maat vinden, zijn er in overvloed.
Als 3e conclusie stellen jullie dat de belangsteliling voor de woningen niet afneemt.
Afgaande op het aantal ingezonden bonnen klopt dat ook. Wanneer je kijkt naar de 2e ronde, het aanbiedingsresultaat, dat valt dat tegen. De mensen boven aan de lijst weigeren vaak de woning. Bij de beneden woningen is dit vaker het geval dan bij de bovenwoningen. Wanneer de woning leegkomt en dan nog niet is verhuurd, gaan wij over tot groepsaanbiedingen. Dit komt regelmatig voor. De redenen voor weigering zijn divers. Vaak is het de kwaliteit - of het gebrek er aan. Vaak ook komen mensen niet eens opdagen. Daaruit kun je ook concluderen dat er veel lucht zit in de reactiegraad. Reageren op een woning in de krant kost niets, en je kunt per krant 4 reacties plaatsen. Onze zorg betreft dus niet zozeer de oppervlakkige belangstelling in eerste termijn, maar de oplopende graad van afwijzingen in verband met de kwaliteit. We kunnen jullie conclusie dan ook niet delen.

Ad 3 Conclusies voor het technisch onderzoek
Met conclusie 4 ben ik het eens.
Met conclusie 5 ben ik het ook eens, met inachtneming van het gestelde bij de nieuwe conclusie 1: de gebreken die minimaal opgeheven moeten worden.
Conclusie 6 kan ik niet delen. Bij de laatste renovatie is de architectuur grondig verknald, met name aan de achterzijde. Lijnen sluiten niet op elkaar aan etc. Strikt genomen leidt jullie conclusie er toe, dat de toen gerealiseerde aanbouwen weer verwijderd zouden moeten worden. Daarvan kan geen sprake zijn, tenzij bij algehele sloop. Ik neem aan dat dit niet bedoeld wordt.
Het samenvoegen van woningen is een geheel ander onderwerp. Ik sluit die mogelijkheid bij voorbaat uit, om volkshuisvestelijke redenen - verlies aan woningen dat geen doel dient en financiële redenen: het is zeer kostbaar.

Tenslotte doen jullie nog een aanbeveling voor het bouwkundig onderzo.ek. Naar mijn mening is jullie aanbeveling in de opdrachtverlening gedekt. Terzijde: alleen al uit de formulering 'betere geluidsisolatie' blijkt dat daar sprake is van een verbetering. Voor het overige wil ik het rapport van TNO afwachten. Overblijvende vragen kunnen aan de hand daarvan gesteld worden.

Rolf van der Weide Projectleider Bo-Ex  

Reactie van bewonersvereniging Jaffa op het antwoord van Bo-Ex (van 2 maart 2006) op het gekwalificeerd advies van bewonersvereniging Jaffa (van 6 februari 2006)

Utrecht, 21 maart 2006

Geachte heer Johan Klinkenberg,

Bedankt voor uw reactie op ons advies van 2 maart 2006. Middels deze brief willen wij graag op een aantal zaken uit uw brief ingaan. Wij hebben kritiek op een aantal van uw argumenten maar zien in uw reactie ook aanknopingspunten om tot gezamenlijke standpunten te komen.

 Zwaarte van het advies algemeen

Wij zijn blij dat u ons advies heeft geaccepteerd als zijnde een gekwalificeerd advies. Wij zien dit als een bewijs dat wij als organisatie het door ons gewenste niveau van vertegenwoordiging hebben bereikt. Uit uw gedetailleerde opmerkingen leren wij overigens ook dat wij om op dit niveau te blijven wel ons best moeten blijven doen. Voor de toekomst lijkt het ons een goed idee om over de representativiteit van onze organisatie en daarmee samenhangend over de eisen die moeten worden gesteld aan een gekwalificeerd advies, enkele nadere afspraken met u te maken.

 Ons voorstel is dat een door ons uitgebracht advies gekwalificeerd is wanneer wij als vereniging voldoen aan de volgende criteria:

 Ten aanzien van het criterium ‘formele achterban’

Ten aanzien van het criterium ‘nauwkeurig mandaat’

Zwaarte van het onderhavige advies

Het onderhavige advies is aan alle bewoners voorgelegd. Uiteindelijk hebben 45 bewoners het reactieformulier bij ons ingeleverd. Op de vergadering van donderdag 30 maart hebben wij u de ingeleverde formulieren getoond, en door u is vastgesteld dat de aantallen kloppen. Vierenveertig bewoners geven aan het advies te steunen, 1 bewoner geeft aan geen mening te hebben. Daarmee wordt het advies ondersteund door 76 % van de bewoners. Tellen we de op het moment van de peiling leegstaande woningen niet mee (4 stuks), dan wordt het advies door 82 % van de huidige bewoners ondersteund.

Zelf zijn wij overigens ontevreden over het reeds indienen van het advies terwijl de bewonerspeiling nog gaande was. Duidelijker was het geweest als de uitkomsten van de peiling bij het indienen van het advies reeds bekend waren geweest. Wij meenden het advies toch reeds eerder te moeten uitbrengen, om aan te sluiten bij het bouwkundig onderzoek.

De inhoud van het advies
Wij willen u eraan herinneren dat u verplicht bent ons gekwalificeerd advies conform ‘Utrecht vernieuwt’ over te nemen. Doet u dit niet, dan stelt ‘Utrecht vernieuwt’ dat u moet aangeven op welke manier ons advies onaanvaardbare financiële, personele of organisatorische consequenties heeft voor Bo-Ex, en/of moet aangeven in hoeverre het advies indruist tegen de belangen van de bewoners die niet hebben aangegeven het advies te steunen, en/of moet aangeven in hoeverre het advies in bredere zin indruist tegen de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. In het navolgende zullen wij u antwoorden toetsen aan deze criteria. Indien wij van mening blijven dat u ons advies niet overneemt en u uw verwerpingen onvoldoende onderbouwd, zullen we de correspondentie voorleggen aan de geschillencommissie en de commissie vragen over de kwaliteit van uw beantwoording een oordeel te geven.

Ad 1 Afronden fase bewonerswensenonderzoek

U geeft aan te hechten aan de relativering die is gemaakt door de onderzoekers t.a.v. de representativiteit van de cijfers. Het gaat om de volgden frase uit het rapport:

Zeven en veertig bewoners hebben meegewerkt aan het onderzoek. Dat is weliswaar 85% van de bewoonde woningen. Maar dat is alles bij elkaar een bescheiden aantal. Naarmate het aantal bewoners met hetzelfde antwoord kleiner wordt, moet grotere voorzichtigheid worden betracht bij de weging van de antwoorden

Zoals u kunt lezen heeft de relativering betrekking op de kleine percentages, dus daar waar relatief weinig bewoners hetzelfde antwoord geven. U betrekt deze relativering echter ook op de grote percentages, dus daar waar relatief veel bewoners hetzelfde antwoord geven. Het klopt ons inziens daarom niet als u stelt dat een deelnamepercentage van 85 % moet of kan worden gerelativeerd. Onze stelling dat het bewonersonderzoek representatief is, is door u niet weerlegd. Tevens heeft u niet aangegeven op welke wijze dit onderdeel van het advies indruist tegen de belangen genoemd in ‘Utrecht vernieuwt’ (zie boven). Wij zijn van mening dat u dit onderdeel uit ons advies moet overnemen. Hetzelfde geldt voor de verderop in ons advies genoemde percentages uit het bewonerswensenonderzoek: 53 % van de bewoners wil groot onderhoud met verbeteringen naar keuze, en 23% wenst een ingrijpende renovatie.

U gaat verder met relativeren door te stellen dat er mutaties zullen plaatsvinden of al hebben plaatsgevonden. Wij vinden dat geen constructieve opstelling. Het bewonerswensenonderzoek is geen onderzoek naar de wensen sec van de bewoners maar naar de wensen van de bewoners in relatie tot de technische- en woonkwaliteit van de woningen. Wanneer 85 % van de bewoners aan dit onderzoek meedoet, mag ervan worden uitgegaan dat er een representatief beeld ontstaat van de wensen van de bewoners in relatie tot de technische- en woonkwaliteit van de woningen. Of er later andere bewoners in het complex komen wonen is dan niet erg relevant. Het gaat immers niet om de bewonerswensen als zodanig maar om de bewonerswensen in relatie tot de woningen. Die woningen veranderen niet en het ligt niet voor de hand te denken dat toekomstige bewoners de bestaande voor- en nadelen van de woningen geheel anders zullen ervaren. Een lage huur is een lage huur, en een lekkend dak is een lekkend dak.

Het aanvoeren van een verhoogde mutatiegraad ter relativering van de onderzoeksuitslagen of zelfs het hiermee onderbouwen van een mening over de (woon)technische staat van de woningen (de verhoogde mutatiegraad ziet u als een bevestiging van uw vermoeden dat de woningen te klein zijn),  mag met name niet worden gebruikt omdat er (hoogstwaarschijnlijk) een sterke relatie bestaat tussen de huidige verhoogde mutatiegraad en het feit dat Bo-Ex in mei 2004 haar voornemen tot sloop heeft uitgesproken. Het gebruik van deze gegevens is methodologische onjuist.
Ons voorstel is:
Voor uitspraken over de aantrekkelijkheid van de woningen in relatie tot de (woon)technische staat maken zowel Bo-Ex als Jaffa geen gebruik van gegevens omtrent het bewonersgedrag (mutaties, verhuisgeneigheid, reactiegraad, e.d.) van ná mei 2004.

U vervolgt uw relativeringen door te stellen dat de bewoners van mening kunnen veranderen. Hiertegen gelden dezelfde argumenten als hierboven reeds genoemd bij mutatie. Een verschil is dat deze uitspraak zo algemeen is van aard dat u met deze uitspraak laat zien weinig waarde te hechten aan de meningen van de bewoners. U vraag mensen eerst om hun mening en vervolgens stelt u dat die mening niet echt telt omdat deze nog best zou kunnen veranderen.

Wij nodigen u opnieuw uit de uitslag van het onderzoek voor vol te nemen en zuiver te houden. Om deze fase te kunnen afsluiten gaat het om het vaststellen van de bevindingen uit alleen dit onderdeel van het proces (het bewonerswensenonderzoek). Om de bevindingen zuiver te houden moet u niet proberen een voorschot te nemen op toekomstige onderzoeken of bevindingen. Vergeet niet dat we eerder reeds hebben afgesproken dat het maken van de uiteindelijke afweging pas in een later stadium zal plaats vinden.

Wat betreft uw opmerkingen t.a.v. de terminologie rond onderhoud: de bewonerscommissie zou graag gezamenlijk met u vaststellen dat de onderhoudstoestand van het complex matig is.

Met betrekking tot conclusie 1

Deel a: t.a.v. de technische staat

Wij gaan mee in uw conclusie dat de aanpak van het complex gericht moet zijn op het minstens opheffen van de in uw opsomming genoemde gebreken.

Deel b: t.a.v. de inkomenspositie van de huurders

Uw voorstel was:

“De plannen voor complex 501 zullen gezien de inkomenspositie van de zittende bewoners gericht moeten zijn op het behoud van woningen met een huur die het recht op huurtoeslag niet uitsluit.

Wij willen met dit voorstel akkoord gaan mits “huur die het recht op huurtoeslag niet uitsluit” wordt gewijzigd in: “voor de zittende bewoners betaalbare huur, die ook in redelijke verhouding staat tot de eventuele verbetering”, en de volgende zin wordt toegevoegd: “In een volgende fase zal nader gesproken worden over wat gezien de inkomenspositie van de huurders betaalbaar geacht kan worden en welke relatie tussen huurverhoging en woningverbetering redelijk is”.

De gezamenlijk tekst wordt dan:

“De plannen voor complex 501 zullen gezien de inkomenspositie van de zittende bewoners gericht moeten zijn op het behoud van woningen met een voor de zittende bewoners betaalbare huur, die ook in redelijke verhouding staat tot de eventuele verbetering. In een volgende fase zal nader gesproken worden over wat gezien de inkomenspositie van de huurders betaalbaar geacht kan worden en welke relatie tussen huurverhoging en woningverbetering redelijk is”.

AD 2 Commentaar op de schriftelijke reactie van Bo-Ex

Met betrekking tot conclusie 2

Uw opmerking dat de reactiegraad veel gebakken lucht bevat bemoeilijkt het bereiken van gezamenlijke conclusies. Immers, de reactiegraad is één van de gebruikelijke onderdelen om de aantrekkelijkheid van woningen te bepalen.

Zie verder ons voorstel over hoe om te gaan met gegevens over het bewonersgedrag van ná mei 2004.

Uw opmerking dat de oplopende graad van afwijzingen een gevolg zijn van de kwaliteit van de woningen (woninggrootte) is niet door u onderbouwd en komt ook niet naar voren uit de resultaten van het bewonerswensenonderzoek. We stellen voor dat u deze opmerking schrapt.

Zie verder ons voorstel over hoe om te gaan met gegevens over het bewonersgedrag van ná mei 2004.

Ad 3 Conclusies voor het bouwkundig onderzoek

Conclusie 4 kunnen we beschouwen als een gezamenlijk standpunt.

Conclusie 5 kunnen we beschouwen als een gezamenlijk standpunt, inclusief uw aanvulling dat daarbij ook minimaal de bij conclusie 1genoemde gebreken moeten worden opgeheven.

Conclusie 6:

In onze conclusie is niet uitsluitend sprake van het ‘herstellen in de oude glorie’, maar ook van ‘behoud’. Met behoud kan alleen bedoelt zijn het behoud van de huidige toestand. Stikt genomen leidt onze conclusie er daarom niet toe dat de aanbouwen of andere latere ingrepen, ongedaan gemaakt moeten worden.

U moet zich realiseren dat veel bewoners het complex bijzonder vinden. Hun liefde voor het complex hangt samen met (o.a.) de bijzondere architectuur. Dit is een van de uitkomsten van het bewonerswensenonderzoek. Het is daarom legitiem dit als conclusie van het onderzoek te willen vaststellen, en daarom heeft ook deze conclusie een plek gekregen in ons advies.

Om dit onderdeel van het advies te verwerpen zult u moeten aangeven waarom instandhouding van het complex vanuit esthetisch perspectief indruist tegen de belangen genoemd in ‘Utrecht vernieuwt’ (zie boven).

Het samenvoegen van woningen sluit u uit op basis van volkshuisvestelijke redenen: het verlies aan woningen. Zoals u weet is Bo-Ex voornemens om na de sloop in totaal een stuk of 10 woningen minder terug te bouwen en bovendien 42 sociale huurwoningen minder terug te bouwen. Uw volkshuisvestelijke argument valt daarmee in het water.

Het samenvoegen van woningen is geen unieke gebeurtenis in complexen waar renovatie plaats vind. Derhalve kan niet op voorhand worden aangenomen dat het te duur zal zijn.

Samenvattend maken wij hieronder een opsomming:

  1. van de onderdelen uit ons antwoord waarin wij u aanvullende vragen stellen

  2. van de mogelijke gezamenlijke standpunten

  3. van standpunten die u uit ons advies dient over te nemen indien u niet zult overgaan tot het geven van een valide onderbouwing.

 

1  Aanvullende punten van Jaffa uit deze brief:

2  Mogelijke gezamenlijke standpunten:

3  Onderdelen van ons gekwalificeerd advies die u volgens ons dient over te nemen:

Vriendelijke groeten,

Het bestuur van bewonersvereniging Jaffa