Als u bet met de verhuurder niet eens wordt, is bet verstandig de 'akkoordverklaring' die de corporatie uiteindelijk van de huurder wenst, niet te ondertekenen. Doet u dat wel, dan kunt u aan de daarin gemaakte afspraken worden gehouden. Als ook een of meer vervolggesprekken geen oplossing bieden, zal de verhuurder als die de sloop toch wil doorzetten de rechter moe-ten inschakelen.
Deze procedure begint met een schriftelijke en aangetekend verstuurde huuropzegging door de verhuurder. Daarin moet staan dat de huur wordt opgezegd vanwege 'dringend eigen gebruik' en ook waarom. De opzegtermijn voor de verhuurder is altijd minstens drie maanden. Als u de woning al een jaar of langer huurt zijn dat er vier, bij twee jaar of meer vijf en vanaf drie jaar zelfs zes. Langer dan zes maanden hoeft de opzegtermijn nooit te zijn.
'Dringend eigen gebruik' wil zeggen dat de verhuurder de woning met spoed nodig heeft voor een bepaald doel en dat de huurder daarvoor moet verhuizen, bijvoorbeeld omdat de verhuurder vindt dat de woning moet worden gesloopt. Om van deze opzeggingsgrond gebruik te kunnen maken moet de verhuurder minstens drie jaar eigenaar zijn van de woning. Om met succes een beroep te kunnen doen op 'dringend eigen gebruik', moet aan drie voorwaarden worden voldaan:

Het 'gebruik' moet 'dringend' en 'eigen' zijn
Er moet sprake zijn van (enige) haast bij de verhuurder om bet eigen belang tot stand te brengen. De verhuurder zal dus moeten aantonen dat hij de sloop niet (lang) kan uitstellen en dat het voor hem belangrijk is om te kunnen slopen. Het kan bijvoorbeeld zo zijn als de sloop onderdeel is van een wijkvernieuwingsplan dat de corporatie met (financiële) steun van de gemeente en/of de overheid uitvoert, met de bedoeling de kwaliteit en variatie van de woningvoorraad en de leefbaarheid in de buurt te verbeteren.

Voor de huurder moet passende andere woonruimte beschikbaar zijn
De verhuurder is verplicht om de huurder passende andere woonruimte aan te bieden of aan te tonen dat er passende andere woonruimte beschikbaar is. Die hoeft niet precies hetzelfde te zijn en ook niet even duur, maar wel passend. Of dat zo is hangt af van de persoonlijke omstandigheden van de huurder (bijvoorbeeld diens inkomen, de grootte van het huishouden en zijn gezondheid). U hoeft niet meteen met een door de verhuurder aangeboden woning akkoord te gaan, maar het is ook niet verstandig om pertinent elke woning te weigeren die naar uw idee niet passend is.. Als een rechter in een eventuele procedure oordeelt dat een aangeboden woning wel passend was, kan hij die alsnog aan u toewijzen of hij kan besluiten, als de woonruimte inmiddels niet meer beschikbaar is, dat u passende woonruimte heeft geweigerd en u daar nu geen aanspraak meer op kunt maken. In dat scenario kan een huurder eventueel op straat komen te staan.

De huurder moet ook meewerken als de verhuurder vervangende woonruimte probeert te vinden, bijvoorbeeld door zich als woningzoekende in te schrijven en te reageren op het in de woningkrant of op internet gepresenteerde woningaanbod. Het is gebruikelijk dat huurders van een woning die op de nominatie staat voor sloop daarbij een urgentiestatus krijgen, waardoor ze voorrang hebben op 'gewone' woningzoekenden.

De belangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan die van de huurder(s)
Of dat zo is hangt af van de specifieke situatie. De rechter weegt aIle individuele belangen tegen elkaar af en komt op basis daarvan tot een beslissing. Oordeelt de rechter dat de redenen van de verhuurder om een flat te willen slopen niet opwegen tegen de belangen van de huurders om in hun woningen te kunnen blijven, dan zal de rechter de huurovereenkomsten niet beëindigen.

Als aan deze drie voorwaarden is voldaan, is de kans groot dat de rechter zal bepalen dat de huurovereenkomst op afzienbare termijn eindigt. De huurder doet er daarom altijd goed aan de rechter te vragen om een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten voor het geval de uitspraak in het voordeel van de verhuurder uitpakt. Die moet dan een door de rechter te bepalen bedrag aan de huurder betalen. De rechter kan op grand van de wet alleen een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen (dus geen volledige vergoeding en geen tegemoetkoming in mogelijke andere kosten). De praktijk leert dat rechters bijna altijd een tegemoetkoming toekennen. De rechter bepaalt naar eigen inzicht de hoogte, maar zal bij huurders van woningcorporaties rekening houden met het wettelijke minimum van 5.000 euro.

Het is mogelijk op basis van de zogeheten Leegstandwet tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor woningen die op termijn worden gesloopt. De verhuurder heeft hiervoor een vergunning nodig van het college van B&W. Die kan worden verleend voor maximaal twee jaar. B&W kan de vergunning op verzoek van de verhuurder daarna nog drie keer met een jaar verlengen. Tijdelijk verhuur van een woning op basis van de Leegstandwet is dus mogelijk voor maximaal vijfjaar. Daarmee kan de verhuurder langdurige leegstand in een buurt of complex voorkomen en verloedering van de omgeving enigszins tegengaan. Bij verhuur op basis van de Leegstandwet hebben huurders na afloop van de huurovereenkomst geen huurbescherming en dus ook geen recht op een verhuiskostenvergoeding, al mag de verhuurder die natuurlijk wel verstrekken. Als de huurder na afloop van de vergunning met goedvinden van de verhuurder in de woning blijft, kan er een 'gewone' huurovereenkomst ontstaan en heeft de huurder wel huurbescherming.

Ten slotte is er nog een aparte regeling voor sloopwoningen die eigendom zijn van de gemeente. Die mag dergelijke woningen tijdelijk verhuren. Ook dan heeft de huurder geen huurbescherming. Als de sloop niet doorgaat vervalt echter het tijdelijke aspect van de huurovereenkomst en kan de huurder zich beroepen op huurbescherming.

Teksten website Nederlandse Woonbond over tijdelijke verhuur

3.2. Wat is huur voor bepaalde tijd?

Een huurovereenkomst kan voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld voor één jaar gesloten worden. Dit betekent niet, dat de huurder de woonruimte na dat jaar moet verlaten omdat de bepaalde tijd is verstreken. Het is belangrijk te weten dat de verhuurder ook dan de huur volgens de daarvoor geldende regels moet opzeggen. Als de verhuurder de huur niet volgens die regels opzegt, dan loopt de huur gewoon door.

Let op: De huurder is in geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wel verplicht de afgesproken periode vol te maken.
Als de huurder vóór het verstrijken van de afgesproken periode de woning verlaat kan hij meestal gedwongen worden het resterende huurbedrag alsnog te betalen.

De verhuurder mag slechts in drie situaties rechtsgeldig een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan:

Als iemand een huis koopt, dit tijdelijk verhuurt, om er na die tijd zelf te gaan wonen.Iemand moet bijvoorbeeld over een jaar verhuizen. Hij koopt in zijn toekomstige woonplaats alvast een huis, omdat hij daar een buitenkansje ziet. Hij mag deze woning voor dat ene jaar (voor bepaalde tijd dus) verhuren en na dat jaar de huur beëindigen om zelf in het huis te gaan wonen.
Als iemand zijn woning zelf bewoont, deze tijdelijk niet nodig heeft en na een bepaalde tijd er zelf weer gaat wonen. Een eigenaar van een huis die bijvoorbeeld voor twee jaar wordt uitgezonden naar een ontwikkelingsland, mag zijn huis gedurende die twee jaar verhuren en na die twee jaar de huur beëindigen omdat hij er zelf weer wil gaan wonen.
Als een huurder met de verhuurder afspreekt dat hij een bepaalde tijd het huis niet zal gebruiken, maar na die tijd weer in de woning zal terugkeren. Een voorbeeld: een huurder wil een wereldreis gaan maken, maar wil na die reis weer terug in zijn huis. Hij spreekt met zijn verhuurder af dat hij na 18 maanden weer terugkomt. De verhuurder kan nu het huis voor 18 maanden aan een ander verhuren en na die tijd de huur beëindigen, zodat de wereld-reiziger weer huurder wordt.

Alleen in deze situaties is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd rechtsgeldig. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is het erg belangrijk dat de afspraken van tevoren goed op papier worden gezet.

Bij een grootscheepse renovatie van een woning gaan de bewoners soms tijdelijk naar een wisselwoning. Het gebruik van zo'n wisselwoning is naar zijn aard van korte duur: namelijk de periode waarin wordt gerenoveerd; het huurrecht is dan ook niet van toepassing.

3.3. Eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch?

Hiervoor is al opgemerkt dat als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesproken deze niet automatisch eindigt door het verstrijken van die bepaalde tijd. Ook dan moet de verhuurder namelijk gewoon opzeggen. Bovendien moet de verhuurder na het verstrijken van de bepaalde tijd nog steeds belang hebben bij de huurbeëindiging.
Als de verhuurder bijvoorbeeld gesteld heeft dat hij zelf in de woning wil terugkeren en het blijkt dat hij dat niet (meer) van plan is, kan de huur niet meer om deze reden beëindigd worden.

Als de huur voor bijvoorbeeld een jaar is aangegaan, kan de huurder in principe pas na verloop van die termijn de huur beëindigen. In de tussentijd blijft de huurder in de meeste gevallen aansprakelijk voor betaling van de huur. Slechts wanneer er sprake is van zeer bijzondere onvoorziene omstandigheden kan het onredelijk zijn dat een verhuurder de huurder de mogelijkheid ontzegt om tussentijds op te zeggen.

3.4. Mag een huurovereenkomst voor bepaalde tijd steeds verlengd worden?

De Hoge Raad heeft in 1994 beslist dat als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tijdig is opgezegd, deze doorloopt.
Omdat de wet geen periode aangeeft, bestaat de mogelijkheid dat de huurovereenkomst weer verlengd wordt met een bepaalde periode.

3.5. Mag in een huurovereenkomst bepaald worden dat de huurder akkoord gaat met het beëindigen van de huur over een jaar?

Een dergelijke bepaling is ongeldig. De huurder is dus niet verplicht om de woning te ontruimen als het jaar om is. De verhuurder moet de huur gewoon opzeggen.
Het is wel mogelijk dat de huurder kort nadat hij in de woning is gaan wonen een verklaring ondertekent dat hij akkoord gaat met beëindiging van de huur na bijvoorbeeld elf maanden. In dat geval zal de huurder wel na die termijn de woning moeten verlaten. Hij heeft, weliswaar heel vroeg, gewoon de huur opgezegd. Nooit doen dus!

3.6. Wat betekent huur van woonruimte, waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is?

Het huurrecht geldt niet als 'het gebruik naar zijn aard van korte duur is'. Dit is iets heel anders dan huur voor bepaalde tijd. Er wordt gedoeld op wisselwoningen en vakantiehuisjes die gehuurd worden met de duidelijke bedoeling om er bijvoorbeeld drie weken vakantie te houden.

Let op: Het gaat om het gebruik dat van korte duur is en niet om het soort woonruimte. Het is goed mogelijk dat iemand een vakantiehuisje huurt met de bedoeling daar permanent te wonen. Als dit ook de bedoeling is van de verhuurder, is sprake van een normale huurovereenkomst, waarop het huurrecht volledig van toepassing is.

3.7. Wat is tijdelijke verhuur op grond van de leegstandwet?

Op basis van de Leegstandwet is het mogelijk om in bepaalde gevallen tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten. Daarvoor is wel een vergunning vereist die b&w aan een verhuurder kan verlenen.
Een vergunning tot tijdelijke verhuur kan worden verleend voor maximaal twee jaar. De vergunning kan worden verlengd, maar de periode waarvoor de vergunning wordt verleend mag in totaal niet langer zijn dan drie jaar.
De ministerraad heeft ingestemd met het voorstel van minister Kamp (VROM) om de maximale wettelijke termijn voor tijdelijke verhuur van sloopwoningen te verlengen van drie naar vijf jaar. Daarvoor moet artikel 15 van de Leegstandswet worden gewijzigd. Het doel ervan is het tekort aan studentenhuisvesting te verkleinen.

De tijdelijke huurovereenkomst wordt aangegaan voor minimaal zes maanden. De huurder heeft een opzegtermijn van maximaal een maand. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden. Van deze opzegregels kan in een tijdelijke huurovereen-komst niet worden afgeweken. De huurovereenkomst eindigt altijd als de vergunning afloopt.

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan.
In de huurovereenkomst moet staan hoe lang de vergunning geldig is. b&w Bepalen in de vergunning de maximum huurprijs.
Dit maximum wordt berekend aan de hand van het puntenstelsel.

Als in een gemeente, waar een vergunning tot tijdelijke verhuur wordt verleend, de Huisvestingswet van toepassing is, kan mogelijk een huisvestingsvergunning vereist zijn voor het (tijdelijk) in gebruik nemen van de betreffende woonruimte. b&w kunnen bepalen dat de vergunning tot tijdelijke verhuur in de plaats komt van een huisvestingsvergunning.

3.8. Wat houdt een tijdelijke huurovereenkomst voor gemeentelijke sloopwoningen in?

Er bestaat een aparte regeling voor sloopwoningen die eigendom zijn van de gemeente. De gemeente mag gebouwen die bestemd zijn voor sloop, tijdelijk verhuren. De meeste bepalingen van het huurrecht gelden in deze situatie niet. Als de sloop echter niet doorgaat, vervalt de tijdelijkheid van de huurovereenkomst. De huurder kan zich dan beroepen op huurbescherming.

De meeste bepalingen van het huurrecht gelden niet voor sloopwoningen die eigendom zijn van de gemeente.

3.9. Wanneer kan een verhuurder een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet krijgen?

De verhuurder kan een vergunning krijgen voor 'gebouwen voor groepsgewijze huisvesting' en voor bepaalde soorten, voor verkoop bestemde, huurwoningen. Voorbeelden van dergelijke gebouwen zijn een internaat, een klooster, een verpleegtehuis, een school of een kantoor.
Een vergunning voor tijdelijke verhuur kan een verhuurder aanvragen voor huurwoningen die, op het moment van aanvraag van de vergunning, bestemd zijn voor afbraak of voor een ingrijpende renovatie. In het geval van afbraak moet de verhuurder aantonen, dat de sloop binnen een 'redelijke termijn' zal plaatsvinden.
De vergunning wordt alleen verleend als:

de woonruimte leegstaat en
van de eigenaar 'in redelijkheid niet kan worden gevergd', dat hij de woonruimte op een andere wijze laat bewonen;
de eigenaar aantoont, dat er voldoende mensen in de woning komen wonen.

3.10 Wat zijn de gevolgen van de tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet voor de huurder?

De huurder heeft geen huurbescherming na het aflopen van de tijdelijke huurovereenkomst, alleen het recht om in de woning te wonen tijdens de duur van de vergunning.

Tekst: Nederlandse Woonbond

2. In het geval dat uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden:

4. Een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c is niet toewijsbaar

5. In de gevallen bedoeld in lid 1 onder a en d kan de rechter, voordat hij de vordering toewijst, aan de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of het aanbod te aanvaarden.

Artikel 290 van het burgerlijk wetboek

Artikel 290 definieert de bedrijfsruimte waarop het navolgende dwingend recht van toepassing is. Dwingend betekent dat er niet ten nadelen van de huurder van kan worden afgeweken. Het gaat om kleinhandelsbedrijf, horeca, afhaal- en besteldienst of een ambachtsbedrijf met baliefunctie.

Artikel 293 van het burgerlijk wetboek

Artikel 293 bepaalt dat opzegging vereist is, behalve als er sprake is van wederzijds goedvinden. Dus ook al is er sprake van een huurovereenkomst voor 5 of 10 jaar, er is opzegging nodig om de huurovereenkomst te beëindigen.

Artikel 293 schrijft tevens voor dat de termijn voor opzegging minstens een jaar is.

Artikel 295 van het burgerlijk wetboek

Artikel 295 geeft aan dat de opgezegde huurovereenkomst in stand blijft als de huurder niet met de opzegging akkoord gaat tot de rechter onherroepelijk heeft beslist dat er opgezegd kan worden. Dat betekent dat de huurder niets hoeft te doen als de overeenkomst wordt opgezegd. Hij kan rustig afwachten: de verhuurder moet naar de rechter en de huurder dagvaarden.

Artikel 296 van het burgerlijk wetboek

De rechter kan de vordering tot huuropzegging toewijzen als de huurder tekort is geschoten, de verhuurder het gehuurde zelf nodig heeft: dringend en duurzaam nodig heeft voor eigen gebruik. Hieronder valt niet het geval dat de verhuurder de boel wil verkopen en daartoe leeg wil opleveren. Daaronder valt wel als de verhuurder wil renoveren en die renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. De rechter maakt een afweging van belangen en wijst de vordering af als in redelijkheid niet van de huurder kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. De rechter wijst de vordering op grond van voorgaande gronden toe als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst m.b.t. het gehuurde (voorzover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt) of de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil realiseren.

Artikel 297 van het burgerlijk wetboek

De rechter kan, als hij de vordering toewijst, een bedrag bepalen dat voor de verhuizing- en herinrichting door verhuurder vergoed moet worden.

Conclusie van 290, 293, 295, 296 en 297

Er moet sowieso financiële compensatie worden geboden
Voor opzegging is dringend en duurzaam eigen gebruik nodig. Het motief de boel te slopen om er iets nieuws neer te zeggen wat dan weer voor veel geld opnieuw verhuurd dan wel verkocht kan worden is geen dringend en duurzaam eigen gebruik. Een andere zaak is als de sloop nodig is ter uitvoering van een nieuw bestemmingsplan.