Technisch onderzoek
 

Het eindrapport bouwkundig onderzoek complex 501 van TNO ligt ter inzage bij het secretariaat voor de bestuursleden van de bewonersvereniging en voor de huurder van complex 501. Op de website staat alleen een samenvatting.

Samenvatting van het TNO eindrapport complex 501

Gezamenlijke conclusies bouwtechnisch onderzoek - 6 februari 2007

Restricties TNO over verspreiding onderzoek - 12 maart 2007

Restricties Bo-Ex over verspreiding onderzoek TNO - 21 maart 2007

Perikelen rond de opstart van het onderzoek

Eindrapport
Aanvraag voor publicatie op website is niet gehonoreerd. Alleen de samenvatting is openbaar.

Tweede concept rapport TNO
Van de site verwijderd in verband met voorwaarden TNO

Eerste concept rapport TNO beschrijving van te nemen maatreglen + kosten - 28 september 2006
Van de site verwijderd in verband met voorwaarden TNO

Concept vaststelling varianten TNO 16 juni 2006.pdf
Van de site verwijderd in verband met voorwaarden TNO

Concept rapport TNO stap 2en3.pdf
Van de site verwijderd in verband met voorwaarden TNO

Tweede overleg TNO, Bo-Ex en bewonersvereniging "Jaffa" over technisch onderzoek
Achter wachtwoord

Eerste overleg TNO, Bo-Ex en bewonersvereniging "Jaffa" over technisch onderzoek
Achter wachtwoord

Opdrachtformulering voor technisch onderzoek complex 501 van Bo-Ex en Jaffa

Opdrachtformulering voor technisch onderzoek complex 501 versie Bo-Ex en TNO
Van de site verwijderd in verband met voorwaarden TNO

Brief aan bewoners van Bo-Ex en Jaffa bij start technisch onderzoek

Notulen overleg Bo-Ex, Bewonerscommissie "Jaffa" en bouwkundige bureaus
Achter wachtwoord

 

Samenvatting bouwtechnisch onderzoek complex 501 - 12 april 2007

Inleiding
Hoe is het met de woningen van Complex 501 gesteld en wat kunnen we er de komende jaren mee? Dat was de vraag waarmee Bo-Ex en het bestuur van bewonersvereniging Jaffa in 2006 aan TNO opdracht hebben gegeven voor een bouwtechnisch onderzoek. TNO heeft de bouwtechnische staat van de huidige woningen van complex 501 in kaart gebracht en maatregelen genoemd, die nodig zijn voor een goede en gezonde woningen in de toekomst. TNO heeft geen onderzoek gedaan naar sloop/nieuwbouwmogelijkheden van complex 501.

Het technische onderzoek bestond uit inspectie van negentien woningen: elf benedenwoningen en acht bovenwoningen. Bo-Ex en het bestuur van bewonersvereniging Jaffa keken steeds mee bij de aanpak en de vorderingen. De wensen voor de toekomst van Bo-Ex en het bestuur van bewonersvereniging Jaffa waren van belang bij het opstellen van de maatregelen.

Wat is er goed aan de woningen?
Bepaalde onderdelen van de woningen vertoonden weinig gebreken. TNO oordeelde dat daar geen maatregelen nodig zijn. Dit waren onder andere het dak en de dakkapellen, de goten en hemelwaterafvoeren, de fundering, de binnendeuren en binnenwanden, centrale verwarming, sanitaire voorzieningen, water-, gas- en elektraleidingen en de riolering.

Wat moet verbeterd worden?
Het Bouwbesluit 2003 was heel belangrijk om vast te stellen hoe de woningen nu zijn. Maar ook voor de toekomst. In het Bouwbesluit 2003 staan alle voorschriften voor gebouwen in Nederland. Zo kan TNO toetsen of bijvoorbeeld de ventilatieroosters in de woningen wel groot genoeg zijn. Door de woningen op deze manier langs de meetlat te leggen, werd duidelijk welke onderdelen van de woningen aangepakt moeten worden. Dit geldt voor de ventilatiemogelijkheden, de kozijnen en ramen, de geluidisolatie tussen boven- en benedenwoningen, vocht in de woningen, thermische isolatie en de trap.

De afvoerroosters voor ventilatie in de keuken, de douche en het toilet zijn te klein. In veel woningen functioneren de schuiframen slecht. Er zijn te kleine ventilatieroosters in de kozijnen gemaakt. Er komt vocht vanuit de kruipruimte in de benedenwoningen. Dit is niet prettig en ongezond.

De kozijnen zijn op veel plaatsen aangetast door houtrot. De schuiframen gaan moeilijk of niet open.
Geluid van de buren is te goed hoorbaar in de boven elkaar gelegen woningen.
Door de enkelglas ramen, begane grondvloer en de gevels gaat veel warmte verloren. Dit kost veel energie om te verwarmen en het voelt koud aan in de woningen.
In veel bovenwoningen zit de meterkast boven de trap. Hier is de doorgang tussen trede en onderkant meterkast maar 160cm.

Hoe kan er verbeterd worden?
Niet alle genoemde maatregelen zijn even dringend nodig als andere. Er moeten keuzes gemaakt worden. Daarom heeft TNO in overleg met het bestuur van bewonersvereniging Jaffa en Bo-Ex drie mogelijke renovatietoekomstplannen opgesteld voor de huidige woningen: namelijk renovatie, grootschalige renovatie en grootschalige renovatie plus.

Renovatie
Bij renovatie moeten allereerst de gebreken, die af en toe voorkomen, gerepareerd worden. Dit is bijvoorbeeld het herstellen van keukenkastjes en tegelwerk. Daarnaast moet het volgende aangepakt worden:

Grootschalige renovatie
Bij grootschalige renovatie zijn, boven op de bij renovatie genoemde maatregelen nodig:

Grootschalige renovatie plus
Bij grootschalige renovatie plus wordt, boven op de bij grootschalige renovatie genoemde maatregelen, voorgesteld om de langsgevels thermisch te isoleren.

Sommige van deze maatregelen dragen bij aan een verbetering van de woningen, terwijl andere maatregelen als onderhoud of achterstallig onderhoud hard nodig zijn. In het rapport ‘Bouwtechnische beoordeling van en toekomstvisie voor Complex 501’en het bijbehorende bijlagenrapport staat omschreven welke maatregelen vallen onder onderhoud, achterstallig onderhoud en woningverbetering.

Hoe verder?
De opdracht aan TNO was om de renovatietoekomstmogelijkheden voor de huidige woningen van Complex 501 in kaart te brengen. Het rapport ‘Bouwtechnische beoordeling van en toekomstvisie voor Complex 501’en het bijbehorende bijlagenrapport liggen ter inzage bij Bo-Ex en het bestuur van de bewonersvereniging. De afweging voor de toekomst van de huidige woningen van complex 501 ligt bij Bo-Ex en het bestuur bewonersvereniging Jaffa.

Gezamenlijke conclusies bouwtechnisch onderzoek - 6 februari 2007

  1. Het technisch onderzoek uitgevoerd door TNO is gericht op de mate waarin de woningen van complex 501 voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit (bestaand, eventuele ontheffingen en nieuwbouw). Het vormt een ‘indicatief ‘ technisch onderzoek en doet alleen uitspraken over te nemen maatregelen en bijbehorende kostenniveaus om de woningen op het niveau te brengen in overeenstemming met de bouwbesluit eisen en de door de partijen gestelde ambities, te weten: voldoen aan de eisen van gezondheid en een verlenging van de levensduur met 20 tot 30 jaar. Tevens geeft het rapport een indicatieve uitsplitsing van de kosten naar (achterstallig) onderhoud en verbetering.
  2. Bewonersvereniging Jaffa en Bo-Ex hebben op basis van het technisch onderzoek voldoende inzicht in de technische oplossingsrichtingen die voldoen aan de gestelde ambities.
  3. Beide partijen stellen vast, dat de onderzochte opties (financieel en technisch) voldoende ruimte bieden om in de hierop volgende scenariostudies betrokken te worden
  4. Uitgaande van de ambities en eisen met betrekking tot gezondheid concluderen beide partijen, dat de optie “behoud” daaraan niet voldoet.
  5. Uitgaande van verdere ambities en eisen (voor wat de bewonersvereniging betreft alleen eisen met betrekking tot veiligheid) met betrekking tot veiligheid en wooncomfort concluderen beide partijen dat de optie “renovatie” daaraan niet voldoet.
  6. Het samenvoegen van woningen is nog onvoldoende uitgewerkt om hierop een verwachting te baseren. Die uitwerking moet wel gemaakt worden.
  7. Definitieve conclusies over de haalbaarheid van wenselijke ingrepen zijn pas te trekken als de mogelijke maatregelen en kosten verder zijn uitgewerkt inclusief bijbehorende financiële consequenties (zoals huurverhoging en bedrijfswaarde).
  8. Op basis van nader te formuleren uitgangspunten (Nota van Uitgangspunten) kunnen partijen hun wenselijke renovatie scenario’s uitwerken; het rapport geeft hiertoe voldoende informatie.

Restricties TNO over verspreiding onderzoek - 12 maart 2007

Geachte heer  xxx (Bo-Ex)

In aanvulling op de gestuurde rapporten Bouwtechnische beoordeling van en toekomstvisie
voor Complex 501 en de opstelling van de samenvatting stuur ik je het volgende.

Het rapport is volgens artikel 4.5 van de 'Algemene Voorwaarden' eigendom van de
opdrachtgever, in dit geval BO-EX. De bewonersvereniging valt volgens artikel 5b
onder de kring van personen, die behoren tot de rechtstreeks belanghebbenden.

Met vriendelijke groet,

XXX

Restricties Bo-Ex over verspreiding onderzoek - 21 maart 2007

Geachte bestuursleden,

Het rapport Bouwtechnische beoordeling van en toekomstvisie voor complex 501 is vrijgegeven en kan, onder de
voorwaarden die TNO stelt, aan u verstrekt worden. De voorwaarden staan genoemd in bijgaande kopiebrief.

Ik wil benadrukken dat het niet is toegestaan het rapport te vermenigvuldigen. Bewoners die het rapport willen inzien kunnen dat doen bij u of bij Bo-Ex.

Nadat bewoners zich in een draagvlakmeting hebben uitgesproken over het plan, moet het rapport van TNO weer aan ons teruggeven worden.

Bijlagen:
TNO rapport.
Kopie brief TNO
 

 

Onverkwikkelijke toestanden

Het technisch onderzoek is van start gegaan in maart 2006 en zal ongeveer 4 maanden duren (tot aan de zomer van 2006). Het onderzoek wordt uitgevoerd door TNO Bouw en Ondergrond. Contactpersoon bij TNO is [...].

Op 29 augustus 2005 werden de bewonerscommissie en Bo-Ex het na lang praten (bijna) eens over de inhoud van het technisch onderzoek. Op basis hiervan zijn offertes aangevraagd en is TNO gekozen als de partij die het onderzoek zal uitvoeren. De offerte van TNO is door Bo-Ex vervolgens aangepast tot een nieuw opdrachtdocument dat op veel punten afwijkt van het oorspronkelijke gezamenlijk opgestelde document. Bo-Ex heeft de bewonerscommissie bij de tot stand koming van dit document bewust buitengesloten van het overleg. Wij kregen dit document pas te zien nadat de opdracht naar TNO definitief was verzonden. De oorspronkelijke opdracht is echter ook meegestuurd en moet, zo schrijft Bo-Ex aan TNO, ook worden beschouwd als basisdocument. Er is nu een zeer onheldere situatie ontstaan: er zijn twee opdrachtdocumenten en er zijn notulen waarin nog een aantal punten van de bewoners zijn opgenomen.

(In de opdrachtverlening schrijft Bo-Ex: Ik maak u erop attent dat wij de opdracht verstrekken op basis van de opdrachtformulering (zie hieronder) en de door u uitgebrachte offerte (zie hieronder). In de genoemde opdrachtformulering wordt de uitdrukkelijke wens van de bewonerscommissie uitgesproken een duidelijk onderscheid te maken tussen maatregelen ten behoeve van onderhoud en verbetering.)

Bo-Ex wordt opnieuw bedankt voor een chaotische gang van zaken. Uiteraard heeft dit alles opnieuw  te maken met de verschillen van opvatting tussen de Bo-Ex en de bewonerscommissie.  Bo-Ex wilde oorspronkelijk alleen een onderzoek met als opdracht: "laten zien dat sloop inderdaad de enige reele optie is voor het complex".
De bewonersvereniging heeft nu, na een half jaar praten, twee dingen voor elkaar:

Rolf van de Weide schreef de commissie op 17 november 2005 een brief met daarin de frase: "Het technisch onderzoek moet, voor zover dat mogelijk is, inzicht geven in de huidige technische staat  en de maatregelen die nodig zijn om de gebreken te verhelpen. De maatregelen kunnen in principe worden verdeeld naar onderhoud en verbetering."

Opdrachtformulering voor het technisch onderzoek complex 501 van Bo-Ex en Jaffa

Versie 20050829


1.  SITUATIE

Complex 501 bestaat uit 58 woningen, van het type boven- en beneden woningen en ?n eengezinswoning (een samenvoeging van een boven- en benedenwoning). Het complex is gelegen in de Utrechtse wijk Lombok, en gelegen aan de volgende adressen: Madoerastraat 20 t/m 42 even (niet nr. 26), Surinamestraat 39 t/m 75 oneven, Paramaribostraat 20 t/m 56 even, Bataviastraat 37 t/m 55 oneven.
Het bouwjaar van het complex is 1908 en het is gerenoveerd in 1976.
 
 
2.  VRAAGSTELLING
 
De opdracht bestaat uit twee delen:

  1. De bestaande bouwtechnische en woontechnische kwaliteit in beeld brengen en deze kwaliteit toetsen aan het Bouwbesluit 2003.
  2.  De toekomstmogelijkheden in een aantal varianten zichtbaar te maken en te voorzien van consequenties (technisch, financieel, procesmatig)
 
Ten aanzien van de te onderzoeken bouw- en installatiedelen wordt uitgegaan van de volgende lijst: a.       houten vloeren niet woningscheidend
b.      houten vloeren woningscheidend
c.       betonvloeren

 
Naast deze tastbare onderdelen worden de bouwfysische aspecten in kaart gebracht. Onder bouwfysische aspecten wordt verstaan de warmte- en geluidsisolatie, oorzaak van mogelijke vochtproblemen, koudebruggen etc.. Voor het bepalen van de geluidsisolatie (woningscheidend) worden metingen verricht. Met betrekking tot de vochtproblematiek dient de grondwatersituatie en de bestaande drainage te worden onderzocht.
 
Verder wordt nagegaan hoe het gesteld is met de veiligheid van de constructies en de installaties.
 
 
3.  WERKWIJZE EN WERKZAAMHEDEN
 
Het onderzoek wordt uitgevoerd in vijf stappen:

Stap 1:  Oriëntatie fase

Stap 2:  Opnamen

De geselecteerde 16 woningen worden ge?specteerd.
Indien nodig en gewenst wordt de bestaande situatie (plattegronden, gevels en doorsneden) 1:100 uitgetekend.

Stap 3:  Beoordeling

De bestaande kwaliteit wordt beoordeeld ten aanzien van de eisen conform bouwbesluit 2003. Hierbij aangegeven waar wordt afgeweken van het bouwbesluit 2003 en in hoeverre het betreffende onderdeel is aan te passen zodat het daar wel aan voldoet. Is dat het geval, dan indicatief aangeven welke kosten daarmee gemoeid zijn Tevens is het van belang de aanwezige kwaliteiten op verschillende schaalniveaus (stedenbouw, architectuur, woning) te benoemen.
 
Stap 4:  Vaststelling varianten

De resultaten uit stap 3 worden besproken in een gezamenlijk overleg tussen opdrachtnemer, bewonersvertegenwoordiging en Bo-Ex.
Het resultaat van dit gesprek moet een nadere verduidelijking zijn van de hierna uit te werken varianten. Uitgegaan wordt van de volgende vier varianten:
behoud, renovatie (ingrijpend en licht), en sloop/nieuwbouw.
De verduidelijking zal bestaan uit een richtinggevende kwaliteitsbeschrijving voor deze varianten.
Opdrachtnemer zal dit gesprek voorbereiden, en aan de hand van eigen expertise een onafhankelijk visie inbrengen.
 
Stap 5:  Uitwerking varianten en consequenties.

Uitgaande van de gewenste kwaliteiten (resultaat van het overleg in stap 4) worden de vier varianten in hoofdlijnen uitgewerkt. Bij de afzonderlijke varianten worden de daarbij behorende ingrepen benoemd. Voor elke variant worden de financiën consequenties aangegeven, te weten de investeringskosten, exploitatiekosten, exploitatietermijn en woonlasten
 
Stap 6:  Voorstellen en rapportage.

De resultaten van stap 5 worden in conceptvorm voorgelegd aan de bewonerscommissie en Bo-Ex en met hen gezamenlijk besproken. Na dit overleg wordt de rapportage afgerond en zonodig nog mondeling toegelicht.
 
Overleggen:
Ter begeleiding worden vijf overleggen gepland. Het overleg vindt plaats in de reguliere vergaderingen, waarin vertegenwoordigers van Bo-Ex en van de bewonerscommissie zitting hebben.
 
 
4.  PLANNING EN ORGANISATIE
 
Vanaf het moment dat alle gegevens bij de opdrachtnemer in bezit zijn, dient het onderzoek in uiterlijk vier maanden te worden afgerond. Opdrachtnemer verstrekt hiervoor een planning waarin de bovengenoemde stappen zijn opgenomen.
 
 
5.  EXTERNE ADVISEURS
 
Indien opdrachtnemer externe adviseurs wenst in te schakelen, dan dient dit vooraf met  de opdrachtgever besproken te worden.
 
6.  HONORARIUM
 
Voor bovengenoemde werkzaamheden wordt een vast bedrag afgesproken inclusief alle verschotten.
 
Voor aanvullende werkzaamheden dient opdrachtgever vooraf schriftelijk toestemming te geven. De in de offerte genoemde verreken prijzen voor deze extra werkzaamheden worden in deze opdracht gehanteerd.
 
 
Jan Timmer
29 augustus 2005