Beste bewoners van Bativiastraat

Belangrijke documenten en brieven die van belang zijn voor het overleg tussen Jaffa en Bo-Ex

Coulanceregeling inkomensafhankelijke huurverhoging Bo-Ex 2015 - 30 april 2015

Samenwerkingsregelement Bo-Ex - Jaffa
(is vastgesteld maar nog niet ondertekend, daarom nog niet op de website)

Uitnodigingsbrief van Bo-Ex voor eerste bewonersavond op 19 mei 2004

Brieven aan de bewoners over sloop/nieuwbouw - 5 mei 2004

Offerte van Stade (Jaap van der Veen) voor proffesionele ondersteuning van de bewonerscommissie - 27 mei 2004

Offerte van Stade voor 2005
(is reeds getekend maar er is nog geen webversie beschikbaar)

Brief van Bo-Ex als antwoord op klachtenbrief van 40 bewoners - 28 november 2003

Utrecht, 17 juni 2009

Aan Johan Klinkenberg,

Het is vandaag precies 5 jaar geleden dat Bo-Ex de bewoners van complex 501 kwam mededelen dat sloop de enige reële optie is voor de toekomst van het complex. Sindsdien is er veel gebeurd. Er hebben drie onderzoeken plaats gevonden, er is eindeloos veel overleg gevoerd, en er zijn informatie-avonden voor bewoners georganiseerd. Als bewoners hebben wij echter nog steeds geen zicht op de toekomst van onze woningen. Dat leidt tot perspectiefloosheid bij de bewoners en is niet goed voor de sociale cohesie in de wijk.

Wij zijn van mening dat Bo-Ex een wanprestatie levert. Nadat al snel bleek dat er totaal geen draagvlak was voor sloop, is Bo-Ex nog drie jaar op de lijn blijven zitten dat sloop “de enige reële optie was voor de toekomst van het complex”. Uit het rapport van TNO uit 2007 bleek wat de bewoners reeds stelden in 2004: het complex is goed genoeg om te worden gerenoveerd. Bo-Ex ging eindelijk om en koos ervoor de optie renovatie verder uit te werken. Het renovatieproces loopt nu echter twee jaar en we moeten vaststellen dat het proces momenteel nagenoeg tot stilstand is gekomen. Er zijn door twee professionele partijen cijfers aangeleverd over de kosten van de renovatie, door TNO en door Bouwhulp. Hoewel Bo-Ex al begin dit jaar haar twijfels uitte over de degelijkheid van de begroting van Bouwhulp (mede naar aanleiding van door ons geconstateerde fouten in de begroting) heeft het tenminste tot eind maart geduurd voordat daarover een gesprek met Bouwhulp gevoerd zou gaan worden. Bo-Ex zou ons over de uitkomst van het gesprek en hoe zij verder wil informeren. Het is nu alweer 3 maanden later en we hebben nog steeds geen informatie ontvangen over hoe het nu verder gaat. Twee weken geleden kregen wij bericht dat Rolf van der Weide pas in september 2009 weer met ons om de tafel wil. En dat terwijl we in juni 2008 al overeenstemming hadden over de te treffen maatregelen!
Ondertussen hebben de bewoners al ruim een jaar helemaal niks meer gehoord van Bo-Ex. Van het aanvankelijk plan de bewoners ieder kwartaal van een nieuwsbrief te voorzien lijkt weinig over.

Vóór de zomer zouden wij graag een gesprek met u hebben over complex 501. Daarnaast vragen wij u het proces op korte termijn vlot te trekken. Zorg ervoor dat er mensen komen die de tijd en de expertise bezitten om het project tot een succes te maken. En zorg ervoor dat de bewoners weten waar ze aan toe zijn.

Ons complex bestaat dit jaar 100 jaar. Tevens bestaat daarmee de sociale huisvesting in Utrecht 100 jaar. Er is een feestcommissie gevormd met als opdracht in het najaar van 2009 het eeuwfeest van ons complex te vieren. Het zou mooi zijn als u de bewoners bij die gelegenheid perspectief zou kunnen bieden op voortzetting van dit nog steeds zeer gewilde complex van sociale huurwoningen.

Hopelijk tot snel.

PS. Inmiddels is bekend dat er op donderdagavond 2 juli 2009 toch nog een overleg zal plaatsvinden met Bo-Ex en het bestuur van de bewonersvereniging. Misschien is het goed idee als u daarbij aanwezig bent.

Vriendelijke groeten,

het bestuur van bewonersvereniging Jaffa

Bertus Damen
Michel Post
Afra Bolten

Eisen gekwalificeerd advies Bo-Ex – bewonersvereniging Jaffa met betrekking tot de gestelde eisen overeengekomen in de vergadering van 17 oktober 2007 (tekst: Rolf van der Weide)

Het protocol overleg kent aan een bewonerscie. die als ‘vertegenwoordiging’ getypeerd kan worden, het recht toe een gekwalificeerd advies uit te brengen. Dit recht is voorbehouden aan groepen (de bewonerscie.) met een formele achterban. Voor leden van zo’n commissie geldt het volgende:

De deelnemer:

Is door de achterban benoemd/gekozen
Heeft een concreet omschreven achterban van (individuele) bewoners
Werkt vanuit een nauwkeurig omschreven ‘opdracht’
De groep koppelt terug naar deze achterban met betrekking tot de resultaten en om een volgende nauwkeurige ‘opdracht’ mee te krijgen
Op complexniveau heeft de groep de mogelijkheid tot een overgedragen instemmingsrecht
Op buurt-, wijk-, en stedelijk niveau heeft de groep een gekwalificeerd adviesrecht.

(uit: Stedelijk Protocol/Draaiboek Herstructurering – Deel 2, p. 24)

Over het gekwalificeerd adviesrecht merkt het Stedelijk Protocol het volgende op:

Dit advies wordt altijd schriftelijk uitgebracht en twee weken van te voren aangekondigd.
Het gekwalificeerd advies is met argumenten onderbouwd . Hierbij kunnen ook de stemverhoudingen worden aangegeven.
Een gekwalificeerd advies wordt in principe overgenomen, tenzij:
- Dit onaanvaardbare financiële, personele of organisatorische consequenties heeft voor andere partijen
- Het advies op onaanvaardbare wijze indruist tegen de belangen van andere bewoners of in bredere zin de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid
Er wordt schriftelijk en binnen vier weken gereageerd op het uitgebrachte gekwalificeerd advies. Ook hierbij geldt, dat indien het niet mogelijk is binnen deze termijn een inhoudelijke reactie te geven, er wèl binnen deze termijn een afhandelingsvoorstel wordt gedaan dat voorzien is van een concrete datum wanneer uitsluitsel volgt.
Indien het gekwalificeerd advies niet overgenomen wordt, zal opnieuw overleg gevoerd worden op basis van een nieuw voorstel
Indien het hernieuwd overleg niet tot inhoudelijke overeenstemming leidt, is er sprake van een inhoudelijke geschil. Deze procedure laat een gang naar de rechter onverlet.
De geschillencommissie kan gevraagd worden of de afwijzing zorgvuldig is beargumenteerd.

Uit deze citaten blijkt, dat de vertegenwoordiging werkt vanuit een nauwkeurig omschreven “opdracht”. Deze opdracht wordt ingebracht in besprekingen en leidt tot een resultaat. Dat resultaat kan gewenst zijn of niet gewenst. Daarop koppelt de vertegenwoordiging dus terug en haalt een nieuwe nauwkeurige opdracht op.
Wanneer een opdracht voldoende nauwkeurig is omschreven is, kan niet vooraf worden aangegeven. Dat zal uit de opdracht zelf moeten blijken.
Wanneer ons wordt gevraagd om het advies als gekwalificeerd advies aan te merken, mag van ons verwacht worden, dat we naar die nauwkeurig omschreven opdracht vragen.

De bewonerscommissie beschouwt de gehele bewonersgroep van complex 501 als haar achterban, neem ik aan. Om nu een advies als gekwalificeerd te kunnen aanmerken, moet die achterban zijn geformaliseerd. De commissie is feitelijk het bestuur van de vereniging Jaffa, dus die formalisatie is er. Bij een concreet uitgebracht advies gaat het er vervolgens om, of het bestuur geacht kan worden de gehele bewonersgroep in voldoende mate achter zich te hebben, om als “vertegenwoordiging” aangemerkt te kunnen worden. En dan gaat het er bovendien om, dat de bewonersgroep in voldoende mate achter het advies, of de achterliggende opdracht, van dat moment staat.

Met andere woorden: In algemene zin het bestuur van de vereniging zijn is niet voldoende, ook niet wanneer aantoonbaar het overgrote deel van de bewoners lid is. Het gaat om de combinatie van

Duidelijk voldoende brede steun bij de groep die geacht wordt vertegenwoordigd te worden
Nauwkeurig omschreven mandaat dat actueel is voor het uitgebrachte advies.

Blijft over de vraag, wat voldoende brede steun is. Bij een gekwalificeerd advies, kom je dicht bij een overgedragen instemmingsrecht. Immers: indien geen onaanvaardbare financiële enz. consequenties, moet de corporatie het advies overnemen en de gevolgen zullen dan voor een ieder gelden, mag worden aangenomen. Daarom moet de lat door Bo-Ex hoog gelegd worden. Wij binden niet alleen onszelf met overnemen van een advies, maar ook andere bewoners dan het bestuur en moeten er dus van uit kunnen gaan, dat die bewoners er ook achter staan of niet op onaanvaardbare wijze in hun belang worden getroffen, ook als het een minderheid is. Daarom is Bo-Ex van mening dat 75% van de bewoners het nauwkeurig omschreven mandaat waar het advies op rust moet hebben ondersteund.

Uitnodiging Informatie-avond voor bewoners Utrecht - 29 oktober 2007

Geachte xxxx

Hierbij nodigen wij u uit voor de informatieavond voor alle bewoners van complex 501.

De informatieavond wordt gehouden op woensdag 7 november van 20.00 uur tot 21.30 uur in Het Pastoraal Centrum van de Sint Antoniusparochie, Kanaalstraat 200. De zaal is vanaf 19.30 open.

Tijdens de informatiebijeenkomst laten wij u zien dat we een stap voorwaarts hebben gezet in het proces rondom de aanpak van complex 501. Ook willen we graag persoonlijk met u in gesprek gaan.

Wat kunt u van ons verwachten
Zoals u in de brief van 26 september 2007 hebt kunnen lezen is Bo-Ex samen met het bestuur van bewonersvereniging Jaffa bezig het scenario renovatie voor een periode van 20 tot 30 jaar uit te werken. Daarmee is ook in principe voor dat scenario gekozen. De andere twee scenario’s, renovatie voor een periode van 40 jaar en sloop/nieuwbouw, worden vooralsnog niet uitgewerkt. Wat er precies gaat gebeuren weten we nog niet. Dat is wat de komende tijd nog uitgezocht moet worden en waarover we met u willen praten.

Uitgangspunten voor de renovatie van 20 tot 30 jaar
De uitgangspunten voor de renovatie van 20 tot 30 jaar staan in het zogenaamde programma van uitgangspunten. Hierover is tussen Bo-Ex en het bestuur van de bewonerersvereniging inmiddels overeenstemming bereikt. Het programma van uitgangspunten is te vinden op de website van de bewonersvereniging en staat ook in de krant van de bewonersverening die u deze week ontvangt.
Op basis van deze uitgangspunten zal een bouwkundig bureau de komende maanden een concreet renovatieplan uitwerken. Daarin zit nog wel een aantal keuzes waarover we met u en de bewonersvereniging zullen praten.

De agenda van de avond:
1. Even voorstellen: bewonersvereniging Jaffa – door Michel Post
2. Even voorstellen: Bo-Ex – door Rolf van der Weide
3. Kort interview van Chiel Rottier met de voorzitter van uw bewonersvereniging, Bertus Damen en de projectleider van Bo-Ex, Rolf van der Weide
4. Toelichting op de volgende stappen: wat gaat er de komende tijd gebeuren en op welke onderdelen willen we uw mening horen
5. ‘Markt’: U wordt uitgenodigd bij een aantal tafels met ons van gedachten te wisselen over:
- het voorgenomen planproces
- het sociaal plan, communicatie en uw persoonlijke vragen.

Wij stellen uw aanwezigheid zeer op prijs!!

Met vriendelijke groeten,
Bertus Damen Leonie Heezen
Voorzitter Stafmedewerker Bo-Ex

Brief aan bewoners - voorstel ventilatie douche - 24 oktober 2007

Utrecht, 24 oktober 2007

Geachte mevrouw XXXX,

Vanuit de bewonersvereniging Jaffa hebben wij vernomen dat de bewoners van de benedenwoningen in complex 501 graag een mogelijkheid hebben om hun badkamer beter te ventileren. Bo-Ex wil graag in deze mogelijkheid voorzien en biedt u een aantal keuzemogelijkheden.

Uit de volgende mogelijkheden kunt u een keuze maken.

Op kosten van Bo-Ex zal in de onderzijde van de douchedeur een kunststof ventilatierooster worden geplaatst, waardoor de ventilatie verbeterd wordt.
Indien mogelijk zal er op kosten van Bo-Ex een opening in de buitengevel van de badkamer worden geboord. De opening zal worden afgedekt met een niet afsluitbaar rooster, waardoor de ventilatiecapaciteit toeneemt.
Indien mogelijk zal door Bo-Ex een elektrische ventilator in de badkamer worden geplaatst. Hierbij komen de installatiekosten voor rekening van Bo-Ex. De materiaalkosten en toekomstige herstelkosten komen voor rekening van de huurder.
U kunt ook geen gebruik maken van de voorstellen.

Mocht u gebruik willen maken van de keuzes 1 t/m 3, dan kunt u dat op individueel verzoek kenbaar maken bij de opzichter Rob van der Hart. Mocht u geen gebruik willen maken van het voorstel, dan hoeft u niets te doen.

Ter informatie meld ik u, dat deze werkzaamheden los staan van mogelijke plannen voor de toekomst van uw complex.

Rob van der Hart kunt u bereiken van dinsdag t/m donderdag tussen 08.00 en 16.30 uur op telefoonnummer (030) 282 78 88 (keuze 2). Heeft u vragen, neemt u dan ook gerust contact met hem op.

Betreft: voortgang besprekingen toekomst van uw woning (sloop is van de baan)

Utrecht, 26 september 2007

Geachte heer xx xx,

In juli heeft u de laatste nieuwsbrief ontvangen over de toekomst van uw woning. Daarin werd gemeld dat we drie mogelijke toekomstscenario's zouden gaan uitwerken voor complex 501, te weten (1) renovatie voor 20-30 jaar, (2) renovatie voor 40 jaar, en (3) sloop/nieuwbouw.

Bo-Ex heeft de zomer gebruikt om zich nog eens te bezinnen op de uitkomsten van het onderzoek dat TNO heeft gedaan en nog eens terug te zien op het overleg van de afgelopen jaren. De conclusie uit de bezinning was, dat de technische staat van de woningen meevalt, maar dat het overleg stroef verloopt. Bo-Ex heeft daarop aan de bewonersvereniging voorgesteld, om op grond van het TNO onderzoek alleen het eerste scenario uit de nieuwsbrief van juli, renovatie voor een periode van 20 tot 30 jaar, uit te werken. De andere twee scenario's worden in het voorstel niet definitief afgeschreven, maar niet verder uitgewerkt. Ze komen alleen terug, als we het niet eens zouden kunnen worden over een renovatie voor 20 – 30 jaar.

De bewonersvereniging heeft Bo-Ex laten weten blij te zijn met dat voorstel. Dat betekent dat we ons in het najaar op het relatief eenvoudige renovatie voorstel gaan richten. We hopen dat het overleg hierdoor beter en sneller zal verlopen en tot een goed en voor alle partijen acceptabel plan zal leiden.

Op 7 november organiseren wij gezamenlijk een bewoners avond. Daar kan bovenstaande keuze aan de orde komen en kunnen we een toelichting geven op wat we ons voorstellen bij een renovatie voor 20 tot 30 jaar. Maar eventueel ook, waar op dat moment de belangrijkste discussie of uitzoekpunten zitten. Een nadere uitnodiging met agenda en plaats ontvangt u later nog.

We hopen dat u, net als wij, blij bent met deze ontwikkeling en hopen u te zien op 7 november!

Met vriendelijke groet,

Namens Bo-Ex                                                    Namens de bewonersvereniging
Rolf van der Weide                                             Bertus Damen
Projectleider                                                        Voorzitter

Programma van uitgangspunten Complex 501

Vastgesteld op 25 juni 2007

Deel 1: woningen
Deel 2: financieel
Deel 3 scenario's

Deel 1: WONINGEN

Ambitie: Partijen gaan in het renovatiescenario uit van een minimale levensduurverlenging van 20-30 jaar.

Het gaat partijen dus om meer dan het verhelpen van klachten. Het pakket “TNO/Renovatie” als minimum voldoet niet, dit pakket dient (ter nadere beoordeling) in de scenariostudie aangevuld te worden met de “TNO/Grootschalige Renovatie” maatregelen ( verticale geluidsisolatie; thermische isolatie beganegrond vloer; cv-combiketels).
Het belangrijkste criterium voor wat nodig is bij renovatie is het bouwbesluit 2003 “bestaande bouw”, zoals afgesproken in het startdocument.
De aanvulling vanuit de “TNO/plus” variant (thermische isolatie van de gevel) dient evenals de andere thermische isolatiemaatregelen uitgedrukt te worden in een EPA-meting op woningniveau, met de mogelijkheid tot uitsplitsing naar maatregel.
De TNO pakketten worden overgenomen in de renovatie scenariostudie, inclusief de door partijen eraan toegevoegde aanvullingen/ verduidelijkingen.

De uiteindelijke kosten en kostentoedeling in relatie tot de kwaliteitssprong zullen voor partijen bepalend zijn in de acceptatie van de onderscheiden ingrepen en maatregelen. Waarbij de kosten worden uitgedrukt in geld (investeringen, woonlasten) en in overlast (impact op bewoners). Deze dienen dan ook apart in beeld gebracht te worden.

Pakket TNO/Renovatie e.v. op complexniveau, met aanvullingen van partijen:

Incidentele gebreken oplossen:

keuken, tegelwerk, kasten
douche tegelwerk
toilet tegelwerk
hemelwaterafvoer
scheefliggende pannen en lood
zwakke delen begane grondvloer

Ventilatievoorzieningen:

aanpassing afvoervoorzieningen (keuken, douche)
aanpak toevoervoorzieningen bij aanpak kozijnen (roosters, draaiende delen)

Vocht in de kruipruimte:

aanbrengen vochtwering

Kozijnen en ramen:

Vervangen van alle ramen (samen met ventilatie, inbraakwerendheid, enkel glas, geluid, bedienbaarheid)

Trap:

aanpassen vrije hoogte

Thermische isolatie:

dubbel glas
thermisch isoleren van de bgg-vloer

Geluidsisolatie:

Geluidsisolatie horizontaal en verticaal; isoleren woningscheidende vloer

Overige maatregelen

Vermijden van niet-duurzaam gewonnen tropisch hardhout
Verbeterde tuinhekjes
Aandacht esthetische uitstraling en architectonische waarde van het complex;
Ter toelichting:
- inachtneming oude details (als suggesties: geen pvc kozijnen, herstel erkers, behoud voorgevel);
- niet bedoeld wordt: herstel in 20-jaren architectuur en achterzijde
- inventarisatie van elementen die behouden moeten blijven, van elementen die de karakteristieke waarde van het complex zouden kunnen versterken;
- bewust zijn van elementen die afbreuk doen aan de architectonische waarde van het complex en die je dus niet moet doen, zolas bijvoorbeeld lelijke dakdoorvoeren, kunststofkozijnen.
Politiekeurmerk Veilig Wonen
Aanleggen / aanpassen CV met gesloten hr-ketels / combiketels
Onderzoek naar het samenvoegen van woningen als alternatief, zowel horizontaal als verticaal.
Keuzelijsten met zaken als tegeltjes, keukenbladen, e.d.
Het verplaatsen/ uitbreiden/ herindelen van keuken/badkamer optioneel meenemen in de scenario’s.
Het naar individuele keus van bewoners (optioneel) weer benutten van dichtgetimmerde loze ruimtes (zoals vliering of trapkast)

Op doelstelling niveau geformuleerd voor het renovatiescenario:
Woonfysisch:

De woning wordt zodanig verbeterd dat:
- Tocht- en vochtklachten zijn verholpen
- Deze comfortabel warm gehouden kan worden tegen redelijke stookkosten; redelijk betekent, dat de stookkosten vergelijkbaar zijn met die van gelijksoortig gerenoveerde woningen elders (afhankelijk van de maatregelen die je neemt);
- De horizontale en verticale geluidsoverdracht flink wordt gereduceerd; dat betekent, dat deze moet voldoen aan het bouwbesluit (voor bestaande bouw);
  De geïsoleerde woningen moeten een gezond binnenklimaat hebben. Dat impliceert onder andere een verbetering van het ventilatie systeem.
Woontechnisch:
- Keuken: voldoende plaats en capaciteit voor 3 á 4 huishoudelijke apparaten, zoals wasmachine, droger, koelkast/vriezer, kookplaat/fornuis; dit alles met behoud van bergruimte.
- Optioneel: wasmachine en droger in een kast of vorstvrije berging in de woning (indien niet op badkamer).
- Woonkamer en hoofdslaapkamer moeten voldoen aan huidige maatstaven voor afmetingen, conform het bouwbesluit voor nieuwbouw. Argumenten waarom wel/ niet haalbaar.
- Onderzocht moet worden of vanuit het uitgangpunt van comfort het realiseren van de Woonkamer-grenzend-aan-‘buiten’ (tuin of balkon) zinvol is bovenop het basisscenario en wat de consequenties hiervan zijn.
- Badkamer:
  - voorzien van douche en wasbak
  - indien niet elders plaats voor wasmachine/ droger: hier plaats en voorziening bezien op mogelijkheid voor wasmachine/ droger
- Douche en toilet blijven gescheiden van elkaar
Technisch
- Installaties (cv) moeten voldoen aan de huidige veiligheidseisen (het gaat hierbij vooral om goede toe- en afvoer van rookgassen.

Deel 2 - FINANCIEEL

Verbeteringen leiden tot huurverhoging. Verbeterkosten moeten apart inzichtelijk worden gemaakt. Eventueel wordt navraag gedaan bij de huurcommissie.
De huurverhoging staat in een redelijke verhouding tot deze verbeteringen. Wat redelijk is, is afhankelijk van de kwaliteitssprong. In de scenariofase zal dat aan de hand van concrete voorbeelden duidelijk moeten worden.
Een eventueel tekort op de gerenoveerde sociale huurwoningen moet in redelijke verhouding staan tot de kwaliteit van de woning na de ingreep en (dus) de resterende levensduur. De (evenals door TNO aangegeven) kosten voor (achterstallig) onderhoud worden zichtbaar gemaakt in relatie tot het eventueel tekort.
Een plan met mogelijkheden voor financiële compensatie op het tekort op sociale huurwoningen (nieuw of gerenoveerd) krijgt de voorkeur van Bo-Ex boven een plan zonder compensatie mogelijkheden.
Partijen vinden dan ook, dat in de exploitatieberekeningen van de scenario’s gedeeltelijke verkoop van woningen meegenomen kan worden, zonder dat men zich al vastlegt op al/niet verkopen in dit stadium van onderzoek.
Discussie over huur / koop en prijsklasse van de woningen vindt uiteindelijk plaats aan de hand van de scenario- en haalbaarheidsstudie.
Energiebesparing als totaal dient binnen het renovatiescenario een verlaging van de energielasten en/of een vergroting van het comfort op te leveren.
Bijkomende kosten (BBK), inclusief proceskosten, worden in de scenario opstellingen zichtbaar gehouden; inclusief verdeling naar rato van de door TNO vastgestelde verhouding tussen de elementen “verbetering en (achterstallig) onderhoud”.

Deel 3 - SCENARIO'S

	Scenario	Variant
1	Renovatie 20 – 30 jaar PvU partijen Bouwbesluit bestaande woningen / verbetering Uitsplitsing op elementen * optioneel t.b.v. keuze in scenario pakket * optioneel t.b.v. individuele keuzepakket.	1.a. Samenvoegen (horizontaal of verticaal)
2	Renovatie 40 jaar – plus PvU partijen Bouwbesluit Nwbouw Aangeven welke ontheffingen noodzakelijk op Bbesluit Uitsplitsing op elementen * optioneel t.b.v. keuze in scenario pakket, * optioneel t.b.v. individuele keuzepakket.	2.a. Samenvoegen (horizontaal of verticaal)
3	Nieuwbouw verkavelingstudie volumestudie standaard PvE Nwb bouwbesluit
	Toelichting vergelijkingsstudie Nieuwbouwscenario: 40 of meer huurwoningen voor de huidige doelgroep; Onderverdeeld in: 16 Egw (GBO 115-120 m2, beukmaat 5,4 m); 28 2 tot 3 kamerwoningen (GBO 50-55 m2 , beukmaat 7,2 m) Egw voorzien van eigen privé tuin; 2 tot 3 kamerwoningen voorzien van eigen buitenruimte; Parkeren in openbaar gebied cf. de gestelde parkeernormering; Stalling t.b.v. fietsen op eigen terrein situeren; Privé gebied omsloten middels afsluitbare achterpaden.

Gezamenlijke conclusies bouwtechnisch onderzoek - 6 februari 2007

Het technisch onderzoek uitgevoerd door TNO is gericht op de mate waarin de woningen van complex 501 voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit (bestaand, eventuele ontheffingen en nieuwbouw). Het vormt een ‘indicatief ‘ technisch onderzoek en doet alleen uitspraken over te nemen maatregelen en bijbehorende kostenniveaus om de woningen op het niveau te brengen in overeenstemming met de bouwbesluit eisen en de door de partijen gestelde ambities, te weten: voldoen aan de eisen van gezondheid en een verlenging van de levensduur met 20 tot 30 jaar. Tevens geeft het rapport een indicatieve uitsplitsing van de kosten naar (achterstallig) onderhoud en verbetering.
Bewonersvereniging Jaffa en Bo-Ex hebben op basis van het technisch onderzoek voldoende inzicht in de technische oplossingsrichtingen die voldoen aan de gestelde ambities.
Beide partijen stellen vast, dat de onderzochte opties (financieel en technisch) voldoende ruimte bieden om in de hierop volgende scenariostudies betrokken te worden
Uitgaande van de ambities en eisen met betrekking tot gezondheid concluderen beide partijen, dat de optie “behoud” daaraan niet voldoet.
Uitgaande van verdere ambities en eisen (voor wat de bewonersvereniging betreft alleen eisen met betrekking tot veiligheid) met betrekking tot veiligheid en wooncomfort concluderen beide partijen dat de optie “renovatie” daaraan niet voldoet.
Het samenvoegen van woningen is nog onvoldoende uitgewerkt om hierop een verwachting te baseren. Die uitwerking moet wel gemaakt worden.
Definitieve conclusies over de haalbaarheid van wenselijke ingrepen zijn pas te trekken als de mogelijke maatregelen en kosten verder zijn uitgewerkt inclusief bijbehorende financiële consequenties (zoals huurverhoging en bedrijfswaarde).
Op basis van nader te formuleren uitgangspunten (Nota van Uitgangspunten) kunnen partijen hun wenselijke renovatie scenario’s uitwerken; het rapport geeft hiertoe voldoende informatie.

Uitnodiging informatie-avond ter afsluiting van de onderzoeksfase op 12 april 2007

Geachte heer XX

Graag nodigen wij u uit voor de informatiebijeenkomst van het bestuur van de bewonersvereniging "Jaffa" en woningcorporatie Bo-Ex.

Tijdens de bijeenkomst zullen wij u informeren over de resultaten van de onderzoeken die zijn uitgevoerd. Het betreft het bewonersonderzoek en het technisch onderzoek. Hierbij komen onder andere de conclusies aan de orde die wij gezamenlijk hebben getrokken. Ook zullen wij uiteenzetten hoe Bo-Ex en de bewonersvereniging verder gaan bij het bepalen van de toekomst van complex 501.

Ongeveer een week voorafgaand aan de bijeenkomst ontvangt u van ons een informatiepakket. Daarin vindt u de samenvattingen van de onderzoeken en de conclusies.

Aansluitend aan de informatiebijeenkomst vindt ook de jaarvergadering plaats van bewonersvereniging "Jaffa". Ook voor deze vergadering bent u als bewoners van complex 501 van harte uitgenodigd. Bo-Ex is bij dit deel van de vergadering niet aanwezig. Over de jaarvergadering van de bewonersvereniging ontvangt u apart informatie.

De avond wordt gehouden op donderdag 12 april 2007 in het centraal bureau van Portes, Malakkastraat 6, aanvangstijd: 19.00 uur. Bij het informatiepakket vindt u ook de routebeschrijving.

Wij zien u graag op 12 april!

Met vriendelijke groet,

Bertus Damen, Rolf van der Weide,

voorzitter bewonersvereniging projectleider Bo-Ex

Brief aan bewoners over woonduur als inschrijfduur - 14 maart 2007

Geachte xxx

U woont in complex 501. Zoals u weet zijn wij in overleg met het bestuur van de bewonersvereniging over toekomstplannen voor de woningen. Binnenkort krijgt u daar informatie over.

Vooruitlopend op de planvorming zijn binnen de gemeente Utrecht afspraken gemaakt om bewoners van de stad die in woningen wonen waar toekomstplannen voor worden gemaakt en waar sloop als reële toekomstmogelijkheid wordt gezien, meer mogelijkheden te geven om binnen de stad te verhuizen. Dat geldt met ingang van de komende Woningkrant van Woning Net ook voor u.

Het besluit tot sloop van uw complex is overigens nog niet gevallen. Momenteel wordt met het bestuur van de bewonersvereniging van uw complex zowel over sloop als over de mogelijkheid tot renovatie gesproken.

Wijziging woonduur in wachttijd per 1 juli 2006
Zoals u vorig jaar heeft kunnen lezen is de verdeling van woonruimte per 1 juli 2006 veranderd.
Sinds die datum geldt de inschrijftijd bij het bepalen van wie een woning krijgt toegewezen. Tot die datum was woonduur de bepalende factor. Van iedereen die zich vóór 1 januari 2007 had ingeschreven werd de woonduur gedeeltelijk omgezet in inschrijfduur. Stond u op 1 juli 2007 ingeschreven, dan geldt dit ook voor u.

Binnen de gemeente Utrecht geldt: uw woonduur = uw wachttijd
Voor huurders in projecten waar een toekomstplan voor gemaakt wordt, gelden ruimere regels; hun woonduur is voor 100% omgezet in wachttijd. U mag binnen de gemeente Utrecht reageren op woningen met 100% van uw woonduur. Ook als u niet ingeschreven stond maakt u van deze regeling gebruik, mits u zich heeft ingeschreven bij WoningNet.

Buiten de gemeente Utrecht geldt: uw woonduur = 40% wachttijd
In de regio Utrecht gelden geen extra regels. U kunt dus in de regio, net als andere woningzoekenden, reageren met uw inschrijftijd (die 40% van uw woonduur is).

Voorbeeld:
U woont in complex 501, u woont 10 jaar in de Surinamestraat, en u staat al lange tijd ingeschreven bij WoningNet. In dat geval betekent het dat uw inschrijftijd in Utrecht 100% van uw woonduur is, en dat betekent dus 10 jaar. Voor de regio betekent dit: 40% van uw inschrijftijd. Dus dat wil zeggen 4 jaar.

Natuurlijk is bovenstaande op dit moment alleen van belang als u nu al graag wilt verhuizen naar een andere woning. Tot het moment dat duidelijk is wat het toekomstplan voor uw woning is, geldt alleen de bovenstaande extra regel.

Nieuwe bewoner complex 501
Alle nieuwe bewoners van complex 501 krijgen op dit moment nog steeds, net als u, een vast huurcontract met Bo-Ex.

Vragen
Heeft u vragen over deze brief, dan kunt u contact opnemen met ondergetekende, telefoon (030) 282 72 65.

Leonie Heezen

Begeleidende brief van Bo-Ex aan de bewoners bij het nieuwe aanhangsel bij het huurcontract - 16 november 2006

wonen begint bij mensen bo-ex

Naam en adres bewoner(s)

xxxxxxxxxx

te UTRECHT

Behandeld door
Amber Vink
E-mail
klantenservice@boex.nl
Telefoonnummer
Klantenservice (030) 282 78 88
Faxnummer
(030) 289 76 98

Bo-Ex en bewonersvereniging Jaffa zijn al geruime tijd met elkaar in overleg over de gewenste aanpak van complex 501 (Jaffabouw).
Partijen zijn een startdocument, met daarin de bijbehorende fasering en het tijdpad en spelregels rondom samenwerking overeengekomen.
Algemeen geldend zijn de afspraken in het kader van DUO, het bijbehorend Protocol en het algemeen sociaal Projectplan (ASP). Dit alles met het doel binnen een redelijke termijn te komen tot een plan voor de aanpak van het complex 501. Partijen hebben gezamenlijk besloten tot het aanstellen van een onafhankelijk voorzitter.
De opdracht en randvoorwaarden voor het voorzitterschap worden in deze notitie beschreven.

Taken en verantwoordelijkheid voorzitter
De voorzitter is gehouden aan de eerdere overeenkomsten die partijen hebben afgesloten.
Ten behoeve van het proces kan de voorzitter (evenals partijen) met aanvullende of wijzigingsvoorstellen komen, m.n. inzake procesgang en planning.
De voorzitter leidt het reguliere overleg tussen bewonersvereniging en Bo-Ex.
Hij stelt voor elk overleg een agenda op en stuurt deze een week tevoren aan de deelnemers van het overleg. De voorzitter levert (laat leveren) partijen de concept notulen van de overlegvergaderingen. De voorzitter houdt partijen aan hun afspraken en planningen.
Waar nodig stelt de voorzitter een notitie op om partijen bij elkaar te brengen.
De voorzitter kan adviseren met betrekking tot de interne en regie aanwijzingen geven met betrekking tot de externe communicatie.

Randvoorwaarden voor het voorzitterschap
De voorzitter wordt door beide partijen gelijktijdig geïnformeerd over alle onderlinge communicatie voorzover van belang voor de gezamenlijke voortgang en inhoud van het proces.
Gestreefd wordt naar gezamenlijke standpunten (evt met vaststelling waar verschillen zitten). Dat betekent, dat partijen zich formeel niet eerder zelfstandig op standpunten vastleggen, c.q. deze formeel intern en extern communiceren, alvorens daar onder leiding van de voorzitter op een overlegvergadering inhoudelijk overleg over gehad te hebben.

Randvoorwaarden voorzitterschap met betrekking tot de communicatie
Partijen zijn zelf verantwoordelijk voor interne communicatie / voorlichting / overleg met en aan hun eigen “achterban”: het bestuur van de bewonersvereniging aan haar leden (en cc haar medebewoners) en de projectverantwoordelijken van Bo-Ex aan haar medewerkers en directie/bestuur. Daarnaast heeft Bo-Ex een eigen verantwoordelijkheid naar haar huurders.
De voorzitter en andere partijen kunnen niet in die verantwoordelijkheid treden.

Stukken, die onderdeel zijn van het gezamenlijk overleg, worden pas buiten het overleg gecommuniceerd, wanneer de overlegvergadering daarover een (concept) besluit heeft genomen (dus geen eerste concepten buiten de vergadering verspreiden).
Externe communicatie (denk aan gemeente, pers, bewoners in het algemeen) met betrekking tot de inhoudelijke planontwikkeling, wordt altijd afgestemd met de voorzitter.
Uiteindelijk streven van partijen is om – naast bestaande media en kanalen - te komen tot een periodieke gezamenlijke presentatie van de voortgang en resultaten van de complex- aanpak.

Randvoorwaarden m.b.t. de besluitvorming
Bij belangrijke beslismomenten zal het verenigingsbestuur (Jaffa) – zo gewenst - de tijd en gelegenheid worden geboden om terug te koppelen naar de bewoners.
Inzet van partijen is – zo mogelijk - deze terugkoppeling gezamenlijk te organiseren. Reacties van de bewoners maken onderdeel uit van het voorstel.
Voordat de voorstellen met betrekking tot de woningaanpak bestuurlijk (Bo-Ex) worden vastgesteld zullen de huurders in de gelegenheid worden gesteld kennis te nemen van de voorstellen en hun mening daarover kenbaar te maken. Het verslag daarvan zal met de andere stukken deel uit maken van de besluitvorming.
Het gekwalificeerd advies van het bestuur van de bewonersvereniging heeft daarbij de status, die het op grond van DUO is toegekend.

Aanhangsel, behorende bij de huurovereenkomst tussen Stichting Bo-Ex ' 91 te Utrecht als verhuurster
en
de heer /mevrouw als huurder, betreffende de woning van complex 501, ……………..adres te Utrecht.

Woningcorporatie Stichting Bo-Ex ' 91 te Utrecht verder te noemen verhuurster, ter ene zijde
en
de heer / mevrouw wonende te Utrecht in complex 501 aan verder te noemen huurder, ter andere zijde

Aanhangsel, behorende bij de huurovereenkomst tussen Stichting Bo-Ex ' 91 te Utrecht als verhuurster

Woningcorporatie Stichting Bo-Ex ' 91 te Utrecht verder te noemen verhuurster, ter ene zijde en de heer/meverouw
[naam of namen huurder(s)] wonende te Utrecht aan [adres in complex 501], verder te noemen huurder, ter andere zijde

Aanhangsel, behorende bij de huurovereenkomst tussen Stichting Bo-Ex ' 91 te Utrecht als verhuurster en de heer /mevrouw xxx als huurder, betreffende de woning van complex 501, adres te Utrecht.

Woningcorporatie Stichting Bo-Ex ' 91 te Utrecht verder te noemen verhuurster, ter ene zijde, en de heer / mevrouw xxx wonende te Utrecht in complex 501 aan xxx verder te noemen huurder, ter andere zijde

Het bestuur van bewonersvereniging Jaffa is uiterst ontstemd over het aanhangsel bij het huurcontract dat nieuwe huurders in ons complex moeten ondertekenen.

Volgens afspraak zou Bo-Ex nieuwe huurders vooraf informeren over de onzekere toekomst van het complex. Het aanhangsel gaat echter veel verder dan dat. Het legt de huurder extra verplichtingen op en bepaalt dat het aanhangsel in geval van strijdigheid gaat voor de huurovereenkomst. Wij maken ernstig bezwaar tegen dit aanhangsel en zijn van mening dat het strijdig is met gemaakte afspraken. Bovendien hebben wij bij onze rondgang door het complex van betrokken bewoners gehoord dat zij zich door dit aanhangsel beperkt voelen in hun mogelijkheden tot het geven van een mening of innemen van een standpunt.

U heeft ons medegedeeld nieuwe bewoners te zullen informeren over de op handen zijnde plannen. Dat vinden wij een goede zaak, want bewoners moeten weten waar ze aan toe zijn. Het aanhangsel bij het huurcontract gaat echter veel verder dan informeren. Met name in artikel 2 lid C en E worden betrokken huurders verplichtingen en beperkingen opgelegd. Jullie mededeling huurders slechts te willen informeren blijkt achteraf dus niet blijkt te kloppen. Dat vinden wij kwalijk.

De informatie die U de bewoners onder punt 2 B geeft over de plannen is niet correct. Het staat nog geenszins vast dat het complex zal worden gesloopt. Nog onlangs heeft Bo-Ex een opdracht doen uitgaan naar TNO om 4 mogelijke toekomstvarianten in beeld te brengen. Daaronder is slechts 1 sloopvariant. De informatievoorziening is daardoor eenzijdig.

Ad 3.
Met de verplichting om in geval van een sloopbesluit de woning op zodanig tijdstip te verlaten dat de uitvoering niet wordt vertraagd (C), en de bepaling dat dit aanhangsel in geval van strijdigheid met de huurovereenkomst voor gaat (E), worden de normale rechten van de huurders om voor hun belang op te komen als ze het niet eens zijn met het besluit beperkt en krijgt dit geheel het karakter van een tijdelijke huurovereenkomst.

Met ons als bewonerscommissie heeft U afspraken gemaakt over tijdelijke verhuur. Afgesproken is dat van tijdelijke verhuur voorlopig geen sprake zal zijn, en dat wanneer Bo-Ex van plan is toch met tijdelijke verhuur te starten, Bo-Ex de commissie hierover vroegtijdig zal informeren, dat de commissie de gelegenheid krijgt hierover naar de geschillencommissie te stappen, en dat de uitspraak van de geschillencommissie zal worden afgewacht.

In het licht van deze afspraken is het wrang dat Bo-Ex ons niet op de hoogte heeft gebracht van het bestaan van een aanhangsel bij het huurcontract waarin de tijdelijkheid van het huurcontract aan de orde is. Dit is ook in tegenspraak met de afspraken die we met elkaar hebben gemaakt over transparantie.

Indien het zo is dat het aanhangsel bij het huurcontract, of het aanhangsel tezamen met het huurcontact, van de huurovereenkomst een tijdelijke overeenkomst maakt, of wanneer het met het aanhangsel de bedoeling is de huurovereenkomst tijdelijk te doen zijn, of indien het de bedoeling is met het aanhangsel de suggestie te wekken dat er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, is dat in strijd met het protocol ‘Utrecht Vernieuwd’. Hierin staat immers dat tijdelijke verhuur slechts mogelijk is na overleg (lees: met toestemming van) met de bewonerscommissie.

Het aanhangsel is in strijd met de wet en/of ongeldig. In strijd met de wet omdat tijdelijke verhuur alleen mag in het kader van de leegstandswet, en/of ongeldig, omdat de rechter de bepaling nietig zal verklaren.

Het aanhangsel is ook in strijd met de wet omdat bewoners erin moeten verklaren na de beslissing tot sloop (of renovatie), niet naar de rechter te zullen stappen. Een gang naar de rechter tegen de huuraanzegging is immers niet ‘medewerking verlenen […] zodanig dat de plannen niet vertraagd worden”. Iedere burger is vrij om wanneer dan ook naar de rechter te stappen.

Als bewonerscommissie hebben wij grote bezwaren bij het aanhangsel. Het wekt bij bewoners de indruk dat het besluit tot sloop reeds een feit is, dat inspraak op de plannen niet mogelijk is of geen zin meer heeft, en zelfs, dat het niet is toegestaan het proces te beïnvloeden. Wij verwachten daarom dat Bo-Ex:

1. alle huurders die het aanhangsel inmiddels hebben ondertekend een brief stuurt
a. dat voor hen alle rechten gelden die verbonden zijn aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd,
b. dat de bepalingen C en E ten onrechte de indruk hebben gewekt dat de nieuwe huurders minder rechten hebben dan de zittende huurders, en daarom worden ingetrokken en
c. dat het aanhangsel wordt vervangen door een nieuw aanhangsel;

2. in het nieuwe aanhangsel of brief bij het huurcontract alleen schriftelijk wordt vastgelegd:
a. dat de nieuwe huurders zijn geïnformeerd over de onzekere toekomst van het complex
b. dat over de toekomst van het complex met de huurders en hun vertegenwoordigers overleg gevoerd wordt
c. dat de rechten van de huurders onder meer zijn vastgelegd in het Protocol Overleg van DUO.

Wij gaan er vanuit deze zaak in goed overleg tot een oplossing te kunnen brengen. Rest ons te vermelden dat we de zaak hoog opnemen.

Aan Leonie Heezen,

Deze week ontvingen wij de nieuwe versie van het aanhangsel bij het huurcontract. Er is duidelijk wat met onze kritiek gedaan, de tekst is op veel punten aangepast. Daarvoor alvast bedankt. Toch zijn we ook met dit nieuwe aanhangsel niet tevreden. Het onderdeel waar wij het meest over vallen, staat er namelijk nog steeds in. Het algemene standpunt van de commissie is:
Het aanhangsel is er om huurders te informeren over de mogelijke toekomst van het complex en het proces dat daar aan vooraf gaat. Het aanhangsel is er ook om vast te leggen dat huurders zijn geïnformeerd. Het aanhangsel mag op geen enkele wijze pogen bewoners aan wat dan ook te compromitteren. De rechten van de bewoners staan beschreven in 'Utrecht Vernieuwd', voor het overige is er de wet. In DUO noch in de wet staat dat huurders hun woning in geval van herhuisvesting tijdig dienen te verlaten. Het herstructureringsproces vindt plaats conform de regels van DUO (en binnen de wet). Bo-Ex kan bewoners geen regels en bepalingen opleggen die niet conform DUO zijn.
Uitspraken die een poging zijn om huurders aan wat dan ook te compromitteren zijn OF juridisch nietig, en kunnen daarom worden verwijderd, OF zijn juridisch niet nietig en moeten daarom worden verwijderd uit het aanhangsel.

Onze kritiek op het nieuwe aanhangsel:

Punt B:
"Dit varieert van sloop tot nieuwbouw" doet wat ons betreft geen recht aan het huidige proces. Naast renovatie zijn namelijk ook de opties 'lichte renovatie' en 'behoud' in onderzoek. Wij stellen daarom voor om deze zin te wijzigen in: Dit varieert van instandhouding, via renovatie, tot sloop.

Punt C:
"Bij de variant renovatie is herhuisvesting erg waarschijnlijk. Bij de variant sloop is herhuisvesting noodzakelijk".
Indien het de bedoeling is de bewoners te informeren, dient hier een onderscheid gemaakt te worden tussen tijdelijke herhuisvesting en definitieve herhuisvesting. Nu wordt de indruk gewekt dat huurders ook bij renovatie definitief naar een andere woning moeten. In het Duo-protocol staat echter beschreven dat het huurcontract bij renovatie in stand blijft, de huurder na de renovatie kan terugkeren naar de eigen woningen, en de huurder tijdens de (ingrijpende) renovatie in aanmerking komt voor een wisselwoning (blz. 70/71 - blauwe versie). Huurders kunnen bij een ingrijpende renovatie ook kiezen voor definitief vertrek, met urgentie, maar dat is een recht.
Wij stellen voor om de tekst te wijzigen in:
Bij instandhouding of een lichte renovatie kunt u waarschijnlijk in de woning blijven, het huurcontract blijft in stand.
Bij een ingrijpende renovatie zult u tijdelijk uit uw woningen moeten. Uw huurcontract blijft echter in stand, u krijgt tijdelijk huisvesting aangeboden, en na de renovatie kunt u weer terugkeren in uw eigen woning. U kunt er bij een ingrijpende renovatie overigens ook voor kiezen om met urgentie definitief naar een andere woning te vertrekken
Bij sloop zal Bo-Ex het huurcontact ontbinden en krijgt u gedurende 1 jaar een zogenaamde DUO-urgentie. Hiermee kunt u zelf op zoek naar een nieuwe woning.

"Bij herhuisvesting zal de huurder medewerking verlenen en de woning op zodanig tijdstip verlaten dat de uitvoering van het toekomstplan niet vertraagd wordt". Dit is de zin waarmee wij nog steeds grote problemen hebben. Deze zin is OF juridisch nietig, en dan wekt deze misverstanden op (zoals is gebleken), OF deze zin is juridisch niet nietig, en dan ontstaat er een onaanvaardbaar verschil tussen oude en nieuwe huurders. En zoals reeds eerder genoemd: Het herstructureringsproces vindt plaats conform de regels van DUO. Bo-Ex kan bewoners geen regels en bepalingen opleggen die niet conform DUO zijn. In DUO staat wel uitdrukkelijk dat er tot aan de peildatum in principe geen tijdelijke verhuur plaats vind.

De bewonerscommissie zoekt momenteel uit wat er juridisch over het aanhangsel kan worden gezegd. Als Bo-Ex de tekst van het aanhangsel niet aanpast, zal de commissie het aanhangsel zeker voorleggen aan de geschillencommissie.

Vriendelijke groeten,

Michel Post
Secretaris bewonersvereniging Jaffa

Het technisch onderzoek voor uw complex 501 is februari jl. van start gegaan. Zoals u waarschijnlijk al eerder van bewonersvereniging Jaffa hebt vernomen, zal het onderzoek uitgevoerd worden door het onafhankelijk onderzoeksinstituut TNO uit Delft. Gedurende de komende vier maanden zal TNO, in goed overleg met Bo-Ex en de bewonersvereniging Jaffa, onderzoeken wat de huidige bouw- en woontechnische staat van de woningen in complex 501 is. Het uiteindelijk doel van het TNO onderzoek is het inzichtelijk maken van de toekomstmogelijkheden voor uw complex 501. Wij zullen u, samen met de bewonersvereniging Jaffa, op een later tijdstip uitgebreid informeren over de resultaten van het onderzoek.

Mede namens het bestuur van de bewonersvereniging Jaffa willen wij, indien gewenst, uw medewerking vragen voor dit onderzoek. TNO zal namelijk op korte termijn een selectie van 20 woningen maken waar zij graag een of meer (deel)onderzoeken wil gaan uitvoeren. Deze onderzoeken variëren van visuele technische inspecties tot het daadwerkelijk uitvoeren van bouwtechnisch onderzoek in of aan de geselecteerde woning.
TNO zal binnen het complex aan 16 woningen bouw- en woontechnische onderzoeken uitvoeren en 4 aangrenzende woningen geluidstechnische onderzoeken. Bij de genoemde 16 woningen is TNO ten behoeve van het onderzoek 2 uur en bij de 4 woningen 8 uur aanwezig. De inspecties/onderzoeken zullen plaatsvinden in de periode 27 maart tot 7 april 2006.

Op korte termijn zal TNO, als uw woning is geselecteerd voor het onderzoek, u telefonisch benaderen. In goed overleg zal een afspraak met u worden gemaakt wanneer TNO de onderzoekswerkzaamheden bij u zal gaan uitvoeren. Mocht u zich nu al willen opgeven voor het onderzoek, of als u tijdens het onderzoek vragen heeft over uw afspraak, dan kunt u contact opnemen met TNO [...]. Als u een afspraak met TNO hebt gemaakt en het onderzoek bij u wordt uitgevoerd, kunt u altijd vragen naar de legitimatie van de TNO medewerkers.

Elke TNO-medewerker kan zich met een officiële TNO-pas en deze brief op Bo-Ex briefpapier aan u legitimeren. Vanuit TNO zullen de volgende medewerkers de werkzaamheden uitvoeren:

Mocht u vragen hebben over de woningen, kunt u natuurlijk contact opnemen met onze afdeling Wonen, telefonisch bereikbaar op: 030-282 78 88

Wij hopen, mede namens de bewonersvereniging Jaffa, op uw volledige medewerking. Zonder uw hulp kunnen wij het onderzoek niet of slechts gedeeltelijk uitvoeren.

In mei van dit jaar hebben de bewonerscommissie en Bo-Ex het onderzoeksbureau Linssen en van Asseldonk gezamenlijk opdracht gegeven voor het bewonersonderzoek onder de bewoners van complex 501. Het onderzoeksbureau Linssen en van Asseldonk heeft het onderzoeksrapport in juli afgemaakt en aan ons gepresenteerd. Wij hebben het bureau ook een samenvatting laten maken: Deze is nu ook klaar en vindt u als bijlage bij deze brief.

Veel bewoners hebben meegedaan aan het bewonersonderzoek. Het is misschien wat laat, maar we bedanken u hartelijk dat velen van u hebben deelgenomen aan het onderzoek. Voor de bewonerscommissie en Bo-Ex ligt nu een helder rapport. In het rapport staat te lezen hoe u als bewoners over uw woningen denkt.

30 november
Op woensdagavond 30 november organiseert bewonersvereniging Jaffa een avond waarop het rapport wordt gepresenteerd. Op deze avond zijn aanwezig onderzoeksbureau Linssen en van Asseldonk en Rolf van der Weide en Leonie Heezen van Bo-Ex. Mechteld Linssen en Gabrielle van Asseldonk zullen het bewonersonderzoek nader toelichten. Ook krijgt u gelegenheid tot het stellen van vragen. Meer over deze avond leest u in de krant van de bewonersvereniging die u binnenkort zult ontvangen. Houdt vooral deze avond vrij!

Gehele rapport
Wilt u, nadat u de bijgevoegde samenvatting hebt gelezen het hele rapport lezen, dan verwijzen we u graag naar onze websites www.boex.nl of www.slopenhoezo.nl van bewonersvereniging Jaffa.

Vanaf beide websites kunt u het onderzoeksrapport downloaden. Ook kunt u bij Bo-Ex een schriftelijk exemplaar van het onderzoeksrapport aanvragen. Belt u daarvoor even naar ondergetekende, telefoonnummer 030-2827265. Een uitleenexemplaar van het rapport is verkrijgbaar bij de secretaris van de bewonenersvereniging, Surinamestraat 51 030-2991496 of 06-047778693.

Technisch onderzoek
De komende tijd zal een technisch onderzoeksbureau starten met het technisch onderzoek naar uw woningen. U ontvangt hier nog nadere informatie over.

De resultaten van het bewonersonderzoek en het technisch onderzoek worden meegewogen voor het toekomstplan van uw wooncomplex. We verwachten dat het technisch onderzoek binnenkort van start gaat.

Vragen
Heeft u vragen over deze brief, of heeft u andere vragen. Bel ons! Voor de bewonerscommissie is het nummer 06-47778693 van Michel Post en voor Bo-Ex kunt u contact opnemen met Leonie Heezen telefoonnummer 282 72 65.

Tot complex 501 behoren: Madoerastraat 20 t/m 42 even (niet nr. 26), Surinamestraat 39 t/m 75 oneven, Paramaribostraat 20 t/m 56 even, Bataviastraat 37 t/m 55 oneven, gelegen in de wijk Lombok (Laan van Nieuw Guinea, Spinozaplantsoen en omgeving). Het bouwjaar van het complex is 1908; het is gerenoveerd in 1976.

Aanleiding
Bo-Ex heeft complex 501 al langer in het vizier als een complex waar op enige termijn een grote ingreep plaats moet vinden. De einddatum van de administratieve levensduur is 2006. Dat is een aanleiding om kritisch naar het complex te kijken. Uit de eigen organisatie kwamen kritische geluiden ten aanzien van de technische staat van het complex.
In 2003 is met de vaststelling van het strategisch voorraadbeleid bepaald, dat de woningen van complex 501 de classificatie ‘sloop’ krijgen. De technische kwaliteit werd bij nadere beschouwing te slecht geacht, om renovatie voor een periode van 40 jaar te rechtvaardigen.

In november 2003 ontving Bo-Ex een brief van 40 (van de 59) bewoners, waarin ze aandacht vroegen voor de technische onderhoudsstaat. Vervolgens heeft een rondgang en een overleg plaatsgevonden en in dat overleg is aangegeven, dat Bo-Ex de woningen wil gaan slopen. Dit is vervolgens per brief en via een bewonersavond aan de bewoners medegedeeld.

De aanleidingen vanuit het strategisch voorraadbeleid en vanuit de brief van de bewoners vallen in de tijd bijna samen. Het is ongelukkig, dat niet eerder naar bewoners de boodschap is gebracht, dat sloop voor Bo-Ex de enige reële optie voor het complex is.

Globale omschrijving van het complex
Complex 501 bestaat uit 59 woningen, 29 benedenwoningen met twee kamers en een totaaloppervlak van 33m2. En 29 bovenwoningen met totaal 4 kamers, en een oppervlakte van 50m2. De woningen zijn gevoelig voor geluidsoverlast, daarom is vaste vloerbedekking verplicht. De twee kamerwoningen worden alleen aan éénpersoonshuishoudens aangeboden en de bovenwoningen aan maximaal een driepersoonshuishouden.

Doelstelling
Doelstelling van de aanpak van het complex is een bijdrage te leveren aan de inzet van het DUO akkoord. Die inzet behelst het fundamenteel aan pakken van de woningvoorraad, met als doel een verhoging van de kwaliteit.

De wensen van bewoners worden meegewogen in definitieve bepaling van de aanpak. Voorzover niet aan de wensen van bewoners tegemoet gekomen wordt, moet dit worden onderbouwd en beargumenteerd door Bo-Ex.

Opdracht
Werk een aanpak uit in overleg met bewoners. Doe daartoe onderzoek naar

Stel in overleg met de bewoners(commissie) een Toegepast Sociaal Plan op, gebaseerd op het Algemeen Sociaal Plan.

Besluitvorming
De besluitvormingsbevoegdheid ligt bij de directie van Bo-Ex en Raad van Commissarissen. Bo-Ex baseert zich op de onderzoeken, de financiële doorrekeningen, de DUO uitgangspunten en afspraken, het advies van de bewonerscommissie en een bewonersraadpleging.

Bewoners
De bewoners kunnen gebruik maken van professionele ondersteuning. Zij kunnen zelf bepalen door wie ze begeleid willen worden. Bo-Ex betaalt de kosten hiervan, op basis van een goedgekeurde begroting.

Bo-Ex heeft een voorkeur voor een bewonerscommissie met een (formele) achterban. Bo-Ex neemt graag kennis van het feit of, en zo ja welk mandaat de vertegenwoordiging heeft gekregen, en hoe de achterban is georganiseerd.

Communicatie
In een proces als dit is een goede communicatie van groot belang. De bewoners worden minimaal eens per kwartaal middels een nieuwsbrief geïnformeerd. Verder wordt een communicatieplan opgesteld.

We staan gezamenlijk nog aan het begin van het planontwikkelingsproces. Het komende half jaar zullen we onderzoeksbureaus gaan selecteren, conceptrapporten bespreken, gezamenlijk conclusies daaruit trekken, en vervolgens de bredere groep bewoners en belanghebbenden informeren.

Het lijkt ons goed om een aantal spelregels af te spreken rondom de samenwerking waar we elkaar aan houden. Spelregels die het proces op orde kunnen houden en een open communicatie binnen ons overleg bevorderen.

Daarbij is het belangrijk dat projectgroep en het bestuur van bewonersvereniging Jaffa dicht op elkaar zitten qua informatie. Het is ook belangrijk, dat er op een afgewogen manier met de bewoners wordt gecommuniceerd: daarbij is duidelijkheid en overzichtelijkheid van belang. Het communiceren met een grotere groep stelt specifieke eisen, en laat minder ruimte voor allerlei nuanceringen dan het communiceren binnen een kleinere groep. Omdat de communicatie met de gehele bewonersgroep meer gestuurd moet plaatsvinden, is het van groot belang, dat projectgroep en het bestuur van bewonersvereniging Jaffa gezamenlijk afspreken hoe er met de gehele bewonersgroep gecommuniceerd wordt. Bo-Ex treedt niet naar buiten zonder overleg met de het bestuur van bewonersvereniging Jaffa en verwacht dit andersom ook niet. Op grond van deze overwegingen stellen wij de volgende afspraken voor:

Utrecht, 12 mei 2004
Onze referentie : xxxxxx
Behandeld door : mw L. Heezen
Contractnummer: 909091

Betreft: uitnodiging bewonersavond over uw woning

Zoals beloofd ontvangt u van ons een uitnodiging voor de bewonersbijeenkomst. Op woensdagavond 19 mei 2004 houden wij de bewonersbijeenkomst in Cultureel Centrum Oog in Al , Händellaan 3 te Utrecht. De bijeenkomst begint om 19.30 uur. U bent vanaf 19.00 uur van harte welkom. De avond zal rond 21.00 uur afgelopen zijn.

Aan de orde komt natuurlijk de inhoud van de brief van 5 mei jl.. Ook gaan wij verder in op de redenen waarom BO-EX denkt dat sloop/nieuwbouw de enige reële optie is, wat uw rechten en plichten zijn in het proces en wat de planning is.

Mocht u niet in staat zijn aanwezig te zijn, dan is dat niet meteen een probleem. Er zal een verslag van de avond worden gemaakt. Dat verslag zal binnen 14 dagen na de vergadering aan elk betrokken huishouden worden gestuurd. Wij stellen uw persoonlijke aanwezigheid echter zeer op prijs.
Wij hopen u op 19 mei a.s. te mogen ontmoeten.

Utrecht, 5 mei 2000
Onze referentie : 260575/LH/MJ
Behandeld door : mw L. Heezen
Contractnummer : 909091

In oktober 2003 heeft BO-EX van mevrouw Flikweert, woonachtig in uw wooncomplex, een brief ontvangen. Deze brief ging over de technische toestand van de woningen van uw wooncomplex. Bij deze brief zaten handtekeningen van velen van u. Wij beschouwen de brief daarom als afkomstig van alle bewoners van de woningen aan de Surinamestraat, Madoerastraat, Bataviastraat en Paramaribo straat (bij ons bekend als complex 501). Op 28 april jl. hebben wij een gesprek met mevrouw Flikweert en enkele andere bewoners gehad, om op de brief een duidelijk antwoord te geven. Allereerst bieden wij aan alle bewoners onze excuses aan voor de late reactie op de brief. Dat had veel eerder gemoeten.

De brief geeft aan, dat het houtwerk er bij alle huizen zeer slecht aan toe is. Dat vinden wij ook. Daarnaast kampt een aantal huizen met ernstige vochtproblemen. Ook maken veel bewoners melding van lekkages, slakken en schimmel. BO-EX erkent dat deze klachten bij veel huizen voorkomen. Wij zien deze problemen ook en vinden met u dat er iets moet gebeuren. In de brief van oktober 2003 wordt geopperd, dat als de kozijnen waren geschilderd, deze niet waren gaan rotten. BO-EX is echter van mening dat het hout al te oud en te verweerd was om rotting met een schilderbeurt tegen te gaan. Schilderen verlengt de levensduur van houten kozijnen, maar aan houtwerk komt ooit een einde.

Gegeven de problemen hebben wij ons beraden op de aanpak van de woningen. Wij hebben ons afgevraagd of renovatie nog mogelijk is. Ons beeld is, dat renovatie niet meer haalbaar is. Daarvoor mankeren er teveel zaken aan teveel woningen. Naar onze mening is sloop-nieuwbouw de enige reële mogelijkheid. Wij denken dat de kosten van een goede renovatie zo hoog zullen zijn, dat een renovatie niet haalbaar is.

De bewoners die met ons gesproken hebben, gaven aan niet overtuigd te zijn dat sloop-nieuwbouw de enige mogelijkheid is. Daarom bieden wij aan, om in overleg met de toekomstige afvaardiging van de bewoners, een onafhankelijk bureau technisch onderzoek te laten doen naar de haalbaarheid van renovatie.

Wij kunnen ons voorstellen dat u over onze opvatting van sloop-nieuwbouw en over het uit te voeren onderzoek vragen heeft en een nadere toelichting wilt. Daarom organiseren wij in de maand mei een informatieavond voor u en de andere bewoners.

Volgende week ontvangt u an ons de uitnodiging met daarop de datum, het tijdstip en de plaats van de bewonersavond. bewonersavond. Tijdens die avond zetten wij onze mening uiteen en kunt u alle vragen die u heeft aan ons stellen.

Een grote ingreep in de woningen (sloop, maar ook renovatie) betekent veel voor de bewoners.

Daarom willen wij graag met u in overleg. Het is gebruikelijk om een dergelijk overleg te laten lopen middels een bewonerscommissie. Een bewonerscommissie bestaat uit een aantal bewoners dat overlegt met BO-EX en met alle andere bewoners van het wooncomplex.

Met een bewonerscommissie spreekt BO-EX alle zaken door. Wij willen dan ook graag dat u als bewoners een bewonersvertegenwoordiging opricht. Wij kunnen ook zorgen voor ondersteuning van de commissie.

Tijdens de bewonersavond lichten wij dit verder toe. U kunt zich tijdens de bewonersavond ook opgeven als lid van de op te richten bewonerscommissie.

Wij hebben al aangegeven dat wij akkoord gaan met het uitvoeren van een onafhankelijk technisch onderzoek naar de haalbaarheid van renovatie. Wij verwachten dat dat onderzoek in het najaar van 2004 is afgerond.

Dat betekent dat wij op basis van dit onderzoek niet eerder dan december 2004 conclusies kunnen trekken. Daarna starten wij met het maken van de plannen voor de sloop of renovatie van uw wooncomplex. Op zijn vroegst zal in de zomer van 2007 met de werkzaamheden worden begonnen.

In afwachting van de toekomstplannen aan de woningen onderzoeken wij op dit moment of de kozijnen en ramen nog dit jaar geschilderd kunnen worden. Samen met schildersbedrijf PéBé zijn wij bezig met de voorbereiding en uitwerking daarvan. Binnenkort wordt daarvoor in uw wooncomplex een aantal proeven gedaan. Uitgangspunt bij het schilderwerk is dat de woningen er nog een paar jaar netjes bijstaan.

Dit geldt ook voor de tuinhekjes. Deze zijn er erg slecht aan toe. Wij zoeken hiervoor een alternatief.

Het klachtenonderhoud gaat gewoon door. Onderdelen worden alleen vervangen als herstel niet meer mogelijk is. Nieuwe bewoners worden uiteraard op de hoogte gesteld van de stand van zaken.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze brief, dan kunt u van maandag tot en met donderdag telefoisch contact opnemen met ondergetekende, R. van der Weide, of L. Heezen.

De initiatiefnemers hebben op 28 april 2004 een gesprek gehad met de BO-EX. Afgesproken is dat de BO-EX in overleg met de bewonerscommissie een onderzoek naar de technische mogelijkheden van de woningen zal laten uitvoeren, en dat Stade de bewonerscommissie kan begeleiden.
De bewonerscommissie heeft zich tijdens de bewonersavond van 19 mei 2004 aan de bewoners gepresenteerd en mandaad gekregen om namens de bewoners met BO-EX in overleg te gaan over de toekomst van het complex.
Stade was ook aanwezig en is voorgesteld als beoogd adviseur van de bewonerscommissie.

De vraag aan Stade
De bewonerscommissie Jaffa wil advies en ondersteuning bij het behartigen van de belangen van de huurders van complex 501.
De ondersteuning van de Bewonerscommissie door Stade zal bestaan uit advisering over haar inbreng in het overleg met BO-EX, het uitzoeken en inbrengen van achtergrondinformatie, praktijkervaringen, regelgeving en informatieuitwisseling met andere bewonersorganisaties. Daarbij spelen de volgende aspecten een rol:

Het gewenste resultaat voor 2004 is dat de bewonerscommissie een eigen aanpak en werkwijze heeft ontwikkeld en dat er duidelijke onderzoeken zijn verricht waarin alle relevante aspecten aan bod komen.

Aanpak
De BO-EX en de bewonerscommissie hebben regelmatig overleg, soms vindt incidenteel overleg tussendoor plaats. De bewonerscommissie bereidt haar inbreng in het overleg met BO-EX samen met Stade voor. De bewonerscommissie heeft ook tot taak om de achterban over belangrijke ontwikkelingen te informeren en zo nodig te raadplegen.
Stade zal op verzoek van de bewonerscommissie bepaalde punten uitzoeken en de uitkomsten (zonodig in een schriftelijke notitie) inbrengen in de vergadering van de bewonerscommissie dan wel het overleg met de BO-EX. Gezien de kosten zijn de beschikbare uren van Stade beperkt en zal de voorbereiding met het bestuur vaak telefonisch en per e-mail gebeuren. Voor het overleg met Stade worden één of meer contactpersonen binnen de bewonerscommissie aangewezen. Desgewenst kan de voorbereiding met Stade soms ook in een vergadering van de bewonerscommissie gebeuren. In principe zal Stade ook de informatieavonden met alle bewoners bijwonen.
De ureninzet van Stade wordt elk kwartaal besproken met de bewonerscommissie en aan de BO-EX gerapporteerd. Mocht het aantal uren dat beschikbaar is in de praktijk te weinig blijken dan houdt de bewonerscommissie de mogelijkheid open om een ruimer budget voor ondersteuning bij de Bo-ex te vragen.
Voor het einde van 2004 wordt de ondersteuning door Stade geëvalueerd met de bewonerscommissie en kunnen afspraken over een vervolg gemaakt worden.

Opdrachtgeverschap
De bewonerscommissie is de (inhoudelijk) opdrachtgever voor Stade, en het plan van aanpak voor de ondersteuning moet haar instemming krijgen. De bewonerscommissie heeft de benodigde financiën aan bij de BO-EX aangevraagd.
Stade zal Jaap van der Veen inzetten als adviseur bij dit project.

Op 12 november 2003 hebben wij uw brief ontvangen, waarin u uw bezorgdheid uitspreekt over
de staat van onderhoud van de woningen aan de Paramaribostraat, Madoerastraat, Surinamestraat
en Bataviastraat, bij ons bekend onder complex 501 en 503.
Deze brief heeft u ons gestuurd mede namens 40 bewoners.

Uw brief vereist een zorgvuldige behandeling en er zijn meerdere afdelingen bij betrokken.
Hierdoor zijn wij niet in staat om op korte termijn een inhoudelijke reactie te geven.
Wij verwachten dat wij circa twee maanden nodig hebben voordat wij u nader kunnen informeren.
Wij vertrouwen erop u op dit moment volledig te hebben geïnformeerd

Fase 1	Initiatief fase. Opstellen startdocument. Organiseren van het overleg met bewoners. Houden 1e bewonersavond.
Fase 2	Onderzoeks of oriëntatie fase. Het houden van verschillende onderzoeken. In dit geval: bewonersonderzoek naar de huidige toestand. Technisch onderzoek naar de huidige toestand. Opstellen Toegepast Sociaal Plan.
Fase 3a	Planvormingsfase. Op basis van het onderzoek wordt een aantal verschillende scenario’s opgesteld en doorgerekend. Zonodig wordt daarvoor aanvullend onderzoek verricht
Fase 3b	Besluitvorming. In werking treding van het Toegepast Sociaal Plan.
Fase 4	Ontwerpfase en realisatie fase. Afhankelijk van het genomen besluit, wordt het plan uitgewerkt tot een Voorlopig Ontwerp en later Definitief Ontwerp (bij renovatie hoeft dat niet). Bij sloop/nieuwbouw moet voorafgaand nog een stedenbouwkundig ontwerp worden vastgesteld. De herhuisvesting moet aan het eind van deze fase uitgevoerd zijn.

Fase 1 Initiatief	Van 28-4-2004	Tot 31-12-2004
Fase 2 Onderzoek	Van 01-01-2005	Tot 30-09-2005
Fase 3 Planvorming	Van 01-10-2005	Tot 30-09-2006
Fase 4 Ontwerp en realisatie	Van 01-10-2006	Tot 01-01-2008

Bijlage 1: ONDERWERPEN EN VORMEN VAN SAMENWERKING	Bewoners- Commissie	Stok
Bewonerszaken
Huurovereenkomst	adviseren	informeren
Huurreglement	informeren	adviseren
Huuropzeggingsprocedure	informeren	adviseren
Verhuurprocedure	informeren	adviseren
Beleid woningruil	informeren	adviseren
Beleid medehuurderschap	informeren	adviseren
Procedure woningtoewijzing	informeren	adviseren
Sociaal beheer	adviseren	adviseren
Techniek
Onderhoudsbeleid	informeren	adviseren
Kwaliteitsnormen	informeren	adviseren
Beleid klachtenonderhoud	informeren	adviseren
Procedure klachten onderhoud	informeren	adviseren
Beleid mutatie-onderhoud	informeren	adviseren
Procedure mutatie-onderhoud	informeren	adviseren
Meerjarenplanning onderhoud	adviseren	adviseren
Onderhoudsbegroting	adviseren	informeren
Planning onderhoudswerkzaamheden
- algmeen	Informeren	adviseren
- complex	adviseren	informeren
Planontwikkeling
- grootonderhoudd/ronovatie	adviseren	informeren
- kleurkeuze schilderwerk	instemmen	informeren
Fananciën
Beleid servicekosten	informeren	adviseren
Afrekenmethode servicekosten	informeren	adviseren
Vaststellen voorschotten	adviseren	informeren
Wijziging servicepakket	instemmen	informeren
Beleid huurprijsvaststelling	informeren	adviseren
Procedure huuraanpassing	informeren	adviseren
Beleid huurinning	informeren	adviseren
Procedure huurinning	informeren	adviseren
Woningwaarderingsstelsel	adviseren	adviseren
Jaarverslag	informeren	informeren
Algemeen
Woonruimteverdelingsbeleid	informeren	adviseren
Samenwerkingsreglement	informeren	instemmen
Voorlichtingsbeleid	informeren	adviseren
Tarieven	informeren	adviseren
Volkshuisvestingsbeleid	informeren	adviseren
Vergoeding aan bewonerscommissies en STOK	informeren	adviseren