Geschiedenis proces
Korte geschiedenis rond Bo-Ex's sloopplanen van complex 501Brochure: wonen begint bij mensen en andere leugens - hoe Bo-Ex faalt in Lombok
Korte geschiedenis rond Bo-Ex's sloopplannen van complex 501
Op 8 februari 2006 brachten een aantal raadsleden van de gemeenteraad een bezoek aan ons complex. Zij kregen van ons het volgend verhaal (later weer aangepast):
Geachte raadsleden,
Wij zijn blij dat u belangstelling toont voor ons complex goedkope huurwoningen in de wijk Laan van Nieuw Guinea. In het kort schetsen wij hier voor u de geschiedenis van het proces van herstructurering in complex 501 in het kader van DUO tot nu toe.
Eerste bedrijf: met de schrik om het hart
In het najaar van 2003 vragen de bewoners in een brief aan Bo-Ex om beter onderhoud. De brief is ondertekend door ruim 40 bewoners. Een half jaar lang horen we ondanks aandringen niks van Bo-Ex. In mei 2004 wil Bo-Ex met ons praten. Bo-Ex geeft toe dat het slecht is gesteld met het onderhoud. Het verlossende woord van Bo-Ex is echter sloop. Dat is fijn voor ons, want dan krijgen we 5000 euro en urgentie. De bewoners schrikken hier enorm van. Dat was niet de bedoeling! We zijn wel ontevreden over het onderhoud, maar geenszins over onze huizen. Aan die huizen zijn we gehecht, die zijn fijn, die zijn mooi, die zijn goedkoop, en die liggen in een prettige buurt. Bo-Ex zegt dat sloop de enige reële optie is voor het complex. De bewonerscommissie wordt opgericht en heeft als motto: slopen dat nooit!Tweede bedrijf: tijdelijke verhuur afgewenteld
Bo-Ex zegt de woningen die vrijkomen in de tijdelijke verhuur te gaan doen. Paniek. Tijdelijke verhuur is de strategie van de voldongen feiten. Bo-Ex zegt dat tijdelijke verhuur gebruikelijk is in dit soort projecten. We verzetten ons met alle mogelijk argumenten. Net op tijd ontdekken we het DUO-protocol. Daarin staat dat tijdelijke verhuur slecht mag in overleg met de bewonerscommissie. Bo-Ex beweert dat een simpele aankondiging dat de tijdelijke verhuur van start gaat voldoende is om aan deze eis van overleg te voldoen. Bij de geschillencommissie (met complex 106) leert Bo-Ex dat tijdelijke verhuur alleen mag in overleg met (en toestemming van) de bewonerscommissie. Waar Bo-Ex pas echt van schrikt is dat ook bewonerscommissies die nog niet de status hebben van een groep met een formele achterban met klachten naar de commissie kunnen en ontvankelijk worden verklaard. Dat betekent immers dat bewonerscommissies Bo-Ex kunnen dwingen alle stappen van het DUO-protocol daadwerkelijk en in serieus overleg met de bewoners te doorlopen.Derde bedrijf: de eerste schreden in het DUO-proces
Een half jaar lang zullen we touwtrekken over de formulering van een startdocument. We constateren regelmatig dat Bo-Ex voor ons belangrijke zaken niet of onjuist in de notulen vermeldt en dat het proces zeer moeizaam verloopt omdat onze wensen en voorstellen onvoldoende worden opgepakt. We verzuchten openlijk dat we steeds maar moeten hameren op regels, afspraken en procedures. Het kost zeer veel tijd maar wat moet moet. Ondertussen maken wij ons wel zorgen over het onderhoud. Hoe lang blijf je 'in procedure' voordat je overgaat tot het afdwingen van onderhoud. Bo-Ex weet dat het onderhoud gevoelig ligt en schildert het hele complex. Het ziet er weer mooi uit, maar het rotte hout laten ze zitten. Het uiteindelijke startdocument is een gedrocht en veel zaken uit de checklist DUO komen er niet in voor.Vierde bedrijf: sloop de enige reële optie?
Bo-Ex wil een onafhankelijk bouwkundig onderzoek om vast te stellen of sloop de enige reële optie is. Dat lijkt ons geen goed onderzoeksvoorstel. In het startdocument hadden we immers afgesproken dat ook de opties behoud, lichte en zware renovatie serieus zouden worden onderzocht op hun technische en financiële haalbaarheid. Verder wil de commissie dat eerst de wensen van de bewoners worden onderzocht.
Met het DUO-protocol in de hand is dat een half jaar later eindelijk rond.Vijfde bedrijf: de wensen van bewoners als advies aan Bo-Ex
Om de wensen van de bewoners vast te stellen wil de commissie eerst een bewonersonderzoek. Dat is uitgevoerd in de zomer van 2005. De uitkomsten ondersteunen de koers van de bewonerscommissie. De bewoners houden van dit complex, houden van de buurt en willen vooral dat de woningen beter worden onderhouden. Bo-Ex blijkt geen conclusies te willen trekken uit het bewonersonderzoek. Na intensief aandringen, probeert Bo-Ex de uitkomsten van het onderzoek slechts wat te relativeren. Zo zegt Bo-Ex bijvoorbeeld dat het onderzoek slechts een momentopname is. En zegt Bo-Ex dat het aantal woningen in het complex (59) te klein is om conclusies op te baseren. Een redenering die behalve Bo-Ex niemand kan volgen. Met dit soort relativeringen komt je uiteraard geen steek verder. Om een fase in het onderzoek af te sluiten is het nodig gezamenlijk conclusies te trekken. Met alleen een stapel papier is een fase niet afgesloten. We besluiten tot het opstellen van ons eerste gekwalificeerde advies. Dat kan Bo-Ex immers alleen met een zeer grondige argumentatie naast zich neerleggen. In het advies staat kortweg: neem de uitkomsten van het bewonersonderzoek serieus en koers niet af op een plan zonder draagvlak. Bo-Ex komt met een antwoord waarin de uitkomst van het onderzoek opnieuw weinig serieus wordt genomen. Wel zegt Bo-Ex nu de plannen voor het complex te willen richten op het behoud van goedkope huurwoningen. Veel zegt dat echter niet. Onderdeel van de sloop/nieuwbouwplannen van Bo-Ex is immers altijd geweest het realiseren van een aantal (17) nieuwe sociale huurwoningen. Het 'behoud' van huurwoningen kan daarom gewoon betekenen de sloop van alle huidige woningen. De commissie is niet tevreden over hoe Bo-Ex omgaat met een gekwalificeerd advies. De commissie neemt zich voor naar de geschillencommissie te stappen.Zesde bedrijf: achterstallig onderhoud na veel gedoe toch nog in het onderzoek
In goed overleg bepalen we in augustus 2005 gezamenlijk de opdracht bouwkundig onderzoek. Een zeer belangrijk punt ontbreekt echter nog: een onderzoek naar de omvang van het achterstallig onderhoud (vanaf het allereerste begin was het een zeer grote wens van de bewoners om dat in het onderzoek op te nemen). De opdracht is echter al verstuurd en diverse bureaus doen acquisitie. Bo-Ex zegt in november 2005 toe dat we de opdracht aan het bureau gezamenlijk nader zullen bepalen en dat er een overleg komt met het gekozen bureau (TNO). Dat overleg komt er echter niet en de definitieve opdracht gaat zonder verder overleg de deur uit. Er ontstaat een warrige situatie. Er liggen twee verschillende opdrachten, de gezamenlijk vastgestelde opdracht (zonder onderhoud) en de opdracht op basis van de offerte van TNO (met een wat vage formulering over het onderhoud). In de opdracht aan TNO zegt Bo-Ex dat ze beide geldig zijn. Hoe met de verschillen moet worden omgegaan blijft onduidelijk. In de eerste vergadering met TNO ontstaat gelukkig wel duidelijkheid. TNO zal een onderscheid maken tussen onderhoud en verbetering. In de zomer van 2006 is het onderzoek naar verwachting klaar.Zevende bedrijf: onenigheden
Het bouwkundig onderzoek loopt en in principe is het wachten op de uitslag. Toch houden Bo-Ex en de bewonerscommissie elkaar lekker bezig.
Bo-Ex blijkt als regel te hanteren, dat de bewonerscommissies die een vereniging zijn (boven het basisbedrag dat elke bewonerscommissie krijgt) alleen geld per aangesloten lid krijgt als de commissie een volledige lijst van namen en adressen van haar leden aan Bo-Ex geeft. Sommige bewoners willen echter niet dat Bo-Ex weet dat ze lid zijn van de bewonersvereniging en bovendien is het wettelijk verboden om persoongegevens door te spelen. Gelukkig wil Bo-Ex al onze kosten wel vergoeden op basis van declaraties.
Verder zegt Bo-Ex ontevreden te zijn over de samenstelling van de commissie, omdat de Penningmeester niet meer in het complex woont en omdat toevallig niemand van de benedenwoningen in de commissie zit. En dat terwijl de commissie toch een voorbeeld is van hoe het ongeveer moet zijn: stabiel, altijd aanwezig, en veel contact met de bewoners. Bo-Ex snapt niet goed dat de bewonerscommissie een vertegenwoordiging is van de huurders en geen afspiegeling van de huurders. Dan maakt het niet uit dat toevallig alle commissieleden in bovenwoningen wonen en dat één van hen niet in het complex woont.
Vervolgens blijkt dat Bo-Ex nieuwe bewoners al enkele jaren een aanhangsel bij het huurcontract laten ondertekenen waarin ze moeten verklaren dat ze de woning bij herhuisvesting tijdig zullen verlaten. Dat lijkt op tijdelijke verhuur en zo'n verplichting staat bovendien nergens in DUO (noch in de wet). Dit aanhangsel ondermijnt de rechtspositie van nieuwe huurders en daarom moet het van tafel. Na felle kritiek past Bo-Ex het aanhangsel aan, alleen verandert Bo-Ex niks aan de meest gewraakte passage. Opnieuw denken we een punt te hebben voor de geschillencommissie.Achtste bedrijf: negatieve spriraal
Het overleg met Bo-Ex is terecht gekomen in een negatieve spriraal. Beide partijen lijken de hakken steeds verder in het zand te steken. Bo-Ex beticht de commissie van spijkers zoeken op laag water. De commissie beticht Bo-Ex van niet willen naleven van de regels en procedures zoals afgesproken in het Stedelijk Protocol Utrecht Vernieuwt. Bo-Ex denkt dat ze het allemaal heel goed doen, terwijl wij vinden dat Bo-Ex de bewoners gewoon NIET serieus neemt. Bo-Ex doorloopt in onze ogen wel alle stappen die ze volgens de regels met bewoners moeten doorlopen, maar ondertussen proberen ze er heel hard voor te zorgen dat er niets gebeurd.
Bo-Ex zegt op deze manier niet verder te willen moet ons. Gezamenlijk besluiten we dat we verder gaan met een ingehuurde externe voorzitter. Deze wordt momenteel gezocht.Negende bedrijf: wisseling van de wacht
Als onafhankelijk adviseur wordt gekozen voor Chiel Rottier. Chiel gaat voortvarend aan de slag. Door hard te werken slaagt Chiel erin de partijen zonder al te veel ruzie en stagnatie tot resultaten te laten komen. Ook Chiel kan echter niet voorkomen dat het proces telkens uitloopt.
Omdat complex 501 in het kader van DUO officieel een herstructureringsproject is, hebben de bewoners recht op teruggave van hun volledige woonduur. Bo-Ex sputterd aanvankelijk wat tegen met het argument dat we toch over renovatie praten. Maar Bo-Ex kan natuurlijk niet van twee walletjes eten. Als je zegt dat je wilt slopen moet je bewoners ook de bijbehorende rechten geven.
Bo-Ex voert een marktonderzoek uit maar dit onderzoek kan na veel overleg de goedkeuring van de bewonersvereniging niet wegdragen. Bo-Ex had graag aangetoond dat de kleine woningen in de toekomst slecht verhuurbaar zijn, maar deze conclusie wordt door geen enkel feit uit het onderzoek ondersteunt. De bewonersvereniging vraag om een onafhankelijk onderzoek uit te laten voeren door een deskundig bureau. Bo-Ex wil hier echter geen geld aan uitgeven. Bo-Ex geeft aan dat ze de sfeer tussen haar en de bewonersvereniging niet constructief genoeg vind en denk dat ook onafhankelijk onderzoek niet zal leiden tot het dichter bij elkaar brengen van standpunten. Een opmerkelijk standpunt, aangezien dit twee keer eerder wel is gelukt. Bo-Ex zegt ook dat geen enkel bureau in staat is een uitspraak te doen over de verhuurbaarheid in de toekomst. Alweer opmerkelijk, want eerder deed Bo-Ex hiertoe in hun eigen onderzoek wel een poging.
Het bouwkundig onderzoek wordt afgerond door TNO en we slagen er vrij snel in tot gezamenlijk conclusies te komen. De uitkomst van het onderzoek doet Bo-Ex beseffen dat renovatie niet langer categorisch kan worden uitgesloten. Het complex is technisch beter dan Bo-Ex dacht en ook de ruwe kostenplaatjes die TNO ontwikkeld zien er gunstig uit.
Heel jammer is dat Bo-Ex de uitkomsten van het onderzoek deels in de doofpot probeert te stoppen. Een belangrijk onderdeel van het onderzoek betreft de kosten. TNO heeft van ieder onderdeel van de ingreep uitgerekend wat hiervan de ruwe bouwkosten zijn. Tevens heeft TNO aangeven welke ingrepen tot (achterstallig) onderhoud en welke ingrepen tot verbetering moeten worden gerekend. Hierdoor is uiteraard ook de verhouding tussen die twee bekend. Bo-Ex doet er vervolgens alles aan om deze cijfers buiten beeld te houden. Bo-Ex vraagt TNO deze cijfers uit de openbare samenvatting van het rapport te houden hetgeen succesvol is.
Hiermee komt deze geschiedenis voorlopig tot een einde. We hopen dat ook u onze huizen heel aardig vind, en dat u ziet dat het hier geen achterbuurt is en dat de wijk niet eenzijdig is samengesteld. Laten we zuinig zijn op de dingen waar mensen tevreden mee zijn. Mocht het om puur technische reden toch tot sloop komen dan willen wij hier gewoon betaalbare huurwoningen terug. Het geeft geen pas om mensen weg te jagen uit een fijne buurt waarin reeds voldoende koopwoningen staan.
Het motto van Bo-Ex: wonen begint bij mensen.
Wij zeggen: Die mensen, dat zijn wij !!!
Bo-Ex zegt: het gaat ons ook om toekomstige huurders.
Wij zeggen: Dat zijn wij ook !!!wordt vervolgt ...
Wonen begint bij mensen, en andere leugens
Hoe Bo-Ex faalt in Lombok
Eind jaren ’90 van de vorige eeuw ging het goed met de economie. Beleidsmakers bedachten het plan om in Utrecht grote aantallen huurwoningen te slopen, en op de mooie locaties die vrijkwamen koopwoningen te bouwen. Het mes zou aan vele kanten snijden. Er zouden meer mogelijkheden komen voor huurders om door te stromen naar een koopwoning, het zou geld opleveren voor de corporaties die per slot van rekening hun eigen broek moeten ophouden, huurders van de te slopen huizen konden naar nieuwe huurwoningen in Leidsche Rijn zodat die wijk niet voornamelijk uit koopwoningen zou bestaan, wijken als Kanaleneiland en Overvecht zouden op hun buurt minder eenzijdig uit huurwoningen bestaan en bovendien minder ‘zwart’ worden, en het goedkoop-scheef-wonen zou afnemen.
Vanaf de start rammelde dit concept aan alle kanten. Huurders wilden vaak helemaal niet weg van de mooie locaties, en al helemaal niet naar Leidsche Rijn. Beleidsmakers waren vergeten dat veel mensen aan hun huis zijn gehecht. Huurders hadden bovendien al snel door dat ze in de nieuwe situatie veel meer huur zouden moeten betalen. En goedkoop scheef wonen komt inderdaad voor, maar in de discussie bleek al snel dat dat eigenlijk geen enkel probleem is. Goedkoop scheef wonen betekent immers dat er niet alleen kansarmen in een wijk wonen, en dat is goed voor de zo geprezen diversiteit. Goedkoop scheefwonen is bovendien niet slecht voor de economie. Het geld dat mensen niet uitgeven aan wonen, besteden ze aan andere dingen. Ook houden deze mensen geen schaarse huurwoningen bezet, want volgens de gemeente waren er daar nu juist teveel van. Percentueel bleek het goedkoop scheefwonen bovendien erg weinig voor te komen. Uit diverse onderzoeken bleek verder dat grootschalige herstructurering met sloop de sociale cohesie in een wijk alleen maar doet afnemen. Mensen van sociaal-ecomisch verschillende achtergronden, trekken helemaal niet samen op. De verbondenheid met anderen in de wijk neemt alleen maar af. Daar komt nog bij dat alleen al de aankondiging dat complexen tegen de vlakte moet mensen vaak 5 tot 10 jaar in onzekerheid laat. Het je verbonden voelen met de wijk wordt daarmee in de kiem gesmoord.
In 2001 werd dit megaplan uitgewerkt onder de naam “De Utrechtse Opgave” (toen DUO na 4 jaar een negatieve klank had, werd het in 2005 omgedoopt tot “Utrecht Vernieuwd”) en in het convenant gegoten. De vooraf vastgestelde aantallen te slopen goedkope huurwoningen werden onder de corporaties verdeeld. Ook Bo-Ex moest complexen aanwijzen die moesten verdwijnen om ruimte te maken voor koopwoningen. Bo-Ex naam haar bezit onder de loep, en wees de complexen aan die er in haar ogen technisch slecht aan toe zijn of waarvan de woningen in haar ogen te klein zijn. Dit heet “strategisch voorraadbeleid”.
De bewoners werden niet betrokken bij de selectie en Bo-Ex maakte haar afweging zonder onderzoek naar de tevredenheid of ontevredenheid van de bewoners met hun woningen of de wijk. De slogan waar Bo-Ex reclame mee maakt voor haar eigen organisatie is: ‘Wonen begint bij mensen”. Dat ging dus vanaf het allereerste begin gelijk mis. Ook nadat contact was gelegd met de bewoners van de complexen bleef Bo-Ex de wensen van de bewoners stelselmatig negeren en bleven de afgesproken aantallen te slopen woningen leidend. Omdat Bo-Ex in Utrecht echter afhankelijk is van de bewoners om plannen te kunnen realiseren (ook onderdeel van het convenant), probeerde Bo-Ex de bewoners te overtuigen van de noodzaak tot sloop. Daarbij kwamen ze niet één keer met het echte argument naar voren, namelijk dat een vastgesteld aantal woningen er gewoon aan zou moeten geloven. Wel kwam Bo-Ex met een hele reeks schijnargumenten en leugens. Net hoe het hen uitkwam en waarmee ze dachten effect te kunnen sorteren. Het is misschien leuk om de argumenten die Bo-Ex de laatste jaren in de communicatie met de bewoners van complex 501 (Surinamestraat e.o. ) naar voren schoof, nog eens op een rijtje te zetten.
De woningen zijn technisch zo slecht dat renovatie te duur is
In een rondgang door het complex leggen de bouwkundigen van Bo-Ex bij ieder huis uit hoe onmogelijk en veel te kostbaar elk onderdeel van de renovatie is (complete tekst op de website). Op ons verzoek wordt daarom door TNO een onafhankelijk bouwkundig onderzoek uitgevoerd (kosten: 80.000 euro). Uit het onderzoek blijkt dat er bouwtechnisch niet veel mis is met de woningen. TNO stelt vooral veel achterstalling onderhoud vast. TNO maakt ook een berekening van de kosten. Die blijken erg mee te vallen en bovendien blijkt tweederde van de kosten uit achterstalling onderhoud te bestaan. De bouwkundigen van Bo-Ex hadden maar wat geroepen. Bo-Ex blijft tegensputteren. Het eindrapport wordt door directeur Klinkenberg op de locale televisie betiteld als “slechts indicatief”. Bo-Ex weet TNO te bewegen de cijfers over het aandeel achterstallig onderhoud uit de samenvatting van het rapport te houden, zogenaamd omdat alleen het bouwkundige verhaal interessant is.De bewoners zijn ontevreden en willen dat Bo-Ex het complex sloopt
Dergelijke geluiden zouden Bo-Ex hebben bereikt. De bron is echter nooit achterhaald. Op ons verzoek komt er een onafhankelijk onderzoek door bureau Linssen en van Asseldonk naar de mening van de bewoners. Deze blijken tevreden te zijn en zelf te houden van het complex. De ontevredenheid spits zich toe op het achterstalling onderhoud. Tachtig procent van de bewoners spreekt zich zeer stellig uit tegen sloop. Ook dit rapport word door Bo-Ex gebagatelliseerd. In een commentaar stelt Bo-Ex: “Het is slechts een momentopname”. Ook zou het aantal woningen in het complex te klein zijn om er conclusie uit te trekken. Een redenering die niemand kan volgen. De conclusies betreffen immers uitsluitend het complex zelf. Daarna blijft Bo-Ex nog drie jaar roepen dat sloop “de enige reële opties is voor de toekomst van het complex”. Wonen begint bij mensen? Niet bij Bo-Ex.De woningen zijn te klein waardoor de woningen op termijn wellicht niet meer verhuurbaar zijn.
De woningen zijn inderdaad klein, met name de benedenwoningen, maar ondanks het kleine woonoppervlak zeer gewild. Op woningen die leegkomen is het aantal reacties bovengemiddeld hoog. Ook wijkt de mutatiegraad niet af van het gemiddelde, ondanks de onzekerheid die Bo-Ex met haar sloopplannen voorde nabije toekomst heeft geschapen. De nieuwbouwcomplexen die Bo-Ex realiseert voor een vergelijkbare doelgroep zijn nauwelijks groter en hebben geen buitenruimte.De woningen voldoen niet aan de eisen van de gemiddelde huurder
Dat klopt. In een stad als Utrecht zijn echter zat huurders die niet gemiddeld zijn. Zij maken juist bewust de keuze voor woningen zoals in complex 501. Mooi oud, speels van vorm, geen nieuwbouw, niet ver van het centrum, goedkoop.De woningen voldoen niet aan de eisen van de toekomstig huurders
Er wonen al 100 jaar mensen in ons complex zonder noemenswaardige problemen. Er zijn geen aanwijzingen dat er een ‘nieuwe mens’ is geboren die geheel andere eisen stelt aan zijn omgeving. Het feit dat de woningen klein zijn wordt reeds gecompenseerd. Vroeger woonde er immers complete gezinnen in de woningen en tegenwoordig vaak slechts één persoon. Mensen zijn weliswaar langer geworden, maar de plafonds zijn hoger dan in nieuwbouwwoningen die Bo-Ex bouwt. Het zou netjes zijn als Bo-Ex de huidige bewoners zou aanspreken als de toekomstige huurders. Doe je dat niet, dan zeg je in feite dat je wilt dat mensen verdwijnen.De economie in Utrecht zit in de lift, de inkomens van mensen gaan omhoog, en de mensen kunnen en willen graag meer betalen voor grotere en betere woningen
(Dit stelde Bo-Ex nog vóór de huidige economische crisis.)
Om deze uitspraak te onderbouwen liet Bo-Ex een speciaal marktonderzoek uitvoeren waarin o.a. werd gekeken naar de economische ontwikkelingen in Utrecht. Daaruit bleek inderdaad dat de Utrechtse economie in de lift zit en dat de inkomens van mensen toenemen. Echter niet onder de doelgroep die door woningcorporaties van een woning moeten worden voorzien. Met de mensen met een laag inkomen en weinig tot geen scholing ging het volgens de cijfers uit de Utrecht Monitor de afgelopen 5 jaar juist steeds slechter. De koopkracht van deze groep ging achteruit en de werkloosheid was toegenomen. Bo-Ex liet die feit onbelicht door alleen de gemiddelde cijfers te presenteren. Wonen begin bij mensen, maar niet bij mensen uit de doelgroep waar Bo-Ex zijn bestaansrecht aan te danken heeft.De Utrechts wijken zijn eenzijdig samengesteld en daarom moeten er huurwoningen wijken voor koopwoningen
Dit argument was een van de makkelijkste om te weerleggen. Ruim 55 % van de woningen in Lombok is namelijk koop. Overigens tot grote verbazing van de toenmalige wethouder Van Kleef, bleek tijdens een van de lobbygesprekken die wij met haar voerde, die dacht dat ook Lombok overwegend uit huurwoningen bestond. Op www.slopenhoezo.nl staat een video van de locale televisie, waarin de directeur van Bo-Ex, dhr Klinkenberg, uitlegt dat de situatie in Lombok bij nader inzien inderdaad toch anders is. }
Overigens geloven wij niet dat de eenzijdige samenstelling van wijken een probleem is. Net als dat de eenzijdige samenstelling van wijken met alleen koopwoningen geen probleem is. Waar het om gaat is dat er ook in wijken met veel huurwoningen zorgt besteed wordt aan het onderhoud van de woningen en het peil houden van de woonomgeving. Doordat corporaties en gemeente op dat punt falen, zien deze wijken er zo verloederd uit.De besturen van de bewonersvereniging spreken niet namens de bewoners maar zijn uit principe tegen sloop
Talloos zijn de argumenten waarmee Bo-Ex (en andere corporaties) de vertegenwoordigers van de bewoners proberen buiten spel proberen te zetten. Wij zouden slechts vanuit ideologie praten en niet vanuit de reële woonbeleving in het complex. Wij zouden bewoners met een andere mening de mond snoeren. Het bestuur van de bewonersvereniging van complex 507 (Kanaalstraat) werd door directeur Klinkenberg een “Politbureau” genoemd. Wij zouden slecht geïnteresseerd zijn in ons eigen belang en geen oog hebben voor het algemeen maatschappelijk belangen dat Bo-Ex dient. Het argument van “de toekomstige huurder” is er daar één van. Door onze kritische opstelling zou het proces heel lang gaan duren waardoor bewoners heel lang in onzekerheid zitten. Wij zouden bewoners de keuzemogelijkheid ontzeggen om voortijdig te verhuizen en 5000 euro te ontvangen (het zogenaamde “voorsoorteren”). Wat ook niet klopt omdat bewoners bij renovatie ook recht hebben op 5000 euro, iets dat stelselmatig uit de voorlichting naar bewoners wordt weggelaten (vooral door Mitros overigens).
Aan de ene kant laat Bo-Ex de bewonersvereniging zoveel mogelijk bungelen, aan de andere kant gebruiken ze het door de bewonersverenging afgedwongen overleg als bewijs dat ze zich aan hun overlegverplichtingen houden. Bewonerskranten, overlegvergaderingen, en informatie-avonden worden als ware trofeeën gearchiveerd en gedocumenteerd. Niet omdat men er trots op is, maar omdat het bewijzen zijn dat ze zich aan de verplichte inspraak houden. Dat kan later bij de rechter of in de gemeenteraad, goed van pas komen.
Bo-Ex weet geen raad met bewoners die zijn georganiseerd en met gekozen vertegenwoordigers werken. Deze mensen zijn over het algemeen in staat de belangen van de bewoners goed te articuleren. Dat is heel anders dan een groepje bewoners die in alles wat ze zijn een “afspiegeling” vormen van de bewoners. Bij zo’n groep voelt Bo-Ex zich veel comfortabeler. Niet alleen omdat zo’n groep makkelijk valt te manipuleren. Zo’n groep sluit ook beter aan bij de bedrijfscultuur van Bo-Ex die paternalistisch is. Het lijkt er soms op dat Bo-Ex liever een welzijnsorganisatie zou zijn dan een woningcorporatie. Zo’n club die weet wat goed voor je is.
Tijdelijke verhuur
In complex 501 wilde Bo-Ex vanaf het allereerste moment overgaan op tijdelijke verhuur. Dat is een handige manier om het draagvlak van een bewonersvereniging uit te hollen. Tijdelijke huurders mogen immers niet meedoen aan de draagvlakmeting. In andere complexen ging Bo-Ex (en Mitros) nog verder door bewoners die voortijdig verhuizen (om wat voor reden dan ook) gemakshalve te rekenen tot vóórstemmers van sloop. Maar niet alleen getalsmatig is voortijdige tijdelijke verhuur gunstig voor de corporatie. Door tijdelijke verhuur ontstaat namelijk ook een afbraaksfeer in een wijk. Dat moet bewoners het gevoel geven dat de sloop er onvermijdelijk komt en dat verzet zinloos is.
Als nieuwkomer in het overleg had Bo-Ex ons moeten vertellen dat de regels zo zijn dat de bewonersvereniging moet instemmen met tijdelijke verhuur. Zonder onze instemming is tijdelijke verhuur namelijk niet toegestaan. Bo-Ex vertelde echter doodleuk dat het alvast beginnen met tijdelijke verhuur “de normale gang van zaken is in dit soort complexen” (aldus Leonie Heezen, stafmedewerker wonen van Bo-Ex). Dat het met onze rechten heel anders lag, moesten we echter zelf ontdekken door het lezen van de kleine lettertjes in het DUO-protocol. Een tekst die zo ingewikkeld is dat veel huurders hier niet in kunnen doordringen. Maar wij ontdekte dus dat ene regeltje dat tijdelijke verhuur alleen is toegestaan “in overleg met de bewonersorganisatie”. Zelf toen draaide Bo-Ex zich nog een vreemde bochten door te stellen dat “in overleg” betekent dat het aan de bewoners moet zijn “meegedeeld in een overleg”. Hoe ziek kun je zijn. Bo-Ex probeerde hier misbruik te maken van de onwetendheid van de bewoners en vervolgens werden wij nog eens intellectueel beledigd. Wonen begint bij mensen, zolang ze maar dom, hulpeloos en zielig zijn.
Denk overigens niet dat Bo-Ex niet al half was begonnen met tijdelijke verhuur. In de contacten van nieuwe huurders bleek reeds een aanhangsel te zijn opgenomen waarin stond dat de woning bij sloop moet worden verlaten. Nieuwe bewoners moesten dit document ook apart ondertekenen om een huurcontract te kunnen krijgen. Ondanks het feit dat we reeds enkele maanden over dit onderwerp spraken, had Bo-Ex het niet relevant gevonden om dit te melden. Bo-Ex heeft al deze bewoners na de discussie op ons verzoek van een nieuw huurcontract voorzien waarin deze clausule niet meer was opgenomen. Overigens zou de clausule geen enkele betekenis hebben gehad bij de rechter. Tijdelijke verhuur is immers alleen mogelijk op grond van de leegstandwet. Iedere andere huurovereenkomst waarbij huur wordt betaald is een vast huurcontract.Over de kwaliteit van het overleg
Bo-Ex praat eigenlijk alleen met ons omdat de protocollen dat van hen eisen. Dat zulk overleg niet alleen uit loze praat kan bestaan, realiseren ze zich ook. Ondertussen grijpen ze wel alles aan om het overleg oppervlakkig te laten zijn en zonder consequenties voor hun eigen plannen. Of het overleg ook echt ergens over gaat, voortgang heeft, en consequenties heeft, laten ze volledig afhangen van de inzet en kwaliteit van de bewonersvereniging. Ieder gelegenheid om de bewonersvereniging te passeren wordt benut. Daarbij is niet alleen boze opzet in het spel. Het grootste handicap van de onderhandelaars (van Bo-Ex) is dat ze werken binnen een organisatie die in z’n geheel niet is ingericht op bewonersinspraak. Wonen begint bij Bo-Ex niet bij mensen, die slogan is slechts verpakking. De onderhandelaars hebben weinig tot geen mandaad, en processen van terugkoppeling verlopen uiterst moeizaam en traag. Ieder onderdeel van het proces moet worden bevochten. Daarna is het nog een hele toer om gewonnen punten vast te houden. Men heeft een selectief geheugen en bovendien een slecht geheugen. Wat met onderhandelaars wordt afgesproken blijft sowieso onbekend in de rest van de organisatie, bijvoorbeeld bij de mensen die gaan over het beheer van het complex.
De tijdsfactor
Het kan Bo-Ex weinig schelen hoe lang het proces van overleg duurt. 1 jaar, 3 jaar, of 7 jaar, het maakt niet uit. Dat de bewoners ondertussen in onzekerheid leven lijkt geen factor van betekenis. Dat het voor een bewonersvereniging een slijtageslag is, is voor Bo-Ex mooi meegenomen. Het gaat immers om winnen. Wonen begint niet bij mensen.In het begin van het proces roept Bo-Ex weliswaar dat er haast geboden is. Zogenaamd omdat ze dat aan de bewoners verplicht zijn. Die willen immers dat Bo-Ex hen ‘bevrijdt’ uit hun te kleine en vochtige woningen. Krijgen ze tegenwerking van de bewonersvereniging, dan is de eerste reactie dat die vereniging de belangen van de bewoners schaad, die zouden immers willen dat Bo-Ex snel actie onderneemt. Als dat tegen elkaar uitspelen van bewoners echter niet lukt, lijkt er plotseling helemaal geen tijdsdruk meer te zijn. Dat lijkt de strategie te verschuiven naar het op de lange baan schuiven. Misschien hopen ze dat de bewoners toch nog ongeduldig worden, of ruzie krijgen. Of dat men het vergaderen moe wordt, of dat bepaalde actieve bewoners verhuizen.
Zo makkelijk als dat Bo-Ex in het begin van het proces roept dat er haast is geboden, zo makkelijk besluiten ze na 1, 3 of 7 jaar dat ze toch maar helemaal niks doen. Complex 507 is hiervan een goed voorbeeld, alleen kwam dit besluit bij hen pas na 10 jaar. Een uiterst onverantwoordelijke maar vooral arrogante houding. Waar een slechte onderhoudstoestand een argument was om snel tot sloop over te gaan, lijkt dit nooit een argument om alvast iets aan achterstallig onderhoud te doen.Michel Post