Historische pagina

 

Over de oprichtster van de NV Maatschappij tot Verbetering der Volkshuisvesting 'Jaffa' in 1906, mevrouw  Maria Geertruida Lulofs

Geschiedenis van de NV Maatschappij tot Verbetering der Volkshuisvesting 'Jaffa'

Oorspronkelijke bouwtekeningen uit 1908

Het oorspronkelijke bestek uit 1909 (.pdf van 6 mb)

Historische foto's van de Surinamestraat en omgeving

Landkaart oude verkaveling (het oude slotenpatroon)

Over de oprichtster van de NV Maatschappij tot Verbetering der Volkshuisvesting 'Jaffa' in 1906, mevrouw  Maria Geertruida Lulofs

Levensbeschrijving van Mevrouw Maria Geertruide Lulofs

Webpagina over mevrouw Lulofs op Utrechts Archief

Mevrouw M.G. Muller-Lulofs - oprichtster van de woningbouwvereniging Jaffa

Mevrouw M.G. Muller-Lulofs, de echtgenote van de rijks- en gemeentearchivaris van Utrecht, was in 1908 één van de oprichters van Woningbouwvereniging Jaffa. Mevrouw Muller was presidente van de Utrechtse Vereniging tot Verbetering van Armenzorg. Om de huizen te kunnen bouwen, kochten 37 weldoeners aandelen in het project. De woningen bestonden uit een woonkamer, keuken, slaapkamer en een uitgebouwd portaaltje met een toilet. De bovenwoningen hadden er ook nog een zolder bij. Voor veel arbeiders was dit een grote vooruitgang. De dochter van mevrouw Muller werd woningopzichteres om toe te zien op het zedelijk en maatschappelijk welzijn van de bewoners.

Geschiedenis van de NV Maatschappij tot Verbetering der Volkshuisvesting 'Jaffa'

'De woningen blijken op den gezondheidstoestand der bewoners een gunstige invloed uit te oefenen'.

De N.V. Maatschappij tot verbetering der volkshuisvesting 'Jaffa' 1907-1941

 Heleen Homma

 Jaffa, opgericht in 1907 en voortgekomen uit initiatieven van welgestelde Utrechters uit de liberale hoek, is officieel niet de oudste – dat wil zeggen na de woningwet van 1901 – woningbouwcorporatie van Utrecht, in de praktijk echter wel 99 (De eerste toegelaten vereniging was de woningbouwvereniging 'De Eendracht'. Van De Eendracht is nooit een voorschot-aanvrage behandeld in de gemeenteraad.). In een aantal opzichten, die in deze bijdrage aan de orde zullen komen, was Jaffa een opmerkelijke woningbouwmaatschappij, met name tot aan de Tweede Wereldoorlog. Opmerkelijk in een zevental opzichten: zijn oprichters, zijn organisatievorm, zijn zelfbewuste opstelling ten aanzien van de gemeente, zijn bevoogdende houding tegenover de huurders, de architectuur van de woningen (steeds verdiepingbouw), zijn financiële situatie, zijn directie en zijn woningopzichteressen.

De volkshuisvesting in Utrecht van circa 1900 tot 1940
Met de huisvesting van de arbeiders in Utrecht vóór de inwerkingtreding van de Woningwet – 1 augustus 1902 – was het net als overal in Nederland slecht gesteld. Het gebrek aan redelijke behuizing werd enigszins gelenigd door de drie Maatschappijen tot verbetering der woningen voor arbeidenden en minvermogenden, in 1900 omgedoopt tot de Utrechtsche Woning-Maatschappij, die op dat moment 451 woningen in eigendom had. Twee andere instanties, de kerkgenootschappen en de Fundaties tezamen met de Vereenigde Gods- en Gasthuizen, waren verantwoordelijk voor de charitatieve volkswoningbouw. Zij bouwden vrijwoningen en hofjes, in totaal circa 500 huisjes rond de eeuwwisseling.

Exacte gegevens over het aantal arbeiderswoningen in 1900 in Utrecht ontbreken. De eerste betrouwbare cijfers werden pas bekend bij de gemeentelijke woningtelling van 1910: Utrecht beschikte over 12.029 huizen met één tot en met drie kamers, waarvan 1130 eigen woningen, in de regel gebouwd door het particuliere bouwbedrijf voor winstbeogende woningexploitanten. Daarnaast waren er de vrijwoningen, hofjeshuizen, de huisjes van de Utrechtsche Woning-Maatschappij en de slecht gebouwde woninkjes in de welbekende 'Zeven Steegjes', in totaal nog eens circa 1100 woningen. Dat betekent dat het merendeel van de Utrechtse arbeiders voor zijn huisvesting afhankelijk was van huisjesmelkers. Speculatiebouw – snel en goedkoop gebouwde huizen, dikwijls kazerne-achtig – vond volop plaats in de stad, mede dankzij de soepele verordeningen op het bouwen en slopen. De vrees voor 'menschenpakhuizen' – de term is afkomstig van ir. D. E. Wentink, inspecteur voor de volkshuisvesting in de provincie Utrecht – werd in de jaren zeventig van de negentiende eeuw voor een aantal representatieve Utrechtse burgers aanleiding bij de gemeenteraad aan te dringen op een strengere bouwverordening. Pas in 1892 hadden hun pogingen succes: er kwamen enkele bepalingen die rug-aan-rug-bebouwing en kazernebouw in beginsel onmogelijk maakten ('Een gewichtig gemeentebelang. Beschouwingen over de ontwerp-verordening op het bouwen en sloopen', Utrechtsch Provinciaal en Stedelijk Dagblad van 21, 22, 23 en 24 maart 1883; FL. van Besouw en H. Lenferink, Spekulatiebouw in Utrecht. Lombok en Transvaal 1870-1910 (Utrecht, 1982) 88-89.)

De woningwet was toen niet ver meer. Na ettelijke rapporten, verslagen, congressen, zelfs dissertaties over het woningvraagstuk, kon een wettelijke regeling niet meer uitblijven. De ontwerp-woningwet en de ontwerp-gezondheidswet van 1899, beide opgesteld door liberale ministers, werden in 1901 door de Kamers aangenomen. Het werd nu mogelijk via de gemeente of het Rijk financiële steun te krijgen voor het bouwen van arbeiderswoningen. Dat bouwen duurde overigens nog even: de eerste woningwetwoningen, een tiental huisjes in Edam, dateren uit 1905. Debet aan deze trage start was niet alleen angst bij de gemeentebesturen risico te lopen, maar ook de tijdrovende administratieve procedure voor men de status 'toegelaten instelling' had bereikt – voordat men bij het Rijk officieel erkend was als vereniging, stichting of vennootschap 'uitsluitend werkzaam in het belang der volkshuisvesting'.

De primeur in Utrecht had de woningbouwvereniging De Eendracht, toegelaten bij K.B. van 13 juli 1906, maar Jaffa, bijna een jaar later erkend, was, in 1908, de eerste corporatie die bij de gemeente geldelijke steun aanvroeg voor het bouwen van arbeiderswoningen.

Pas in 1914 werden volgende aanvragen door de gemeente gehonoreerd. Toen konden, naast (opnieuw) Jaffa, ook de verenigingen Ondiep en Prinses Juliana, de Coöperatieve Woningbouwvereniging voor Gemeentepersoneel en de bouwcorporatie Zuilen gaan bouwen (Zuilen' bouwde niet binnen de grenzen van de gemeente Utrecht, kreeg echter wel financiële steun. Zie: T. K. Baas, Werkspoor en Demka te Zuilen (Utrecht, 1980).) De oorlogsomstandigheden joegen de prijzen der bouwmaterialen echter zo hoog op, dat Ondiep zich genoodzaakt zag zich te ontbinden en Jaffa en Prinses Juliana meer geld nodig hadden. In korte tijd verergerde de woningschaarste zodanig dat er sprake was van woningnood.

De woningtelling van 1915 vermeldde een woningvoorraad van 19.335 in de huurklassen van fl. 1, = tot fl. 4, = per week en een leegstand van 217 of 1,12%, terwijl een percentage van 3% als een normaal verhoudingscijfer werd gehanteerd. De gemeente, onder de zeer bekwame leiding van burgemeester J. P. Fockema Andreae, nam nu zelf het heft in handen: in augustus 1917 werden de eerste gemeentewoningen aan het Ondiep aanbesteed.

Aan het eind van 1918 telde Utrecht zeven toegelaten woningbouwverenigingen: Jaffa, Prinses Juliana, Gemeentepersoneel, Zuilen, de Utrechtsche Christelijke Besturenbond, de Utrechtsche Woningstichting en Oog in 't Zeil. Als enige niet-toegelaten instelling wilde het Departement Utrecht van de Maatschappij tot Nut van 't Algemeen arbeiderswoningen bouwen. De tijden waren echter onzeker, voorlopig bleef het bij plannen.

De woningnood bleef de volgende jaren groot. De gemeente berekende in 1919 dat er nog circa 2395 woningen nodig waren, met name in de goedkoopste huurklassen. De grote vraag hield direct verband met de bevolkingsgroei in Utrecht: van 1909 tot 1920 nam het inwonertal toe van 119.006 tot 140.309. De vestiging van nieuwe industrieën als Werkspoor en De Muinck Keizer trok mensen aan, de Eerste Wereldoorlog had Utrechters ervan weerhouden te vertrekken en de grootste werkgever van de stad, de Spoorwegen, vroeg steeds meer personeel. Woningbouw met name voor deze middenstanders – employés, kantoorpersoneel – werd aantrekkelijk, niet alleen in Utrecht. Het Rijk reageerde snel: in december 1920 werd een premieregeling voor de particuliere bouwnijverheid ingesteld en men wilde stilaan de steun op de voet van de woningwet reduceren.

De nieuwe regeling veroorzaakte een ware stormloop van nieuwe verenigingen met plannen voor middenstandswoningen. Ook in Utrecht schoten ze als paddestoelen uit de grond. De woningwetbouw ging nog even door, 1920 en 1921 waren zelfs topjaren. Maar daarna stagneerde de bouw van eenvoudige arbeiderswoningen. Enkele verenigingen en het gemeentebestuur probeerden in 1923 bij het Rijk premies te krijgen voor goedkope woningen. Men had voor 1053 woningen aangevraagd, het Rijk kende premies toe voor slechts 631 woningen.

In de jaren twintig en dertig zag men hetzelfde beeld: een geringe produktie van simpele arbeiderswoningen en een florerende bouw van middenstandswoningen. Bovendien kregen de woningbouwcorporaties en de gemeente in de jaren dertig te kampen met problemen met de huurinning door de toenemende werkloosheid. Een tweede probleem was leegstand: of de woningen waren onaantrekkelijk, bijvoorbeeld de gemeentelijke betonwoningen aan het Ondiep, of de huren waren te hoog. En er speelde nog iets: arbeiders die het net iets beter hadden dan hun collega's prefereerden een nieuwere en geriefelijkere middenstandswoning. Om leegstand en huurderving enigszins tegen te gaan, moest men wel overgaan tot dikwijls rigoureuze huurverlaging.

Er bleef in Utrecht een groot tekort aan goedkope arbeiderswoningen bestaan. Professor Van Vuuren berekende in zijn befaamde rapport uit 1938 dat er nog ruim 600 woningen gebouwd moesten worden om een ideale toestand te bereiken.

Het ontstaan van Jaffa
De grote initiatiefnemers van Jaffa zijn ir. Willem de Man, mr. FL. A. van Engen en in niet mindere mate mevrouw M. G. Muller-Lulofs geweest. De Man was lid van de Centrale Gezondheidsraad, het bij de Woning- en Gezondheidswet ingestelde adviesorgaan voor de regering, en had daardoor veel kennis van ongezonde toestanden in de volkswoningbouw. Van Engen, advocaat en procureur, werd in 1909 gemeenteraadslid en in 1914 tot aan zijn overlijden begin 1916 wethouder van openbare werken. De radikale liberaal Van Engen, lid van de Vrijzinnig-Democratische Bond, was zeer begaan met de Utrechtse stedelijke problemen: in 1910 diende hij een nota in naar aanleiding van het uitbreidingsplan voor de stad, waarin hij aandrong op een bestemmingsplan dat duidelijk rekening moest houden met de volkshuisvesting en 'niet alleen met de eischen van het verkeer'. Mevrouw Muller-Lulofs tenslotte, echtgenote van de


 Mevrouw M.G. Muller-Lulofs (18541954), oprichtster van Jaffa.
GA U, I. A. Muller-Lulofs M.G. (1)

stadsarchivaris Samuel Muller, was een van de belangrijkste woordvoersters van de 'moderne armenzorg' in Nederland en medeoprichtster van de Amsterdamse School voor Maatschappelijk Werk. Sedert 1900 was zij presidente van de Utrechtsche Vereeniging tot Verbetering van Armenzorg en uit haar talloze huisbezoeken bij arme gezinnen wist ze hoe groot de armoe was en hoe slecht de woningen waren.

Het drietal wist een illuster gezelschap van zevenendertig weldoeners bijeen te brengen, onder anderen H. E. Beunke, hoofdingenieur bij de Maatschappij tot Exploitatie van Staatsspoorwegen; J. Bool, gemeentesecretaris van Utrecht; J. N. Breebaart, oud-hoofdinspecteur van het bouwwezen, en zijn opvolger D. Komen; jhr. H. E. Ram, hoofdingenieur van Provinciale Waterstaat; G. Ribbius Peletier, lid van de belangrijkste sigarenfabrikantenfamilie van Utrecht en in de statuten van Jaffa als grondeigenaar opgevoerd; W. C. van Haeften, algemeen secretaris 'van den volksbond tegen drankmisbruik'; de professoren W. L. P. A. Molengraaff, J. W. Muller en C. A. Pekelharing en de gulste weldoenster mejuffrouw A. D. VerLoren van Themaat (Mejuffrouw Verloren van Themaat kocht 200 aandelen.) Samen kochten zij 335 aandelen, een kapitaal van fl. 33.500, = vertegenwoordigend.

Op 28 juni 1907 was de oprichting een feit: de akte van de naamloze vennootschap Maatschappij tot verbetering der volkshuisvesting 'Jaffa', koninklijk bewilligd bij K.B. van 12 juni 1907, werd gepasseerd' (Statuten Jaffa in de Nederlandsche Staatscourant 25 juli 1907, no. 172 bijvoegsel (no. 501). De gemeente Utrecht had haar tweede toegelaten instelling 'uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting' gekregen ( Zie noot 1.).

Jaffa: de naam en het terrein
Dat de plaats waar men de woningen wilde bouwen bekend was, blijkt uit de keuze van de naam voor de Maatschappij: het terrein waar de eerste woningen gepland werden, lag vlakbij de machinefabriek Jaffa. Deze fabriek op de hoek van de Groeneweg en de Vleutenseweg was daar in 1890 gebouwd door de Tilburgse metaalfabrikantenzoon Louis Smulders, en ontleende op haar beurt de naam aan een buitenhuis, dat aan de noordzijde van de Vleutense Vaart gelegen had. Van dit buitenhuis wordt al in 1704 melding gemaakt (De naam Jaffa is curieus. Hij zou kunnen verwijzen naar de havenstad Jaffa in Palestina, thans zuidelijk deel van de stad Tel Aviv-Jaffa. Onder de Romeinen beleefde Jaffa een bloeitijd. Namen van de eerste eigenaren van de buitenplaats Jaffa zijn niet bekend; zij zouden handelsconnecties gehad kunnen hebben met Jaffa, dat vanaf 1268 Arabisch was. Navraag bij C. C. S. Wilmer, schrijfster van Buitens binnen Utrecht (Vianen, 1981), leverde geen nadere gegevens op.). Hoewel er wellicht meer gesuggereerd wordt, is er geen ander verband tussen de fabriek en de woningbouwmaatschappij dan het gebruik van dezelfde naam 'Jaffa' – verwijzend naar de eertijdse buitenplaats als referentiepunt. Namen van directieleden van de Jaffafabriek, allen leden van de familie Smulders, komen dan ook niet voor bij de aandeelhouders van de woningbouwmaatschappij.

Het gebied dat Jaffa op het oog had, was allerminst een kale vlakte. Een van de deelplannen, voortkomend uit het 'honderd-stratenplan' van 1879, namelijk het uitbreidingsplan van 1886 voor 'Catharijne', had de structuur van het gebied tussen de Vleutenseweg en de Leidseweg al bepaald. De Kanaalstraat, de J. P. Coenstraat, Billitonkade en de Groeneweg lagen vast en in de jaren 1890-1899 kwam de intensieve bebouwing van de Lombokbuurt, grenzend aan het Jaffa-terrein, tot stand. 

Organisatie en bestuur
De oprichters van Jaffa kozen voor hun organisatie de naamloze vennootschapsvorm. Iedere vennoot nam hierin deel voor een of meer overdraagbare aandelen, die per stuk fl. 100, = kostten.

Het bestuur bestond uit drie trappen:

De eerste directeur van Jaffa was mr. FL. A. van Engen. Hij zou deze functie, onbezoldigd, tot zijn wethouderschap in maart 1914 vervullen. De band met Jaffa verdween daardoor echter niet. Tot zijn overlijden begin 1916 woonde Van Engen als gemeentelijk commissaris nog een aantal vergaderingen van het college van commissarissen bij en bij de gemeente was Van Engen Jaffa's grootste pleitbezorger.

In de raad van toezicht hadden mevrouw Muller-Lulofs, mr. Eduard Fokker en ir. Willem de Man zitting. Het negenhoofdige college van commissarissen bestond behalve uit de vier reeds genoemden nog uit J. N. Breebaart, ir. G. J. FL. van Vrijberghe de Coningh, dr. C. Lugt, ir. D. J. Steyn Parvé en mejuffrouw A. D. VerLoren van Themaat. Na verloop van tijd veranderde uiteraard de samenstelling van de beide colleges, werden er nieuwe directeuren benoemd en kwam de woningopzichteres als enig bezoldigd personeelslid dikwijls de vergaderingen bijwonen (Tot 1927. In dat jaar krijgt de directeur ook een vergoeding.). 

Het eerste complex, 1907-1909
Onmiddellijk na de oprichting startte Jaffa met het maken van een bouwplan voor een



Jaffa 1 Paramaribostraat, 1907-1909, tijdens de renovatie ca. 1975. Collectie mw. H. M. van den Berg.

 blok van tweemaal dertig woningen op een terrein aan de Paramaribo, Suriname-, Madoera- en Bataviastraat. Tijdens de vergaderingen van de commissarissen en de aandeelhouders in november 1907 kwamen de bouwtekeningen en de begroting ter tafel: aan grond- en bouwkosten voor het door de architect M. E. Kuiler ontworpen complex had men fl. 82.700, = nodig. De kostprijs per woning was circa fl. 1.378,=. De woningen waren erg klein en bestonden uit een woonkamer, keuken, slaapkamer, kleine uitbouw met daarin een portaaltje en een toilet; de bovenwoningen waren iets groter, omdat er een zolder bij  kwam.

Voor de bouw had men fl. 33.850, = beschikbaar aan geplaatste aandelen en een lening van fl. 7.000, = van Armenzorg. Een bedrag van fl. 43.000, = ontbrak nog, maar men werd het niet eens over de hoogte van het aan de gemeente te vragen voorschot. De aandeelhouders stelden voor een bedrag van fl. 64.000, = aan te vragen om weer een aanvangskapitaal te hebben voor een tweede serie woningen, terwijl de commissarissen maar liefst een bedrag van fl. 160.000, = wensten te vragen. Uiteindelijk vermeldde de voorschotaanvrage, die Van Engen op 27 januari 1908 aan het college van B & W verstuurde, een veel lager bedrag, namelijk fl. 45.000, = . Van Engen vertrouwde erop dat de gemeente toekomstige bouwplannen van Jaffa financieel volledig zou steunen. Uit het exploitatie-overzicht dat Van Engen bij het verzoekschrift voegde, blijkt dat de huurprijzen voor de benedenwoningen op fl. 1,70 per week en de huren voor de ruimere bovenwoningen op fl. 1,90 per week konden worden vastgesteld. Voor Utrecht waren dat lage bedragen. Volgens het raadslid Van Hassel werd er in Utrecht verwoond voor fl. 2,50, fl. 2,75 à fl. 3, = per week bij een weekloon van fl. 11, = , fl. 12, = en fl. 13, = (Van Hassel zei dit in de raadsvergadering van 17 juli 1908 waarin Jaffa's voorschot-aanvrage werd behandeld.).

Op 3 juli brachten B & W een pre-advies uit naar aanleiding van Jaffa's voorschot-aanvrage. Uitvoerig werd ingegaan op de ongunstige situatie op de Utrechtse arbeiderswoningmarkt. Een leegstand van drie procent werd als gewenst beschouwd. Voor de buitenstad was het percentage per 1 maart 1908 echter slechts 1,1 en voor de binnenstad 1,42. Initiatieven zoals die van Jaffa moesten dan ook van harte gesteund worden, maar niet zonder voorwaarden: de gemeente droeg tenslotte risico en had nog geen ervaring met het verlenen van voorschotten.

B & W eisten onder andere:

Directeur Van Engen reageerde geschokt op de scherpe voorwaarden die hij nodeloos streng noemde en die van weinig vertrouwen getuigden. Vooral het verlenen van hypotheek en de slotzin waren bij hem en de commissarissen in het verkeerde keelgat geschoten. Van Engen dreigde met ontbinding van de vennootschap als B & W zich niet milder zouden opstellen.

B & W antwoordden onmiddellijk op de krasse taal, op 14 juli, één dag na Van Engens brief. De scherpe voorwaarden werden teruggeschroefd en de hypotheekvoorwaarde verviel zelfs. Aanmerkelijk verzacht werd de voordracht van B & W over de voorschotaanvrage in de raadsvergadering van 17 juli 1908 behandeld. Op die dag traden de raadsleden ruim tweeëneenhalf uur met elkaar in discussie over de voorwaarden. Er waren twee kampen, het 'pro-Jaffakamp' en de 'pro-voorwaardengroep'. Het eerste kamp stelde zich af en toe zeer emotioneel op, het tweede wilde 'met een koel hoofd' over zaken spreken en liever de volkswoningbouw aan het particulier initiatief overlaten. Het college van B & W, bij monde van burgemeester Van Lynden, laveerde daartussen, liet naast het koele hoofd ook het warme hart meespreken. Opvallend was dat er bij de meeste raadsleden onvoldoende kennis bleek te zijn over de woningtoestand van de arbeidende klasse: het pro-Jaffa raadslid Mendels, een sociaal-democraat, die altijd al gezegd had dat het 'allertreurigst' was gesteld met de volkshuisvesting, werd steeds verweten dat hij overdreef. Nu kon hij zijn opgekropte gevoelens uiten, hij was de felste verdediger en vond de bepalingen van B & W de strengste van ons land. 'Toen ik die bepalingen las, dacht ik niet aan bevordering van de volkshuisvesting, maar aan het dooden en afmaken van dergelijke goede plannen'. Zijn collega Van Bolhuis, een conservatief uit het andere kamp, wilde de gemeente zo weinig mogelijk, eigenlijk helemaal geen risico laten lopen. Hij was bang dat het particulier initiatief van de baan zou raken en dat het contract met Jaffa als een model voor andere verenigingen, die er ongetwijfeld – tot zijn afschuw – zouden komen, zou gelden. De voorwaarden konden hem dan ook niet streng genoeg zijn.

De 'pro-voorwaardengroep', die de overhand had op Mendels c.s. bleek gaandeweg genuanceerder over de zaak te gaan denken alhoewel men met grote moeite de hypotheekvoorwaarde liet vallen. Tenslotte verdedigde de burgemeester zijn voordracht die hij juist een bewijs noemde voor het particulier initiatief, ondersteund door de gemeente. Zich volkomen tegen alle risico verzekeren zou de gemeente nooit kunnen, daar moest men zich maar bij neerleggen. Bij de stemming over de voorwaarden bleek dat de eis van hypotheek en de slotzin konden vervallen. In de overige voorwaarden werden enkele wijzigingen aangebracht.

Jaffa begon onmiddellijk: begin december waren bestek en besteding klaar, een maand later vond de aanbesteding plaats. Aan de laagste inschrijver, D. Lancée, werd de bouw gegund voor fl. 62.670, =.

De raad van toezicht stelde voor om nog vóór de woningen opgeleverd zouden worden, in oktober 1909 schatte men, een woningopzichteres te benoemen, aanvankelijk onbezoldigd. Zij moest bekend zijn 'met de nieuwste begrippen omtrent den eischen aan een woningopzichteres te stellen'. Een kandidate was er al, mejuffrouw Gerarda Jacoba Bertha Muller, dochter van mevrouw Muller-Lulofs, en net afgestudeerd aan de Amsterdamse School voor Maatschappelijk Werk. Men wilde mejuffrouw Muller in de toekomst ook de functie van directrice – en dan bezoldigd – laten vervullen.

De toekomstige huurders dienden een redelijk wekelijks inkomen te hebben, fl. 10, = à fl. 11, = achtte men voldoende, en gunstig bekend te staan. Religieuze gezindheid deed niet ter zake. Dat de nieuwe huurders inderdaad op of onder wat wij tegenwoordig het bestaansminimum zaten, bleek uit het feit dat de directie toestemming kreeg om zestig ijzeren ledikanten aan te schaffen – alkoven waren er immers niet in de nieuwe woningen.

Nog tijdens de oplevering lieten burgemeester Van Lynden en wethouder Fockema Andreae weten met Jaffa te willen gaan samenwerken. In hun streven bij voorbaat elk risico uit te sluiten, bleken ze zodanig strenge voorwaarden te stellen dat Jaffa teleurgesteld besloot zijn eigen weg te gaan. Dat het de woningbouwmaatschappij goed ging, bleek uit de winst- en verliesrekening van 1910: voor het eerst kon er dividend – 3 1/4 % worden uitgekeerd en voor Gerarda Muller was een salaris van fl. 400, = beschikbaar. De woningen waren in trek en bleken een goede uitwerking te hebben op het lichamelijk en maatschappelijk welzijn der bewoners. De aandeelhouders gingen dan ook accoord met een plan voor het tweede blok woningen.

Het tweede complex, 1914-1917

Was het eerste complex, de vuurproef voor Jaffa en de gemeente, nog redelijk snel en voorspoedig tot stand gekomen, het tweede complex kreeg met heel wat tegenslag te kampen. Allereerst had men een nieuwe directeur nodig, Van Engen werd wethouder van openbare werken. De Man volgde hem bij Jaffa op. Bovendien moest er een nieuwe woningopzichteres en die was nog nietv beschikbaar. De opdracht voor het ontwerpen van dertig dubbele woningen

 


Krijn van den Berg (18771941) architect van Jaffa II, III en IV.
Collectie mw. H. M. van den Berg. 

 ging niet meer naar architect Kuiler, die tijdens de architectuurtentoonstelling van 1913 in Utrecht een slechte pers had gekregen, maar naar Krijn van den Berg, architect bij de Maatschappij tot Exploitatie van Staatsspoorwegen. De Man en Van den Berg kenden elkaar van een prijsvraag voor eengezinswoningen aan de Poortdijk te IJsselstein uit 1911: De Man als voorzitter van de jury en Van den Berg als indiener van het winnende ontwerp (Juryrapport betreffende de prijsvraag van eengezinsarbeiderswoningen aan den Poortdijk te IJ IJsselstein' , De Opmerker, 1911, 157-158.).

 De nieuwe architect was een groot bewonderaar van het werk van de Amsterdamse bouwmeesters Berlage en De Bazel. Invloed van deze twee architecten is vooral terug te vinden in het derde complex (1918-1920) dat Van den Berg voor Jaffa heeft ontworpen. De Man beschouwde Van den Berg vooral als een goed constructeur. Voor het diep verkavelde bouwterrein dat men wilde kopen, was een goed constructeur ook nodig.

De bouwblokdiepte van het terrein tegenover het bestaande blok bedroeg 42 meter, zes meter dieper dan volgens de bouwverordening was voorgeschreven. Het aanvankelijke plan van twee maal dertig huizen moest worden gewijzigd: de bouwcommissie besloot Van den Berg een blok van twee maal tweeëndertig huizen te laten ontwerpen. Zijn plan bestond uit twee rijen van veertien huizen langs de Suriname- en Celebesstraat, met nog twee huizen aan elk der korte zijden van het rechthoekig bouwblok, aan de Batavia- en Madoerastraat. De huizen, ontworpen in vijf verschillende typen, elk met drie kamers, bestonden net als bij het vorige complex uit een boven- en een benedenwoning. Het tussengelegen terrein werd verdeeld in tuinen achter de huizen en een middenpad daartussen.

De grond- en bouwkosten waren aanmerkelijk hoger dan in 1908: er werd een bedrag geraamd van fl. 118.000, = . Was de kostprijs per woning in 1908 nog fl. 1378, = in 1914 berekende men een bedrag van fl. 1845, = per woning. Een hogere huurprijs, circa fl. 2,35 à fl. 2,50 per week was onvermijdelijk. De directie wilde proberen via een bijdrage van het Rijk - naast het voorschot van de gemeente - de huurprijs te drukken tot een gemiddelde van fl. 2,25. De aanvraag voor een gemeentelijk voorschot die De Man op 11 juni 1914 naar B & W stuurde, vermeldde een hoog bedrag: fl. 116.000, = onder dezelfde voorwaarden als in 1908"  (" Het verschil van fl. 2000, = tussen geraamd bedrag en gevraagd bedrag had Jaffa zelf.)

De directie van Jaffa was vol optimisme, men verwachtte een soepele financiële afwikkeling en een snel verloop van de bouwwerkzaamheden. Maar het uitbreken van de Eerste Wereldoorlog gooide roet in het eten: er ontstond vertraging bij de aanvraag van het renteloos voorschot en Gedeputeerde Staten wensten dat Jaffa hypotheek verleende op het tweede complex. Onder protest gingen de commissarissen accoord; berustte men niet in de hypotheek dan zou het plan niet kunnen doorgaan.

In 1914 werd een moeilijk jaar. De woningopzichteres kreeg problemen met gezinnen over de huurbetaling en kon haar verzwaarde taak - in 1914 kreeg ze een aantal directricetaken erbij - niet aan. Ook het bouwplan, door B & W goedgekeurd, werd niet zonder strijd door de raad geloodst. Met name het pad net buiten de tuintjes tussen de twee rijen huizen moest het ontgelden. Men vond het niet sierlijk en bovendien zou het aanleiding geven tot 'minder aangename dingen'. Wethouder Van Engen sprong voor Jaffa in de bres en verdedigde Van den Bergs 'pad-plan', dat een 'achterom' mogelijk maakte, door J. H. Faber, oud-inspecteur van de volkshuisvesting in het noorden, te citeren: zedelijkheidsdenkbeeld en straatpolitie behoren niet nummer één te zijn bij plannen voor werkmanswoningen. Faber, een groot deskundige en een gezaghebbend man in volkshuisvestingskringen, bewonderde de oplossing van Van den Berg, het middenpad, voor de problemen met afval dat zonder middenpad altijd door het huis gesjouwd moest worden.

 

Jaffa II Surinamestraat, 1914-1917, met het veelbesproken middenpad. Collectie mw. H. M. van den Berg.

Uiteindelijk werd de voorschotverlening door de raad goedgekeurd, maar de directie van Jaffa kampte intussen met het probleem of het tweede blok nog levensvatbaar was bij de sterk verzwaarde omstandigheden, vooral op financieel gebied. Een deskundig bestuurder achtte men noodzakelijk en De Man dacht deze te vinden in de persoon van A. J. Jolles, oud-wethouder van Arnhem. Jolles sprak met de burgemeester, inmiddels Fockema Andreae, en uit dit gesprek vloeide een aanvraag voort bestaande uit twee gedeelten: een jaarlijkse bijdrage in de betaling der annuïteit en in het voorziene exploitatietekort, en een verhoging van het eerder aangevraagde voorschot in verband met de aanzienlijk gestegen bouwkosten.

Bij alle financiële problemen moest Jaffa ten aanzien van het bouwplan voor de tweede keer in de verdediging gaan, ditmaal tegen de inspecteur van de volkshuisvesting in de provincie Utrecht, D. E. Wentink. Wentink, Nederlands grootste propagandist voor de eengezinswoning, beschouwde Jaffa's etagewoningen als een stap achteruit. Bovendien vond hij het terrein te duur en de huren te hoog. De Man, Jolles, wethouder Van Engen en burgemeester Fockema Andreae probeerden Wentink tot andere gedachten te brengen. Kazernebouw was uiteraard uit den boze, maar de eis van Wentink zonder etage te bouwen in deze dure tijd vond men zwaar overdreven. Daar kwam bij dat de bevolking in 1914 abnormaal was toegenomen, terwijl er maar weinig nieuwe woningen werden gebouwd' (De bevolking was vermeerderd met 2674 personen (124.415 naar 127.089) terwijl er maar 375 woningen waren gebouwd.). Al het gepraat leverde succes op. Wentink gaf zijn fiat aan het plan, mits B & W zich rechtstreeks tot de minister zouden wenden om de kwestie uiteen te zetten. Een jaar later dan aanvankelijk gepland, werd op 19 mei 1915 de aanbesteding gehouden. De laagste inschrijver, J. J. Bongenaar, kreeg voor fl. 101.240, = de opdracht tot de bouw.

Begin 1916 werd Jaffa in rouw gedompeld: oprichter en oud-directeur mr. FL. A. van Engen overleed. Ook het vertrek van directeur Jolles bleek een gevoelig verlies. De pas twee jaar bestaande dubbelfunctie opzichteres/directrice werd gesplitst: er kwam een nieuwe directeur, G. L. Verver, oud-ingenieur waterstaat in Indië, 'veelzijdig ontwikkeld, bezadigd en tactvol', en de taak van de opzichteres werd teruggebracht tot haar traditionele rol: zij diende zich te richten op het zedelijk en maatschappelijk welzijn der Jaffabewoners.

Ondertussen verliep de bouw allerminst voorspoedig, een verschijnsel dat zich ook voordeed bij andere woningbouwverenigingen' (W. de Bruin, Bouwen en bewaren. Geschiedenis van een christelijke woningstichting. Eigen Haard tussen 1919 en 1940 (Assen, 1983) 25.). Pas in juni 1917 werden de woningen opgeleverd en onmiddellijk trokken de nieuwe bewoners erin. Architect Van den Berg kreeg voor zijn woningen 'een eervolle vermelding' van de Utrechtse Bouwraad bij zijn beoordeling van gebouwen uit de jaren 1910 tot en met 1918. Een mooi besluit voor het moeizaam tot stand gekomen tweede complex.

Het derde complex, 1918-1920
Eind december 1917, een half jaar na de voltooiing van het tweede complex, werden plannen voor de bouw van een derde serie woningen besproken. Weer een half jaar later kreeg Van den Berg de opdracht voor een bouwplan en een begroting.

 

 Jaffa III Groeneweg, 1918-1920. Collectie mw. H. M. van den Berg.

 De bouwcommissie, samengesteld uit De Man, Verver en Van den Berg, wilde een driehoekig stuk grond, ingesloten door de Groeneweg en de Celebes-, Madoera- en Surinamestraat kopen, in de onmiddellijke nabijheid van de bestaande blokken. Het terrein was eigendom van de Utrechtsche Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen. Het nieuwe complex zou uit drieëntwintig huizen bestaan, bevattende drieëntwintig beneden- en eenendertig bovenwoningen, in hoofdzaak ontworpen volgens één type, met uitzondering van de hoekwoningen. Op 26 februari


 

Jaffa III Groeneweg na de renovatie in 1978, Collectie H. H. M. Homma  Foto: H. Muus.

1919 keurden de aandeelhouders het bouwplan goed en ruim een week later ging de aanvraag voor een rentedragend voorschot, groot fl. 330.000, = , naar de gemeente, die zich in de raadsvergadering van 15 mei 1919 zonder langdurige en heftige discussies zoals bij de vorige aanvragen, accoord verklaarde met de bouwplannen en het verzoek. Ook Gedeputeerde Staten stemden, op 26 juni, in met het raadsbesluit, in tegenstelling tot inspecteur Wentink, die wederom zijn veto uitsprak over Jaffa's verdieping-bouw. De directie van Jaffa raakte gewend aan de te volgen procedure: op audiëntie bij de minister om de bouwplannen te verdedigen. De Man, een zeer competent pleitbezorger, slaagde erin toestemming te krijgen van de minister om boven- en benedenwoningen te bouwen. Wentinks laagbouwfilosofie werd door De Man als naïef ontmaskerd: eengezinswoningen zouden slechts in voorsteden met snelverkeer naar het grote stadscentrum gebouwd kunnen worden; het gebied waar Jaffa bouwde, waar al veel verdiepingbouw bestond, was géén voorstad. Daarbij bleef het bezwaar dat eengezinswoningen te kostbaar van aanleg waren met de hoge grond- en bouwkosten van het moment.

Bij K.B. van 1 november 1919 kreeg Jaffa het gevraagde voorschot en twee tijdelijke bijdragen als gevolg van de tijdsomstandigheden. Al tijdens de aanbesteding – eind februari 1920 – bleek het begrote bedrag te laag te zijn. De laagste inschrijver, H. Seeger uit Nijmegen, becijferde de kosten op fl. 344.820, = . Er moest opnieuw een aanvraag naar de gemeente voor de hogere bouwkosten vóór de bouw gegund kon worden.

Ondanks de weinig rooskleurige financiële toekomst ontbrak het bij Jaffa niet aan zelfvertrouwen. De nieuwe commissaris en latere directeur Den Tex werd hartelijk verwelkomd: 'Het is goed dat een flink bestuur het werk der Maatschappij op peil houdt, nu bij zoveele bouwvereenigingen het bestuur verslapt en dikwijls in minder gewenschte handen overgaat', aldus De Man in zijn welkomstwoord" (Het is niet bekend welke verenigingen De Man bedoelde. De Gemeenteverslagen uit de jaren 1918-1920 vermelden geen bijzonderheden over 'sommige instellingen realiseerden enkele projecten die slecht werden beheerd'.).

De tekorten tekenden zich evenwel al snel af. Jaffa II had al een tekort en voor Jaffa III zag het er ook somber uit. De hoge bouwkosten waren deze keer niet de enige oorzaak. Jaffa had pech met de uitvoerders van de bouw: de eerste onttrok zich aan zijn verplichtingen, de tweede ging failliet, waarna architect Van den Berg de bouw moest voltooien. De bouwsom steeg tot fl. 433.000,= waarvoor de directie nieuwe voorschotten vroeg bij de minister, die niet allemaal werden toegekend. De Man en Verver stelden voor een hypotheeklening te sluiten op Jaffa I.

De eerste woningen waren gereed in het voorjaar van 1921. De nieuwe inspectrice, mejuffrouw Van Veen, en architect Van den Berg wilden ter viering van de oplevering en 'ter verbetering van de smaak der bewoners' een kleine tentoonstelling inrichten van eenvoudige woningameublementen, maar er was geen geld zodat het schone plan geen doorgang kon vinden.

Het bestuur van Jaffa was uitermate tevreden over het derde complex, dat heel wat financiële offers had gekost, maar dat qua architectuur en bouw ver boven de eerste twee complexen uitstak. De architectonische verdiensten van Jaffa III werden ook door de Bouwraad onderkend, die in zijn rapport over de in 1921 in Utrecht voltooide gebouwen het volgende over de nieuwe woningen vermeldde: 

'Een goed omsloten woningcomplex, dat aan alle zijden een mooie straatwand biedt, die, aardig van kleur, door de plaatsing van deuren en vensters een zekere levendigheid vertoont. De topgevel op het puntige perceel tegenover de brug aan de Surinamestraat staat echter niet mooi boven een van de grote ramen. Handig is de bij andere complexen soms lelijke inkijk op het binnenterrein vermeden. Dat binnenterrein doet echter voorloopig bij gebrek aan eenige beplanting nog niet fraai aan. Bedenkelijk echter is, dat de achterzijden der woningen een aanmerkelijke slordigheid van bouwkunstige constructie en afwerking vertoonen.'

Helemaal zonder kritiek stelde de Bouwraad zich niet op. Maar Jaffa III behoorde toch maar tot de negen uitverkoren bouwwerken van 1921, een jaar waarin volgens de Bouwraad langzaam enige stijging van peil in artistiek besef te merken viel.

De exploitatie van de gemeentelijke woningen aan en nabij het Ondiep, 1918-1922
Terwijl architect Van den Berg net begonnen was aan het ontwerp voor Jaffa III, zochten B & W contact met de directie over het beheer – tegen vergoeding – van het eerste gemeentelijke complex van 183 woningen. Het eerste Ondiep-complex zou eind 1918 gereed zijn. B & W durfden een afzonderlijke woningdienst nog niet aan, men koos voorlopig voor particuliere deskundigheid. De principiële vraag: gemeentelijke of particuliere exploitatie, bleek ook voor de raad het kardinale punt te zijn. De raadsleden De Weerd en Werker waren voor gemeentelijk beheer: de gemeente had toch al zoveel bemoeienis met de volkswoningbouw, waarom dan ook niet zelf exploiteren? Of durfde de gemeente de beheerstaak niet zelf op zich te nemen omdat ze geplaagd werd door het negatieve voorbeeld van de zogenaamde 'Ulmse kwestie'? De Duitse stad Ulm bouwde woningen en verkocht ze onmiddellijk.

Raadslid Van Lier bestreed zijn twee collega's: particuliere instanties moesten de problemen met verhuren, onderhoud en dure administratie maar oplossen. Van Lier stond er echter wel op dat de gemeente een grote vinger in de pap zou hebben bij de toewijzing van de woningen, bijvoorbeeld via een kandidatenlijst. Het mes sneed dan aan twee kanten: goed voor de gemeente, omdat men betrouwbare huurders had, en goed voor de bewoners, die het op prijs zouden stellen zo gunstig bekend te staan dat zij een gemeentewoning mochten huren. Een eer dus.

Over de huuropbrengsten deed de raad niet moeilijk: deze waren voor Jaffa, die met dit bedrag onderhoudskosten diende te betalen. De noodzakelijke vernieuwingen waren uiteraard voor rekening van de gemeente.

Een netelig punt voor de raad was dat Jaffa, en ook andere woningbouwverenigingen die door de gemeente gepolst waren voor het beheer van de volgende complexen, vrij waren in het kiezen van huurders. Er berustte weliswaar een lijst van gegadigden bij de gemeente, maar deze verplichtte tot niets. Raadslid Van Lier hamerde niet voor niets op een permanente en actuele lijst van kandidaathuurders. Niet helemaal tevreden, maar met de enigszins geruststellende gedachte van 'het even aanzien' ging de raad uiteindelijk accoord. Begin januari 1919 werd het contract getekend door de partijen.

Terwijl Jaffa zonder problemen de exploitatie over de gemeentelijke woningen voerde en daar zelfs een werkman voor het onderhoud voor aantrok, rezen er in de loop van 1919 bij B & W vragen omtrent de juistheid van de in december 1918 genomen beslissing. Nu ook Prinses Juliana en de Utrechtsche Woningstichting voor de gemeente zouden gaan exploiteren, bleek dat verenigingen van verschillende rechtsfiguur en verschillende organisatie een gelijke behandeling van huurders en een gelijke exploitatie-vergoeding in de weg stonden. In 1918 werd dat probleem door het toenmalige college niet voldoende getaxeerd. Prinses Juliana schreef slechts leden van de Katholieke Werklieden Vereeniging St. Joseph in voor de Kromme Rijn-woningen en de Utrechtsche Woningstichting had ook duidelijk een eigen voorkeur voor de aanstaande bewoners van het complex aan de Jutphaseweg. Zou dat in betere tijden geen moeilijkheden opleveren, nu werden de bezwaren ten aanzien van een beperkte keuzegroep van huurders steeds groter. B & W meenden dan ook dat door de steeds nijpender wordende woningnood 'de voornaamse factor, welke een gezin voor een gemeentelijke woning in aanmerking doet komen, … moet zijn, de woningtoestand waarin het gezin verkeert en niet zijn gezindheid'. Hoewel deze factor bij de neutrale maatschappij Jaffa niet gold, wilde de gemeente nu helemaal afzien van beheer door particuliere instellingen en de overeenkomst met Jaffa ontbinden (Als Jaffa alle gemeentelijke woningen zou beheren, dan zou de gemeente een vergoeding van fl. 4525, = jaarlijks moeten neerleggen. Met dit geld kon de gemeente ook zelf een bureau oprichten.).

Geen sprake meer van principes en gevoeligheden omtrent al dan niet gemeentelijk exploiteren. Op 31 oktober 1919 werd het besluit van 27 december 1918 ingetrokken. Voor Jaffa was eind 1921 het gemeentelijk avontuur voorbij.

De jaren tot 1929
Tijdens deze periode vonden er geen bouwactiviteiten plaats; het tijdvak werd gekenmerkt door een moeizame relatie met het Rijk. Directeur Den Tex, die de in 1924 overleden Verver was opgevolgd, verzuchtte zelfs in 1925 'we loopen aan den leiband van de regeering, maar we moeten ons voegen naar de machten die boven ons staan'. De minister beknotte de begrotingen: de onderhoudskosten, die in de dure jaren 1920-1921 schrikbarend waren gestegen, werden in 1921 door Jaffa op fl. 65, = vastgesteld, het Rijk verlaagde de post tot fl. 35, = per woning. Die hoge onderhoudskosten waren ten dele te wijten aan een te ver doorgevoerde gemeentelijke

 

Foto Jaffa 3
Jaffa III Groeneweg, 1918-1920, binnenterrein. Collectie mw. H. M. van den Berg.

 bezuinigingspolitiek tijdens de oorlogsjaren, waarin goedkope, inferieure bouwmaterialen werden aangeschaft en beschikbaar gesteld aan woningbouwverenigingen om de bouwkosten te drukken.

In de begroting voor 1925 schrapte het Rijk zelfs enige posten als salarissen en administratiekosten. Met het voorgeschreven 'algemene-kosten'-bedrag van fl. 7,50 per woning zou Jaffa het moeten doen. Dat betekende een drastische verlaging van het salaris van de woningopzichteres, mejuffrouw Van Veen, die in 1924 fl. 2000, = verdiende in plaats van het door de overheid toegestane bedrag van fl. 1335, = . Haar salaris werd wel verlaagd naar fl. 1800, = per jaar, maar ze verdiende nog altijd fl. 465, = meer dan werd voorgeschreven.

Herhaalde malen kwam het gescheiden beheer van de drie complexen aan de orde. Voor enkele commissarissen was het een onverteerbare zaak dat één complex winst maakte, waarover dividend werd uitgekeerd, terwijl een ander complex verlies leed. Een omzetting van het aandelenkapitaal tot een obligatielening bleek echter zoveel, voornamelijk fiscale, haken en ogen te hebben dat men besloot op de oude voet voort te gaan en de aparte boekhouding plus het dividend te handhaven.

De directie van Jaffa bezuinigde intussen en verhoogde de huren. Over 1925 werd geen dividend uitgekeerd en de directeur kon nog steeds niet rekenen op enige vergoeding voor al zijn werk. Maar in 1926 beleefde men een plotselinge ommekeer: de relatie met het Rijk verbeterde en waarschijnlijk als gevolg daarvan werden de bedrijfsresultaten ook beter. Begin 1927 werd de directeur een salaris in het vooruitzicht gesteld van fl. 500, = per jaar en in 1928 namen de geldmiddelen zelfs toe met fl. 4000, = . Jaffa maakte zich weer op voor nieuwe bouwplannen.

Het vierde complex, 1929-1931
De bouw van het vierde complex van dertien huizen met zesentwintig woningen aan de Weltevredenstraat en de Bataviastraat week in een aantal opzichten af van die van de drie voorafgaande. De aanleiding was niet zozeer de enorme behoefte aan arbeiderswoningen, maar veeleer de ruime beschikking over geldmiddelen. Bovendien was op Jaffa I al veel afgelost, zodat daarop een hogere hypotheek te verkrijgen was.


 

Jaffa IV Weltevredenstraat, 1929-1931
Collectie H.H.M. Homma Foto H. Muus 

Ten aanzien van het ontwerp was er ook een verschil: architect Van den Berg tekende er weliswaar voor, maar in eerste instantie zou het nieuwe complex van wederom boven- en benedenwoningen worden ontworpen door directeur Den Tex. Zijn plan werd echter niet voldoende in details uitgewerkt en tijdens het bewerkingsstadium, begin 1930, overleed hij. Van den Berg nam zijn taak en zijn functie als directeur over en legde in juli 1930 het bijgeschaafde plan voor. Een braaf, saai plan; Van den Berg zelf zou ongetwijfeld een origineler ontwerp hebben gemaakt.

Wat het verwerven van bouwterreinen betrof, volgde het vierde complex ook andere lijnen. Er werd in 1930 geen grond meer in eigendom gekocht, maar op erfpachtcontract met de gemeente Utrecht.

Tenslotte werd de financiering op een andere wijze geregeld. Van een gemeentelijk voorschot zoals tot 1921 bij de Woningwet mogelijk was – in dat jaar ging een premieregeling voor de particuliere bouwnijverheid van start – was geen sprake meer. Met een hypotheeklening en het bezit aan eigen middelen kon de bouw gefinancierd worden.

Terwijl de financiële voorbereidingen vorderden, rezen bij enkele commissarissen enige bedenkingen. Zo kon het voorstel van 23 juli 1930 van directeur Van den Berg in de ogen van commissaris mr. A. J. S. van Lier geen genade vinden. Van Lier was directeur van de Utrechtsche Hypotheekbank en met het oog op de bij zijn bank te sluiten hypothecaire lening op Jaffa I was hij een uitermate gunstige aanwinst voor de maatschappij. Van Lier ontdekte in de financiële opzet een blunder, die voor hem, zakelijk gezien, van de eerste orde was. Er ontbrak namelijk een post voor de twee procent aflossing op de hypotheek van fl. 62.000, = die zijn bank tegen vijf procent rente beschikbaar zou stellen. Bovendien was Van Lier het niet eens met de huurprijs per week, die volgens hem niet fl. 5, = maar fl. 5,50 zou moeten bedragen om de exploitatie sluitend te maken. Van den Berg stribbelde tegen, hij vond fl. 5,50 veel te hoog en rekende erop dat de woningen voor een weekhuur van fl. 5, = heel vlot verhuurd zouden worden. Maar Van Lier wist de overige commissarissen te overtuigen en Van den Berg trok aan het kortste eind: de huur werd op fl. 5,50 vastgesteld en in de begroting zou nog een post voor de aflossing worden gezocht. Commissarissen en aandeelhouders spraken tenslotte hun vertrouwen uit ten aanzien van het voorstel en machtigden Van den Berg een erfpachtcontract met de gemeente en een lening met de Utrechtsche Hypotheekbank aan te gaan.

De kosten van het bouwplan, dat op 20 december 1930 naar de gemeente werd verzonden voor het verkrijgen van een bouwvergunning, werden geraamd op fl. 79.000, = . De woningen van Jaffa IV zouden in twee typen worden gebouwd. De voorgevel, die ook door de Schoonheidscommissie, voor Jaffa voor de eerste maal, moest worden goedgekeurd, werd drie maal onderbroken door uitspringende gevelgedeelten. De bouwvergunning werd op 24 maart 1931 verleend en de aanbesteding vond direct daarna plaats. Voor fl. 67.000, = werd de bouw gegund, fl. 12.000, = minder dan de begroting vermeldde. In een snel tempo werden de huizen gebouwd; al in november 1931 werden de eerste woningen opgeleverd en vrijwel direct betrokken. Vier maanden later, in februari 1932 waren alle zesentwintig woningen van Jaffa IV bewoond. Het college van commissarissen sprak zijn voldoening uit over het deze keer probleemloos, snel en goedkoop tot stand gekomen nieuwe complex.

De jaren tot de Tweede Wereldoorlog
De tijd tot 1937 stond in het teken van de leegstand met als gevolg huurderving en huurschuld. Jaffa deelde deze smart met talloze woningbouwverenigingen en gemeentelijke woningdiensten. Geleidelijk aan werden de huren van de complexen verlaagd tot ze door de commissarissen in januari 1936 vastgesteld werden op fl. 3,50 tot en met fl. 5,75 per week. Daarna bleven ze tot ver in de jaren veertig stabiel. Ondanks alle gederfde huuropbrengsten was de financiële toestand redelijk gezond. Vergeleken met andere verenigingen sloeg Jaffa geen slecht figuur. Er werd zelfs nog een geringe winst gemaakt en het bleek mogelijk dividend uit te keren, alhoewel men er in 1933 niet in slaagde het normale percentage van 3 1/4 aan te houden maar 1 ½ .

De minister van Sociale Zaken verlaagde in mei 1934 de onderhoudsbedragen (Sedert 1931 begrootte Jaffa respectievelijk fl. 40,= fl. 45,= fl. 40,= en fl. 35,= per complex, de minister wilde een gemiddelde post van fl. 34, — per woning.) en alweer werden er aanmerkingen gemaakt op het salaris van de per 1 januari 1934 aangestelde woningopzichteres, mejuffrouw Ruys. Zij mocht volgens de ministeriële normen fl. 7,50 per woning verdienen – sedert 1925 niet veranderd! – dus 200 x fl. 7,50 is fl. 1500, = . Haar salaris werd fors verlaagd, van fl. 1800, = tot fl. 1500, = .

De minister wenste ook nadere uitleg over de post 'sociaal werk', een taak die door de vorige opzichteres, mejuffrouw Bloembergen, werd opgezet en die aantoonbaar positief in het belang van Jaffa werkte. De vernielzucht van de Jaffa-jeugd werd door het door haar geleide 'clubwerk' getemperd, wat als gunstig gevolg een vermindering van de onderhoudskosten had. Het clubwerk moest ondanks de tegenstand van de minister worden voortgezet, vond de meerderheid van de heren commissarissen.

In 1936 moesten de twee leningen op de complexen II en IV bij de Utrechtsche Hypotheekbank worden verlengd. De benodigde gemeentelijke goedkeuring werd echter niet verleend. B & W vonden de rente te hoog en de overige voorwaarden onaannemelijk. Uiteindelijk kwam er een voorstel op tafel om de gemeente de restanten van de hoofdsommen, respectievelijk fl. 10.000, = en fl. 59.075, = , te laten overnemen. De gemeente zou de leningen ook verder aflossen uit de gelden van het 'Gemeenschappelijk Fonds van de Batige Saldi'. In dit sedert 1935 door B & W voor het Rijk beheerde fonds stortten de woningbouwverenigingen die met rijks- c.q. gemeentelijke steun hun complexen hadden gebouwd, tachtig procent van hun batige saldi. Het gestorte geld was bestemd voor exploitatietekorten veroorzaakt onder andere door gedwongen huurverlagingen, en voor de verbetering van de volkshuisvesting. Jaffa nam deel in het Fonds, slechts voor Jaffa IV, dat sedert de overname van de hypotheek door de gemeente ook een complex met gemeentelijke steun was geworden. De transactie met de gemeente was overigens voor Jaffa voordelig: de Utrechtsche Hypotheekbank vroeg vijf procent rente, terwijl de gemeente een half procent minder vroeg.

Tot 1940 kabbelde het Jaffa-leven rustig voort. Het tij keerde in 1941: twee schokkende gebeurtenissen vonden plaats. Mr. Van Lier, voorzitter van de raad van toezicht en het college van commissarissen, werd door de overheid gedwongen ontslag te nemen. Als jood mocht hij geen functies meer uitoefenen. Een tweede slag was het overlijden van directeur en architect Krijn van den Berg. Met zijn verscheiden werd het tijdperk van de eerste Jaffa-bouw afgesloten.

De bewoners
Bij een onderzoek naar een woningbouwvereniging wordt men onherroepelijk geconfronteerd met vragen als:

·         wie waren de bewoners;

·         hoe dachten ze over hun huizen;

·         hoe verliep het contact tussen bewoners en woningbouwvereniging; en in dit specifieke geval:

·         woonden er relatief veel arbeiders van de Jaffafabriek in de Jaffahuizen?

Moeilijke vragen want het aanwezige bronnenmateriaal - notulen, jaarverslagen, correspondentie - gaf maar weinig uitsluitsel. De bewoners waren uiteraard 'arbeiders' gezien het uitgangspunt van Jaffa 'uitsluitend werkzaam in het belang der volkshuisvesting' te zijn. Een speurtocht in de notulen leverde nog iets meer op: Jaffa hanteerde als maatstaf voor toekomstige bewoners én de hoogte van het wekelijks inkomen - kandidaten die bezwaarlijk meer dan fl. 2, - per week konden verwonen, kregen voorrang - én de roep waarin het huisgezin stond. Godsdienstige overtuiging deed niet ter zake. De conclusie kan dus luiden dat Jaffa paupers en a-socialen geen onderdak verschafte. Om de beroepen van de bewoners na te gaan, stonden twee mogelijkheden open: de adres- en gezinskaarten uit het bevolkingsregister van de gemeente Utrecht en de minder betrouwbare jaarlijkse adresboeken van de stad Utrecht. Beide bronnen zijn gebruikt om het beroep te achterhalen van de hoofdbewoners/kostwinners van het eerste complex, de zestig woningen aan de Paramaribo- en Surinamestraat, voor de periode 1909-1930.

De gezinskaarten vermeldden opvallend vaak 'werkman' - in beide straten tweeënveertig in totaal - soms nader aangeduid als 'los werkman' en een enkele keer gevolgd door de naam van de werkgever, meestal de gemeente, de gasfabriek of de spoorwegen. In beide straten viel verder een grote spreiding over verschillende lagere beroepsgroepen op, waarvan overigens moeilijk te bepalen was of het om geschoolde of ongeschoolde arbeiders ging.

Het aantal bewoners dat geen beroep had - bejaarden en weduwen - of waarvan het beroep niet bekend was - de gezinskaart ontbrak of het vakje 'beroep' was niet ingevuld - was in beide straten hoog, respectievelijk 24 (9 in de Paramaribostraat, 15 in de Surinamestraat) en 51 (30 in de Paramaribostraat, 21 in de Surinamestraat).

Een zo compleet mogelijk overzicht van de beroepen van de eerste complex bewoners in de periode 1909-1930, in volgorde van frequentie volgt hierna (Dubbele tellingen zijn mogelijk daar waar iemand op meer dan één adres in het eerste complex heeft gewoond.):
werkman (42), smid (10), timmerman (9), schilder (6), metaaldraaier (5), meubelmaker (5), zetter (5), machinist (4), koetsier (4), olieslager (4), schoenmaker (4), bakker (3), grondwerker (3), handelsreiziger (3), schipper (3), bierbrouwer (2), emballeur (2), kleermaker (2), tuinknecht (2), sjouwer (2), stalknecht (2), voerman (2), zinkwerker (2), controleur (2), boerenknecht (2), metselaar (2), loopknecht (2), sigarenmaker (2), vormer (2), behanger (2), houtzager (2), en vervolgens steeds 1: poetser, brugwachter, blikslager, molenaar, stoker, sein-huiswachter, glazenwasser, loodpletter, kopergieter, winkelbediende, bode, stucadoor, wagenpoetser, schrijver staatsspoorwegen, muziekonderwijzer, trompetter, kantonnier, boorder, voorslaander, kelner, drukker, conciërge, melkrijder, melkslijter, ketelmaker, hovenier, electriciën, geldophaler, rangeerder, stoffeerder, nachtwaker, barbier, cementmaker, en tenslotte de enige twee hoofdbewoners waarvan met zekerheid te stellen is dat het vrouwen waren: 1 strijkster en 1 werkster.

De eventuele connectie Jaffafabriek-Jaffawoningen bestond alleen maar uit de gelijkheid van naam. Dit bleek niet alleen uit de grote verscheidenheid aan beroepen, maar ook uit het feit dat op de gezinskaarten maar vier maal, achter het beroep metaaldraaier, smid, boorder of vormer, de aanduiding 'bij Jaffa' of 'bij Smulders' voorkwam. Zelfs als alle bewoners die hun werkkring vonden in de metaalnijverheid bij Jaffa werkten - in de jaren 1909 en 1910 had Jaffa 246 werknemers in dienst - waren het er nog maar 24 van de 173 kostwinners. Van een 'Jaffadorp' kan dus in geen geval sprake zijn!

Er resten nog twee vragen: hoe dachten de bewoners over hun huizen en hoe verliep het contact tussen hen en Jaffa. Een enkele maal werd er in de notulen van het bestuur iets gemeld over de bewoners, meestal ingebracht door de woningopzichteres die steeds een bemiddelende rol zou spelen. Een bewonerscommissie was nog onbekend. Pas in 1958, nadat Jaffa voor een ouderwetse charitatieve instelling was uitgemaakt, kwam er een bewonersvereniging.

Voor Jaffa zelf was het van belang te weten dat de woningen in trek waren. Herhaalde malen bleek dat ook uit de notulen. Eén citaat: op 27 april 1912 uitten de aandeelhouders van Jaffa hun tevredenheid over de voorspoedige gang van zaken als volgt: 'Op den gezondheidstoestand der bewoners blijken de huizen een gunstige invloed uit te oefenen'.

De woningopzichteres
'Woningwerk', een bekend begrip in de tijd dat Jaffa zijn eerste woningbouwplannen maakte, werd als een vorm van sociale arbeid beschouwd die als doel had de woonbeschaving van de arbeider te verhogen. De 'woningopzichteres' had de taak dit ideaal waar te maken. 'Het beheer van arbeiderswoningen is een gesalarieerd vak, bij uitnemendheid voor de vrouw geschikt', aldus Johanna ter Meulen, zelf een pionierster op dit gebied, in 1898" (A. de Regt, Arbeidersgezinnen en beschavingsarbeid. Ontwikkelingen in Nederland 1870-1940. Een historisch-sociologische studie (Meppel, 1984) 179-239, is van belang voor deze paragraaf.).

Johanna ter Meulen had zich, evenals Louise Went, woningopzichteres bij de N.V. Bouwonderneming Jordaan, laten inspireren door het werk van Octavia Hill, een gefortuneerde Engelse die rond 1860 in Londen krotten opkocht, opknapte en vervolgens beheerde. Beide Nederlandse dames namen in 1899 het initiatief tot de oprichting van de Amsterdamse Opleidingsinrichting voor Sociale Arbeid. Ook mevrouw Muller-Lulofs stond aan de wieg van deze school die in twee tot drie jaar met name het jonge meisje uit de beschaafde stand, 'dat veelal een zinloos bestaan leidt', opleidde tot woningopzichteres. Overwegingen van emancipatoire aard speelden geen rol – het woningbeheer werd gezien als bij uitstek vrouwelijk werk, het verlengde van de rol als vrouw en moeder – en mevrouw Muller-Lulofs deed daar nog een schepje bovenop door de opleiding als 'een heilzaam tegenwicht tegen een al te overdreven voorliefde voor academische studieën' te zien (C. Brinkgreve, De bouwonderneming Jordaan. Een experiment in de volkshuisvesting aan het einde van de negentiende eeuw ('s-Gravenhage, 1985).).

Vooral Louise Went hamerde op het zakelijk karakter van het beheer. Het werk moest tot wederzijds voordeel van zowel huurders als eigenaars strekken. Een filantropische houding werd verafschuwd. Het zakelijk beheer omvatte de volgende werkzaamheden: selectie van kandidaat-huurders; plaatsing van de gezinnen; inning van de huren; toezicht op de bewoning en naleving van het huurreglement; zorg voor het onderhoud en de administratie. Het toezicht en de huurinning – een wekelijks bezoek aan de gezinnen op vastgestelde tijden - boden vooral mogelijkheden voor sociaal werk in engere zin: de opzichteres gaf het gezin allerlei adviezen over een juist gebruik van de woning, over de opvoeding van de kinderen, over huiselijke problemen. Haar bemoeienis kon ver gaan.

Ten aanzien van de bezoldiging hadden de woningopzichteressen uitgesproken ideeën: tijdens de oprichtingsvergadering van de Vakvereeniging van Woningopzichteressen in 1903 werd vastgesteld dat een bedrag van fl. 7, = à 10, = per woning per jaar (met een maximum van honderd woningen) nodig was om rond te kunnen komen.

Stond het beroep zeker garant voor goed woningbeheer, het verloor al snel – na de Eerste Wereldoorlog – terrein door een tweetal oorzaken: de groeiende terughoudendheid bij de mondig wordende arbeider-bewoner die het niet langer nam op deze wijze bevoogd te worden en de overgang van kleinschalig naar grootschalig beheer met als gevolg een vermindering van taken (specialisatie). Bewonerscommissies namen een deel van de taken van de opzichteres over.

Uit een kleine enquête uit 1930, gehouden door de Vereeniging van Woningopzichteressen, bleek dat er honderdelf opzichteressen in den lande werkzaam waren, zestig in dienst bij gemeentelijke bouw- en woningdiensten en eenenvijftig bij bouwverenigingen en particulieren. Bijna alle laatstgenoemde opzichteressen hadden het gehele beheer in handen, drie van hen waren tevens directrice. De gemeente Utrecht had zeven opzichteressen in dienst, een bij de gemeentelijke geneeskundige dienst, de overige zes hielden toezicht over de gemeentelijke woningen (De Woningwet 1902-'29. Gedenkboek samengesteld ter gelegenheid van de tentoonstelling gehouden te Amsterdam 18-27 october 1930 . . . (Amsterdam, 1930) 223-224.).

Als enige van de Utrechtse woningbouwcorporaties heeft Jaffa sedert zijn oprichting een woningbouwopzichteres in dienst gehad. Mevrouw Muller-Lulofs heeft daar ongetwijfeld de hand in gehad. Haar dochter Gerarda, die de Amsterdamse opleiding met succes had doorlopen, vond bij Jaffa haar eerste werkkring van 1909 tot 1913. Gerarda verdiende in haar eerste werkjaar niets, in 1910 werd haar een salaris van fl. 400, = toegekend. Jaffa beschikte in 1910 over zestig woningen, Gerarda Muller kreeg dus fl. 6,83 per woning per jaar, nét onder het gewenste minimumbedrag dat de woningopzichteressen in 1903 als een reëel inkomen beschouwden. Jaffa heeft tot 1958 in totaal negen gesalarieerde opzichteressen in dienst gehad, de laatste, mejuffrouw Fender, werd opgevolgd door een mannelijke administrateur, tevens aannemer/onderhoudsman van Jaffa.

Bij Jaffa lag de kern van het werk typisch op het traditionele terrein van de vrouw: het bevorderen van een net en ordelijk huiselijk leven. Daarnaast was er al vanaf het begin steeds sprake van dat de opzichteres ook directrice zou moeten zijn. Ettelijke keren kwam het in één persoon verenigen van deze twee functies aan de orde. Op het moment dat metterdaad besloten werd tot de dubbelfunctie, in maart 1914, brak echter voor Jaffa een moeilijke tijd aan, wat de nieuwe functie extra zwaar maakte. De net benoemde mejuffrouw Gischier bleek mede daardoor niet tegen haar taak opgewassen te zijn. De voorbereiding van nieuwe bouwplannen, de contacten met de architect en de gemeente en de administratieve neerslag daarvan stelden haar voor problemen die zij naast haar 'gewone werk' niet aan kon. Tijdelijk werd een directeur toegevoegd, maar bij zijn ontslag – oktober 1916 – was van vereniging van beide functies geen sprake meer.

De nieuwe directeur, Verver, toonde zich een warm voorstander van het woningwerk. Toen mejuffrouw Gischler in mei 1917 salarisverhoging vroeg – zij verdiende op dat moment fl. 600, = per jaar en wenste een verhoging met fl. 300, = – nam Verver het voor haar op bij de leden van de raad van toezicht. Uiteraard hoefde hij mevrouw Muller-Lulofs niet tot zijn visie te bekeren, zij was het roerend met hem eens dat veel vrouwen slecht betaald werden. Voorzitter De Man daarentegen, nomen est omen, was het helemaal niet eens met Verver. Als het salaris zo hoog zou worden, prefereerde hij een opzichter die ook technisch bekwaam was. In de Handleiding van Sociale Adviezen omtrent Woningbouw was sprake van fl. 7,– per woning, voor een Jaffa-opzichteres zou dit neerkomen op een salaris van 124 x fl. 7,– is fl. 868, = . Hoger wilde De Man niet gaan, want hij achtte het werk van juffrouw Gischler filantropisch van aard. Toen mevrouw Muller-Lulofs hem uit de doeken deed wat juffrouw Gischler voor de Maatschappij en de bewoners betekende, draaide De Man bij en mevrouw Muller-Lulofs stelde meteen voor juffrouw Gischler fl. 900, = uit te betalen met het uitzicht op fl. 1000, = als de financiële middelen dit zouden toelaten. Zelfs De Man accepteerde haar voorstel.

Specialisatie, waarbij de sociale aspecten van het woningwerk het afleggen tegen de zakelijke, zou een der oorzaken zijn geweest van de achteruitgang van de beroepsstatus van het woningwerk in het algemeen. Bij Jaffa was hiervan geen sprake: het sociale aspect kreeg zelfs steeds meer nadruk. In de jaarlijkse aandeelhoudersvergaderingen werd steeds het verslag van de woningopzichteres besproken: men dankte haar voor haar werk voor het 'zedelijk en maatschappelijk welzijn van de Jaffa-bewoners'. Het werd op een gegeven moment ook extra beloond want in 1934 werd een post 'sociaal werk' – het clubhuiswerk – in de begroting opgenomen. Ogenblikkelijk trok het Rijk hierover aan de bel, maar Jaffa vond het sociaal werk zo belangrijk (de vernielzucht van de jeugd werd er door in toom gehouden) dat men besloot uit een van de Jaffa-fondsen geld te halen om het clubhuiswerk te laten doordraaien. Ook na 1940 kwam Jaffa herhaaldelijk met de overheid in aanvaring over het sociale werk van de – in de ogen van de gemeente veel te goed betaalde – opzichteres. Aan haar werk kwam abrupt een einde toen mejuffrouw Fender in 1957 ging trouwen. Haar afscheid was tevens een afscheid van het fenomeen 'de woningopzichteres'. Bijna vijftig jaar was zij de belangrijkste schakel tussen de bewoners en het bestuur van Jaffa geweest. 

Verantwoording
Dit artikel is gebaseerd op mijn scriptie MO Geschiedenis II, getiteld Jaffa 1907-1985: de geschiedenis van een Utrechtse woningbouwmaatschappij (Utrecht 1986). De gebruikte bronnen en literatuur zijn: Notulenboeken van Jaffa: vergaderingen van aandeelhouders, commissarissen, raad van toezicht, 1907-1941 (berustend bij Stichting Bo-ex te Utrecht); Verslagen van den toestand der gemeente Utrecht, 1900-1940; Gedrukte Verzameling (Voordrachten van B & W aan de Gemeenteraad), 1904-1938; Notulen Gemeenteraad Utrecht (Verkort verslag van het verhandelde in de gemeenteraad), 1908-1931; Rapporten en verslagen van den Bouwraad, 1919-1924. G. B. G. A. Kempen en N. van Velzen, Werken aan wonen, 75 jaar Nationale Woningraad (Almere 1988); R. Blijstra, 2000 jaar Utrecht: stedebouwkundige ontwikkeling van castrum tot centrum (Utrecht, 1969); J. E. A. L. Struick, Utrecht door de eeuwen heen (Utrecht, 1971); L. van Vuuren, Rapport betreffende een onderzoek naar de Sociaal-Economische structuur van een gebied in de provincie Utrecht omvattende Utrecht als centrumgemeente en negen randgemeenten (Utrecht, 1938).

 

 

Oorspronkelijke bouwtekeningen

Voorgevel:

 

Eerste verdieping:

 

Zolderverdieping en kapgrond:

 

Doorsnede A- B:

 

Doorsnede G - D:

 

Doorsnede H - G

 

Situatietekening:

 

Historische foto's

Historische foto´s van complex 501

Gezicht op de huizen Surinamestraat 39-hoger te Utrecht tijdens renovatie. Rechts de ingang van de Madoerastraat. (1976)

Historische foto´s van complex 501

Gezicht op de huizen Paramaribostraat 20-56 (rechts) te Utrecht kort na de renovatie met rechts de hoek met de Bataviastraat. (1976)

Historische foto´s van complex 501

Gezicht in de Paramaribostraat te Utrecht vanuit het noorden met links de huizen Paramaribostraat 2-hoger. Op de voorgrond de Vleutenseweg, geheel links het huis Vleutenseweg 418 en rechts een deel van het gebouw van de Anslijnschool (Vleutenseweg 420). (1984)

Historische foto´s van het inmiddels gesloopte complex 502

Gezicht op de voorgevels van de huizen Madoerastraat 2-18 te Utrecht, uit het oosten met links de huizen Celebesstraat 5-17; uiterst rechts de hoek van de Surinamestraat. (1976)

Het complex "Jaffa II" tussen Madoerastraat, Celebesstraat, Bataviastraat en Surinamestraat werd gebouwd in 1915, architect Krijn van den Berg.

Historische foto´s van het inmiddels gesloopte complex 502

Gezicht op de bijna voltooide huizen Madoerastraat 2-18 te Utrecht, uit het oosten met links de huizen Celebesstraat 5-27 en rechts de hoek van de Surinamestraat (nrs. 41-43).

In 1976 vervaardigde reproductie van een in 1915 gemaakte foto.
De originele foto is in het bezit van mej. H.M. van den Berg. Het complex "Jaffa III" tussen Madoerastraat, Celebesstraat, Bataviastraat en Surinamestraat werd gebouwd in 1915, architect Krijn van den Berg.

Historische foto´s van het inmiddels gesloopte complex 502


 

Gezicht op de achtergevels van de huizen Celebesstraat 5 (rechts, achteraan)-hoger te Utrecht met de bergingen en het binnenterrein, uit het zuidwesten; links de achtergevels van de huizen Surinamestraat 74-lager en op de achtergrond de achtergevels van de huizen Madoerastraat 6 en 10 (nr. 8 ontbreekt); daarachter de machinefabriek Jaffa. (1915)

Historisch foto´s van complex 503

Gezicht op de huizen Surinamestraat 36-lager te Utrecht vanuit het westen met rechts de huizen Madoerastraat 9-lager. (1976)

Historisch foto´s van complex 503


 

Gezicht op de achterzijde van de huizen Groeneweg 15 (links, met nr. 15 achteraan)-lager te Utrecht met de tuinen en het binnenterrein, uit het noorden; rechts daarvan de poort in de huizen Celebesstraat 1-3; rechts daarvan de achterzijde van de huizen Madoerastraat 1-hoger.

In 1976 vervaardigde reproductie van een in 1920 gemaakte foto.

De originele foto is in het bezit van mej. H.M. van den Berg. Het complex "Jaffa III" tussen Celebesstraat, Madoerastraat, Surinamestraat en Groeneweg werd gebouwd in 1919, architect Krijn van den Berg.

Foto´s van de omgeving van complex 501 van na 1910

Gezicht op de, nog onbebouwde, kruising Laan van Nieuw Guinea (midden) en Surinamestraat (voorgrond) te Utrecht; rechts op de achtergrond de achtergevels van enkele woningen aan de Bataviastraat. (1927)

Foto´s van de omgeving van complex 501 van na 1910

Gezicht op de Vleutenseweg te Utrecht; in het midden de brug bij de N.V. Machinefabriek Jaffa, voorheen Louis Smulders & Co.; op de achtergrond de Timorkade. (1935)

Foto´s van de omgeving van complex 501 van na 1910

Gezicht op de Vleutenseweg te Utrecht ter hoogte van de firma N.V. Machinefabriek Jaffa voorheen Louis Smulders & Co. N.B. De firmanaam is in 1952 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Stork-Jaffa. De afbeelding is gepubliceerd in Utrecht in Woord en Beeld 1939/1940

Foto´s van de omgeving van complex 501 van na 1910

Luchtfoto van het terrein van de N.V. Machinefabriek Stork-Jaffa (Groeneweg 2) te Utrecht, uit het noordwesten. Links de Oude Rijn en de Billitonkade; rechts de Groeneweg. (1980)

Foto´s van de omgeving van complex 501 van na 1910

Luchtfoto van het sluizencomplex in het Merwedekanaal te Utrecht, uit het noordoosten. Links op de voorgrond een deel van de wijk Lombok, in het midden de Oude Rijn en de N.V. Machinefabriek Stork Jaffa (Groeneweg 2). Op de achtergrond de wijk Oog in Al. (1952)

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

"Uyt de Herreberg Jaffa / na Utrecht te zien"
 Gezicht op de stad Utrecht vanaf de herberg Jaffa aan de Vleutenseweg, uit het westen, met links de molen de Fortuin, het Jobsgasthuis, de molen de Kat, de Domkerk en -toren, de Buurkerk en de Mariakerk. Rechts de leuning van de brug over de Vleutensche Vaart naar de Groeneweg.
Horstink, W. (tekenaar)

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Het sluisje bij Jaffa is al in 1581 aangelegd. Zo’n sluisje was een goede plek voor een herberg omdat het schutten wel even kon duren. In 1651 is voor het eerst sprake van ‘het herberchje genaemt Jaffa’. Toen Jaffa in 1796 werd verkocht, bleek dat de herberg ook een overdekte kolfbaan, een theekoepel en een wandeltuin bezat. De nieuwe eigenaar verbouwde Jaffa tot een herenhuis. Vanaf 1880 woonde de familie De Wit in Jaffa. William de Wit was eigenaar van de houtzaagmolens De Ster en de Bijgeval langs de Leidse Rijn. In 1934 is het huis gesloopt.

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Gezicht op de Vleutensche Vaart uit het zuidwesten met links achter de bomen het huis Jaffa, ter hoogte van het sluisje, met op de achtergrond een molen (de Achtermolen?), de Dom en de toren van de Buurkerk.(1790/1810)

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Gezicht over de Vleutensche Vaart te Utrecht op een weiland, ter hoogte van het huis Jaffa. Fotoreproductie uit 1981van een tekening (penseel in grijs) van Dirk Verrijk uit circa 1765. Formaat: 193 x 305 mm. Opschrift verso l.o. (potlood): "Gezicht in de Japphase wyde buyten Utregt"

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Gezicht uit het westen op de stad Utrecht met op de voorgrond de dijk langs de Vleutensche Vaart, ter hoogte van het huis Jaffa. Op de achtergrond het Jobsgasthuis en de Achtermolen aan de Vleutensche Vaart en de Domtoren.

Fotoreproductie uit 1981van een tekening (penseel in grijs) van Dirk Verrijk uit circa 1765. Formaat: 241 x 387 mm. Opschrift verso l.o. (potlood, later handschrift): "de Jatphase Dijk: buyte Utregt".
 

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Gezicht op de Vleutenseweg met Vleutensche Vaart te Utrecht, uit het zuidoosten. Op de achtergrond het huis Jaffa. 
N.B. Ter hoogte van deze plek bevindt zich thans het Majellapark. (1931)
 

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Gezicht op het huis Jaffa (Vleutenseweg) te Utrecht, uit het zuidwesten. (1931)
N.B. Ter plaatse van het huis Jaffa bevindt zich thans het Majellapark.
 

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Gezicht op de voorzijde van het herenhuis Jaffa (Vleutenseweg) te Utrecht.(1934)

N.B. Jaffa was oorspronkellijk een herberg, reeds in de 18e eeuw. Rond 1934 schijnt het een buitentje te zijn geworden met een tuin, waarin beelden stonden. Later ging het huis over aan de gemeente door verkoop. N.B. Litt.: Gepubl.in: Jaarboekje van Oud-Utrecht, 1934. N.B. Buitens binnen Utrecht door C.C.S. Wilmer

Foto´s van de omgeving van complex 501 van voor 1910 (dus nog voor de bebouwing)

Gezicht op de werkzaamheden ten behoeve van de uitvoering van het "Stratenplan Jaffa" (globaal het gebied rond het Majellapark) te Utrecht, uit het noordoosten. Arbeiders scheppen zand over van spoorwagons naar smalspoor kipkarretjes ter hoogte van het toekomstige westelijke deel van de Cremerstraat. Op de achtergrond de bebouwing aan de zuidzijde van de Vleutenseweg. (1934)

Foto´s van machinefabriek Jaffa



In 1880 ging de machinefabriek ouis Smulders & Co aan de Leidseweg van start. Louis Smulders en zijn broer Frans maakten pompen, poldergemalen en boterkneedmachines. Louis begon in 1891 zijn eigen bedrijf op de hoek van de Vleutenseweg en de Groeneweg in de leegstaande gebouwen van een tegel- en dakpannenfabriek op het voormalige landgoed Jaffa. De machinefabriek Jaffa bouwde het grootste stoomgemaal ter wereld, het ir. D.F. Woudagemaal in het Friese Lemmer. Jaffa werd in 1951 overgenomen door Stork.

Foto´s van machinefabriek Jaffa

Gezicht op de Vleutensche Wetering aan de Vleutenseweg te Utrecht met links de gebouwen van de firma N.V. Machinefabriek Jaffa voorheen Louis Smulders & Co.  (1937)
N.B. De firmanaam is in 1952 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Stork-Jaffa
 

Foto´s van machinefabriek Jaffa

Gezicht op het sluiswachtershuisje bij de Vleutensche Wetering aan de Vleutenseweg te Utrecht met rechts de gebouwen van de firma N.V. Machinefabriek Jaffa voorheen Louis Smulders & Co. (1929)
N.B. De firmanaam is in 1952 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Stork-Jaffa.
 

Foto´s van machinefabriek Jaffa

Interieur van de machinefabriek van de firma Louis Smulders & Co (Groeneweg 2) te Utrecht: oude gieterij, tijdens de laatste gieting. (1919)
N.B. De firmanaam is in 1918 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Jaffa voorheen Louis Smulders & Co.
De firmanaam is in 1952 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Stork-Jaffa.
 

Foto´s van machinefabriek Jaffa

Gezicht op de Vleutenseweg en Vleutensche Wetering te Utrecht, uit het oosten; rechts het fabrieksterrein van de machinefabriek van de firma Louis Smulders & Co (Groeneweg 2) te Utrecht met een proefopstelling voor het testen van een brandspuitpomp. (1912)

N.B. De firmanaam is in 1918 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Jaffa voorheen Louis Smulders & Co.
De firmanaam is in 1952 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Stork-Jaffa.

Foto´s van machinefabriek Jaffa

Gezicht op de Vleutenseweg te Utrecht, uit het oosten; rechts de Vleutenseweg, links enkele gebouwen van de N.V. Machinefabriek Jaffa, voorheen Louis Smulders & Co. (1935)

Foto´s van machinefabriek Jaffa

Gezicht op de Vleutenseweg en Vleutensche Wetering te Utrecht, uit het oosten; rechts het fabrieksterrein van de machinefabriek van de firma Louis Smulders & Co (Groeneweg 2) te Utrecht met een proefopstelling voor het testen van een brandspuitpomp voor de Koninklijke Pakketvaart Maatschappij. (1912)
N.B. De firmanaam is in 1918 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Jaffa voorheen Louis Smulders & Co.
De firmanaam is in 1952 gewijzigd in N.V. Machinefabriek Stork-Jaffa
 

Landkaart van het oude slotenpatroon

De positie van complex 501 is aangegeven in blauw